（2014）江中法民一终字第332号

裁判日期: 2014-09-04

公开日期: 2014-12-30

案件名称

江门市恩威物业管理有限公司与江门市蓬江区骏景花园业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省江门市中级人民法院

所属地区

广东省江门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江门市恩威物业管理有限公司,江门市蓬江区骏景花园业主委员会,江门市新会区金沙物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年）》：第十一条，第十二条第一款，第十五条；《广东省物业管理条例》：第四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省江门市中级人民法院民事判决书（2014）江中法民一终字第332号上诉人（原审原告）：江门市恩威物业管理有限公司。法定代表人：孙春婵。委托代理人：谢永壮。被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区骏景花园业主委员会。负责人：陈百年，该业主委员会主任。委托代理人：杨志坚、麦嘉欣。原审第三人：江门市新会区金沙物业管理有限公司。法定代表人：黄健成，该公司总经理。委托代理人：张志杰、陈少鸿，均系广东圭峰律师事务所律师。上诉人江门市恩威物业管理有限公司（以下简称恩威公司）因与被上诉人江门市蓬江区骏景花园业主委员会（以下简称业委会）、原审第三人江门市新会区金沙物业管理有限公司（以下简称金沙公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2013年9月17日，恩威公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.业委会赔偿恩威公司经济损失17264.9元、名誉损失5000元，合计22264.9元；2.业委会按照双方签订的《江门市蓬江区某甲花园物业管理服务合同》履行合同；3.本案诉讼费用由业委会承担。主要事实和理由是：业委会在2013年6月3日至2013年6月9日期间为江门市蓬江区骏景花园小区物业管理服务项目，面向市场招聘三级以上资质物业管理公司，恩威公司依照招标文件在2013年6月16日应邀投标应聘，递送《某甲花园住宅小区物业管理方案书》，并在同年6月25日收到业委会发出《中标通知书》。双方在6月30日共同签署了《江门市蓬江区某甲花园物业管理服务合同》，合同约定服务期限为自2013年7月1日至2015年6月30日止两年。2013年7月1日，恩威公司依照合同带领工作人员及工作物资进驻某甲花园小区，然而却遭到原驻物业与个别业主阻挠，经与业委会交涉，恩威公司于同年7月15日再次按照合同进场，遭遇阻挠，业委会未能解决恩威公司依约进驻某甲花园小区的障碍，致使恩威公司至今无法履行合同。业委会的违约行为导致恩威公司因此支付预备进场工作人员工资、购置物资、工具、服装、招聘广告费、项目宣传费、设备费、诉讼费等经济损失共计17264.9元。恩威公司未能依约进驻某甲花园小区，此事在江门市物业行业内炒得沸沸扬扬，舆论指向恩威公司在其中是否有猫腻及质疑恩威公司物业管理水平等等，恩威公司名誉和利益受到一定程度损害。业委会答辩称：一、恩威公司无法履行合同完全是由于金沙公司无理拒不退场造成的，应由过错方承担。业委会与金沙公司所签订的物业管理合同于2013年6月30日到期后没有续约，但金沙公司不按规定向恩威公司交接，在2013年7月1日及7月15日两次带领恩威公司进驻小区时，金沙公司与个别业主反锁办公室门拒不退场，双方一度引起纷争并报警，还相约到江门市住建局约谈试图解决纠纷，但金沙公司在合同到期的情况下依然无理占据原物管区域，业委会将相关事件来龙去脉向住建局作了汇报，住建局至今没有回应。业委会只是一个民间自治组织，不具备强制执行力。对于金沙公司无理占据物管区域，业委会多次向有关机关反映，寻求解决方法，促使合同履行。合同无法履行是金沙公司过错造成，业委会没有过错，其因此遭受的经济损失应由过错方承担，业委会不承担责任。二、业委会从未参与对恩威公司名誉、声誉的诋毁，对恩威公司的名誉损失不应承担责任。涉案物业合同纠纷过程中，业委会从未发表、发布过对恩威公司名誉、声誉不利的舆论，恩威公司所称的舆论指向是否有猫腻及被质疑管理水平等问题，同样是金沙公司与个别业主阻挠进场时，在小区内用高音喇叭或拉横幅等发表言论，业委会不仅没有参与且深受其害，因此，恩威公司的名誉损失不应由业委会承担。三、业委会至今仍在竭力促使合同履行，应免责。业委会至今仍在积极与住建局、某乙居委会沟通，希望在不影响小区和谐稳定的前提下，解决与恩威公司物业管理合同的履行问题，不应承担本案责任。综上，业委会一致促使与恩威公司合同的履行，从未参与诋毁恩威公司声誉的行为，合同无法履行完全是因为金沙公司拒不退场造成，业委会不承担本案责任。金沙公司答辩称：一、恩威公司的起诉无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。恩威公司提供的证据不足以证明其存在所称的损失，即使有关损失是真实的，也与本案没有关联性。对于适用法律方面，首先，恩威公司与业委会之间签订的物业管理服务合同是一份无效的合同，因为该合同的签订过程违反了法律的有关强制规定，根据金沙公司提交的一系列证据，该合同并没有经过某甲花园业主大会开会表决，未经法律法规规定的“双过半”的强制规定，因此合同是无效的。其次，该合同是业委会的相关人员通过小圈子选举的方式在没有得到业主大会授权的情况下私自与恩威公司签订的，而如果恩威公司的诉讼请求成立，业委会支付有关的赔偿所使用的资金实际上是通过小区的收益来支付的，损害了业主的权益，依据《广东省物业管理条例》第65条的规定，业委会作出的违反法律规定的决定，给业主或者物业服务企业造成损害的，由签字同意的业主委员会的成员承担责任，因此，恩威公司起诉业主委员会的诉讼主体是不适格的。二、针对业委会的答辩意见，金沙公司认为，首先造成恩威公司无法履行所谓的合同的过错不在于金沙公司，而是在于业委会的个别成员。金沙公司至今未离场主要是基于某甲花园“双过半”业主表决同意金沙公司继续担任某甲花园的物业管理工作，该情况在金沙公司提交的证据可以证实；另外，根据有关的政府部门的指示，金沙公司也应暂时管理某甲花园小区。其次，根据《物业管理条例》第50条第3款的规定，物业服务合同期届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续业主大会作出选聘或续聘决定止。因此，基于目前业主大会并没有作出新的决定，而且金沙公司为了小区的稳定自愿担任物业服务的工作，所以，金沙公司继续服务某甲花园是有法律的规定，并不存在违法的行为。再次，鉴于目前某甲花园混乱的局面，真正不让恩威公司进场的是广大的业主，如果金沙公司在这时离场，将肯定导致某甲花园陷入无物业管理的局面。造成目前局面的主要原因是因为业委会的有关人员在其担任业主委员会成员过程中不作为，没有召开业主大会表决的有关事项，甚至通过违法的方式擅自与恩威公司签订合同，不仅损害广大业主的利益，甚至损害了恩威公司的权益。综上所述，在业主大会没有作出选聘或者续聘管理企业的最终决定之前，恩威公司与业委会签订的合同无效，金沙公司不退场也没有任何过错，请求法院驳回恩威公司的诉讼请求，并且认定该合同是无效合同，也不应当继续履行。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2011年1月28日，业委会与金沙公司签订《物业管理服务合同》，约定由金沙公司为某甲花园小区提供物业管理服务，小区内建筑总面积暂约为9万多平方米，其中住宅建筑总面积约8.4万多平方米，商铺建筑总面积约6千多平方米；合同期限为两年半，自2011年1月15日起至2013年6月30日止，合同期满前三个月，金沙公司应当书面提出续签或退出管理的决定，在业委会续聘或选聘物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同终止；双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满前3个月书面通知对方；服务期限届满前，业委会决定是否继续聘用金沙公司的，应当在期满前3个月书面通知金沙公司；合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应业委会的要求，金沙公司应当暂时继续提供物业服务，一般不超过15天，双方的权利义务继续按本合同执行等条款。该合同签订后，金沙公司进驻某甲花园小区，为该小区提供物业服务。2013年3月23日，业委会通知金沙公司，认为双方的合同于2013年6月30日到期，经研究决定合同期满后不续约，届时业委会将重新公开招聘物业服务企业。金沙公司收到业委会的上述通知后，复函认为对于是否参与竞聘，视征询调查结果而定。此后，金沙公司自行进行满意度调查，并发布公告认为小区业主对其公司的物业管理服务总体满意。同年3月31日，业委会向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》，并附《征求意见表》，向业主征求意见对是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同进行表决。同年4月28日，业委会发布公告，认为：于2013年3月31日以书面形式向全体业主征求公开招聘物业服务企业的意见，经回收统计，发出533张，收回401张，其中368户同意，24户不同意，1票中立，8张废票，并认为本次征求事项得到二分之一以上业主同意以及面积过半，征求事项表决通过，业委会将按照相关程序完善合同条款开展招聘工作。此后，业委会成立了由5名业委会委员以及2名业主代表组成的招标评审小组，于2013年6月16日进行评标、开标工作。同年6月17日，业委会公布物业管理服务项目结果公示，评标信息：恩威公司得票4票，另一物业公司得票3票，拟中标人为恩威公司。在业委会进行物业管理公司的招、投标期间，部分业主向江门市住建局、江门市信访局、江门市蓬江区某甲街道办事处（以下简称某甲街道办）等部门投诉，反映业委会在选聘物业管理公司过程中不依法召开临时业主大会进行公开招聘工作，质疑业委会本次招标的合法性，要求暂停招聘物业服务企业的工作。江门市住建局某甲街道办多次召开协调会，研究处理某甲花园部分业主投诉的上述问题。2013年6月18日，江门市住建局向骏景花园业委会出具江建函（2013）号文件，通知要求业委会于6月19日前将收回的《征求意见表》送该局物业管理科，并组织有关部门对业主表决结果进行复核，在确定复核表决结果前，暂停公开招聘物业服务企业工作。同年6月25日，江门市住建局及某甲街道办工作人员对业委会收回的《征求意见表》数据资料进行了复核，复核结果同意票数为357票，面积48984.12平方米。同日，业委会向恩威公司出具《中标通知书》，通知恩威公司中标事宜。此后，业委会向金沙公司发出了撤场通知，要求金沙公司于2013年7月1日前撤场。2013年6月30日，恩威公司与业委会签订了《江门市蓬江区某甲花园物业管理服务合同》，约定由恩威公司为某甲花园小区提供物业管理服务，合同期限为两年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止。2013年7月1日、7月15日，恩威公司组织有关人员进驻某甲花园小区，但是，由于业委会与部分业主、金沙公司的上述争议，恩威公司未能完成物业管理的交接手续。同年7月，某甲花园部分业主自发成立临时管理小组，并收集业主签署的《否决声明》及《同意书》，其中《否决声明》内容为：“业主不同意业委会公布的《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》中《征求意见表》的统计结果，及《江门市蓬江区某甲花园小区物业服务项目结果公告》的公告结果。同意罢免业主委员会主任与副主任成员，重新选举新的业委会组成成员。”《同意书》内容为：“为免小区管理上出现真空，业主一致同意金沙物业公司继续为某甲花园小区全体业主提供管理服务至业主大会临时会议召开日为止。”2013年7月19日，市住建局、市信访局、某甲街道办、区维稳办等部门召开工作会议，针对某甲花园物业管理纠纷进行专题研究，会议纪要有：一、决定由业委会于2013年7月25日前召开业主大会临时会议，业委会逾期不召开会议的，由居民委员会组织召开；二、要求业主应当积极参加业主大会临时会议；三、在业主大会临时会议作出决定前，业委会、金沙公司应当履行《江门市蓬江区某甲花园物业管理服务合同》和执行《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规的规定。该会议纪要一并抄送与会单位及骏景花园业委会。金沙公司在上述会议纪要决定作出后，认为遵从超半数以上业主要求，同意临时托管某甲花园小区至业主大会临时会议召开之日止。同年8月1日，江门市蓬江区某甲街某乙社区居民委员会（以下简称某乙居委会）发布《关于召开某甲花园业主大会临时会议的公告》，并制定了《某甲花园业主大会临时会议工作方案》，其中业主大会临时会议的主要议题有：1.是否罢免业主委员会，重新选举新的业主委员会成员进行表决；2.是否重新采取公开向社会选聘物业服务企业进行表决。业主大会临时会议至庭审辩论终结之日止尚未能召开。庭审中，业委会认为某甲花园小区住宅总户数为592户，商铺68户，住宅总建筑面积为87798.08平方米。金沙公司确认上述住宅总户数为592户，对住宅总建筑面积情况不清楚。在诉讼过程中，由于恩威公司主张的其与业委会签订的《江门市蓬江区某甲花园物业管理服务合同》效力与原审认定不一致，原审依法向恩威公司进行释明，告知其可以变更诉讼请求，但恩威公司书面复函原审法院认为不同意变更诉讼请求。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的问题是：1.恩威公司与业委会签订的《江门市蓬江区某甲花园物业管理服务合同》的效力以及是否应予以履行的问题；2.业委会是否应赔偿恩威公司经济损失、名誉损失的问题。一、关于恩威公司与业委会签订的《物业管理服务合同》的效力问题。根据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、《广东省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”以及参照广东省高级人民法院的有关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主行使自治管理权，必须对业主大会负责并报告工作，不享有自行选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业的权利。按照上述法规的规定，业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦即“双过半”同意。本案中，在业委会与金沙公司签订的《物业管理服务合同》合同期限到期前的2013年3月23日，业委会在未经业主大会会议研究讨论的情况下，自行决定合同期满后不续约并通知金沙公司，该决定与以上法律法规的规定不符，违反了法律法规规定的民主议定程序。此后，业委会在同年3月31日陆续向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》，并在该通知上附上《征求意见表》，对“是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”的事项进行征求意见，此后，业委会根据业主反映的意见，经统计有关票数后认为赞成票数及赞成的建筑面积数已经超过半数，从而，认为其与恩威公司在2013年6月30日签订的《物业管理服务合同》是合法有效的。但业委会的上述行为却遭到某甲花园部分业主强烈反对，并对该合同的有效性提出质疑，认为业委会与恩威公司签订合同，并未经过“双过半”票数的同意，并自发成立临时托管小组，签订《否决声明》、《同意书》等文件否认该合同的效力。原审法院认为，首先，从本案的事实来看，业委会先自行决定不续聘金沙公司，然后再向各业主发出《征求意见表》，对“是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”的事项征求意见，如上所述，程序不当；其次，该征求意见事项并未具体指向具体的招聘方式，也未具体指向选聘哪一家物业服务企业，也未列举招投标的方法，上述事项的不明确性为日后部分业主质疑物业服务企业选聘工作合法性提供了合理的怀疑；第三，从恩威公司及业委会的陈述来看，业委会招聘物业服务企业的招聘评审小组由7人组成，其中5人是业委会成员，另外2名是业主代表，该7人评审小组的投票结果决定了物业服务企业的选聘事项，评审小组的组成是否履行了必要的程序，是否征询了业主大会的意见，业委会并未能提供证据予以证实，因此，在决定续聘或重新选聘物业服务企业的问题上如何体现小区业主大会的决议是本案的关键。不管是业委会还是临时托管小组，还是小区内每位业主，均应以小区全体业主的共同利益为出发点，业委会进行决策，业主行使权利，物业公司提供服务均应依法依规进行，在小区业主与业委会，业委会与物业公司出现矛盾后，各方均应通过对话、协商、沟通的方式妥善处理，共同维护好小区内安定、团结、和谐的居住环境。本案中，由于业委会在未经业主大会表决的情况下，自行决定不续聘金沙公司，违反有关规定；并且，业委会未能提供《征求意见表》投票的原始凭证，其后续选聘工作是否符合多数业主的意愿，未能得到证实，因此，业委会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律法规强制性规定。因此，恩威公司与业委会签订的《物业管理服务合同》无效，合同无效自始没有法律效力，恩威公司要求业委会履行该合同，显然无法律依据和事实依据，对其该项诉讼请求，原审不予支持。二、对于业委会是否应赔偿恩威公司经济损失、名誉损失的问题。首先，恩威公司以其与业委会签订的《物业管理服务合同》合法有效为前提，认为业委会构成违约，并请求违约损失17264.9元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”由于涉案《物业管理服务合同》无效，恩威公司如果确实存在损失，并且在其主观没有过错的情况下，该损失实际为缔约过失引致的损害赔偿问题，其有权要求过错方予以赔偿，但是，恩威公司经原审释明后，仍然表示不变更诉讼请求，导致原审认定的事实与其起诉主张的事实不一致，故原审对恩威公司的该项请求不予支持。对于恩威公司请求的名誉损失5000元的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零一条规定：“公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。”名誉权是公民和法人就其自身属性和价值所获得的社会评价。本案中，恩威公司要求业委会赔偿其名誉损失的前提是业委会实施了侵害其名誉权的行为，并且恩威公司名誉受到损害，以及该侵权行为与损害存在因果关系，从恩威公司提供的证据反映，未能证实业委会实施了侵害其名誉权的行为，其也未能提供证据证明其名誉权受到了损害，故对其请求业委会赔偿名誉损失的请求，原审不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《广东省物业管理条例》第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，于2014年3月4日作出如下判决：驳回恩威公司的全部诉讼请求。本案受理费382元，由恩威公司负担。当事人二审的意见恩威公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、业委会赔偿恩威公司违约损失17264.9元；3、本案一、二审诉讼费用由业委会负担。主要事实和理由是：一、原审以业委会不再续聘金沙公司的程序不当为由认定恩威公司与业委会之间的合同无效属认定事实有误。虽然业委会在原物业合同期满后未就是否不续聘金沙公司征求业主意见，然而，第一，业委会在通知金沙公司不续聘当月已征得小区“双过半”业主同意公开选聘物业服务企业，该表决意见实际上已是业主大会对不再与金沙公司续约的追认；第二，金沙公司在回复中亦表示不再续约；第三，业委会与金沙公司是否续约与认定涉案合同效力无关，并非涉案合同无效的法定理由。因此，原审法院以此为由认定双方之间的合同无效不当。二、原审以部分业主怀疑选聘工作为由认定涉案合同无效于法无据。第一、该征求意见事项虽未具体指向某一家企业或具体的招聘方式，但在现有的招投标方式中，业委会选用被公认为公平性、公正性、透明度最高的公开招标方式选聘物业服务企业，于理于情均无不妥，对选聘工作的合法性住建局有关领导亦已肯定。第二，即使存在部分业主怀疑招聘工作的合法性，亦应另案解决，与本案中合同的有效与否无关，更何况该怀疑从未有证据加以证实。三、原审以未有证据证明评审小组的组成已征询业主大会意见为由，否定涉案合同效力于法无据。选聘物业服务企业属于业主大会的职权范围，然而无论是广东省物业管理条例等相关法律法规，或是小区议事规则，都未就业主大会或业委会招聘物管公司的细节进行明确规定。在小区业主大会同意公开招聘物管公司的情况下，业委会作为业主大会的执行机构，决定执行中的具体操作问题，未违反法律禁止性规定。四、原审认定“业委会未能提供《征求意见表》投票的原始凭证，其后续选聘工作是否符合多数业主的意思，未能得到证实”，属认定事实不清。第一、在原审庭审中，恩威公司已表示竞聘前已核验相关原始凭证，对该投票结果予以确认。第二，这些原始凭证于2013年6月25日已经过住建局核验，有该局相关会议记录为凭，且金沙公司出庭作证的证人在庭审过程中亦承认这一事实。第三，在原审过程中，业委会已经提供证据证明其办公室被部分业主反锁，是其无法提供原始凭证的客观障碍。五、原审认定涉案合同无效，恩威公司的损失为缔约过失引致的损害赔偿错误。涉案合同是业委会在业主大会授权下，通过公开招标方式，与恩威公司签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，符合本行业交易习惯，合法有效。因业委会未能依约提供必要的进场条件造成恩威公司的损失，其理应承担违约责任。业委会答辩称：一、恩威公司的损失不应由业委会承担。一审判决已经确认业委会在招标之后已经积极通知金沙公司退场。涉案合同不能履行是由于金沙公司的原因造成的，因此恩威公司上的相关请求以及损失应该由过错方即金沙公司赔偿。二、原审判决认定招标过程中存在的问题没有事实及法律依据，在现有的法律法规下，业委会如何通过公开招标的方式选出物业管理公司并没有明确的规定，因此，原审法院认为程序不当没有事实和法律依据。业委会在此过程中没有任何过错。金沙公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。恩威公司的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、恩威公司与业委会签订的《江门市蓬江区某甲花园物业管理服务合同》为无效合同，依法不应予履行。理由如下：1、依据《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、《广东省物业管理条例》第50条的规定，有权作出选聘和续聘物业服务企业的决定的机构为业主大会，业主委员会无此职权。且业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。另依据广东省高级人民法院的有关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主行使自治管理权，必须对业主大会负责并报告工作，不享有自行选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业的权利。本案中，业委会严重违反了上述规定，其与恩威公司签订的涉案合同无效。具体如下：（1）2013年3月23日，业委会向金沙公司发出《关于物业服务合同期满的通知》（骏业（2013）3号），认为双方之间的合同“将于2013年6月30日到期，为此，业委会就合同履约情况和物业服务质量等方面进行评估和研究，决定合同期满后不续约。届时业委会将重新公开招聘物业服务企业，你公司可根据招聘要求提交资料参与竞聘”。其后，金沙公司于2013年4月3日的复函称“是否参与竞聘，视征询调查结果而定”。这份通知作出前，业委会根本没有依法组织召开业主大会对是否续聘金沙公司做出决定，只是业委会的评估和研究，便自行通知金沙公司不再续约，严重违反了法律法规规定的民主议定程序。其后也没有再组织召开任何业主大会对是否续约金沙的问题做出决定。业委会先自行决定向金沙物业发出不再续约的通知后，再向各业主发出《征求意见表》，对“是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”的事项征求意见，属程序不当，不仅不能如上诉状中所称构成对前面业委会越权做出决定的“追认”，而且由于业委会违法违反程序，这自行决定不与金沙物业续约的行为与涉案合同的无效存在关联性。（2）业委会在2013年3月31日陆续向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》，并在该通知上附上《征求意见表》，对“是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”的事项征求意见。后于2013年4月28日发布了其自己制作的统计结果的公告（骏业（2013）5号），称前述征求的事项己获业主双过半数同意通过。但是，业委会在一审当中并未提交《征求意见表》的原始凭证证实其“已获过半数通过”的主张。然而，即使其能够提供原始凭证，或这份《征求意见表》征求的意见确实获得双过半数业主同意，征求意见表却并未明确指向具体的招聘方式，也并未具体指向选择参与竞聘企业的标准，没有具体指向选聘哪一家物业服务企业，更不能视为是业主、业主大会对业委会有任何形式的授权。对于这些未明确指明的具体工作，在没有任何合法授权的情况下，业委会只有且必须严格执行有关法律规定，通过组织召开业主大会并由业主大会作出决定，才能有效的与选定的物业服务企业签订物业服务合同。但本案中，业委会和恩威公司却错误认为，《征求意见表》的征求事项“是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”通过了双过半数业主同意，故业委会有权不经过业主大会私下自主决定开展选聘工作，甚至私自成立由7个人组成的评审小组用闭门投票方式决定选聘了恩威公司作为物业管理企业并签订了涉案合同的行为合法有效，属明显的违反法律规定，故涉案合同属无效合同，也正因为业委会违反违规才引起了本案诉讼及有关争议，并直接导致了某甲花园的混乱局面。（3）所谓“7人评审小组”，在恩威公司与业委会的证据和一审法庭调查都无法证实这个评审小组的成立、人员选定是否履行了必要的程序，是否征询了业主大会的意见。而且，这个评审小组的投票是否公开、透明、公正也无法证明。因此，这“7人评审小组”不能代表全体业主或业主大会对有关物业管理企业的选聘做出决定，业委会的做法严重违反了有关法律规定，在未经业主大会表决的情况下，无法作出选聘任一物业管理企业的决定，故其私下与恩威公司签订的涉案合同无效。恩威公司在上诉状第三点中，称“业委会自行决定执行中的操作问题，并未有违反法律禁止性规定的情形，故一审法院以未有证据证明评审小组的组成已征询业主大会的意见为由，否认涉案合同的效力于法无据”的言论，对于一个有合法资质的物业管理企业，应当明知法律的强制性规定，和应当知道不通过业主大会私下组成评审小组选聘物业管理企业的有效性，但却认为这种方式属“执行中的具体操作问题，不违反法律禁止性规定”，是明显的强词夺理，也更加突显了恩威公司在签订涉案合同的过程中存在明显过错。2、涉案合同因为无效自始没有法律效力，故恩威公司要求业委会继续履行该合同，没有法律和事实依据，对其诉讼请求依法应不予支持。三、对于业委会是否应赔偿恩威公司经济损失的、名誉损失的问题，金沙公司认为，对于该请求，依法亦应予驳回，理由如下：1、恩威公司首先需证实其确实存在损失，应当提交证据予以证明，但其提交的证据中无法证实其损失，这点请法庭考虑一审证据交换时金沙公司对于证据的质证意见。2、由于涉案合同无效，恩威公司除需证明其没有损失，也要证明其主观没有过错，在此情况下，其损失实际为缔约过失引致的损害赔偿问题，其有权要求予以赔偿。但是在本案中恩威公司依据合同约定起诉要求业委会赔偿，属法律适用的错误，依法不应予支持。3、关于前面提到的本案的过错方是谁，即过错责任应由谁承担的问题，金沙公司的如下意见请二审法院予以考虑：（1）本案事实在一审中己经全部查清，业委会明显违反《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、《广东省物业管理条例》第50条的规定，通过小圈子的评审小组选举选聘了恩威公司，签订的涉案合同无效，而评审委员会中实际签名决定的有5个业主委员会成员。由此引发的诉讼可能导致业委会要向第三方承担赔偿责任或者其他经济损失，而业委会的资金实际上是小区的收益或者业主缴纳，实际上是属于全体业主的财产，如果业委会因为其几个委员的过失而业委会用属于业主的资金支付赔偿费用，必然损害了全体业主的权益，造成业主损失。根据《广东省物业管理条例》第65条的规定：“业主委员会做出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。业主委员会违反法律规定，严重侵害业主合法权益造成严重影响公共秩序的，由政府有关部门依法追究责任。”因此，如实际造成了恩威公司的损失，在涉案合同无效，业委会违反有关法律规定的情况下，也应当由签字同意选聘恩威公司的业主委员会委员承担民事责任。因此恩威公司起诉要求业委会承担责任于法无据，也不应当用业委会的资产来承担民事责任，恩威公司的诉讼请求应予驳回。恩威公司如认为其实际存有损失且没有过错，可另案起诉要求签字同意的业委会成员承担赔偿的民事法律责任。（2）在本案中，恩威公司主观上亦存在明显的过错，因为恩威公司是有合法资质的物业管理企业，应当明知法律的强制性规定，和应当知道不通过业主大会私下组成评审小组选聘物业管理企业的有效性，在没有尽到审查是否具有相关合法有效文件的情况下，便参与竞聘、与业委会签订涉案合同，并一直坚持涉案合同合法有效。在上诉状中第二点中甚至称“被上诉人选用被公认为公平性、公正性、透明度最高的公开招标方式选聘物业服务企业，于情于理，并无不妥”和第三点钟某认为这种方式属“执行中的具体操作问题，不违反法律禁止性规定”等等，可以明显看出恩威公司对于业委会处理方式的认可和支持，但对于一个物业管理企业，有关的法律规定应当是其经营行为的准则，明知故犯的行为，属明显的主观上有过错，因此，恩威公司在本案中同样亦应承担过错责任。对于业委会签字同意的部分委员与恩威公司的过错责任如何承担，应当另案处理。四、针对业委会认为赔偿责任在于金沙公司而不是在业委会的意见的回应。1、根据前述第三点，本案的过错责任应由业委会签字同意的部分委员与恩威公司承担。2、金沙公司至今未离场主要是某甲花园双过半业主表决同意其继续担任某甲花园的物业管理工作，该情况在金沙公司提交的证据中可以证实，且根据有关的政府部门指示，金沙公司也需暂时管理某甲花园。事实上，从本案纠纷发生至今，特别是一审开庭至二审开庭期间近5个月，某甲花园只有极个别业主不向金沙公司缴纳物业管理费，某甲花园的物业管理工作也一直有序进行。3、根据《物业管理条例》第50条第3款的规定，物业服务合同期满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业管理企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续到业主大会作出选聘或续聘决定止。因为，涉案合同为无效合同，而业委会也一直没有召集召开业主大会选聘或续聘物业管理企业，故金沙公司为了应有关部门的指示和为了维持某甲花园的稳定，继续承担某甲花园的物业管理工作没有违反法律规定。4、造成某甲花园混乱的真正原因，是业委会委员违反相关法律规定的行为，业主为了维权而与业委会发生纠纷，真正不让恩威公司进场的也是业主而非金沙公司。如果金沙公司在发生纠纷时候离场，只会让某甲花园陷入无物业管理的更加混乱的局面。而目前也由于业委会的不作为，一直没有召集召开业主大会选聘或者续聘物业管理企业，金沙公司身陷是非之地却尽力做好物业管理工作，但业委会却在本案答辩中将过错推向金沙公司，一审法院以事实为依据、以法律为准绳，维护了金沙公司的合法权益。请求二审法院对于一审法院的正确判决予以维持。各方当事人在二审期间均没有提供新的证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点为恩威公司与业委会签订的《江门市蓬江区某甲花园物业管理服务合同》是否有效的问题。根据《物业管理条例》第十一条第（四）项和第十二条第三款的规定，选聘物业服务企业属全体业主共同决定的事项，业主大会作出该项决定时应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而根据《物业管理条例》第十五条第（二）项和《广东省物业管理条例》第四十四条规定，业主委员会的职责为代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并应在合同签订时出具业主大会选聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。根据上述规定，在物业服务合同到期前，业委会应召开业主大会由全体业主作出是否同意续聘或另行选聘物业服务企业的决定，若业主大会决定另行选聘物业服务企业，则应由业委会根据业主大会的决定开展具体选聘工作，并将选聘情况向业主大会汇报，经业主大会作出选聘决定后由业委会根据该决定代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，业委会在未得到业主大会同意的情况下，自行决定金沙公司的物业管理服务合同期满后不再续约，程序失当。但其后业委会向业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》，以书面方式征求业主是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同的意见。该事项得到“双过半”业主的同意，实质上形成对业委会不再与金沙公司续约决定的追认。业委会根据业主大会的上述决定，有权开展公开招聘物业服务企业的具体工作。但由于业主大会的上述决定中未明确授权业委会具体选定物业服务企业并直接与其签订物业服务合同，故业委会应在开展选聘工作时，对参与竞聘的物业服务企业进行审查、评议后，须另行召开业主大会，向全体业主汇报相关情况，并由全体业主对选聘物业服务企业的事项作出最终决定。而业委会在拟定选聘的物业服务企业后，仅公示相关选聘情况和公示合同文本并要求业主在规定时间内提出异议，不符合《物业管理条例》第十二条规定的召开业主大会的形式要件，即使无业主按其要求提出异议，亦不能证明选聘结果得到“双过半”业主的同意。鉴于本案证据未能证明业主大会作出了选聘恩威公司作为物业服务企业的决定，业委会自行与恩威公司签订的物业服务合同不能体现业主大会的意志，违反《物业管理条例》第十一条第（四）项和第十二条第三款的规定，该合同应属无效。恩威公司在原审过程中经释明，仍坚持在合同有效的前提下请求业委会继续履行合同并承担违约责任，缺乏必要的前提和基础，亦于法无据，故本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332元，由上诉人江门市恩威物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　黎景欣审判员　　陈雪娟审判员　　李雁羽二〇一四年九月四日书记员　　区健敏关注公众号“”