（2014）沪一中民二（民）终字第2177号
裁判日期: 2014-09-04
公开日期: 2014-10-19
案件名称
杜水伯等诉袁存祥等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜水伯,邱明群,袁存祥,崔晓凤
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2177号上诉人（原审被告）杜水伯，＊生，汉族，。上诉人（原审被告）邱明群，＊生，汉族，。两上诉人之共同委托代理人吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）袁存祥，＊生，汉族，。被上诉人（原审原告）崔晓凤，＊生，汉族，。委托代理人袁存祥（系崔晓凤丈夫），身份情况见上。上诉人杜水伯、邱明群因定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第20349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月12日立案受理后依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人杜水伯、邱明群的共同委托代理人吴慧，被上诉人袁存祥（兼崔晓凤的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年3月22日，袁存祥、崔晓凤（购买方）、杜水伯、邱明群（出让方）及上海思凡房产经纪服务部（以下简称思凡服务部、中介公司）就上海市浦东新区航城5路系争房屋（以下简称系争房屋）签订《购房意向确认书》，约定：购房总价为（人民币，下同）123万元；双方于2014年5月20日前签订《房屋买卖合同》；《房屋买卖合同》签��当日支付首付款36万元；余款85万元由银行贷款，并由银行直接支付给房屋出让方，如贷款不足，则不足部分在进交易中心办理过户手续前付清；签订《购房意向书》当日支付定金两万元；本意向自签订之日起至2014年3月22日24时止的期限内出让方同意购买条件并签收此意向金，则该意向金转为购房定金，本意向即不可撤销，买卖双方均受定金法则约束。《购房意向确认书》底部空白处有一行手写约定：“如银行贷款不出，不算违约。”签约后，袁存祥、崔晓凤向杜水伯、邱明群支付定金两万元，杜水伯、邱明群开具了定金收据。双方未于2014年5月20日之前签订房屋买卖合同。袁存祥、崔晓凤于2014年5月30日向原审法院提起诉讼，以双方在购房意向确认书中约定如果银行贷款批不下来不算违约，因中介公司告知公积金60万元无法贷到导致合同没有签订，且杜水伯、邱明群拒绝返还两万元定金等理由，请求法院判令：杜水伯、邱明群返还定金2万元。杜水伯、邱明群在一审中未到庭应诉，也未作答辩。一审审理中，袁存祥陈述，签约时在场人员为袁存祥、崔晓凤、杜水伯、邱明群、思凡服务部工作人员及杜水伯的朋友陆先生（后经了解，其身份系智杰房产的中介人员），邱明群代杜水伯及未到场的儿子杜亮在《购房意向确认书》出让方处签名。签约时，袁存祥、崔晓凤将已有的房产及户口情况（两人在外地有一处房产，做在崔晓凤名下，全商业贷款，两人于2013年3月份取得上海户口）如实告知中介人员，并一再强调，此次购房要求为两人的公积金60万元贷款全部贷足，剩余做商业贷款。中介人员及陆先生均表示两人的上述情况可以做出混合贷款。袁存祥、崔晓凤仍然不放心，要求思凡服务部在《购房意向确认书》的空白处载明“���银行贷款不出，不算违约”，写好后，双方签字，袁存祥支付定金。2014年5月17日，袁存祥、崔晓凤筹集好首付款后通知思凡服务部要求签约，思凡服务部告知贷款的事情需要再跟陆先生联系。2014年5月20日，袁存祥打电话给陆先生，陆先生告知只能办理一人的公积金贷款，其余房款均需要商业贷款，袁存祥当即表示不同意，陆先生遂约袁存祥以及思凡服务部的工作人员前往陆先生所在的智杰房产面谈。面谈时，袁存祥要求根据《购房意向确认书》约定，贷款不出不算违约，要求房东退还定金，思凡服务部工作人员电话联系房东后，表示房东不愿意退还定金。原审法院审理后认为，袁存祥、崔晓凤与杜水伯、邱明群所签订的《购房意向确认书》明确了房屋位置、面积、价格，同时对签订房屋买卖合同及首付款期限进行了预先安排，是当事人为将来订立本约而达成的���意，系双方真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定合法有效。《购房意向确认书》中约定袁存祥、崔晓凤所交定金，系为保证正式签订合同而交付的定金，其效力应予认定。根据袁存祥、崔晓凤的陈述，出让方杜亮的签字系邱明群代签，其本人未到场，亦未出示授权委托书，袁存祥、崔晓凤亦不主张杜亮承担本案的责任，于法不悖，予以准许。根据《购房意向确认书》约定的内容及本案查明的事实来看，袁存祥、崔晓凤在签约时已明确告知中介公司及杜水伯、邱明群自己的贷款方式及需求（贷足两人六十万元公积金贷款，余款商业贷款），并载明：如银行贷款不出，不算违约。后经中介公司了解，贷款确实无法按照此要求实现，并由此导致买卖合同未签订。袁存祥、崔晓凤要求按照《购房意向确认书》的约定，返还定金两万元，依法应予支持。杜水伯、邱明群经合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二〇一四年七月八日作出判决：杜水伯、邱明群于判决生效之日起七日内返还袁存祥、崔晓凤定金2万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由杜水伯、邱明群负担。判决后，杜水伯、邱明群不服，上诉于本院，诉称：1、根据银行贷款流程，必须提供买卖双方签订的房屋买卖合同及购买方支付首付款，银行才审查并作出是否批准贷款及贷款金额等，也就是说是由银行���行审核，并不以中介人员或者朋友陆先生答复意见为准。上诉人不知晓被上诉人与陆先生打电话之事，因此被上诉人在一审所作陈述不能采信。2、被上诉人在签约时并没有强调60万元公积金必须贷足，意向确认书中没有明确此项内容，被上诉人所称的贷款方式和要求没有依据。3、被上诉人陈述的陆先生告知其不能办理60万元公积金贷款，被上诉人在一审并没有提交证据证明，系被上诉人利用上诉人未到庭编造谎言欺骗法院，转移自己的违约责任。据此，上诉人完全有理由没收定金。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。被上诉人袁存祥、崔晓凤辩称：被上诉人在签约前明确告诉对方及中介公司，要贷足被上诉人两人的公积金贷款60万元，上诉人的朋友陆先生很肯定的称可以办理，被上诉人还是不放心，要求中介公司在意向确认书上写���贷款不出不违约后签字。上诉人的朋友陆先生经被上诉人事后了解下来是其他中介公司的人员，陆先生打电话告诉被上诉人公积金只能做一人，另一个人的公积金不能同时办理，被上诉人当即表示不同意，因为被上诉人需多支付利息，也与签约前被上诉人提出的要求不一致，故被上诉人无需承担任何责任。又称，中介公司当场答应被上诉人不需要支付首付款，因为支付首付款及签订买卖合同后，不能满足60万元公积金贷款的话，可能更麻烦。故请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人提交：1、思凡服务部出具的情况说明；2、银行办理贷款流程。两份证据为了证明被上诉人存在拖延提交贷款申请材料给银行审核的违约事实，被上诉人应承担违约责任。被上诉人认为，中介公司并没有要求被上诉人提交材料给银行审核，情况说明是中介人员的个人意见；对银行办理贷款流程其并不清楚，故均不予认可。本院认为，上诉人杜水伯、邱明群与被上诉人袁存祥、崔晓凤签订的购房意向确认书合法有效，双方当事人应当按照约定内容履行。被上诉人在签约后向上诉人支付定金2万元，作为其签订买卖合同的履约担保，亦属有效。同时，在该份购房意向确认书底部空白处由中介公司手写的“如银行贷款不出，不算违约”，系双方对被上诉人免责的约定，一旦双方约定的条件成就，应予执行。根据该项约定内容，可以认定被上诉人在签订该份购房意向确认书前，就其贷款金额及贷款方式等提出了要求，同时被上诉人在一审审理中陈述的其将自己已有房产情况及自己户籍情况等已向中介公司作了告知，能够与手写的约定内容相吻合，故可以采信被上诉人所作的上述陈述。另外，被���诉人称其在约定的签订买卖合同时间之前询问中介公司和陆先生有关贷款事项，以及被上诉人称中介公司和陆先生在签约前明确答复银行不能满足其提出的贷款要求，符合常理以及本案的实际情况，故本院亦予以采信。上诉人明知双方在确认书中对贷款问题作了特别约定，仍否认被上诉人曾就贷款事项询问中介公司或者陆先生，显然不符合事实，故本院不予采纳。至于上诉人在二审中提交的银行贷款审批流程及中介公司出具证明等证据，因不能对抗确认书中的免责约定，且未得到被上诉人的认可，故本院均不予采信。综上所述，上诉人杜水伯、邱明群不同意返还定金2万元的上诉请求，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币300元，由上诉人杜水伯、邱明群负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一四年九月四日书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：