（2014）西民初字第608号
裁判日期: 2014-09-04
公开日期: 2014-09-24
案件名称
靳立栓诉邢台路桥建设总公司等商品房买卖合同纠纷判决书
法院
邢台市桥西区人民法院
所属地区
邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
靳立栓,邢台路桥建设总公司,邢台路桥房地产开发有限公司,邢台路桥物业服务有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第608号原告靳立栓，男，1985年10月23日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区河北大街西段***号，身份证号：130182198510232430.委托代理人孔江梅、郭朝，河北晓阳合众律师事务所律师。被告邢台路桥建设总公司，住所地邢台市桥东区达活泉东大街261号，组织机构代码：10578023-4法定代表人李来宾，系该公司总经理。被告邢台路桥房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区新华南路东侧七里河北岸路东200米，组织机构代码：78868867-1法定代表人石文军，系该公司总经理。被告邢台路桥物业服务有限公司，住所地邢台市桥东区达活泉东大街261号，组织机构代码：69921688-3法定代表人赵洪波，系该公司经理。三被告的委托代理人温利平，女，1973年7月5日出生，汉族，邢台路桥建设总公司职工，住邢台市桥西区钢铁南路生活区223号邢钢生活区22号楼2单元24号。三被告的委托代理人祝小彦，河北齐心律师事务所律师。原告靳立栓诉被告邢台路桥建设总公司（以下简称路桥公司）、邢台路桥房地产有限公司（以下简称路桥房产公司）、邢台路桥物业服务有限公司（以下简称路桥物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛永生的委托代理人郭朝和被告路桥公司、路桥房产公司、路桥物业公司的委托代理人温利平、祝小彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛永生诉称，2011年8月24日，原告与被告路桥公司签订商品房预售合同，双方约定2011年12月31日前交房。2011年12月24日被告路桥物业公司又向原告收取了双气费8449元（差别热价、燃气开户费），如原告不交纳该费用，被告路桥公司不给原告房屋钥匙，无奈之下原告只能先行交纳。依据邢台市物价局邢价工字（2005）第4号文件《关于我市集中供热差别热价的通知》第四条规定：对新开发的住房及其他用房，供热管网进入开发成本，计入房价，不得在房价外单独收取，由开发商及产权单位统一缴纳。再依据《河北省天然气价格管理办法》第十条、邢台市物价局邢价管（2011）42号文件《关于规范我市燃气初装费标准（临时）的通知》第二条，得知燃气初装费已纳入开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取。据此，被告收取原告双气费没有任何依据，特诉至法院，请求判令被告物业公司退还原告双气费8449元，另支付200元利息，并由被告路桥公司和路桥房产公司承担连带退还责任。被告路桥公司、路桥房产公司、路桥物业公司辩称，三被告之间的法律关系是：因路桥公司对七里河进行治理开发取得了七里河相关的土地使用权，2008年路桥公司委托路桥房产公司对阳光水岸小区进行开发建设直至完成房屋的全部交付任务。之后，路桥公司将双气费用的收取委托路桥物业公司，三公司分别属于独立的法人，相互不存在关联关系。原告的购房合同的实际履行日期为2010年6月12日，早于2011年12月1日一房一价的规定，原告应当按照约定履行缴纳双气费用。2010年8月16日，原告与路桥房产公司签订了阳光水岸小区认购单一份，该认购单明确约定了原告所要购买的房屋的具体的位置、楼号、单元号及小房（车库）的位置，房屋的建筑面积及价款。且原告的房屋还享受了相应的优惠政策，该认购单第6条明确规定“房价不含暖气初装及燃气初装费”，2010年8月16日，原告按照认购单的约定与路桥房产公司签订了《商品认购协议书》，后协议书的合同相对方直接更名为靳立栓，认购协议书上所约定的房屋的具体位置、建筑面积、单价等合同成立的主要条款与认购单上的约定完全一致，该认购书第三条计价方式与价款中对房屋价款进行了明确约定，明确告知原告所购买的房屋价款中不含双气开户费用。认购书签订的同时，原告便缴纳其应付的首付款，其余房款原告进行了按揭贷款。也即原告在支付首付款之日即是双方合同开始实际履行之日。原告所诉请的房款中应当包含双气费的规定在邢台市是在2011年5月18日开始执行的，在此之前所销售的房屋，双气的价款均是没有计入房款中，而原告与被告之间的合同履行日期是在2010年8月16日，早于2011年5月18日双气费用应当包含在房款中的规定，故原告应当按照合同的约定交纳双气的费用。2011年8月24日，原告和路桥公司进行了正式合同的网签，该网签合同只是双方履行合同签订的一个形式，但原告买的房屋仍是认购单和认购协议书上约定的房屋，房屋的单价、面积、配套、坐落位置、房屋交付日期与违约责任等合同条款完全一致。2011年因所有与该宗土地使用权有关证件均补办在邢台路桥公司名下，为了给业主办理房产证，才以路桥公司的名义补签了正式合同。在2011年10月31日起路桥房产公司开始陆续向业主交付方屋。路桥物业公司根据路桥公司的委托，在办理交房事宜时向业主收取双气费用是完全正确的。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，路桥公司和路桥房产公司及路桥物业公司是相互独立的法人企业。2011年2月17日，邢台市政府专题会议纪要（（2011）10号）载明：阳光水岸项目是2009年省考核的城镇面貌三年大变样重点工程，为确保完成省三年大变样考核任务，路桥公司在手续不全的情况下先行开工建设，后补办相关手续及土地转让手续。路桥公司将本案所涉房产开发项目委托给路桥房产公司开发建设。2010年8月16日，原告与被告路桥房产公司签订阳光水岸认购单一份，该认购单载明原告购买路桥房产公司开发建设的阳光水岸小区38号楼2单元202室住宅单元房一套，单价2678元／㎡，建筑面积92.98㎡，共计房款249000元。小房面积15.51㎡，计房款24816元，合计房款273816元。认购单条款第6条载明房价不含暖气初装费及燃气初装费。同日，双方又签订了《商品房认购协议书》，该协议书中约定的房屋座落位置、面积、单价、总价款与认购单相同，并与同日交付了首付款，其余部分按揭贷款。协议第三条中明确约定协议价款不含双气开户费用，第七条约定路桥房产公司应当在2011年12月31日前将房屋交付原告使用。因建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证均补办在路桥公司的名下，为了能让阳光小区业主能办理商品房产权证书，2011年8月24日，原告与路桥公司网签了《商品房预售合同》一份，该合同中约定的房屋座落位置、面积、单价及房屋的总价款均与原告和路桥房产公司签订的认购单、认购协议约定房屋的座落位置、面积、单价及房屋的总价款相同。该合同第一条约定：建设工程合同约定的开工日期为2009年10月05日，建设工程施工合同约定的竣工时期为2011年12月30日。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四第一条约定：该商品房所涉及的双气开户费未含在本合同第四条价款内，该费用由买受人承担，并于房屋交付前缴纳。2012年12月22日，原告向路桥物业公司交纳了差别热价（即暖气初装费）和燃气开户费（即燃气初装费）共计8449元后，路桥房产公司向原告交付了房屋。在庭审中，路桥公司和路桥房产公司、路桥物业公司均认可路桥物业公司是受路桥房产公司的委托收取原告的双气初装费。另查明，2001年4月16日，国家计委、财政部颁布《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格（2011）585号），该通知要求取消不合理不合法的收费项目；取消地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设配套费和其他专项配套费。2003年12月19日，河北省物价局下发《关于将城市集中供热管网工程建设费用纳入价格管理的通知》（冀价工字（2003）90号），要求城市集中供热管网工程建设费纳入价格管理范畴，委托各设区市人民政府具体管理。2005年1月28日，邢台市物价局抄送给市煤气热力总公司、邢东热电厂的《关于我市集中供热执行差别热价的通知》（邢价工字（2005）第4号），要求将市集中供热管网建设费纳入价格管理，取消供热集资。2011年11月10日，邢台市物价局抄送给邢台燃气有限责任公司的《关于规范我市燃气初装费标准（临时）的通知》（邢价管（2011）42号），要求对市区新建商品房城市燃气初装费，按一定标准作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取。并自2011年12月1日起执行，在此之前，居民用户和非居民用户已经同燃气公司签订协议的，仍按原协议收费标准执行。2013年5月8日，邢台市物价局关于对阳光小区收取双气费用有关问题向阳光小区各业主的答复意见为：路桥房产公司代收双气费，虽然违背了相关文件规定，应当由价格主管部门依法予以处罚，但该收费方式并未增加业主的经济负担，不存在重复收费的问题。2013年6月10日，邢台市物价局呈报市政府的《关于对阳光水岸小区收取燃气初装费问题的情况汇报》载明，路桥公司未将双气费用计入房价，另行收取的行为发生在《商品房明码标价规定》之前，并与业主有明确约定，不存在重复收取双气费用的情况，业主应当按约定缴纳双气费用。2013年11月13日，邢台市物价局就阳光小区收取双气费用的问题向阳光水岸小区各业的再次答复意见：对市区新建商品房城市燃气初装费按上述标准计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取，自2011年12月1日起执行。但阳光水岸小区不属于2011年12月1日以后的新建项目。对新开发的住房及其他用户，按不同类型价格计入开发成本，计入房价，不得在房价外单独收取，由开发商及产权单位统一缴纳，从2005年2月1日起执行，阳光水岸小区项目应当依照此文件执行。再查明，另案原告姚国霞诉本案三被告商品房销售合同纠纷一案，请求退还双气初装费，该案经本院审理作出（2014）西民初字第374号民事判决书，驳回了姚国霞的诉讼请求。姚国霞不服一审判决，上诉至邢台市中级人民法院，经二审法院审理后作出（2014）邢民终字第331号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案所涉房地产项目是路桥公司委托路桥房产公司开发建设，并由受托人路桥房产公司以自己的名义同原告签订了认购单及《商品房认购协议书》，该协议合法有效，协议双方应本着诚实守信的原则自觉履行。由于该项目的所有手续已补办在路桥公司名下，为了能给阳光小区的业主办理商品房产权证书，又由路桥公司与原告补签了《商品房预售合同》，并已实际履行。应认定该合同合法有效，结合本案查明的情况，可以认定商品房买卖合同的相对方是路桥公司和原告。该合同约定的内容与《商品房协议书》约定的内容基本一致，因合同第二十条载明：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四），附件四第一条载明：商品房所涉及的双气开户费未含在房款内，由买受人承担，并于房屋交付前缴纳。原告认为附件未经原告签字认可，对原告不发生效力，因该预售合同并未否定前述商品房认购协议书的效力，且双方在预售合同中也未对“双气”费用缴纳作出与前述认购书相反的意思表示，对原告的上述主张，本院不予支持。关于双方约定是否违反国家部委、河北省及邢台市“双气”费用缴纳的相关规定，属于行政管理范畴，应由相关行政部门处理。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告靳立栓的诉讼请求。案件受理费50元，由原告靳立栓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长 王丽平审 判 员 王 冰人民陪审员 赵 蒙二〇一四年九月四日书 记 员 李 萌