（2014）鄂洪山民商初字第00241号
裁判日期: 2014-09-04
公开日期: 2015-07-20
案件名称
傅焱晶与武汉市宏程源房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅焱晶,武汉市宏程源房地产经纪有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂洪山民商初字第00241号原告：傅焱晶。被告：武汉市宏程源房地产经纪有限公司，住所地：武汉市洪山区关山一路74号保利花园29栋1层29号。法定代表人：唐万明，该公司总经理。委托代理人：吕军，湖北荆楚律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：张联江，湖北荆楚律师事务所律师，一般授权代理。原告傅焱晶诉被告武汉市宏程源房地产经纪有限公司（以下简称宏程源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘毅独任审判，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告傅焱晶、被告宏程源公司委托代理人吕军、张联江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅焱晶诉称：2012年4月，在被告宏程源公司业务人员陶楚飞的联络下，原告与被告签订了房屋租赁合同。被告将所属位于武汉市洪山区民族大道健龙尚谷杰座1栋2302室的房屋出租给原告，由于2012年4月10日至2013年4月9日为时一年的租赁期没有出现任何问题，2013年4月，原告决定继续续租赁该房屋。续租期限为2013年4月10日至2014年4月9日共壹年；租金支付方式为年付，每月房租为1900元，全年为22800元，押金3000元，共计25800元。到2013年6月被告的租金也没按时打给房东，为了减少双方损失，经原告与房东协商，房东让原告住到8月31日，并支付给原告1500元。故原告诉至法院，请求判令被告立即返还原告的2013年4月至2014年4月的房屋租金和一个月违约金，共计27700元，并承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、代理房屋出租合同一份，证明原被告之间存在租赁合同关系。证据二、收款收据两张，证明我向被告支付租金23400元。被告宏程源公司辩称：被告没有主观恶意和欺诈行为；实际未履行的租赁期限为7个月，被告需退还原告13300元的租金和3000元押金；被告在原告搬离房屋前一个月就已经通知了原告，并张贴了房屋腾退的通知，被告无需支付违约金，即使计算违约金也明显过高，法院应予调整。被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：代理房屋出租合同两份，证明原、被告之间存在租赁合同关系。合同上约定的租金是每月1900元，合同第4条约定，合同终止前被告应通知原告，我方已经履行此义务，不应承担违约责任。经庭审质证，被告对原告提交的证据、原告对被告提交的证据均无异议，本院依法予以采信。经审理查明，2013年4月8日，原告傅焱晶与被告宏程源公司签订了《代理房屋出租合同》一份。约定被告将所代理的位于武汉市洪山区民族大道健龙尚谷杰座1栋2302室的房屋出租给原告，租赁期为2013年4月10日至2014年4月9日，每月房租为1900元，付款方式为年付，付款金额为22800元／年，保证金3000元，共计25800元。合同还约定，租赁期内甲方（即被告）不得无故收回房屋，如确需收回，必须提前三十天通知乙方（即原告），并退还乙方未满期约的租金及保证金，或按乙方两个月房租作为违约金给付乙方，乙方按甲方制定时间搬出，若乙方无故违约，则需赔偿甲方两个月房租作为违约金。因被告未按时交纳租金给房屋所有权人，导致原告需提前腾退房屋，双方在庭审中一致确认原告居住至2013年8月31日，余下租赁期间的租金以及保证金被告未返还给原告。本院认为，原、被告签订《代理房屋出租合同》系双方真实意思表示，合同约定内容没有违反相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告作为房屋的代理出租方，在原告按时交付了房屋后即应保障原告的相应权利。由于被告未按时交纳租金给房屋所有人，导致原告需提前退房，合同提前终止，故被告应返还剩余租金、保证金并承担相应违约责任。原告房租已交至2014年4月9日，其居住至2013年8月31日止，余下租赁期间的租金折算后应13870元，故被告应退还原告房租13870元及保证金3000元，超过部分本院不予支持；双方在合同中约定的“或按乙方两个月房租作为违约金给付乙方”应视为对被告无故收回房屋的约定，因被告的原因导致原告提前退房，被告亦未能提前三十天通知原告，被告应承担违约责任，原告要求被告按一个月的房租作为违约金，系原告在法律规定的范围内自行处理自己的权利，并无不妥，本院予以支持；被告称在原告退房前已经通知原告腾退，因其未能提供证据予以证实，本院依法不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告武汉市宏程源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告傅焱晶租金13870元及保证金3000元；二、被告武汉市宏程源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告傅焱晶违约金1900元；三、驳回原告傅焱晶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费246元，由被告武汉市宏程源房地产经纪有限公司负担167元，原告傅焱晶自行承担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 毅二〇一四年九月四日书记员 胡晶晶 搜索“”