（2014）港民初字第00621号
裁判日期: 2014-09-04
公开日期: 2014-10-28
案件名称
吴涛与南通市港闸区秦灶街道桥东村社区经济合作社、南通市港闸区秦灶街道桥东村十六村民小组、南通市港闸区秦灶街道桥东村社区居民委员会土地租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南通市港闸区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴涛,南通市港闸区秦灶街道桥东村社区经济合作社,南通市港闸区秦灶街道桥东村十六村民小组,南通市港闸区秦灶街道桥东村社区居民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2014）港民初字第00621号原告吴涛，男，汉族，1976年3月16日生。委托代理人范臻，孙超（实习律师），江苏普泰律师事务所律师。被告南通市港闸区秦灶街道桥东村社区经济合作社，住所地在南通市港闸区秦灶街道桥东村八组，组织机构代码78126051-7。法定代表人王力，社长。委托代理人孙东强，江苏崇诚律师事务所律师。被告南通市港闸区秦灶街道桥东村十六村民小组，住所地在南通市港闸区秦灶街道桥东村**组。负责人马如均，男，汉族，1969年8月10日生。被告南通市港闸区秦灶街道桥东村社区居民委员会，住所地在南通市港闸区秦灶街道桥东村八组。法定代表人李新明，主任。委托代理人孙东强，江苏崇诚律师事务所律师。原告吴涛诉被告南通市港闸区秦灶街道桥东村社区经济合作社（以下简称“桥东村合作社”）、南通市港闸区秦灶街道桥东村十六村民小组（以下简称“十六村民小组”）、南通市港闸区秦灶街道桥东村社区居民委员会（以下简称“桥东村村委会”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴涛及其委托代理人范臻，被告桥东村合作社、桥东村村委会的委托代理人孙东强，被告十六村民小组组长马如均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴涛诉称，2012年10月，原告与被告商谈土地租赁一事，在得到被告同意后，原告开始平整土地、建造围墙等工程。2013年1月8日，被告桥东村合作社收取了土地租金150700元，2013年1月18日，原告与被告十六村民小组签订土地租赁合同一份，约定十六村民小组将27.4亩土地租给原告。2013年2月6日，被告十六村民小组向原告预借了下一年度租金30000元。2013年3月11日，南通市国土资源局向原告发出（2013）4号责令改正违法行为通知书，致使原告无法使用租赁的土地，给原告造成了巨大损失。原告按照合同约定，要求被告退还租金、赔偿损失，但原告拒不履行。现原告要求三被告退还租金180700元，赔偿原告各项损失213780元（其中水电安装、材料费12000元，平整土地费45000元，土地回填费26680元，建造围墙费用117600元，人员工资12500元）。原告吴涛为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、2013年1月18日原告与被告十六村民小组签订的土地租赁合同一份，以证明被告十六村民小组将部分土地租给原告使用的事实。2、2013年3月11日南通市国土资源局发出的（2013）4号责令改正违法行为通知书，以证明该租赁土地是违法用地，从而进一步证明原告无法使用租赁的土地。3、结算凭证一份，以证明原告向被告桥东村合作社转账150700元缴纳土地租金。4、借条一份，以证明被告十六村民小组以借款的形式预收了下一年度的租金30000元。5、收据、付款凭证若干，以证明原告支付了土地回填费26680元，土地平整费45000元，水电安装费12000元，建造围墙费117600元，看场地的人工费12500元，合计213780元。6、证人张海余的证言，以证明张海余建造了围墙并收取了原告的费用一共117600元。7、证人吕奉连的证言，以证明原告支付给他的看场地的人工费一共12500元。被告桥东村合作社辩称，其收取原告交付的150700元是代替被告十六村民小组收取的，所出具的结算凭证也是其与十六村民小组之间的内部结算凭证，并非出具给村集体经济组织成员之外的收费凭证。该笔租金已由被告十六村民小组安排使用完毕，桥东村合作社并未使用。对于具体的租金金额，相关建设费用等情况其并不知情，其不应当承担法律责任，应驳回原告的诉讼请求。被告十六村民小组辩称，其与原告签订租赁合同，原告缴纳租金并进行相应土地建设的情况属实，对于土地被南通市国土资源局认定为违法使用土地的问题不清楚，责任如何承担由法院依法判决。被告桥东村村委会辩称，桥东村社区居民委员会仅是一个社区居民自我管理、自我服务的群众性自治组织，自身没有什么财产，经费有时也需上级财政支持。十六村民小组与村委会之间有行政上的上下级关系，但十六村民小组并非村委会的组成部分，其民事行为与村委会无关，村委会不承担责任，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。经庭审质证，被告十六村民小组对原告吴涛提供的证据的质证意见为：原告提供的证据属实，予以认可。被告桥东村合作社、桥东村村委会对原告吴涛提供的证据的质证意见为：1、对土地租赁合同、责令改正违法行为通知书的真实性没有异议。同时认为该租赁合同表明桥东村合作社与桥东村村委会并非合同当事人，责令改正通知书也仅载明新建地面建筑物的行为违法，并非集体土地不能使用，而租赁合同中又未载明租赁用途为建造地面建筑物，因此也不能证明土地租赁合同本身是违法的。2、对结算凭证的真实性没有异议，但该结算凭证仅是桥东村合作社代替十六村民小组收取相关款项而出具的凭证，不能以此认定桥东村合作社是合同当事人。3、借条的真实性无法确认，以十六村民小组确认为准。4、相关建设费用的收据、付款凭证的真实性无法确认，该组证据不能证明原告租赁土地后发生的损失费用。5、对证人张海余的证言不予认可，围墙的建造在租赁合同签订前就已完工，即使不再使用该围墙，也并非全部都是损失。6、对证人吕奉连的证言不予认可，施工期间没有必要请人看场地，其人工费的支付不合理。经综合分析判断，本院对原告吴涛提供的证据分析认证如下：1、原告与被告十六村民小组签订的土地租赁合同真实性本院予以确认，证明了被告十六村民小组将部分土地出租给原告用于堆放木材的事实。2、被告对原告南通市国土资源局发出的责令改正违法行为通知书的真实性没有异议，本院予以确认，证明了原告因非法占用集体土地新建地面建筑物被要求责令改正的事实。3、被告对原告结算凭证和借条的真实性没有异议，本院予以确认，证明了被告十六村民小组收取原告吴涛租金180700元的事实。4、收据一组和证人张海余的证言，其中水电安装费12000元和土地回填费26680元的收据，交款人为吴涛，有开具单位的盖章，被告十六村民小组均表示认可，对其真实性本院予以确认，能够证明支付该款项的事实。土地平整费45000元的收据，交款方为“华涛木业”，根据原告吴涛、被告十六村民小组的当庭陈述，华涛木业是原告吴涛设立的个体户单位，其业主就是原告吴涛，该收据能够证明原告就是交款方，对支出该土地平整费用被告十六村民小组表示认可，本院予以确认。建造围墙费117600元的收据，虽然没有注明收款人或加盖收款单位公章，但根据证人张海余的证言，以及被告十六村民小组对支付给张海余建造围墙费用表示认可，本院予以确认。被告桥东村合作社、桥东村村委会虽然认为张海余建造该围墙的时间、费用不合理，但并未举出相应证据予以证明，本院对该质证意见不予采纳。5、付款凭证和证人吕奉连的证言，证人吕奉连作为原告吴涛的表叔，与原告存在利害关系，且吕奉连的证言中一个月看场地的费用是2000元，与付款凭证中所写的一个月2500元并不相符，其证言的真实性无法认定。租赁土地施工期间，施工方负有看护场地的责任，并不一定需要原告请人特地看护，原告请人看护场地的行为与建设场地没有必然因果关系。因此，对该付款凭证以及证人吕奉连的证言，本院不予采纳。经审理查明，2013年1月18日，原告与被告十六村民小组签订土地租赁合同一份，约定十六村民小组将位于英雄坚河西边、秦海模具的北侧土地，抛荒地及河塘无法种植的土地，共计27.4亩，以每年每亩5500元，合计每年租金150700元的价格租给原告作为堆放木材使用，租赁期限自2013年3月1日起至国家或政府建设需要征地为止。在签订租赁合同前，原告在得到被告十六村民小组的同意下，对该土地进行了部分建设工程，并支付了土地回填费26680元，水电安装费12000元，建造围墙费117600元。2013年1月8日，原告通过转账方式支付给被告桥东村合作社租金150700元。2013年2月6日，被告十六村民小组以预支下一年度租金为由，向原告借款30000元，并出具借条一份。2013年3月7日，原告支付土地平整费45000元。除租金180700元外，原告总共支出建设费用201280元。2013年3月11日，南通市国土资源局以原告吴涛未经批准，非法占用桥东村十六组集体土地新建地面建筑物为由，发出（2013）4号《责令改正违法行为通知书》，责令其自收到通知后三日内改正。本案的争议焦点为：一、被告十六村民小组是否应当返还租金并赔偿损失；二、被告桥东村合作社与桥东村村委会是否应当承担责任。关于争议焦点一，本院认为，违反法律强制性规定的合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，产生的损失应当按照过错予以赔偿。本案涉及的土地是农民集体经济组织集体所有的农业用地，如果要用于非农业用途，应当依法办理批准手续。被告十六村民小组在将涉案土地出租给原告时，明确约定是用于堆放木材，作经营用地，实际上改变了土地使用性质，应当向相关部门办理审批手续而没有办理，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，故原告与被告十六村民小组之间的土地租赁合同无效。因原、被告之间的租赁合同无效，原告因履行租赁合同所造成的损失应当按照双方的过错来分担。原告因经营需要而对租赁土地进行的建设，因违反法律的禁止性规定而无法使用，拆除后也不具有使用价值，故其建设所支出的费用应当认定为损失。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农用土地禁止用于非农业建设，原、被告均应当知道其行为均违反了这一禁止性规定，故本院认定双方存在同等的过错，所造成的损失应由双方各自承担50％，故被告应当赔偿原告损失100640元（201280×50%）。因此，被告十六村民小组应当返还租金180700元并赔偿相应的损失100640元。关于争议焦点二，本院认为，合同具有相对性，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力。合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中，租赁合同的双方当事人为原告吴涛和被告十六村民小组，关于该合同产生的问题、引发的争议都应当在吴涛与十六村民小组之间解决。原告在2013年以桥东村合作社为被告起诉到本院［（2013）港民初字第0701号］，以双方存在租赁关系为由，要求返还租金并赔偿损失，本院以原告与桥东村合作社之间不存在租赁合同关系驳回了原告的诉讼请求。现原告又以租金是桥东村合作社收取的为由，要求桥东村合作社返还。因被告桥东村合作社收取原告吴涛租金的行为只是代表十六村民小组，原告将租金交付给桥东村合作社是为了履行其与十六村民小组签订的租赁合同所约定的义务，与桥东村合作社之间并不产生法律关系。桥东村合作社收取租金后只与十六村民小组进行结算，事实上该租金的占有、使用均是十六村民小组独自进行的，现十六村民小组已经支取了该款，桥东村合作社不再持有该款，所以桥东村合作社不承担退还租金的责任。根据村民组织法的规定，桥东村村委会是社区居民自我管理、自我服务的群众性自治组织，村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组，属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。故村民小组有权自主经营管理其财产，根据权利义务相一致的原则，村民小组应当独立承担民事责任，村民委员会并不对村民小组的民事行为承担法律责任。根据《最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》，村民小组可以作为民事诉讼的当事人，可以独立承担民事责任，其对外从事民事行为所产生的法律责任应当自行承担。综上，原告吴涛与被告十六村民小组签订的土地租赁合同无效，十六村民小组应当返还原告支付的租金，对原告的损失应当予以赔偿。原告要求被告桥东村合作社、桥东村村委会承担责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告吴涛与被告南通市港闸区秦灶街道桥东村十六村民小组于2013年1月18日签订的土地租赁合同无效。二、被告南通市港闸区秦灶街道桥东村十六村民小组于本判决生效后十日内返还原告吴涛租金180700元，赔偿吴涛经济损失100640元，合计281340元。三、驳回原告吴涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3609元（已减半收取），由原告吴涛负担951元，由被告南通市港闸区秦灶街道桥东村十六村民小组负担2658元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7218元（户名：南通市财政局账号：471XXXX682开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审判员 肖红波二〇一四年九月四日书记员 顾 华附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被告撤销后，因该合同取得的该财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 来自：