（2014）奎民一初字第344号

裁判日期: 2014-09-30

公开日期: 2014-11-28

案件名称

刘永军与潍坊祥基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

潍坊市奎文区人民法院

所属地区

潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘永军,潍坊祥基置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第一百一十六条

全文

山东省潍坊市奎文区人民法院民事判决书（2014）奎民一初字第344号原告刘永军。委托代理人辛刚，山东衡明律师事务所律师。被告潍坊祥基置业有限公司。法定代表人王泽禹，董事长。委托代理人徐同峰，山东德义君达律师事务所律师。原告刘永军与被告潍坊祥基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘永军及其委托代理人辛刚，被告潍坊祥基置业有限公司委托代理人徐同峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘永军诉称，2010年11月25日，原告与被告签订《xx花园内部认购协议书》，约定原告认购被告开发的xx花园xx商铺，建筑面积约97平方米，单价为6000米／平方米，总房款为601400元，首付款为301400元，剩余300000元按揭贷款。协议签订后，原告向被告缴纳了170000元的认购定金，但由于被告原因不能为原告办理按揭贷款，被告要求原告缴纳现金，原告陆续缴纳共计240000元的房款后，到房管部门办理备案登记时，发现被告手续不全且本案涉案房产已被查封，被告无法为原告所购买房产办理备案登记，更无法为原告办理房屋所有权证。故诉至法院，请求法院依法解除原、被告签订的房屋买卖协议，被告返还原告购房款410000元，双倍返还认购定金120000元，赔偿原告损失50000元，赔偿原告自2012年1月12日起按同期银行贷款利息计算至被告付款之日止计算的损失，并由被告承担诉讼费用。被告潍坊祥基置业有限公司辩称，1、原告所购房产是否办理按揭贷款不是被告的法定义务，原告不能办理按揭贷款不是被告原因；2、原告与被告仅签订xx花园内部认购协议书，双方未正式签署商品房买卖合同书；3、原告未付清房款所以未办理备案登记；4、原告要求双倍返还认购金无依据，被告也没有责任赔偿原告损失50000元。综上，要求法院判令继续履行合同并驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年11月25日，原告与被告签订xx花园内部认购协议书，约定原告认购被告开发的坐落于潍坊市xx区xx街以北、xx路以西的xx花园xx商铺，建筑面积约97平方米，单价为6000元／平方米，总房款为601400元，其中首付款为301400元，按揭贷款300000元，认购金为170000元。同时合同约定正式签署商品房买卖合同后，原告所交纳的认购金自动无息抵作相同数额的购房款。协议书第3条约定，楼盘正式开始认购发售时，销售方应及时通知认购方签署《商品房买卖合同书》，交齐房款，认购方有义务与销售方积极办理相关手续。如认购方在销售方发出签约通知10日内未与本公司签署《商品房买卖合同书》同时未交齐首付款，且未与销售方有任何联系或沟通，也未提出放弃购房的，则视为认购方自动放弃上述房产的购买权，认购金不予返还，销售方有权对上述房产另行处置，同时本内部认购协议书自动失效。2010年11月25日，原告向被告交纳170000元，被告为原告出具收款收据，载明的收款项目购房认购定金。2011年10月7日，被告为原告出具收款收据，载明收到原告内部认购金140210元。2012年1月10日，被告为原告出具收款收据，载明收到原告房款60000元，2012年1月12日，被告为原告出具收款收据，载明收到原告房款40000元。以上原告共向被告交纳总房款金额为410210元。本案庭审中，被告自认本案中原告所购买房产系xx花园小区内配套公建房产，不能办理房屋产权证书，并同意与原告解除双方签订的xx花园内部认购协议书。且经本院至潍坊市住房与城乡建设局调查，被告名下并无本案xx花园xx商铺的房产登记手续。原告主张被告返还按总房款20%计算的双倍定金120000元，同时主张被告赔偿原告自2012年1月12日起至被告返还款项之日止，按同期银行贷款利息计算的损失。被告对此提出异议，认为双方并未签订正式的房屋买卖合同，原告交纳170000元不能作为定金处理，被告不应双倍返还原告定金并赔偿损失。2014年5月16日，原告诉至本院，要求判令被告依法解除原、被告签订后房屋买卖协议，被告返还原告购房款410000元，双倍返还认购定金120000元，赔偿原告损失50000元，赔偿原告自2012年1月12日起按同期银行贷款利息计算至被告付款之日止计算的损失，并由被告承担诉讼费用。以上事实，有原告提供的xx花园内部认购协议书、收款收据4份及当事人的陈述在案为证。本院认为，原告要求解除双方于2010年11月25日签订的xx花园内部认购协议书，本案中被告同意与原告解除双方签订的xx花园内部认购协议书，因此，本院确认解除双方于2010年11月25日签订的祥基花园内部认购协议书。本案中，被告自认原告所购房产为xx花园小区内配套公建房产，不能买卖，也不能办理房产登记手续，且经本院至潍坊市住房与城乡建设局调查，被告名下并无涉案房产的登记手续。被告对涉案房产属何性质的房产应该知情，因此，应认定致使原、被告解除双方签订的xx花园内部认购协议书的原因在于被告向原告出售不能办理房产手续的房产，故双方签订的协议解除后，被告应承担返还原告已交付房款290210元（扣除定金120000元）的民事责任，同时承担相应的违约责任。原告与被告虽未签订正式的房屋买卖合同，但双方签订的xx花园内部认购协议书中对于房屋坐落、房屋单价及双方的权利义务已进行了明确约定，同时2012年11月25日被告为原告出具的收款收据上载明收到原告170000元的收款项目为认购定金，该收款收据系被告出具，认购定金项目也系被告所写，被告虽对该款系定金不予认可，但被告未提供足以反驳原告该主张的证据，因此，应认定本案中原告于2012年11月25日向被告交纳的款项170000元为定金。但依据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，因此，应确定本案原告向被告交纳定金数额为120280元。因被告存在违约行为，故被告应向原告双倍返还定金，原告要求被告双倍返还定金240000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告在要求被告双倍返还定金之外，还要求被告赔偿损失，但原告未提供有效证据证明其损失大于向原告支付的定金违约金的数额，因此，对于原告要求被告赔偿其他损失50000元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告刘永军与被告潍坊祥基置业有限公司于2010年11月25日签订的xx花园内部认购协议书；二、被告潍坊祥基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘永军购房款290210元；三、被告潍坊祥基置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告刘永军定金240000元；四、驳回原告刘永军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，财产保全费3670元，共计13770元，由原告负担886元，被告负担12884元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审　判　长　　吴　萍代理审判员　　陈要香人民陪审员　　高丽华二〇一四年九月三十日代书　记员　　王　琮搜索“”