（2014）溧民初字第889号
裁判日期: 2014-09-30
公开日期: 2014-12-31
案件名称
吴兴平与南京万鹰房地产经纪有限公司、南京润科置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市溧水区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴兴平,南京润科置业有限公司,南京万鹰房地产经纪有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2014）溧民初字第889号原告吴兴平，女，1973年4月10日生，汉族。委托代理人邱国庆，江苏当代国安律师事务所律师。委托代理人陆敬尧，江苏当代国安律师事务所律师。被告南京润科置业有限公司，组织机构代码证号67491018—2，住所地南京市溧水区经济开发区宝塔北路8号。法定代表人张军，该公司总经理。委托代理人李晓江，江苏恒山律师事务所律师。委托代理人李新民，江苏恒山律师事务所律师。被告南京万鹰房地产经纪有限公司，组织机构代码证号67900356—5，住所地南京市溧水区空军农场。法定代表人尹哲，该公司董事长。委托代理人王玉新，江苏同心园律师事务所律师。原告吴兴平与被告南京润科置业有限公司（以下简称南京润科公司）、被告南京万鹰房地产经纪有限公司（以下简称南京万鹰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告吴兴平及其委托代理人邱国庆、被告南京润科公司的委托代理人李晓江、被告南京万鹰公司委托代理人王玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴兴平诉称，2012年9月份其与南京万鹰公司签订一份《商品房认购协议》，该协议约定由原告以7500元／平方米的价格购买南京润科公司开发建设的紫枫雅苑门面房一间，面积39.81平方米，另约定在2012年10月10日前双方签订《商品房买卖契约》。协议签订当日原告支付定金10000元。但在此之后，原告多次催促两被告签订《商品房买卖契约》，但两被告总是相互推诿，以种种理由拒绝签约，故原告诉至法院，要求：1、两被告履行商品房认购协议与原告签订《商品房买卖契约》并交付房屋；2、本案诉讼费用、查档费由两被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求两被告支付违约定金1万元。后原告放弃要求两被告支付查档费的诉讼请求。被告南京润科公司答辩称，原告起诉其没有法律依据，其与原告并没有法律关系；南京润科公司委托南京万鹰公司销售的是紫枫雅苑的住宅房，涉诉房屋是门面房，其并未将门面房委托南京万鹰公司销售，原告订立合同时，应当查实南京万鹰公司的权利范围，其在未查证南京万鹰公司的销售权限的情况下，与南京万鹰公司签订合同，本身存在疏忽。综上，请求驳回原告王唯杰的诉讼请求。被告南京万鹰公司答辩称，原告所诉主体错误，南京万鹰公司并不应当为本案被告，南京万鹰公司是接受南京润科公司的委托销售房屋，其法律后果，应由南京润科公司承担。原告诉请相互矛盾，要求签订商品房买卖契约并且给付违约金不能并存。经审理查明，2012年2月21日，南京润科公司作为甲方与南京万鹰公司作为乙方签订《商品房销售代理协议书》，甲方委托乙方为紫枫雅苑楼盘项目商品房（共房屋306套，建筑面积共32597平方米，具体以实际测绘为准）的销售代理商，销售甲方在溧水区经济开发区兴建的紫枫雅苑楼盘项目。该项目系期房，用途为住宅、商铺。甲、乙双方约定，本协议所约定的销售房屋的基价（即均价）为人民币4100元／平方米。在销售代理期限内，乙方对上述所有商品房享有独家销售权、房价确定权，但销售的房屋价格须得到物价等部门的许可。2012年8月31日，紫枫雅苑商铺销售广告写明，商铺均价7500元／㎡起。2012年9月，原告吴兴平与被告南京万鹰公司签订《商品房认购协议》，原告认购01幢门面房，该房屋建筑面积为39.81平方米；房屋单价为7500元／平方米，原告同意签订本协议时，支付定金壹万元，作为双方当事人订立商品房买卖契约的担保。签订商品房买卖契约后，原告支付的定金转化为房价款。同时双方约定，双方应于2012年10月10日前签订《溧水县商品房买卖契约》。在协议约定的预定期限内，除本协议约定的情形外，南京万鹰公司拒绝签订商品房买卖契约的，双倍返还已收取的定金，原告拒绝签订商品房买卖契约的，无权要求南京万鹰公司返还已收取的定金。当日，南京万鹰公司收取了原告吴兴平定金1万元，并于2014年3月3日将1万元转账汇入南京润科公司账户。因被告未履行签订商品房买卖合同的约定，经原告向被告催促，被告南京润科公司于2014年3月22日复函称，其委托南京万鹰公司销售紫枫雅苑住宅房，对门面房既未定价也未委托其销售，其未要求原告支付定金、预付款，至今也未收到该款项。2013年5月7日，南京润科公司作为甲方与南京万鹰公司作为乙方签订补充协议，约定乙方从补充协议签订之日起1年内将剩余商品房销售完毕（不含商铺及综合楼），逾期未完成汇报甲方后由甲方商议是否继续由乙方代理销售。本院另查明，本案涉诉房屋已经取得商品房预售许可证。以上事实，有商品房认购协议、复函、售楼广告、商品房销售代理协议书、补充协议、商品房预售许可证、庭审笔录等予以证实。本院认为，关于本案合同的性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关意见，预售商品房预约合同是指商品房购房双方当事人在签署商品房预售契约前所签订的文书，是对双方交易预售商品房有关事宜的初步确认。本案中，吴兴平与万鹰公司签订的《商品房认购协议》，无论是认购书的名称、内容及对签订正式合同后认购书效力的特别约定，当事人起诉所依据的认购书性质应确定为商品房预约合同。同时，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，原告与被告南京万鹰公司签订的《商品房认购协议》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同。因两被告拒绝与原告签订商品房买卖合同，本院综合《商品房认购协议》中约定内容，原告所支付款项等因素考虑，对原告要求两被告要求履行《商品房认购协议》与原告签订商品房买卖契约并交付房屋的诉讼请求不予支持。原、被告签订的《商品房认购协议》中，对1万元定金明确约定为双方当事人订立商品房买卖契约的担保。原告按照合同约定缴纳了定金，但被告万鹰公司未能按照合同约定履行签订商品房预售合同的合同义务。由于南京万鹰公司一方的原因未能在合同约定的期限内订立商品房买卖合同，应适用定金罚则，为减少双方当事人的诉累，南京万鹰公司应双倍返还定金，共计20000元。南京润科公司并非《商品房认购协议》的合同主体，故其不应当对原告承担违约责任。审理中，原告放弃了要求两被告支付查档费的诉讼请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京万鹰房地产经纪有限公司于判决发生法律效力之日起十日内承担双倍返还定金的责任，向原告吴兴平支付20000元；二、驳回原告吴兴平对被告南京润科置业有限公司的诉讼请求；三、驳回原告吴兴平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5779元，由原告吴兴平负担5479元，由被告南京万鹰房地产经纪有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应在上诉期满后七日内向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5779元。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长 戚魏慧代理审判员 付 双人民陪审员 张大权二〇一四年九月三十日见习书记员 王启慧见习书记员 朱 虹 关注微信公众号“”