（2014）平民一初字第471号
裁判日期: 2014-09-30
公开日期: 2014-11-06
案件名称
谭曰福、韦丽梅与广西平果万锦房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
平果县人民法院
所属地区
平果县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭日福,韦丽梅,广西平果万锦房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2014）平民一初字第471号原告谭日福。原告韦丽梅。委托代理人蓝海君，广西刘晰律师事务所律师。委托代理人唐启宁，广西刘晰律师事务所律师。被告广西平果万锦房地产开发有限责任公司。法定代表人林锦展，总经理。委托代理人张潇。原告谭曰福、韦丽梅与被告广西平果万锦房地产开发有限责任公司（以下简称平果万锦房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理，原告谭曰福、韦丽梅的委托代理人蓝海君、唐启宁及被告平果万锦房地产公司的委托代理人张潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭曰福、韦丽梅诉称，2009年9月29日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的位于平果县马头镇新兴路万锦名城第X号楼第X单元X号房，总房款为248519元；被告方应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告方提供的资料报产权登记机关备案，如因被告方的责任，原告方不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告方不退房的，被告方按已付房价款的2%向原告方支付违约金。合同签订后，被告于2010年6月9日将上述房屋交付给原告使用，原告也按约向被告交付了全部购房款。按合同约定，被告应在2011年6月5日前将办理权属登记需由被告方提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未按约履行该义务，且对原告办理产权证及赔偿违约金的要求置之不理。被告依约应向原告按已付房款的2%支付迟延办证的违约金。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付违约金4970.38元，并承担本案的一切诉讼费用。被告平果万锦房地产公司辩称：被告开发的万锦名城房地产占地12888平方米，平果县人民政府规划批准该地使用的建筑密度为≤35%，容积率为≤2.8%，绿化率≥20%。但被告取得《商品房预售许可证》后，不按平果县人民政府的规划进行开发，违规超建楼层，提高了该楼盘开发的容积率。因被告的行为违反了政府的规划和国家有关法律规定，故被告销售该楼盘的商品房不具有合法性，被告与原告签订的《商品房买卖合同》不具有法律效力。为此，平果县人民政府对被告开发的该楼盘不予竣工验收，不颁发房屋所有权证给购房者。由于被告与原告签订的《商品房买卖合同》为无效合同，依法不存在违约之说，故原告主张要求被告承担违约责任依法无据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告谭曰福、韦丽梅为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：证据一、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告之间存在商品房买卖关系以及房屋价格、办理权属登记的相关约定。证据二、《住宅区管理费收缴协议》一份，证明被告于2010年6月9日将房屋交付给原告的事实。证据三、《销售不动产统一发票》一张，证明原告已全额支付购房款给被告的事实。被告平果万锦房地产公司为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：平果县人民政府2007年11月12日作出的《关于同意县府招待所及环卫站土地和房产拍卖方案的批复》一份，证明被告违反平果县人民政府对使用该房地产土地的规划。经质证，被告平果万锦房地产公司对原告提交证据一的真实性、关联性及证据二、三均无异议，但对证据一的合法性有异议，认为被告违反县政府对该房地产土地使用的规划，故其与原告签订的《商品房买卖合同》无效。原告谭曰福、韦丽梅对被告平果万锦房地产公司提交的平果县人民政府《关于同意县府招待所及环卫站土地和房产拍卖方案的批复》的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为原告是与被告签订《商品房买卖合同》，而县政府不是本案合同的相对人，故与县政府无关。根据原、被告的举证和质证意见，本院对有关证据分析和确认如下：原告谭曰福、韦丽梅对被告平果万锦房地产公司提交的证据的真实性、合法性无异议，被告平果万锦房地产公司对原告提交的证据一的真实性、关联性及证据二、三无异议，本院予以确认。被告平果万锦房地产公司对原告提交的证据一的合法性有异议，认为被告违反县政府对该房地产土地使用规划，故其与原告签订的《商品房买卖合同》无效。对此，被告在开发建设商品房的过程中违规提高容积率，应由政府的相关管理部门予以处理，这并不影响原、被告双方签订《商品房买卖合同》的效力。为此，本院对该证据的合法性予以确认。原告谭曰福、韦丽梅对被告平果万锦房地产公司提交的平果县人民政府《关于同意县府招待所及环卫站土地和房产拍卖方案的批复》的关联性有异议，认为原告是与被告签订《商品房买卖合同》，而县政府不是本案合同的相对人，故与县政府无关。对此，因该《批复》是平果县政府对被告开发使用土地作出的规划，对被告开发房地产具有约束力。而原告只与被告之间发生商品房买卖关系，与县政府并不发生法律关系，故该《批复》与本案的合同并无关联。为此，本院对该证据的关联性不予确认。根据原告的起诉和举证及本院的核证情况，本院查明以下事实：2009年3月23日，被告平果万锦房地产公司取得了位于平果县马头镇新兴街X号的“万锦名城”《商品房预售许可证》。2009年9月29日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：由原告向被告购买其销售的位于平果县马头镇新兴路万锦名城第X号楼第X单元X号房，该房屋建筑面积为129.64平方米，每平方米单价为1916.99元，总金额为248519元；其中第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同还就逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等商品房买卖合同的必要条款进行了约定。合同签订后，原告依约付清了房款，被告也于2010年6月9日将万锦名城第X号楼第X单元X号房屋交付给了原告使用。但由于被告在开发万锦名城商品房的建设过程中，擅自变更规划许可范围超建楼层，提高容积率，致使该建设工程至今未通过规划验收，原告无法办理所购房屋的产权证书。为此，原告遂诉至本院，请求依法判令被告依约向其支付违约金4970.38元。另查明：2007年11月12日，平果县人民政府向平果县财政局作出了平政函（2007）1465号《关于同意县招待所及环卫站土地和房产拍卖方案的批复》，该《批复》载明：同意将县府招待所及环卫站地块土地（即拍卖转让给被告开发的地块）面积为12888平方米，建筑密度为≤35%，容积率为≤2.8%，绿化率≥20%，土地规划用途为城镇混合住宅，出让年限为70年。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，形式和内容均未违反国家法律、法规强制性的规定，是合法有效的。合同签订后，原告已依约履行交付全额房款给被告的义务，被告也依约将房屋交付给了原告使用。但由于被告在其开发建设商品房的过程中，擅自变更规划许可超建楼层，提高容积率，导致其所开发的商品房至今未通过规划验收，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，违反了合同约定，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任。为此，原告诉请判令被告万锦房地产公司依约向其支付违约金4970.38元，理由充分，且依法有据，本院予以支持。被告在诉讼中主张被告在开发建设商品房过程中存在违规调整容积率的行为，违反了政府规划及国家相关的法律规定，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》应为无效。对此，本院认为，被告在其开发建设商品房的过程中，擅自调整容积率，违反了我国《城乡规划法》的相关规定，依法应由人民政府的相关管理部门予以处理，但其并不影响原、被告双方签订《商品房买卖合同》的法律效力。为此，被告的上述主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：由被告广西平果万锦房地产开发有限责任公司向原告谭曰福、韦丽梅支付违约金人民币4970.38元。本案受理费50元，由被告广西平果万锦房地产开发有限责任公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按中国人民银行同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。逾期则视为放弃权利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。户名：待结算财政款项—-法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈东平审 判 员 林国彬人民陪审员 黄辉龙二〇一四年九月三十日书 记 员 黄微微 更多数据：搜索“”来源：