（2014）浦民一（民）初字第13579号
裁判日期: 2014-09-03
公开日期: 2015-01-17
案件名称
王艳霞与陆继忠、缪五林等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王艳霞,陆继忠,缪五林,陆雯君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第13579号原告（反诉被告）王艳霞。委托代理人张国豪，上海鼎添律师事务所律师。被告（反诉原告）陆继忠。被告（反诉原告）缪五林。被告（反诉原告）陆雯君。三被告共同委托代理人潘涛林，上海市沪一律师事务所律师。原告王艳霞诉被告陆继忠、缪五林、陆雯君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，三被告提出了反诉，本院依法合并审理，适用简易程序，于2014年7月3日、8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王艳霞委托代理人张国豪、三被告（反诉原告）陆继忠、缪五林、陆雯君共同委托代理人潘涛林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王艳霞诉称，被告因偿还债务之需先后向原告借某人民币（以下币种相同）165万元，至2013年11月底，因被告已失去偿还能力，双方协商一致将被告名下位于浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出卖给原告，此前的借某充抵房款，故原告与三被告于2013年12月27日签订了房地产买卖合同，约定转让价款200万元，买卖双方于2014年2月28日前办理过户手续。由于被告财务状态不良，发生过几次房屋被查封的情况，原告又补充支付给被告18万元用于解除查封，故原告合计已支付房款183元。在办理产权过户手续中，原告又代被告缴纳了各项税费计20，211元，交易过户的资料已提交给了房产交易中心，但在办理过程中遭遇司法查封。据原告了解，另案司法查封的诉讼标的仅有8万元，原告愿意从未付房款中支付8万元用于解除该查封，但被告却拒绝配合办理相关过户登记手续。被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉请判令三被告配合原告办理浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告名下的手续。被告陆继忠、缪五林、陆雯君共同辩称，系争房屋在2014年1月14日因另案诉讼已被浦东新区人民法院司法查封，查封期限二年，本案存在事实上无法过户的情形。原、被告间形式上签订过房屋买卖合同，但双方签订合同的目的是为了损害另案司法查封中权利人的可能利益，房屋买卖合同应当认定无效。被告收取过原告8万元，但与购房无关，此外没有收到原告的任何购房款项，涉案买卖合同对付款时间、交房等重要内容均没有约定，不符合正常买卖交易形式，实际是虚假的合同，故不同意原告的诉请。另原、被告签订的买卖合同约定转让价款200万元，实际口头约定的转让价280万元，为避免被法院查封，原告称需要筹钱，急于办理交易手续，先让被告签下165万元的收条以便办理过户，实际至今分文未付，原告的行为已构成根本性违约，故反诉请求解除原、被告签订的《房地产买卖合同》针对反诉，王艳霞辩称，原告已支付大部分房款，买卖合同系双方真实意思表示，应当继续履行。经审理查明，王艳霞与案外人郝某某系夫妻关系。2013年11月24日，陆继忠、缪五林、陆雯君出具收条一份，写明：今收到郝某某预付购房款（浦东新区尚博路XXX号XXX室）165万元。2013年12月27日，陆继忠、缪五林、陆雯君（甲方、出卖方）与王艳霞（乙方、买受方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海申康房地产咨询有限公司第一分公司居间介绍，甲方将浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积84.42平方米房屋转让给乙方，转让价200万元，在2014年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同未对交房日期以及购房款的支付方式作出约定。2013年12月30日，陆继忠出具收款凭条一份，写明收到王艳霞8万元，还款人陆继忠。2014年4月6日，上海申康房地产咨询有限公司张某某等出具证明一份，证明郝某某于2013年11月25日中午交付陆继忠购房款现金10万元，当时陆继忠等三人未写收条。2014年1月3日、4日，原告缴纳了系争房屋交易税费，其中代三被告缴纳交易税费以及手续费20，211元，并与被告共同至房地产交易中心办理了转让过户手续。2014年1月14日，系争房屋因（2014）浦民一（民）初字第1803号案件的审理被本院司法查封，原、被告间的转让过户手续未能完成。2014年8月4日，（2014）浦民一（民）初字第1803号案件的财产保全，因王艳霞提供现金9万元作为担保，本院裁定解除了对系争房屋的查封。另查明，2013年4月1日，系争房屋上设定了抵押，载明抵押权人李某某，抵押人陆继忠、缪五林、陆雯君，债权数额120万元。原告在审理中提供了其于2013年7月4日通过网银转帐支付李某某个人帐户1，212，000元的交易明细及网银转帐回单；2013年10月10日原告向银行取款23万元、2013年11月13日原告向银行取款30万元的凭证；案外人徐某某的证明及取款凭证。原告以此证明其代被告偿还案外人李某某的抵押借某120万元，曾经借给被告陆继忠借某15万元（23万元中的15万元）、30万元。由于被告无力归还借某165万元，故在2013年11月24日将借某确定为购房预付款，原借某借条由被告收回。原告另陈述原、被告原约定2013年11月25日办理签约过户，但由于被告的房屋在2013年11月13日被浦东新区人民法院司法查封，原告丈夫从徐某某处借某10万元，在中介的陪同下与被告共同至浦东法院执行庭缴款以解除司法查封，当天原告给被告10万元，但被告未出具收据，该司法查封于2013年12月26日注销，故双方于次日签订买卖合同。原告另申请证人张某某到庭作证，证人张某某向本院陈述，其系上海申康房地产咨询有限公司的工作人员，是原、被告房屋买卖的中介方，2013年11月原、被告谈好房屋买卖交易内容后找到中介方要求做房产过户的手续，谈好中介费后原、被告表示还要等一段时间再签合同，好像是被告欠其他人债务还未处理好，当月的一天原告的丈夫郝某某让证人陪被告一家三口至浦东大道法院执行处找一名包法官，准备交给法院10万元用于解除系争房屋的查封，当天原告丈夫要将交给法院的10万元款项给证人，但证人没有收，郝某某就在证人车上将10万元给了被告，到了法院解封的事情没有协调成功，10万元没有交成，过了10多天郝某某告诉证人被告与其他人谈妥了，又要求证人一起陪同去了法院办手续，但证人是坐在外面，具体过程不清楚，因为证人看见了郝某某给被告10万元，故原告就要求证人写了一份证明；另原、被告签订合同时，原告丈夫咨询过系争房屋的市场价值，证人告知参考价200万元左右，签订合同时原告与被告一家都在，他们表示付款方式和交房时间都自行商量好了，不用写进合同。经庭审质证，被告认为抵押权人李某某的债权与本案没有关联，只能证明系三被告向案外人借某，三被告没有收到过该120万元款项，原告与李某某间的转帐行为也与本案无关，被告没有收到过原告所谓的借某15万元和30万元，原告汇至陆继忠帐户的8万元属实但与本案无关，该笔款项系原、被告间的借某而非购房款，2013年11月在浦东新区法院执行局支付另案执行款以解除查封的事实属实，但支付的执行款是被告自行筹款，证人陈述不属实。再查明，2014年1月4日，王艳霞（出租方、甲方）与陆继忠（承租方、乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将其所有位于浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方居住使用，租赁期自2014年1月4日起至2017年1月3日止，租金每月2，500元。合同另对其他事项作了约定。原告称该合同是在原、被告房产交易中心办理完过户手续当日签订，由于被告表示需要在系争房屋内再居住一段时间，故双方签订了租赁合同。（2014）浦民一（民）初字第1803号案件，系原告陈飞宇起诉被告陆继忠、董哲海民间借贷纠纷案，立案日期2014年1月6日，案件尚在二审期间。本案审理中，原告表示购房余款尚有17万元未付，因原告已为被告垫付了税费等20，211元，抵扣后余款149，789元，同意在办理系争房屋产权过户至原告名下时支付。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、收条、结婚证、纳税收据、上海市房地产权证及登记信息、银行交易凭证、租赁合同、证人证言、民事裁定书等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原告与三被告订立的《上海市房地产买卖合同》约定了转让房屋的坐落位置、价款以及办理产权过户的时间等内容，合同中虽然没有约定房屋交付的日期以及房款的支付方式，但以上内容系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。被告认为原、被告双方并没有转让房屋的真实意思，签订买卖合同目的为了损害另案司法查封中权利人可能利益的陈述，经本院核查，被告陈述的另案即（2014）浦民一（民）初字第1803号案件立案日期2014年1月6日，而原、被告间买卖合同的签订日期在前，显然被告的陈述缺乏可信度，本院不予采纳。原、被告合同约定的转让价200万元，三被告在签订买卖合同前已于2013年11月24日向原告丈夫出具了收预付购房款165万元的收条。被告称其从未收取过该款项。然从原告提交的证据反映，系争房屋上原设定有抵押权，抵押借某金额120万元，原告在2013年7月向抵押权人转帐支付了借某金额，使得抵押权得以注销，可见原、被告间在签订买卖合同之前存在借某等关系。原告另行提交的银行取款凭据用以证明取款金额出借给了被告，虽然该部分取款凭证不能直接证明原、被告间的借某关系和借某的数额，但足以证明原告有一定的资金来源。基于三被告已经在2013年11月24日出具收条确认收取原告的预付房款，被告同样不能否定收条的真实性以及该收条产生的证明事实，况且原、被告已经在2014年1月4日共同向房地产交易中心办理了涉案房屋的过户手续，倘若如被告陈述其从未收取过原告任何购房款，其主动协助原告办理产权过户手续的行为显然与一般房产交易的惯例不相吻合。而且针对原、被告没有在合同中约定房屋交付日期，原、被告在办理产权过户之日签订了租赁合同，以确定在完成转让过户后房屋的使用性质。原告对原、被告之间由借某关系转为房屋买卖关系的过程陈述，与其提交证据能相互印证，形成证据链，其提交的证据具有证明优势，故本院确认上述收条的金额已由被告确认收取。关于2013年11月25日由中介证明的10万元付款，原、被告确认在协商签订买卖合同前涉案房屋曾被法院司法查封，在被告向法院缴纳了执行款后查封才得以解除。原告申请房屋中介人员作为证人到庭作证，证人陈述其曾陪同原、被告共同至法院办理解除司法查封手续，并目睹原告丈夫给付三被告现金10万元用以解除查封，因证人系原、被告房产转让的中介，证词具有一定的客观性，而且，原告提交了其向他人借某的凭据以及银行领款记录，以及证人二次陪同原、被告至法院办理解除查封手续，倘若如被告陈述其系自筹资金交付法院解除查封，一般也无需原告方或中介陪同，因此本院采纳中介的证词，认定该10万元原告已实际给付，计入购房款。此外原告另提交了其于2013年12月30日转帐支付被告8万元，被告出具了收据，原告认为该款应当计入购房款，本院予以采纳。原、被告在签订买卖合同后，已共同向房地产交易中心办理过系争房屋的过户转让手续，系争房屋由于遇法院司法查封而过户受阻，在本案审理期间，原告为（2014）浦民一（民）初字第1803号案件提供了现金担保，该案在系争房屋上的司法查封已解除，因此，系争房屋已具备过户条件，原告诉请要求办理系争房屋的过户登记手续，本院予以支持。鉴于尚有购房余款17万元未付，原告同意在扣除为被告垫付的交易税费20，211元后，给付被告购房余款149，789元，本院予以准许。同理，被告反诉请求解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陆继忠、缪五林、陆雯君于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）王艳霞办理将上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告（反诉被告）王艳霞名下的手续；二、原告（反诉被告）王艳霞于上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告（反诉被告）王艳霞名下之日支付被告（反诉原告）陆继忠、缪五林、陆雯君剩余房款149，789元；三、驳回反诉原告陆继忠、缪五林、陆雯君的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22，800元，减半收取计11，400元，财产保全费5，000元，合计16，400元，由被告陆继忠、缪五林、陆雯君负担。反诉案件受理费减半收取计11，400元，由反诉原告陆继忠、缪五林、陆雯君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一四年九月三日书记员 于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。