（2014）佛顺法乐民初字第974号
裁判日期: 2014-09-03
公开日期: 2015-06-26
案件名称
佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司与佛山市顺德区富杰贸易有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司,佛山市顺德区富杰贸易有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第五条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法乐民初字第974号原告佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人劳劲良，该公司董事长。委托代理人曾燕梅，系该公司员工。委托代理人黎雁贞，系该公司员工。被告佛山市顺德区富杰贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人萧秀英，该公司董事长。委托代理人许黎明，广东鲲翔律师事务所律师。原告佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司诉被告佛山市顺德区富杰贸易有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理，依法由审判员萧永宜适用简易程序独任审判，于2014年8月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人曾燕梅，被告的委托代理人许黎明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2009年11月28日签订一份《钢铁市场土地临时租用合同》，合同约定被告向原告临时租用腾冲钢铁市场地块五其中一部分作钢铁经营场地，租赁期自2010年3月1日至2014年12月31日止。为保证合同顺利履行，被告向原告支付215250元作为合同履约保证金。租金每半年支付一次，即当年度的上半年租金在上一年12月25日前付清，当年度下半年租金在当年6月25日前付清，若被告逾期交租的，被告应每逾期一天按逾期交租金额的5‰向原告支付滞纳金，逾期超过15日不按规定支付租金，视为被告违约，原告有权终止租赁合同，收回出租土地的使用权，没收履约保证金。合同签订后，原告依约将租赁场地交付被告使用，被告用于经营钢铁贸易。合同履行期间，被告向原告交纳租金至2012年12月，之后没有交纳租金，至今仍欠原告2013年1-6月租金251529.09元。虽经原告多次催讨，被告对此置之不理。据此，原告起诉请求法院判令：1.解除原、被告于2009年11月28日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》；2.被告立即向原告支付所欠2013年1-6月租金251529.09元；3.被告立即向原告支付2013年1-6月租金的滞纳金至被告实际清偿之日止（以租金251529.09元为本金，每逾期一天按中国人民同期贷款利率4倍计算，从2012年12月26日计至被告实际清偿之日止，暂计至2014月7月24日为125134.05元）；4.原告没收被告履约保证金215250元；5.本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原、被告签订的合同已经解除，原告诉请解除合同，于法无据。2013年5月31日，原告在向被告收取2013年上半年租金时，主动提出终止合同的履行，被告对此亦无异议，因此，双方签署的合同在2013年6月30日即已提前解除，不需要、也不可能再次予以解除。二、被告已足额支付2013年1-6月的租金，原告诉请再次支付租金，于法无据。2013年5月31日，原告在向被告收取2013年上半年租金251555元时，主动要求将本应在合同期满后才退还的履约保证金215250元冲抵当期应缴租金，被告仅需缴纳租金递增部分的36305元即可（被告已于2013年6月4日转账支付该递增租金），因此，被告已足额支付2013年上半年应付租金。三、被告没有违约，原告诉请支付违约金、没收保证金，于法无据。1.如前所述，由于系原告主动要求以保证金冲抵2013年上半年租金，因此，原告在保证金的支付当日2009年11月30日，即已提前支付了2013年上半年的租金，不存在逾期支付的情形。2.根据双方的交易习惯，原告收取租金或者保证金前，应先向被告开具收款数据，被告才予以转账付款，但原告迟至2013年5月31日才向被告开具2013年上半年租金的收据，因此，即便逾期支付，其责任也在原告。3.原告在本案起诉前，不但从未向被告提出过要求支付逾期付款违约金或没收保证金的请求，还主动要求以保证金冲抵租金，可以进一步佐证被告在本案不可能构成违约的事实，否则，从逻辑上就无法解释原告主动以保证金抵扣租金而不是没收保证金的行为。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，违背了一个企业法人应遵循的最基本的诚实信用原则，请求法院依法驳回其无理诉求。诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：1.原告的企业法人营业执照复印件和组织机构代码证复印件各一份、核准变更登记通知书复印件二份、被告的企业机读档案登记资料和组织机构代码证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。被告质证，无异议。2.2009年11月28日的《钢铁市场土地临时租用合同》一份，证明原、被告双方存在租赁合同关系，合同期限还没有到期。被告质证，无异议。3.2009年10月26日的《钢铁市场土地临时租用合同》一份，证明案涉的土地是从腾冲股份社租来的，原告与腾冲股份社的纠纷也打了官司，原告是根据该结果向被告提出同样的处理方法。被告质证，对真实性无异议，但对关联性有异议，只能证明案涉土地是一个转租行为，不能证明原告与腾冲股份社的官司适用于本案。诉讼中，被告提供的证据及原告的质证意见如下：1.收据一份（编号0128924），证明原告主动要求以履约保证金抵扣租金，并要求合同终止的事实。原告质证，有异议，这收据不是原告本案的代理人曾燕梅写的，在开庭之前没有见过这份收据。收据是原告的员工写的，因为当时被告欠原告2013年上半年租金，原告从2012年12月开始追讨，但被告一直拒绝支付，还问保证金怎样处理，原告答复腾冲股份社怎样处理就怎样处理，多次追讨后，被告只愿意给除保证金以外部分，为了弥补损失，原告先有多少就收多少，原告当时叫员工去被告处收款时原告代理人曾燕梅只写了一张白纸条，没有写收据，被告却一定要求写收据，而且还是按照被告要求来写，回来后也没有给原告收据的副本，这收据不是原告真实的意思，原告没有主动要求终止合同，而且之前的租金收据均是曾燕梅亲笔所写的，但这份就不是曾燕梅写的。2.电子银行交易回单一份，证明被告在原告开出收据后，把2013年1-6月递增部分的租金支付给原告，被告足额支付了2013年上半年的租金，也证明了双方的交易习惯是先开收据再付款。原告质证，无异议，确实是收了该款。3.收据一份（编号0015191），证明被告向原告支付履约保证金215250元。原告质证，无异议。4.交易回单二份，证明被告向原告支付本合同的保证金以及另外一个租赁合同的保证金，也证明了双方的交易习惯是先开收据再付款。原告质证，对真实性无异议，对关联性有异议，被告向原告是租赁两块土地，原告不可能一份合同终止，另一份合同不终止。5.收据复印件一份（编号0015193），证明该份收据的背面有“曾燕梅”的签名，该签名的字迹与证据1曾燕梅的签名字迹一致，该份收据在（2014）佛顺法乐民初字第448号案中原告是无异议的。原告质证，这“曾燕梅”的字也是原告的员工写的，但是这不是签名，只是提供收取租金的账号给被告，这两个账号是曾燕梅的账户，与收据上的签名的含义是不同的。6.企业机读档案登记资料一份，证明佛山市顺德区乐从镇达成平板厂（以下简称达成平板厂）是本案原告的代理人曾燕梅个人投资的企业，被告提供的证据1的收据上有该厂的盖章，即使没有曾燕梅的签字，该厂盖章了也代表了原告的意思。原告质证，对真实性无异议，对关联性有异议，被告是与原告签合同，并不是与达成平板厂签合同，而且本案合同的租金均是以私人的名义收取的，从来没有用达成平板厂的名义收取。7.婚姻登记记录证明一份，证明原告法定代表人劳劲良与曾燕梅是夫妻关系，因此被告向曾燕梅的账户汇款，是代表向原告汇款。原告质证，无异议。8.（2014）佛顺法乐民初字第448号民事判决书一份，证明案外人佛山市驰锋贸易有限公司与原告的租赁合同纠纷，该判决书已经生效，原告对上述证据5是没有异议的，也证明了由于限货的事实，根据情势变更的原则合同不可能履行到期限届满，所以原告要求提前终止合同，被告无异议。原告质证，对真实性无异议，对关联性有异议，原告主动终止合同是不符合事实的，这判决书只能证明腾冲股份社是怎样做原告就怎样做。经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：1.原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以采纳。证据3，被告对其真实性无异议，该证据是原件，客观真实，本院予以采纳。2.被告提供的证据1，被告庭审中承认该收据上的“曾燕梅”不是本案原告代理人曾燕梅所签，该收据也不符合表见代理，故不予采纳。证据2、3、7，原告无异议，本院予以采纳。证据4、6、8，原告对其真实性无异议，经审查，证据客观真实，本院予以采纳。证据5，该证据也被本院其他的生效法律文书采纳，本案也予采纳。本院经审理查明，原、被告于2009年11月28日签订一份《钢铁市场土地临时租用合同》，约定原告出租位于腾冲官路面积1025平方米的土地给被告作钢铁经营场地；租赁期限自2010年3月1日至2014年12月31日止；被告须支付6个月租金215250元作为履约保证金；租金第一年为每月每平方米35元，以后每年租金以上一年的租金为基数递增6%，每半年支付一次，即当年度的上半年租金在上一年12月25日前付清，当年度下半年租金在当年6月25日前付清；逾期交租的，按逾期交租金额加收每天5‰的滞纳金，超过期限15天不按规定交租的，视作被告违约，原告有权终止合同，收回出租土地，没收履约保证金。上述合同签订后，被告依约向原告支付了履约保证金215250元。期后，双方一直履行合同，被告用于经营钢铁贸易。但到了2012年12月25日，被告没有按照合同约定向原告支付2013年上半年租金。2013年5月31日，原告员工在向被告追收租金时自行开出一张收据（编号0128924），写有收到被告2013年上半年租金共251555元（其中之前所交的履约保证金215250元转为租金，现再支付36305元）及本合同终止的内容，该收据由原告的员工签上“曾燕梅”的名字，并盖有达成平板厂收款专用章。被告在2013年6月4日通过银行转账向曾燕梅的银行账户转入36305元，被告在2013年6月30日也搬离了案涉土地。原告认为被告违约没有支付2013年上半年租金，于2014年7月28日向本院提起诉讼。另查明，佛山市公安局于2013年6月5日发出《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告》，将被告所租赁的场地纳入禁限货车通行范围，自2013年7月1日起在规定限行范围内每天6时至22时禁止核定载质量1.5吨以上的货车通行，其它时间禁止核定载质量5吨以上的货车通行。再查明，原告的名称由“佛山市顺德区添进金属制品有限公司”变更为现在的“佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司”。曾燕梅原为原告的副董事长，达成平板厂是曾燕梅开办的个人独资企业。本院认为，本案需要处理的争议，首先是被告提供的证据1的收据（编号0128924）的效力如何认定的问题。该收据写有收到被告2013年上半年租金共251555元（其中之前所交的履约保证金215250元转为租金，现再支付36305元）及本合同终止的内容，对此，本院认为，一方面，该收据只是由原告的员工签上“曾燕梅”的名字，实际上并不是曾燕梅亲笔签名，故不能代表是曾燕梅的意思，进而更不能代表是原告的意思。另一方面，收据上盖有达成平板厂收款专用章，但该厂与原告是不同的企业主体，也不是案涉合同的出租人，故该厂无权对案涉合同作出解除或终止。再有，在庭审中被告也陈述知道原告的员工是负责收钱的，因此被告应该清楚原告的员工是没有变更、解除或终止合同的权限。综上分析，原告的员工开具的收据，不构成《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理，上述收据除支付36305元租金由原告确认外，其他内容对原告不发生法律效力，因此，被告据此主张《钢铁市场土地临时租用合同》已经提前解除（终止），本院不予采纳。针对原告的诉讼请求，其现在要求解除《钢铁市场土地临时租用合同》，应予支持。因为合同明确约定当年度的上半年租金在上一年12月25日前付清，本案中，被告至2013年6月4日才支付了2013年上半年部分租金36305元，明显超过了支付租金的时间而且还没有完全支付，已构成违约，原告据此请求解除合同，符合法律规定，应予支持。被告辩称双方的交易习惯是原告先开出租金收据被告才支付租金，原告至2013年5月31日才开具2013年上半年的租金收据，故被告不构成违约等对此的辩解，本院不予采纳。对于尚欠2013年上半年的租金数额，按照2010年3月1日起租，面积1025平方米，租金第一年为每月每平方米35元，以后每年租金以上一年的租金为基数递增6%计算，其中2013年1-2月的租金为80618.3元（1025平方米×35元×106%×106%×2个月），2013年3-6月的租金为170910.8元（1025平方米×35元×106%×106%×106%×4个月），合计251529.1元，但被告已支付了部分租金36305元应予扣减，被告还需向原告支付2013年上半年的租金为215224.1元。对于原告是否可以没收被告交纳的履约保证金215250元，因被告交纳的履约保证金是用于保证其履行合同而预付的违约金，由于被告未按约定交纳租金构成违约，因此原告有权没收履约保证金以作为被告违约所需承担的违约金。但是合同的租赁期限已经部分履行而只有部分未履行，而且后来在2013年7年起受禁限货车的影响，合同履行出现情势变更，故全部履约保证金作为违约金属于金额过高，本院结合公平原则，原告应按履约保证金的50%即107625元没收为宜，其余部分应予自行退回或另行抵作部分租金，原告请求全部没收，不予支持。对于原告还有请求计算租金的滞纳金，因该滞纳金也属于违约金的性质，在上述已认定履约保证金过高的情况下如再计付则还是违约金过高的情形，故不予支持。本案被告有主张履约保证金抵作租金，故其余50%的履约保证金107625元应抵减租金，扣减后被告最终还需向原告支付租金107599.1元，原告此项请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司与被告佛山市顺德区富杰贸易有限公司于2009年11月28日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》；二、被告佛山市顺德区富杰贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司支付租金107599.1元；三、原告佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司没收被告佛山市顺德区富杰贸易有限公司所交的履约保证金107625元；四、驳回原告佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4859.57元（原告佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司已预交），由被告佛山市顺德区富杰贸易有限公司负担2264.18元，由原告佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司负担2595.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 萧永宜二〇一四年九月三日书记员 劳雪清 更多数据：搜索“”来源：