（2014）潭中民一终字第262号
裁判日期: 2014-09-03
公开日期: 2014-10-13
案件名称
张丽与湘潭市雨湖区雨湖路街道风车坪社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖南省湘潭市中级人民法院
所属地区
湖南省湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张丽,湘潭市雨湖区雨湖路街道风车坪社区居民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潭中民一终字第262号上诉人（原审原告）张丽。被上诉人（原审被告）湘潭市雨湖区雨湖路街道风车坪社区居民委员会。负责人王静，书记。委托代理人扶婷，湖南晶石律师事务所律师。上诉人张丽因与被上诉人湘潭市雨湖区雨湖路街道风车坪社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2014）雨法民一初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人张丽、被上诉人湘潭市雨湖区雨湖路街道风车坪社区居民委员会负责人王静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2008年8月，原告张丽与被告湘潭市雨湖区雨湖路街道风车坪社区口头约定租赁该社区的一间房子，租房押金300元，每月租金260元，未约定租赁期限。原告支付了押金和租金后，被告将该房屋交付原告使用，后原告将该房屋用于开缝纫店。2011年9月底，被告以建和谐社区需将出租给原告的房屋收回用于建警务室为由，口头通知原告搬离租赁的房屋，原告以被告没有明文规定为由拒不搬出。被告于2011年10月11日向原告发出书面通知，要求原告于2011年10月13日前搬离租赁的房屋，原告收到后拒不搬离。后被告将原告的物品强行搬离，并提供了房屋给原告放置货物，作为原告搬迁后的过渡。原、被告双方于2012年3月15日协商签订救助协议，被告给予原告8000元作为对原告的救助，原告同意无条件搬迁。因原告认为被告的行为给原告造成了经济损失，故诉至法院要求被告赔偿其经济损失共计68000元。原审法院认为：原、被告于2008年8月口头约定原告租赁被告的房屋，未签订书面租赁合同，原告支付租金和押金后，被告交付房屋给原告使用，故原、被告双方的租赁关系是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故原、被告之间形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告在口头通知原告解除租赁关系遭到原告拒绝后，向原告送达了要求原告尽快搬离的书面通知，是对原、被告租赁关系的书面解除通知，故被原、被告的租赁关系在被告向原告送达书面通知时已经合法解除。原告要求判令被告单方解除租赁关系造成原告经营中的损失30000元，因原告没有提供证据予以证明，无法确认其具体损失数额，但因被告单方解除租赁关系，致原告的损失确实存在，被告应承担一定的民事赔偿责任，考虑到被告已经给予原告8000的补偿，法院再酌情认定被告赔偿原告损失5000元。原告要求被告赔偿原告缝纫店运作期间的损失10000元，因原告没有提供证据予以证明，不予支持。原告要求被告赔偿原告店牌、业务网和日后发展损失8000元以及解除租赁关系后无经济生活来源至退休期间两年的生活保障赔偿20000元，无事实与法律依据，不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，遂判决：一、被告湘潭市雨湖区雨湖路街道风车坪社区居民委员会在本判决书生效之日起10日内一次性赔偿5000元给原告张丽；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费1500元，由原告张丽负担1000元，被告湘潭市雨湖区雨湖路街道风车坪社区居民委员会负担500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审宣判后，张丽不服，向本院上诉，请求撤销原判，发回重审，或者判令解除房屋租赁合同关系，由被上诉人赔偿上诉人各项损失6.8万元，退还房屋押金300元，并承担诉讼费用。主要事实和理由如下：上诉人租赁被上诉人门面房两间开靓丽缝纫店，先交租后使用，并交押金300元，有收条为证，开业后找过被上诉人，因为上诉人忙未打印合同，故没有书面合同。上诉人租赁门面房后，因卷闸门破烂，换新门一张，维修旧门一张，上诉人承担了部分费用，但没有票据。被上诉人以建社区警务室要用房为由强行收回上诉人所租门面房，但实际上社区警务室已租建在上诉人所租门面房的对面，被上诉人收回门面后，可以将警务室之前所租的房屋给上诉人，帮助上诉人恢复店面，将损失降到最低。被上诉人因建和谐社区，强制拆除了上诉人经营三年的店子，造成财产损失、经营损失等共计68000元。一审法院根据合同法的规定，认为双方系不定期租赁，被上诉人可以随时解约不公平。被上诉人答辩称：被上诉人与上诉人并未签订书面租赁协议。为方便群众办事，派出所要设立社区警务室，上诉人所租门面的地方最适合发建警务室，故被上诉人才要求终止租赁合同以建警务室，而非收回后再租赁给他人。关于上诉人要求被上诉人赔偿损失68000元的诉请，被上诉人已在一审进行了答辩、质证，被上诉人已经救助上诉人8000元，对其主张的68000元不予认可。被上诉人并未强制拆除上诉人的店子，是在社区居民和派出所工作人员的协调、见证下，由上诉人自愿搬至二楼，上诉人在二楼居住期间，被上诉人并未收取任何费用。关于上诉人所主张的押金300元，因房屋租赁关系已经解除，退押金需要上诉人拿押金条去社区办理退款的手续。上诉人为支持其上诉请求，提交了对其一审提交的照片的文字说明一组，该文字说明系上诉人自己写，拟证明被上诉人损坏了上诉人的服装店，造成上诉人经济损失，同时证明警务室已经在上诉人租房的对面租赁了房子。被上诉人对上诉人提交的文字说明质证如下：系上诉人自己所写，被上诉人不予认可。被上诉人在二审期间未提交新的证据。本院对上诉人提交的文字说明认定如下：照片背后所载文字，系上诉人事后补记，对文字内容的真实性难以确认，被上诉人对此又不予认可，故本院不予认定。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要有两个。一、双方之间的房屋租赁关系是否属于不定期租赁关系，该租赁关系是否已经解除。上诉人认为，一审根据合同法的规定，认为双方的租赁合同关系为不定期租赁，被上诉人可以随时解约不公平。经查，上诉人在租赁被上诉人的门面从事经营后，长达三年的时间内均未与被上诉人签订书面的租赁合同，故一审根据合同法的相关规定，认定双方系不定期租赁关系正确。同时根据合同法的规定，关于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案中被上诉人在口头通知上诉人解除租赁关系遭拒后，又向上诉人送达了要求尽快搬离的书面通知，并提供了周转用房供上诉人过渡，故双方之间的租赁关系应自被上诉人送达书面通知时起合法解除。一审认定双方之间的租赁关系已经解除正确。因双方之间的租赁关系已经解除，上诉人上诉要求解除租赁关系的主张已没有事实基础，故上诉人的该项上诉请求不成立。二、上诉人是否存在经济损失，若有，损失金额是多少，是否应由被上诉人承担赔偿责任。上诉人主张的经济损失共计68000元，其中布匹和服装共计损失30000元，但未提交相应的证据证实，同时上诉人也承认该部分布匹和服装都搬进在其住的地方了，故其主张的该笔损失并不存在，本院对该项主张不予支持；关于上诉人主张的被上诉人将楼上的房子出租给他人，因他人装修造成漏水事故，影响经营以及造成其他财产损失共计10000元，并未有证据证实，本院对该主张不予支持；关于上诉人主张的从搬离所租赁的门面起至其退休时止的经营损失8000元，因其未提交证据证实，本院对该主张不予支持；关于上诉人主张的退休前2年的生活补助费20000元，没有法律和事实依据，本院对该主张不予支持。关于上诉人提出的被上诉人收回上诉人所租赁门面用于社区警务室建设后，可以将警务室原先租赁的房屋再出租给上诉人从事经营以降低损失的意见，因被上诉人与上诉人解除租赁关系后，已经为上诉人提供了周转用房，上诉人如果需要再租赁门面房从事经营，应另行与被上诉人协商且达成一致才行，故上诉人的该项主张不成立。此外，上诉人还提出被上诉人退还租房的押金300元的请求，因上诉人在一审时并未提出该项请求，故该项主张并非二审审理的范围，但被上诉人在二审庭审中已表示，只要上诉人拿押金条去被上诉人处履行相关的退款手续即可退款，因此上诉人可自行去被上诉人处办理退还押金的手续。综上，本院对上诉人上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1500元，由上诉人张丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱卫平审 判 员 唐 逊代理审判员 曾波毅二〇一四年九月三日代理书记员 周 尧附适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：