（2014）海民初字第16715号
裁判日期: 2014-09-03
公开日期: 2015-01-26
案件名称
范志静等与单国刚等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范××,赵×,单××,吕××,北京京香伟业房地产开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第16715号原告：范××，女，1967年3月8日出生，公民身份号码：×××。原告：赵×，男，1966年9月25日出生，公民身份号码：×××。以上原告之共同委托代理人：吴小涛，北京市海恒律师事务所律师。被告：单××，男，1957年10月19日出生，公民身份号码：×××。被告：吕××，女，1958年2月12日出生，公民身份号码：×××。被告：单××2，女，1984年10月25日出生，公民身份号码：×××。以上被告之共同委托代理人：谢常中，四川营欣律师事务所律师。第三人：北京京香伟业房地产开发公司，住所地北京市海淀区门头村，注册号：110108004157699。法定代表人：王子忠，经理。原告范××、赵×与被告单××、吕××、单××2，第三人北京京香伟业房地产开发公司（以下简称京香公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理，依法由代理审判员常晓明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵×及原告范××、赵×之委托代理人吴小涛与被告单××、吕××、单××2之共同委托代理人谢常中到庭参加了诉讼，第三人京香公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。范××、赵×诉称：原告二人是夫妻关系，被告是一家三口人。2004年12月，被告原住的平房因绿化隔离地区旧村改造拆迁，购买了回迁楼房。2004年12月27日被告将一套回迁楼房的回购回迁房购房指标转让给了二原告，该楼房位于北京市海淀区门头馨村北二区×号楼×单元×号，二居室，建筑面积69.75平方米。双方于2004年12月27日签订了回迁指标转让的协议书，约定：由原告夫妻购买北京市海淀区门头馨村北二区×号楼×单元×号二居室房屋，房屋向开发商支付的购房款254509元由买方支付，同时买方支付给卖方4万元购房指标款，房屋所有权归买方所有，还约定卖方协助买方办理房产证手续。协议签订后，原告与被告按照合同约定共同办理买卖房屋的手续，由原告将购房款及指标转让款交给了卖方，卖方将该房的《回购回迁房的协议》、收据及其他有关资料原件、楼房钥匙等交给原告，原告随即装修并居住至今。我认为，双方签订回迁指标转让协议书实为房屋买卖协议，是双方真实意思表示，是合法有效的，根据《关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法的通知》第二十五条规定：购买新建楼房的住户，可以依据有关规定将所购房屋上市出售；根据北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知，第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让。根据京国土房管权字（2001）1073条规定：农民回迁楼房按经济适用房管理，可以上市出售并办理过户变更登记手续。根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第四条、第七条的规定，我方购买被告的回迁房的合同合法有效。诉讼请求：一、请求判决确认范××、赵×与单××、吕××、单××2签订的回购回迁房购房指标转让协议书合法有效；二、请求判令单××、吕××、单××2配合范××、赵×办理房屋所有权证；三、诉讼费由单××、吕××、单××2负担。单××、吕××、单××2辩称：我方不同意原告的诉讼请求。理由如下：该房屋具有专属性，是保障农民的居住权利，是具有福利功能的。1、本案回迁房购买指标转让协议书属于合同债权债务的概括转让。该回迁房购买指标转让协议书的性质，实际上是被告将其在《回购回迁房协议》中对京香伟业公司的债权债务概括转让给原告。既然本案涉及合同债权债务的概括转让，就应当符合合同法有关债权让与和债务承担的强制规定，故本案的争议焦点是回购回迁房协议项下的权利与义务能否转让。2、本案争议房屋属于按经济适用房管理的房屋，其转让除了需要符合北京市政府的相关规范性文件之规定外，还需符合《经济适用住房管理办法》有关上市交易限制期限的规定。3、京国土房管权字（2001）1073号文件第三条的规定进一步从反面证明了绿化隔离带农民自住房不同于商品房，应该受到上市交易期限的限制，其不是没有上市交易期限限制的普通商品房。4、《经济适用住房管理办法》第三十条限制上市交易期限的规定属于效力性规定，购房指标转让《协议书》因违反该规定而无效，被告无须向原告履行过户登记手续。经审理查明：京香公司（甲方）与单××（乙方）于2004年12月26日签订回购回迁房协议，约定：乙方自愿在此次拆迁中就地上楼，所选回迁房为门头馨村×号楼×单元×号，建筑面积69.75平方米，购房人实际应交购房款人民币254509元。2014年5月9日，北京兴荣基房地产开发有限公司怀柔分公司出具收据，付款人为单××，项目为门头馨村×号房款251258元。范××、赵×主张其以单××的名义向京香公司支付涉案房屋的房款254509元，房地产公司的发票数额与回购回迁房协议中的购房款不一致是因为房屋最终的面积有所变化，单××、吕××、单××2认可发票中的房款251258元是范××与赵×交纳的，但主张之所以发票的数额与合同约定的购房款不一致是因为单××家里有困难，其受到照顾，可以少交钱。2004年12月27日，单××、吕××、单××2（甲方）与范××、赵×（乙方）签订协议书，内容为：“甲方同意把门头馨村期房×门×购房指标转让给范××购买，购房款254509元由乙方一次性付清，过户前该房屋产生的一切费用，由乙方负责，没有过户之前，乙方不得转让抵押，发生问题，与甲方无关，乙方负一切责任。过户时甲方应给乙方及时办理。过户费全部由乙方负责。开发商提供给乙方的房屋周转费，二次搬家费由乙方所有，费用暂由甲方代乙方领取。房屋交付使用后一次交给乙方。乙方付给甲方人民币肆万元整做为给甲方的房屋补偿，空口无凭，立字为据。”同日，单××出具收条，内容为：“甲方单××收到乙方范××付给的房屋补偿款肆万元整。”李水清作为见证人在协议书与收条上签字。范××、赵×自2008年使用涉案房屋至今。另，范××、赵×表示愿意负担单××、吕××、单××2办理房屋所有权证的全部税费以及单××、吕××、单××2为其办理过户手续的全部税费。诉讼过程中，京香公司向本院出具证明，内容为：“1、确认单××签订的回购回迁房协议中回迁房门头馨村×号楼×单元×号的现地址是北京市海淀区门头馨村北二区1号楼×单元×号；2、上述房屋性质为按经适房管理，经我公司与海淀区房屋管理局确认，该项目为绿化隔离地区的旧村改造项目，此类的拆迁安置住房均属于“按经适房管理”的房屋性质；3、我公司已办理了房屋所有权证，并具备办理房屋所有权转移登记的条件，现正在为门头馨村北二区的业主办理房屋所有权证。”北京市海淀区房屋管理局就门头馨村小区的房屋性质及上市交易限制情况向本院复函称：“开发商为北京京香伟业房地产开发公司，房屋坐落为北京市海淀区门头馨村北二区1-12、13、14、15-20、23、26、27、30、31、32、33、34、35、36、37-40、42、43、44-46、47、48、49、51、52、53-56、57、58号楼，门头馨村南区1-10、11-13、14-21、22-26、27、28-32、33-36号楼，上述坐落的房屋性质为按经济适用住房管理，土地使用类型为划拨。《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》（京国土房管权字（2001）1073号）第三条规定，按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。依据上述规定，门头馨村小区房屋性质为按经济适用住房管理的房屋在上市时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金，无其他限制。”因本案涉案房屋的所有权现登记在京香公司名下，为查清本案事实，进一步确认双方当事人签订的合同的效力，本院依法追加京香公司作为本案第三人参加诉讼。京香公司就涉案房屋的相关情况，向本院出具证明予以说明，但未到庭应诉。上述事实，有双方当事人陈述、回购回迁房协议、发票、协议书、收条、证明等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。单××与京香公司签订回购回迁房协议书，购买涉案房屋，且范××、赵×以单××的名义支付了涉案房屋的全部房款。单××、吕××、单××2与范××、赵×就涉案房屋所签订的购房指标转让协议书实际系房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋现已具备办理房屋所有权证的条件，且该房屋上市除需缴纳土地出让金外无其他限制条件，故本院确认单××、吕××、单××2与范××、赵×签订的协议书有效。单××、吕××、单××2应在京香公司的协助下办理涉案房屋的所有权证，办理房屋所有权证的税费范××、赵×自愿负担，本院对此不持异议。单××、吕××、单××2在涉案房屋的所有权证办理完毕后，协助范××、赵×办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户至范××、赵×名下，税费由范××、赵×负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、确认单××、吕××、单××2与范××、赵×于二ＯＯ四年十二月二十七日就门头馨村×号楼×门×号房屋（现地址为北京市海淀区门头馨村北二区×号楼×单元×号房屋）所签订的协议书有效。二、单××、吕××、单××2于本判决生效后十五日内办理北京市海淀区门头馨村北二区一号楼一单元三Ｏ一号房屋的产权登记手续，税费由范××、赵×负担，第三人北京京香伟业房地产开发公司予以协助；三、单××、吕××、单××2于北京市海淀区门头馨村北二区×号楼×单元×号房屋的产权登记手续办理完毕后十五日内协助范××、赵×办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户至范××、赵×名下，过户税费由范××、赵×负担。案件受理费三十五元，由单××、吕××、单××2负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 常晓明二〇一四年九月三日书 记 员 李雪静 来源：百度搜索“”