（2014）滨功民初字第710号
裁判日期: 2014-09-03
公开日期: 2015-05-06
案件名称
王翠华与高港强、孙严华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王翠华,高港强,孙严华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）：第十四条，第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨功民初字第710号原告王翠华。委托代理人张玮，天津高地律师事务所律师。委托代理人查秉泽，天津高地律师事务所律师。被告高港强。委托代理人孙景芳，天津滨新律师事务所律师。被告孙严华。原告王翠华诉被告高港强、孙严华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理。受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张玮，被告高港强委托代理人孙景芳到庭参加诉讼。被告孙严华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告王翠华与被告孙严华于1988年9月7日登记结婚，双方于2013年9月2日协商解除婚姻关系，并于当日办理了离婚登记手续。原告王翠华与被告孙严华2003年5月共同购买涉诉房屋即天津经济技术开发区黄海路2号6号底商，被告孙严华于2012年5月书写协议书，明确表示放弃涉诉房屋的个人部分产权，将该房屋赠与原告，诉争房屋归原告所有。2013年6月，被告孙严华在原告不知情的情况下，将诉争房屋出售给被告高港强，被告孙严华无权处分诉争房屋，故该协议无效。因此，原告起诉来院，请求判令：1、确认被告高港强与被告孙严华签订的关于买卖天津经济技术开发区黄海路2号6号底商的《房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由二被告连带承担。为此，原告提供以下证据：证据1、原告与被告孙严华的结婚证，证明双方于1988年结婚；证据2、离婚证，证明原告与被告孙严华于2013年9月离婚；证据3、房屋买卖合同，证明诉争房屋系原告与被告孙严华婚姻关系存续期间购置所得；证据4、协议书，证明被告孙严华将诉争房屋赠与给原告；证据5、房地产登记簿查询证明，证明房屋所有权登记在被告孙严华名下；证据6，发票，证明诉争房屋的购买时间在婚姻关系存续期间内；证据7、离婚协议书，证明诉争房屋并未进行重新分割；证据8、转让协议书，证明房屋经营使用权已转让给案外人戴季戌（期间为2012年5月1日至2017年5月1日）。被告高港强辩称，关于被告高港强与被告孙严华于2013年6月24日所签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且被告高港强向被告孙严华支付了对价，原告对购买房屋事实知情，该合同真实有效；同时，被告孙严华2012年协议书是附条件的离婚协议，该协议并未发生法律效力，不构成赠与，且2013年原告与被告孙严华的离婚协议书没有约定诉争房屋的归属，因此该房屋已经出售的事实，原告应当知情。故，请求驳回原告的诉讼请求。为此，被告高港强提供以下证据：证据1、房屋买卖合同，证明2013年6月24日，被告孙严华将诉争房屋以200万元的价格出售给被告高港强；证据2、2013年一份收条，招商银行转款证明，证明高港强向孙严华转账汇款112.8万元，支付了房款120万元，被告孙严华出具了收款凭证证明收到120万元；证据3、诉争房屋的房地产登记簿查询证明，证明诉争房屋所有权登记于被告孙严华名下，原告所主张的赠与关系并不存在，孙严华有权出售诉争房屋；证据4、开发区黄海路2号6号2门402房屋的房地产登记簿查询证明，证明该房屋登记了戴季戌作为该房屋的抵押权人，原告与戴季戌存在利害关系。被告孙严华未答辩亦未提供证据。经质证，原告对被告高港强提供证据1、2真实性不予认可，对证据3、4真实性认可；被告高港强对原告证据1-3、5-7真实性无异议；证据4、8真实性有异议。经认证，原告提交的证据1-3、5-7，被告高港强提交的证据3、4真实性无异议，本院予以采纳；原告提供的证据4被告未能就其真实性提出反证，本院予以采纳，但其证明目的不予采纳；原告证据8与本案缺乏关联性，本院不予采纳；被告提交证据1、2二者相互印证，故认定该证据具备真实性，本院予以采纳。经审理查明，1988年9月，原告王翠华与被告孙严华登记结婚；2013年9月2日，二人协议离婚。2003年4月29日，以被告孙严华名义购买了天津经济技术开发区黄海路2号6号底商，房屋面积为81.51平方米，即本案诉争房屋。2012年2月27日，被告孙严华手写协议书，载明如下内容：“今有孙严华和王翠华一事，因孙严华在外面做一些事情及孙严华所欠下的所有钱款，都有我孙严华一人承担。关于房产及孩子问题，我孙严华和王翠华离婚后，所有房产物品及孩子都有王翠华所有，我孙严华离婚后，一人独自离开住房及底商，这是我自愿的，以后如有一事找我的事情，如法院等，我积极配合。”2013年6月24日，被告孙严华与被告高港强签订《房屋买卖合同》，约定由被告高港强购买诉争房屋，价款为200万元，被告高港强一次性支付被告孙严华120万元，诉争房屋有80万贷款未清，由被告高港强一次性清贷。同日，被告高港强向被告孙严华转账支付112.8万元，被告孙严华出具收条，证明其收到被告高港强支付的120万元。2013年9月2日，原告与被告孙严华协商在民政部门办理离婚手续，并签订了《离婚协议》。该协议载明：原告与被告孙严华于1988年9月7日自愿结婚，现因感情不和分居5年等，双方自愿同意离婚，关于财产及子女问题约定：一、女儿由原告抚养，被告孙严华每月支付女儿生活费2000元；二、关于财产分割，现有住宅一套开发区黄海路荣鑫园6-2-402归原告所有；三、关于债权债务处理一切归被告孙严华自己承担。被告高港强陈述，被告孙严华与原告在诉争的底商经营洗车行，被告高港强经常到该洗车行洗车，2013年初，被告孙严华欲出售该底商，被告高港强得知后表示愿以购买，在查看房产所有权证后确认该房产登记在被告孙严华名下，双方于2013年6月24日签订了房屋买卖合同。房屋买卖合同订立后因找不到被告孙严华办理过户手续时找过原告。本院认为，关于诉争房屋的所有权问题，原告主张被告孙严华将诉争房屋赠与给原告，但根据被告孙严华于2012年2月27日的《协议书》，从其实质内容上均体现了原告与被告孙严华关于离婚及财产分割的约定，该协议书系离婚协议，并非原告所主张的赠与协议。同时，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十四条规定，当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。被告孙严华书写协议书后，双方并未办理离婚手续，而是直至2013年9月才办理了离婚手续。故，该协议书并未发生法律效力。原、被告于1988年缔结婚姻关系，而诉争房屋购买于2003年，系婚姻关系存续期间购买，是原告与被告孙严华的夫妻共同财产。直至2013年9月，二人办理离婚手续双方也没有对诉争房屋进行分割，仍属于二人共同所有。关于被告高港强与被告孙严华于2013年6月24日所签订的《房屋买卖合同》效力问题，由于诉争房屋系原告与被告孙严华夫妻共同所有，购买诉争房屋应征得原告的认可或追认，否则被告孙严华处分财产构成无权处分。诉争房屋虽登记在被告孙严华名下，但被告高港强陈述知晓其与原告用诉争房屋共同经营洗车行，在购买房屋时被告高港强仅仅看了房屋所有权证，没有证明表明被告高港强明确征询原告意见。同时根据离婚协议显示，原告与被告孙严华因感情不和，早已分居多年，原告对被告孙严华出售房屋一事也无从知晓。且被告高港强陈述系在合同订立后因找不到被告孙严华办理过户手续时找过原告，据此可以认定被告高港强与被告孙严华在订立房屋买卖合同时，原告并不知情，且在事后亦对该合同没有进行追认，故被告孙严华处分诉争房屋构成无权处分。此外，可与无权处分相对抗的是善意取得制度，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。根据前述规定，被告高港强构成善意取得应满足三个条件：受让人为善意，已经支付合理对价，办理产权登记手续，此三个条件缺一不可。被告高港强在明知原告与被告孙严华存在夫妻关系的情况下并未征询原告的同意，而只是简单信赖房产证的登记信息，显然是没有尽到购房人的最基本的合理注意义务，故不能确认被告高港强的善意买受人地位。此外，被告高港强尚有部分的房款未支付。至于办理产权登记手续问题，直至本案诉讼辩论终结，诉争房屋现仍登记在被告孙严华名下。因此，被告高港强不满足善意取得的要件。综上，被告孙严华未经共有权人同意，擅自处分共有财产，构成无权处分，故本院确认被告孙严华与被告高港强于2013年6月24日所签订的关于天津经济技术开发区黄海路2号6号底商的房屋买卖合同无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告孙严华与被告高港强于2013年6月24日所签订的关于天津经济技术开发区黄海路2号6号底商的房屋买卖合同无效。案件受理费80元，由被告高港强与被告孙严华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 吴劲柏代理审判员 蒋 力人民审判员 吴明镜二〇一四年九月三日书 记 员 纪雅璇附：法律释明《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。第十四条：当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。