（2014）一中民终字第06098号

裁判日期: 2014-09-03

公开日期: 2014-09-19

案件名称

田×等与高×2等确认合同无效纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

田×,高×1,高×2,高×3,高×4

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2014）一中民终字第06098号上诉人（原审被告）田×，女，1964年3月18日出生。上诉人（原审被告）高×1（田×之夫），1963年7月12日出生。二上诉人之委托代理人吕雪涛，北京市地平线律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高×2，女，1949年3月23日出生。被上诉人（原审原告）高×3，女，1957年10月30日出生。被上诉人（原审原告）高×4，男，1961年7月10日出生。上述三被上诉人之委托代理人杨立芬，北京市创然律师事务所律师。上诉人田×、高×1因确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第8531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人田×、高×1及二上诉人之委托代理人吕雪涛，被上诉人高×2、高×3、高×4及三被上诉人之委托代理人杨立芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高×2、高×3、高×4起诉至原审法院称：父亲高×5与母亲成×生育我们三人及高×1共四名子女，田×系高×1之妻。位于本市海淀区5号房屋系高×5单位北京友谊宾馆的公房，高×5夫妇于1992年购买该房屋，房屋产权在高×5名下。1996年1月7日，成×病故。2013年7月31日，高×5病故。我们三人因继承上述房屋将高×1起诉于法院，在审理中才得知高×5于2008年6月将该房屋以10万元的价格出卖与田×，并且已办理了房屋过户手续。田×作为高×5的儿媳，明知该房屋为高×5夫妇共同财产，却将该房屋过户至自己名下，其行为并非善意，侵犯了我们合法权益。故现我要求确认田×与高×5就本市海淀区5号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。本案诉讼费由田×负担。田×在原审法院答辩称：涉案房屋是高×5于2008年6月11日出售给我的，双方签订了书面房屋买卖合同，我为此支付了10万元购房款，且办理了过户手续。上述行为系双方真实意思表示，并不违反法律的规定，应受法律保护。高×2、高×3、高×4的主张完全不符合实际情况。故我不同意高×2、高×3、高×4的诉讼请求。高×1在原审法院答辩称：我与爱人田×对老人尽了全部的赡养义务，出于老人的真实意愿同意将房屋卖给田×，我对此没有意见，该买卖是有效的。原审法院经审理查明：高×5与成×系夫妻关系，双方共生育四子女，分别为高×2、高×3、高×4、高×1。田×系高×1之妻。位于本市海淀区5号的房屋系高×5单位早年分配其使用，于1992年12月，高×5与单位签订《公有住房买卖契约》，购买了该套房屋，并办理了房屋产权登记。后成×于1996年1月9日病故，高×5于2013年7月31日病故。期间于2008年6月11日，高×5作为出卖人、田×作为买受人就该套房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高×5将该套房屋以100000元的价格出卖与田×，双方于当年办理了该套房屋的产权转移登记手续，现所有权登记于田×名下。庭审中，高×2、高×3、高×4主要以高×5出卖房屋侵犯其权利及田×买受该套房屋并非善意为由，主张高×5与田×之间的买卖合同无效。田×、高×1则以善意取得、对父母尽了主要赡养义务及父母生前均表示将该套房屋留给夫妻二人为由进行抗辩。其中，经法院询问，双方当事人均确认该套房屋系高×5、成×的夫妻共同财产。高×2、高×3、高×4对田×、高×1主张的上述赡养及遗嘱事实均不予认可，田×、高×1未能就其所主张的事实向法院充分举证。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《公有住房买卖契约》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋所有权证》等证据材料在案佐证。原审法院判决认为，依法成立的合同具有法律效力。本案中，经双方当事人确认，争议房屋原系高×5与成×的夫妻共同财产。成×去世后，高×5及子女未对该套房屋中属于成×的部分进行分割，处于共有的状态。田×、高×1主张父母生前均表示同意将该套房屋留给其夫妻二人，高×2、高×3、高×4不予认可，田×、高×1未就此事实向法院充分举证。后高×5与田×在高×2、高×3、高×4不知情的情况下，就该套房屋签订买卖合同，并将该房屋所有权转移至田×名下，侵犯了高×2、高×3、高×4作为共有人的权利，应承担无权处分的法律责任。庭审中，田×主张善意取得产权，但其作为家庭成员，对该套房屋买卖前的产权状态即涉及其他家庭成员的权利是明知的，其未能就善意之主张向法院充分举证。故高×5与田×签订的买卖合同应属无效，对高×2、高×3、高×4的主张予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决：确认高×5与田×于二○○八年六月十一日就本市海淀区五号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。田×、高×1不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法判决驳回高×2、高×3、高×4的诉讼请求。上诉理由为：房屋是老夫妻俩的共同财产，在老夫妻俩中的母亲去世后，父亲将房屋卖给儿媳，这个买卖是有效的，依据物权法的规定，父亲享有50％的份额，在发生继承时，又与四个子女共同继承另50％的份额，在处分的事后征得了高×1的同意，对房屋进行了处分，这个处分达到了房屋份额的三分之二以上的法律规定的处分标准，高×1夫妇一直在赡养老人，取得房屋是合情合理的，父亲愿意以10万元的价格卖给儿媳。10万元是一个溢价出售，当时购买的时候是花费1万元，因为是家庭内部买卖，不同于市场价格。原判不合法理，使得纠纷难以解决，按照物权法的规定，该处分行为并非无效，他人的权利是继承权和损害赔偿权，可用折价的方式对他人进行补偿。请求二审法院公正处理本案，维护上诉人的合法权益。高×3、高×2、高×4同意原判，不同意上诉人田×、高×1的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：处分共有的不动产的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。争议房屋原系高×5与成×的夫妻共同财产，成×去世后，高×5及子女未对该套房屋中属于成×的部分进行分割，该争议房屋处于共有状态，房屋的共有人分别为高×5、高×2、高×3、高×4、高×1四人。高×5未经共有人同意擅自与田×签订房屋买卖合同，并将该房屋所有权转移至田×名下的行为，侵犯了高×2、高×3、高×4的合法权益。高×5、田×作为家庭成员，对于该不动产的共有状态是明知的，并且双方约定的房屋买卖价格明显低于市场价格，说明高×5、田×签订合同时均非善意，上诉人认为田×属于善意取得，本院不予采信。原审法院判决双方之间签订的房屋买卖合同无效并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三十五元，由田×负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由田×负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　张洁芳审　判　员　　刘国俊代理审判员　　朱文君二〇一四年九月三日书　记　员　　明　玥搜索“”