（2014）朝民初字第32496号
裁判日期: 2014-09-03
公开日期: 2015-06-26
案件名称
孙凤华与田凤莉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙凤华,田凤莉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十五条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第32496号原告孙凤华，女，1978年8月31日生。被告田凤莉，女，1978年2月6日生。原告孙凤华（以下简称原告）与被告田凤莉（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付瑞洁独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年4月25日签订了自行成交版房屋买卖合同，原告并于签订合同当日给付被告定金5万元，诉争房屋存在银行抵押，依照合同约定，被告应于2014年5月15日前办理抵押注销手续，但被告迟迟未履行该义务，致合同无法履行，后被告表示不想卖房了，并于2014年6月23日分别通过微信及邮寄的方式向原告发送解除合同通知，被告构成违约。故诉至法院要求：1、解除原、被告于2014年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》；2、判令被告双倍返还定金10万元。被告辩称：同意解除诉争合同，就原告第二项诉讼请求，仅同意退还定金3万元，其余均不同意退还。诉争合同无法继续履行，系原告存在违约行为，我方无过错，无需退还对方定金，但我方自愿退还对方定金3万元。经审理查明：原、被告于2014年4月25日签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定原告购买被告位于602号房屋，该房屋已经设定抵押，抵押权人为被告，被告应于2014年5月15日前办理抵押注销手续；该房屋成交价格为214万元，原告向被告支付定金5万元；如买受人不购买该房屋，则定金不予退还；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续；买受人承担的税费为契税、印花税、土地出让金或土地收益、营业税、个税。合同后附有手写付款方式，写明：定金：买受人应于签订合同当日支付定金5万元，该笔定金作为购房款一部分；解押款：买受人以购房款代出卖人清偿，买受人应按出卖人与抵押权人确定的日期将购房款43万元支付至抵押权人制定账号；公积金：买受人拟贷款金额为80万元；剩余购房款：买受人以自行交接方式于网签当日支付出卖人购房款86万元。原告于2014年4月25日已付被告定金5万元，庭审中，原、被告均同意解除诉争合同。就解除合同一节，原告表示被告未按合同约定于5月15日前办理抵押注销手续，致合同无法履行，且被告于6月23日以彩信方式、后以寄送方式向其发送了解除通知，现其亦同意解除合同。就此，被告表示系由于原告违约，未按合同约定给付解押款43万元，致被告未如约办理抵押注销手续，致合同无法继续履行，被告于4月28日与银行约定提前还款，但原告先后提出多项合同未约定的要求并以此为由拒绝给付解押款，包括要求被告提前迁户、要求被告的前夫出具其与房屋无关的证明、要求被告承担一半的税费、要求降价、要求被告自行想办法解抵押，被告也配合办理了迁户、出具证明、降价等，并因此向银行顺延了还款期限，但原告仍未支付解押款，基于原告上述行为，被告遂于6月23日以短信、彩信及邮寄的方式向对方发送了解除合同通知书，原告构成违约，被告不适用定金罚则。就此，原告表示没有支付抵押款，主要是因为原告认为支付解押款时被告应提供担保，或者提供资金监管，合同中虽未就此约定，但为了保护原告的利益是合理的，但被告没有同意。其签订合同时没有注意付款方式的约定，其家人看到合同后也不同意，因此不认可付款方式的约定，不认可原告有支付解押款的义务，对被告所述原告的要求认可，当×对迁户、被告前夫的权益等有顾虑，后来就基于诉争房屋非满五年唯一住房多出来的税费，原告认为也应由被告承担，双方协商过程中，被告就提出解除合同了。庭审中，证人祁×出庭作证称：我是被告的前夫，不认识原告。被告于2014年3月底或4月初找到我，说要出售诉争房屋，让我将户口迁出，并表示必须于5月15日前迁出，实际我于5月11日将户口迁出。后被告于5月12日或13日又打电话要求我出具一份证明，证明诉争房屋与我无关，被告当时表示是买受人要求的。买受人也就此与我通过电话，我当时表示诉争房屋是被告的婚前财产，与我无关，我应买受人的要求于5月出具了一份证明。我向派出所申请迁户时被告还提交了诉争买卖合同，当时原、被告都在场，被告还曾提起过5月15日去银行办理还款。就此，原、被告均表示认可，被告并表示证人所述其要求迁户时间有误。庭审中，证人王×出庭作证称：我与被告系朋友关系，不认识原告。5月16日我与原、被告去派出所查询祁×户口是否迁出，当时双方谈话内容涉及到原告因户口问题有顾虑，原告表示户口迁出后才能去还款办理解押，双方本来约定5月15日去办理还款，但由于原告担心户口问题没有办，户口查询已迁出后，双方又约定于5月22日办理还款，此后就不清楚了。就此，原告表示不认可，证人当×在场，但对其所述双方谈话内容不认可；被告表示认可。上述事实，有双方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。本院认为：原、被告于2014年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》系双方真实意思表示，合法有效。现原、被告均同意解除诉争合同，本院不持异议。就原告第二项诉讼请求，原告虽表示不认可付款方式部分的约定，但其主张于法无据，本院不予采信，双方均应依约履行，现原告未履行其支付解押款的义务，致被告未能办理抵押注销手续，致合同无法继续履行，原告应就合同解除承担违约责任，原告虽表示未履行义务，系基于被告未能符合要求，但此要求均非被告的合同义务，被告不就此承担违约责任，原告主张于法无据，现被告同意退还原告3万元，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告孙凤华与被告田凤莉于二〇一四年四月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》。二、被告田凤莉于本判决生效之日起十日内退还原告孙凤华定金三万元。三、驳回原告孙凤华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百五十元，由原告孙凤华负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 付瑞洁二〇一四年九月三日书 记 员 赵 宇 来自：