（2014）丰民初字第08685号
裁判日期: 2014-09-03
公开日期: 2015-05-04
案件名称
王海玉与北京金兰甫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王海玉,北京金兰甫房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第08685号原告王海玉，男，1969年7月1日出生。委托代理人王训军，北京市法鸿律师事务所律师。被告北京金兰甫房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路2号。法定代表人吕照清，董事长。委托代理人秦郭瑞，北京市慧海天合律师事务所律师。原告王海玉与被告北京金兰甫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马贞翠独任审判，公开开庭进行了审理。原告王海玉委托代理人王训军，被告北京金兰甫房地产开发有限公司（下称金兰甫公司）委托代理人秦郭瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王海玉诉称：2013年6月22日，我与被告金兰甫公司签订了《北京市商品房预售合同》，该合同约定：由我购买被告金兰甫公司开发的位于丰台区1017号的房屋，总价款为2387200元，房屋应当于2013年11月15日前交付。其后，我向被告金兰甫公司支付了全部购房款，但被告金兰甫公司未按合同约定向我交付房屋，直到2014年4月中旬被告金兰甫公司才通知我可以收房，并告知逾期交房的违约金按照购房款的月万分之二计算。我按照被告金兰甫公司通知的时间前去收房，但被告知必须认可其提出的违约金数额才能收房，否则不予办理。我认为被告金兰甫公司拟定的合同条款存在问题，购买房屋的部分业主合同约定了违约金为日万分之二，而我们的合同却是月万分之二；该条款并不公平，不足以弥补我的损失；根据《合同法》的规定，违约金的数额过低不足以弥补损失的，可以要求增加违约金的数额。故我诉至法院，要求被告金兰甫公司按照购房款的日万分之二支付自2013年11月15日起至2014年5月14日的逾期交房违约金。被告北京金兰甫房地产开发有限公司辩称：我不同意原告的诉讼请求，不同意按照购房款的日万分之二支付逾期交房违约金。我公司的确存在逾期交房的问题，迟延的期间为2013年11月15日至2014年4月21日，违约金的计算标准应为购房款的月万分之二。由于我公司的房屋在2014年4月21日已经具备交付条件，我公司已经通知了业主办理入住手续，因此不同意支付2014年4月21日之后的违约金。我公司并未强制业主认可违约金数额才能收房，2014年5月30日，我公司再次催促业主前去办理入住手续，是业主自己拒绝办理。双方签订的《北京市商品房预售合同》中约定业主的逾期付款违约金也是月万分之二，所以合同是对等且公平的。由于所有业主签订合同的时间以及市场环境并不相同，房屋楼层、户型、付款方式都有所差异，所以违约条款的约定有所不同，这是企业经营自主权的体现。综上，我公司只同意按照合同中约定的购房款的月万分之二支付2013年11月15日至2014年4月21日期间的逾期交房违约金。经审理查明：2013年6月22日，原告王海玉与被告北京金兰甫房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，该合同约定：原告王海玉购买被告金兰甫公司开发的位于丰台区1017号的房屋，该商品房的用途为写字楼，房屋总价款为2387200元。出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。关于买受人的逾期付款责任，逾期付款超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，买受人按合同价款总额与买受人实际已付款差额的万分之二／月计算违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付。关于出卖人的逾期交房责任，交房时间顺延后，出卖人逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按照合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按已交付房价款的万分之二／月向买受人支付违约金。合同还对其他相关内容进行了约定。《北京市商品房预售合同》签订后，原告王海玉依照合同约定支付了购房款，庭审中，被告金兰甫公司确认已经收到原告王海玉的全部购房款。其后，被告金兰甫公司并未依照合同约定的时间在2013年11月15日前向业主交付房屋。2014年3月21日，被告金兰甫公司取得了《工程竣工验收备案表》。2014年4月14日，被告金兰甫公司向业主发送了《入住通知书》，通知业主可以在2014年4月21日至4月23日收房。2014年4月23日，原告王海玉等业主前往被告金兰甫公司办理入住手续。被告金兰甫公司的工作人员表示，需要按照合同中约定的违约金标准进行结算，方可办理收房手续。业主询问可否将违约金的问题先搁置处理，待办理收房手续后双方再行解决，被告金兰甫公司的工作人员表示拒绝并告知业主，只有按照公司的流程办理才可收房。在本院审理过程中，原告王海玉与被告金兰甫公司就收房问题进行了协商，在本院2014年6月11日第一次开庭后，被告金兰甫公司向原告王海玉交付了房屋，原告王海玉办理完毕了相关入住手续。庭审中，原告王海玉向本院提供证据证明房屋所在区域的房屋出租价格为5元／平方米／天，其认为双方在《北京市商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金数额过低，不足以弥补被告金兰甫公司逾期交房给其造成的损失，请求本院对违约金的数额进行调整，要求被告金兰甫公司按购房款的日万分之二向其支付逾期交房违约金。以上事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、购房款收据、《工程竣工验收备案表》、《入住通知书》、租赁合同、证明、视听资料等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告王海玉与被告金兰甫公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。原告王海玉已经依照合同约定支付了全部购房款，被告金兰甫公司应当依照合同的约定在2013年11月15日前交付房屋。但被告金兰甫公司迟至2014年4月14日，才通知业主可以在2014年4月21日至4月23日收房。在约定的收房日期，被告金兰甫公司因业主不接受违约金问题拒绝交房，直至本院2014年6月11日第一次开庭后，才为原告王海玉办理完毕交房手续，被告金兰甫公司的上述行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准，本院认为，双方合同虽明确约定逾期交房违约金为总房款的月万分之二，但逾期交房的确给原告王海玉的生活造成了较大影响，总房款月万分之二的违约金确实明显过低，尚不足以弥补逾期交房给原告王海玉造成的损失。故本院结合案件的具体情况，对违约金的数额酌情予以调整。原告王海玉要求被告金兰甫公司支付逾期交房违约金诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京金兰甫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王海玉支付逾期交房违约金四万三千二百零八元。二、驳回原告王海玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百七十四元，由被告北京金兰甫房地产开发有限公司负担四百四十元（于本判决生效之日起七日内交纳），原告王海玉负担五百三十四元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 马贞翠二〇一四年九月三日书 记 员 王旻忞 关注公众号“”