（2014）杭江笕民初字第271号
裁判日期: 2014-09-03
公开日期: 2014-10-15
案件名称
吴浪燕与杭州德珠投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴浪燕,杭州德珠投资管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款，第五十五条，第五十八条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭江笕民初字第271号原告吴浪燕。委托代理人吴健弘，浙江正允律师事务所律师。被告杭州德珠投资管理有限公司。法定代表人陈道义，董事长。委托代理人潘魏群、张仙娣，浙江拓远律师事务所律师（实习律师）。原告吴浪燕为与被告杭州德珠投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告吴浪燕及委托代理人吴健弘、被告杭州德珠投资管理有限公司委托代理人潘魏群、张仙娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴浪燕诉称：2013年5月26日，原被告就购买杭州德珠投资管理有限公司商业综合用房A幢2层226室签订合同，约定：原告于当日支付购房款人民币224655元，余款由被告帮助原告办理贷款；被告应于2013年12月15日前向原告交付涉案商铺。但直至今日，被告始终未按约定交付商铺，延迟交付已达170天以上，属于严重超期。另，原被告同日还签订过房屋使用权转让（租赁）合同、公寓楼／商铺委托经营管理合同书，内容与双方真实意思表示和实际履行的房屋买卖合同相矛盾，且公寓楼／商铺委托经营管理合同因被告严重违约也未实际履行。根据被告提交的其和杭州银行股份有限公司丁桥支行签订的项目合作协议书，约定被告在没有征得杭州银行书面同意下，无权将商铺产权转让给第三方，同时也约定被告帮助第三方向杭州银行办理的贷款只能用于第三方向被告缴付租金而不能用于购买商铺的产权，被告根本不具备和原告签订出让合同的条件，而被告故意隐瞒重要事实欺诈原告，使原告在被欺骗、重大误解的情况下签订三份合同，故诉请判令：1、撤销原、被告双方于2013年5月26日签订的房屋买卖出让合同、房屋使用权转让（租赁）合同、公寓楼／商铺委托经营管理合同；2、被告返还原告已支付的购房款人民币224655元。被告杭州德珠投资管理有限公司辩称：1、被告在双方签订的合同中已将房屋性质、价格等足以影响原告判断的事实告知原告，不存在法定可撤销情形；2、被告与杭州银行项目合作协议的条款不能得出被告无权转让的结论；3、原告主张撤销合同的除斥期限已过；4、委托经营管理合同书系原告与案外人签订，不在本案审理范围；5、逾期交房系原告原因所致，非属被告违约。请求驳回原告诉讼请求。原告吴浪燕为支持其诉请，向本院提交的证据有：1.确认单1份，以证明原告于2013年5月19日向被告确认预订房号A幢2单元226室房屋的事实。该证据被告对三性均无异议，但认为是认购，并未明确是购买还是租赁。经查，该证据与本案事实认定相关，予以确认。2.房屋买卖出让合同1份、房屋使用权转让租赁合同1份、杭州德珠商务中心公寓楼／商铺委托经营管理合同书1份、德珠商务中心车位抵用券1份、中国工商银行凭证2份、收据1份，证明原被告于2013年5月26日签订3份合同，而实际履行的是房屋出让合同，被告已经严重违反合同第八条规定，原告要求解除合同及进行赔偿，原告支付部分购房款共计224655元；被告方不具备签订买卖合同的能力。该组证据被告对出让合同无异议，但认为不能证明原被告之间实际履行的是出让合同，原被告之间还签订有租赁合同；租赁协议无异议，系双方实际履行的合同；委托经营管理合同真实性无异议，但认为与本案无关；车位抵用券、付款凭证、收据无异议，定性需法庭综合认定。经查：委托经营管理合同签订主体系原告与案外人杭州荣洁物业管理有限公司，虽能反映本案事实，但因原告未列杭州荣洁物业管理有限公司为诉讼主体，故本案不作处理；其它证据均与本案事实相关，予以确认。3.中国移动通话详单1组4份、中国电信股份有限公司杭州分公司客户账单1组2份、户口簿1份，以证明原告及丈夫杨茂曾多次电话被告工作人员王浩，要求和被告解决违约事宜；徐中元是原告本人的号码，原告本人的身份证掉了，用人家身份证办的手机号；原告和杨茂系夫妻关系。该证据被告对徐中元通话记录之外的其它证据的真实性无异议，但认为相关通话记录不能证明是原告向被告主张违约金的事宜。经查：原告在合同所留的联系电话号码与通话记录中徐中元的电话号码相一致，能证明确系原告与被告工作人员在联系的事实；该组证据能证明原告及家人自合同签订后确有与被告在联系的事实，但至于联系的内容，本院无法确定。4、项目合作协议2份，以证明被告不具备向第三方转让房屋的权利。该证据被告无异议，但认为协议内容本身系租金贷款，不能直接推导出被告无权利转让房屋，可印证租赁合同是合法有效的。经查，该证据与本案事实认定相关，予以确认。被告杭州德珠投资管理有限公司为支持其辩称，向本院提交的证据有：1.房屋买卖出让合同、房屋使用权转让（租赁）合同，证明两份合同签订日期为2013年5月26日，涉案房屋产权事宜已在两份合同中做出明确约定；2.杭州德珠商务中心公寓楼／商铺委托经营管理合同书，证明委托经营管理合同书系原告与第三人签订，与本案无关；该组证据原告对真实性无异议，但认为双方就同一标的物签订了两份合同，根据被告提交的其与银行签订的项目合作协议，被告方不具备向第三方转让权属的权利，不具有与原告签订买卖合同的权利。经查，被告提供的证据与原告证据2相一致，认证同上。3.圆通速递（详情单）1份、交房通知书1份、交房须知1份，证明被告已于2013年12月12日向原告出具交房通知书及交房须知，并于2013年12月13日寄给原告；该组证据原告均有异议，认为原告在圆通网站上查过，没有相关信息；被告发交房通知系单方行为，不能证明已送达原告。经查：该邮寄单被告既未提供已由原告签收的凭证，也未提供寄件已交付速递公司的证明，且是否已邮寄、已送达并不影响本案撤销之诉的审理，故在本案中不作确认。4.杭州银行丁桥支行退件函1份，以证明原告贷款未办理成功系其自身资料提供不齐全。该证据原告持有异议，认为被告与杭州银行签订的项目合作协议明确约定是办理租金贷款业务而非购房贷款业务；杭州银行明知实际贷款用途与协议用途不同。经查，被告提供的系原件，真实性予以确认；原告主张银行明知贷款实际用途系购房并未提供证据证实，不予采信。5.杭州联合银行丁桥支行联系函1份，证明原告第二次贷款未办理成功系其自身资料提供不齐全；该证据原告持有异议，认为原被告选择的是杭州银行而非杭州联合银行；原告从未收到过银行的通知函。经查，被告提供的联系函系原件，具有真实性；原告庭审中也确认其向被告提交过贷款资料，表明虽购房合同约定的贷款银行杭州银行，但其对向杭州联合银行贷款也并不持异议；因被告未提供证据证明其已向原告交付联系函或已明确进行告知，故本院对原告辩称的不知晓的事实予以确认。6.中国电信浙江公司客户语音详单1份，证明被告就交房及办理贷款事宜主动与原告沟通的事实。该证据原告认为详单无中国电信章，三性无法认定。经查，被告提供的语音详单未加盖有出具单位的公章，真实性无法确定，且即使有通话，也只能证明双方之间存在联系沟通的行为，也不能证明通信内容即为被告主张的内容，故不予确认。7.圆通速递详情单6份（编号553-556、558-559），证明当时统一向业主发放交房通知，包括原告的交房通知（编号557）在内；8.圆通速递详情单2份，业主临时公约2份，证明虽然这两份详情单与前面不连号，但也是同一天发出，该两户已经交房了。该证据原告认为被告举证已超过期限，不予质证，法庭也不应采纳。经查，该组证据并不足以证实被告业已将交房通知交寄，故不予确认。根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2013年5月19日，原告在被告处填写了确认单，预订被告建造的A幢2单元226房，预约于2013年5月30日签约，并支付了定金人民币50000元。2013年5月26日，原被告同时就被告在以出让方式取得使用权的C2-08地块上建造的杭州德珠投资管理有限公司商业综合用房A幢2层226室面积为17.97平方米的房屋签订了房屋买卖出让合同、房屋使用权转让（租赁）合同。出让合同载明：双方就房屋所有权转让达成协议；单价为按建筑面积每平方米24744元计，总计价款444655元；原告于2013年5月26日前支付房款224655元，余款220000元由杭州银行办理银行贷款；原告应与贷款银行另行签订贷款合同，并以银行决定的担保方式提供担保，被告予以配合；如因原告原因或者银行贷款政策变化导致贷款申请未能通过银行审批的，应在接到无法办理购房款的通知之日起15日内自行筹集资金按时付清全部购房价款或与被告约定分期付款的方式，否则按逾期付款承担违约责任；被告应当在2013年12月15日前将符合约定的房屋交付原告；土地现为村级留用地，目前三证只能以幢以层办理，分割到户须等待政府部门的政策变动后另行通知办理等。租赁合同载明：原告对房屋的土地性质、房屋使用权情况充分了解后，同意使用（承租）房屋及有关设施；第一阶段使用权期间自2013年12月15日至2033年12月15日共20年，使用期届满时，双方应当依照本合同约定的使用权条件自动续订长期使用合同，不再另行签订合同；第二阶段使用权期间自2033年12月15日至2053年12月15日共20年；租赁期届满后，房屋的使用权及有关权益（如拆迁补偿）按法律、法规及政策规定由房屋实际使用权方享受；使用权期收取的全部租金总金额为444655元，按建筑面积每平方24744元计算；原告于合同签订当日支付合同租金总额的50%即224655元，其余人民币220000元，原告于合同签订七日内向被告指定银行办妥贷款手续及付款手续；原告的使用权按合同约定支付完毕租金后，最后参照国家政策法规继续长期拥有使用权或所有权；被告承诺于2013年12月15日之前将符合约定的房屋交付给原告使用；如该房屋经政府部门批准，具备办理产权证的条件且原告选择受让该房产权，双方应无偿另行签订房屋转让合同；被告在签订房屋转让合同前需结清全部贷款本息；房屋所有权转移至原告名下之日起，本合同自动终止；若原告以银行贷款方式或分期付款方式支付租金的，其房屋的转租、承租权的转让、过户、变更、抵（质）押等须经被告同意，并以结清银行贷款或全额付清租金为前提等。同日，原告支付了款项人民币174655元，被告开具的收据中载明款项内容为首付款（含定金）。此后，原被告双方使用租赁合同申请贷款，因原告提交的信贷资料不全，先后向杭州银行丁桥支行、杭州联合银行丁桥支行申请贷款均未成。另查明：在被告提交的落款日期为2013年12月12日的交房通知书中，载明的内容为吴浪燕所购买的德珠商务中心A幢2单元226室经验收合格，可办理交付手续；交房须知中载明交房时所需带的物件为购房合同；被告提交的由业主填写的业主临时公约格式承诺书中落款打印体标注的是“购房人签章”。再查明：2012年9月20日、2013年10月12日，被告及杭州德珠实业投资有限公司、杭州银行股份有限公司丁桥支行分别签订合作期限不同的两份“杭州德珠投资管理有限公司商业综合用房”项目合作协议，约定由杭州银行丁桥支行对与被告签订长期租赁合同的承租方提供贷款，贷款最高金额不超过租赁合同总价的50%，贷款资金用于承租人支付被告方的租金；被告在保证期间，负责对已出租的房产进行监管，未经银行同意，不得为承租人办理转租、转让手续；被告有义务保证长期租赁合同和长期租赁行为的真实性，如存在以虚假租赁合同骗取贷款行为或其他虚假情形的，银行有权宣布承租人的贷款提前到期等。庭审中，原告确认系双方真实意思表示所签订的合同为房屋买卖出让合同，被告确认系双方真实意思表示所签订的合同为租赁合同。本院认为：一、原被告双方真实意思表示的合同系房屋买卖合同或房屋租赁合同的问题。原被告双方于2013年5月26日就同一标的物商业综合用房A幢2层226室分别签订了两份法律性质完全不同且不能并存的房屋买卖出让合同、房屋租赁合同，应根据双方的意思表示、合同实际履行行为、合同签订时的背景因素等综合确定真实意思表示的合同以调整双方的权利义务。首先：标的物商铺系村级集体经济组织留用地建设项目由被告出售的部分，根据相关政策目前仅允许分幢分层办理产权证，不允许分割到户办理产权证，涉案原告仅购买单间，在权属办证及银行贷款上存在障碍；其次：根据约定，原告在付款方式上选择自付50%、贷款50%的支付方式，存在贷款的需求，而租赁合同能满足被告与相关合作银行所签贷款资格的条件，原被告存在签订租赁合同以获取贷款的需要。再次：原告主张双方真实意思表示的合同系出卖转让合同；被告虽予以否认，但在合同履行过程中所显示的资料包括开具给原告的收款收据载明的款项性质为首付款、交房通知中载明原告应提交的合同为购房合同、业主公约格式化承诺书载明业主身份为购房人、即使在原被告所签的租赁合同中也约定有产权转移等明显不符合租赁合同性质的条款，被告明显系根据购房合同在履行；故本院对原告主张的房屋出让买卖合同系原被告真实意思表示的主张予以采信。二、原告主张的撤销诉请是否成立的问题。首先：房屋使用权转让（租赁）合同综合上述分析，因双方实际履行的系房屋买卖合同而非租赁合同，租赁合同不存在撤销情形，故原告此节主张不能成立。其次：杭州德珠商务中心公寓楼／商铺委托经营管理合同书系原告与杭州荣洁物业管理有限公司签订，虽标的物相同、内容也具有关联，但杭州荣洁物业管理有限公司系独立主体，原告并未列其为被告，故原告诉请的解除委托经营管理合同之主张本院在本案中不作审理。再次：关于房屋买卖出让合同的撤销事宜，原告据以撤销的理由为被告在其和杭州银行股份有限公司丁桥支行签订的项目合作协议书中约定被告未征得银行书面同意下无权为原告办理转租、转让手续，贷款只能用于支付租金不能购买商铺，致使原告在被欺骗、重大误解情况下而签订合同。经查：根据原告在同一天与被告既签订有房屋买卖合同，又签订有房屋租赁合同，两份合同均约定有贷款的内容，可见原告对以租赁合同申请贷款支付租金的事实明知，且未有证据表明其对贷款支付租金的方式明确反对，现以银行发放的贷款不能用于支付购房款系欺诈或重大误解为由撤销合同不具有事实依据；根据原被告租赁合同第9.5条“若原告以银行贷款方式或分期付款方式支付租金的，其房屋的转租、承租权的转让、过户、变更、抵（质）押等须经被告书面同意，并以结清银行贷款或全额付清租金为前提”的内容，原告选择贷款支付租金的转让系受结清银行贷款为前提条件的，而被告与银行签订的项目合作协议约定的被告未征得银行书面同意下无权为原告办理转租、转让手续也系在存在银行贷款尚未还清的前提下，原告转租转让权利在银行贷款已依租赁合同约定偿还情况下也不受银行的约束，该条款并未加重原告的负担，故原告以此为由主张撤销不能成立。综上，本院对原告主张的撤销合同之诉讼请求不予支持，原告相应的基于撤销合同而主张返还购房款之诉请本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告吴浪燕诉讼请求。案件受理费人民币4670元，减半收取人民币2335元，由原告吴浪燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4670元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 潘水良二〇一四年九月三日代书记员 陈丽娜 来源：百度搜索“”