（2014）渝五中法民终字第03229号
裁判日期: 2014-09-03
公开日期: 2014-10-14
案件名称
张德均与重庆大正物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张德均,重庆大正物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第03229号上诉人（原审被告）张德均，女。委托代理人颜双，男。被上诉人（原审原告）重庆大正物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路38号大正大厦9楼，组织机构代码20302850-5。法定代表人王宣，董事长。委托代理人毛焕然，女。上诉人张德均与被上诉人重庆大正物业管理有限公司（以下简称大正物业公司）物业服务合同纠纷一案，张德均不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第03784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院审理查明：原告系重庆市南岸区某小区的物业服务企业，自2003年6月起即为该小区提供物业服务至今。该小区业主的居民生活水费，至今均采用物业服务企业代收代缴的缴纳方式。被告系该小区2单元6-8号房屋的业主，该房屋建筑面积132.18平方米，物业服务费计算面积为131.02平方米。2010年1月6日，该小区第二届业主委员会成立并依法向重庆市南岸区人民政府南坪街道办事处申请了备案登记。2010年4月9日，原告与该小区业主委员会签订《该小区物业服务合同》，约定原告继续为该小区小区提供物业服务，服务期限自2010年4月27日起至2013年4月26日止。该合同同时约定，住宅部分物业服务费收取标准为0.9元／月／平方米，以房屋建筑面积计收；包括公区水电、柴油发电在内的小区共用设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收，每月在小区公示；小区住宅物业服务费应当在当月25日前交纳；业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数交纳物业服务费用的，应当按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向该小区小区提供了物业服务。2013年4月该物业服务合同到期后，原告继续为该小区提供物业服务，并按照2010年签订的物业服务合同收取物业服务费。2013年6月30日，原告与该小区业主委员会再次签订了《该小区物业服务合同》，合同约定：合同期限为2年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止；住宅部分物业服务费收取标准为1.1元／月／平方米，以房屋建筑面积计收；公共区域内水、电费和共有的专项设备运行的能源消耗以及停电后发电供应的应急照明、消防管网、电梯运行灯的柴油消耗费用，应独立计算核算费用与变压器变损费、力调电费一并采取据实分摊方式向业主分摊计收；业主或物业使用人应当在每月25日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费、水费、电费、气费等费用的，按每日千分之三向原告支付违约金。该合同签订后，原告自2013年7月起，按房屋建筑面积1.1元／月／平方米的标准计收物业服务费。由于被告在2008年6月至2011年11月期间未交纳物业服务费、水电公摊费等费用，原告于2012年3月7日以本案被告及其配偶颜闽川为被告向重庆市南岸区人民法院提起诉讼。该院经审理后，于2012年10月8日作出（2012）南法民初字第04016号民事判决。该判决确认2010年4月9日续签的物业服务合同是双方根据相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上成约的，该合同形式要件符合法律规定，内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。被告作为该小区业主，应受合同约束。被告事实上接受了原告提供的物业服务，但未交纳相关费用，应当承担给付责任。据此，该院判决被告和颜闽川于判决生效后十日内向原告支付2008年6月至2011年11月的物业服务费4952.64元及违约金，违约金自物业服务费欠缴之日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至物业服务费付清之日止；被告和颜闽川于本判决生效后十日内向原告支付2008年6月至2011年11月的水费1256.47元、2008年12月至2011年11月的水电公摊费399.05元；同时驳回原告的其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力。被告在2013年7月前，每月需缴纳的物业服务费为117.92元。2013年7月开始，按照新签订的物业服务合同的约定，被告每月需交纳物业服务费144.12元。被告自2012年11月起即再次拒绝交纳物业服务费；自2013年5月起，被告开始拒绝交纳居民生活水费和水电公摊费、发电柴油公摊费。原告经催收未果，遂提起诉讼，要求判令被告立即支付2012年11月至2014年1月的物业服务费1952.2元、居民生活水费和水电公摊费523.55元、违约金1336.48元。本案在审理过程中，原、被告双方确认从2013年7月起物业服务费若按建筑面积1.1元／平方米／月计收，被告自2012年11月起至2014年1月止，拖欠物业服务费的金额为1952.2元。同时原、被告确认被告自2013年5月起至2014年1月止，拖欠居民生活水费为416.5元、发电柴油公摊费为18.02元。至于原告起诉所称被告拖欠2013年5月起至2014年1月止的水电公摊费89.03元，被告认为账目不清且未予公示，拒绝认可。一审法院认为，原告与该小区业主委员会于2010年4月9日签订的物业服务合同，已经重庆市南岸区人民法院（2012）南法民初字第04016号民事判决书确认合法有效，该判决系生效判决，具有羁束力。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该小区业主委员会与原告签订的物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2010年4月9日签订的物业服务合同在约定的合同期限（即2013年4月26日）到期之后，此时由于该小区业主大会和业主委员会没有作出选聘或者续聘决定，而原告又自愿为该小区继续提供物业服务，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年4月9日签订的物业服务合同履行期限应当自动延续至重新签订物业服务合同时止，即2013年6月30日。2013年6月30日该小区业主委员会与原告重新签订物业服务合同，被告虽否认该合同的合法性，但未提交有效证据以支持其观点，经审查亦未发现有导致合同无效的要件成立。该物业服务合同系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。而事实上，原告自2013年6月30日起已继续为该小区提供物业服务，不论合同有效与否，被告均应支付物业服务费用。原、被告对2013年6月30日签订的物业服务合同的争议在于物业服务费收费标准上调0.2元至建筑面积1.1元／平方米／月，而该收费标准并未超过合理范围，原告要求被告按照该标准支付物业服务费并无不当。至于被告所称其作为消费者受到原告欺诈交纳2003年7月至2004年6月的物业服务费1230元，原告在双倍赔偿或赔偿金抵扣物业服务相关费用前，被告不需交纳费用的抗辩理由。业主作为物业服务的对向，其在物业服务合同关系中不具有消费者的身份，不适用消费者权益保护法律体系的调整，被告以消费者身份要求原告双倍赔偿的理由不能成立。与此同时，原告在2003年7月至2004年6月期间收取的物业服务费是否应当退还被告属另一争议，应当另案诉讼解决。而该争议在未经司法机关裁决前处于未决状态，当事人所持的对抗意见不具有确定力，不得将其放置于双方的其他争议中，作为对抗理由。故，被告认为其不应当支付物业服务相关费用的理由不能成立，对其辩称意见不予支持。综上，被告作为该小区的业主，享受了原告为其提供的物业服务，被告应当按照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费和公摊费用的义务。该小区的居民生活水费至今仍采用物业服务企业代收代缴的交费模式，故原告为被告代缴的居民生活水费，被告亦应及时交纳。被告自2012年11月起即拖欠物业服务费，自2013年5月起开始拖欠居民生活水费和公摊费用，其行为已经构成违约，应当承担民事法律责任。关于物业服务费，自2012年11月至2013年6月期间，被告应当按照2010年4月9日签订的物业服务合同的约定，按建筑面积0.9元／平方米／月的标准交纳物业服务费，即每月117.92元；自2013年7月至2014年1月期间，被告应当按照2013年签订的物业服务合同的约定，按建筑面积1.1元／平方米／月的标准交纳物业服务费，即每月144.12元。2012年11月至2014年1月期间，被告应当交纳物业服务费1952.2元，现原告起诉要求被告支付该项费用的理由成立，予以支持。关于居民生活水费，原、被告确认一致被告拖欠的居民生活水费为416.5元，该项费用被告应当支付与原告。现原告起诉的理由成立，予以支持。关于发电柴油公摊费，原、被告确认金额为18.02元，该项费用被告应当支付与原告，现原告起诉的理由成立，予以支持。关于公摊水电费。物业区域内公共区域用水、用电以及水电损耗必然会产生，业主作为受益人应当承担相应的费用。现原告起诉要求被告支付2013年5月至2014年1月的公摊水电费89.03元，但原告仅提供了一份欠费明细表以支持自己的诉讼请求，该证据系孤证，原告无其他证据进行补强，而被告对该笔费用又不予认可。根据现有证据，无法确认该笔费用的真实性，对此原告应当承担举证不能的法律后果。对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于违约金，2010年4月9日和2013年6月30日签订的物业服务合同均约定业主未按时交纳费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。但该违约金条款约定标准过高，应当适当调整。根据本案的实际情况，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算违约金较为适宜。关于计算违约金的本金范围问题。根据2010年4月9日签订的物业服务合同约定，未按时如数交纳物业服务费的，应当支付违约金，故本案就2012年11月至2013年6月期间，仅应就拖欠的物业服务费计算违约金。根据2013年6月30日签订的物业服务合同约定，未按时如数交纳物业服务费、水费、电费、气费等费用的，应当支付违约金。但该违约条款所约定的水费、电费并未明确是居民生活水费还是水电公摊费，该违约条款约定不明，故仅就被告拖欠的物业服务费主张违约金，被告所拖欠的其他费用不主张违约金。关于违约金的计算期限，2010年4月9日和2013年6月30日的物业服务合同均约定住宅的物业服务费应当在当月的25日前交纳，故应当从当月26日起开始计付违约金至本金付清为止。因此，被告自2012年11月开始即未交纳物业服务费，应自2012年11月26日起，以当月未交纳的物业服务费为本金，按照同期人民银行公布的贷款利率为标准计算至本金付清为止。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、限被告张德均于本判决生效后七日内向原告重庆大正物业管理有限公司支付其拖欠的2012年11月至2014年1月期间的物业服务费1952.2元和违约金，违约金自2012年11月26日起，以当月拖欠物业服务费为本金，按照同期人民银行公布的贷款利率为标准计算至本金付清为止；二、限被告张德均于本判决生效后七日内向原告重庆大正物业管理有限公司支付其拖欠的2013年5月至2014年1月期间的居民生活水费416.5元、发电柴油公摊费18.02元；三、驳回原告重庆大正物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告张德均负担（此款原告重庆大正物业管理有限公司已交纳，限被告张德均于本判决生效后七日内直接给付原告）。”张德均不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回大正物业公司的诉讼请求。其主要事实和理由：接受物业管理服务的主体是全体业主个人，不是业主委员会和业主大会，这与消费者权益保护法所要求的消费者应当是个人而不是单位或组织是相符合的，故业主符合判断消费者的标准。大正物业公司在2007年4月小区业主委员会成立前，其收费标准没有取得价格主管部门的批文，也没有公示，故大正物业公司收取张德均2003年7月至2004年6月期间的物管费构成欺诈，应当按照《消费者权益保护法》的规定退一赔一，在大正物业公司退赔并充抵物管费之前，张德均有权拒绝交纳物管费。大正物业公司在一审起诉时以所谓《公告》来证明其涨价得到了业主双过半同意，但该《公告》内容与征求业主意见表反映的事实不符，大正物业公司从2013年7月起将物管费标准上涨为1.1元／平方米没有依据。大正物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，要求维持。张德均在二审中出示了大正物业公司与重庆重大高科物业发展有限公司签订的《该小区物业服务委托合同》，拟证明小区前期物业服务合同约定物管费最终收费标准以物价局批文为准，但大正物业公司一直没有公示物价局对收费标准的批文。大正物业公司质证后，对该前期物业服务合同的真实性无异议。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，大正物业公司系该小区开发商选聘的小区前期物业服务企业，从2003年6月至今一直为小区提供物业服务，并于2007年4月28日、2010年4月9日、2013年6月30日三次与小区业主委员会续签了物业服务合同，大正物业公司与小区开发商以及业主委员会签订的物业服务合同对小区业主具有约束力，张德均作为小区业主，享受了大正物业公司提供的服务，一审判决其按相应物业服务合同约定交纳物业服务费正确。关于张德均提出的大正物业公司收费存在欺诈，应当退赔已收取的部分物业服务费的问题，可以另案诉讼处理，但不能成为其在本案中不交纳物业服务费的正当抗辩理由。综上所述，张德均的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张德均负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 陈晓红代理审判员 周 舟代理审判员 陈 莹二〇一四年九月三日书 记 员 蒋 茜 微信公众号“”