（2014）惠城法民一初字第786号
裁判日期: 2014-09-03
公开日期: 2015-12-09
案件名称
罗进华与惠州东江湾房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司惠州分行房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗进华,惠州东江湾房地产开发有限公司,中国银行股份有限公司惠州分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠城法民一初字第786号原告：罗进华，男，汉族。委托代理人：程学军，系广东直信律师事务所律师。委托代理人：张水英，系广东直信律师事务所律师。被告：惠州东江湾房地产开发有限公司。法定代表人：郑宜靓。委托代理人：陈东，系广东晟典律师事务所律师。委托代理人：王晓飞，系广东晟典律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司惠州分行。负责人：周旭东。原告罗进华诉被告惠州东江湾房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司惠州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告罗进华的委托代理人张水英，被告惠州东江湾房地产开发有限公司的委托代理人王晓飞到庭参加诉讼，第三人惠州东江湾房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告罗进华诉称，2002年5月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2002）N0.011987）。该合同约定：①原告购买被告开发的金世界花园瑞景苑#号房产，约定房产交易价格为人民币502437元，付款方式为银行按揭，首付款为总房款的20%，即人民币104437元；②约定了相应的逾期交付房产、逾期办理房产证的违约责任条款及其他（房产合同原件均在被告处保管）。原告依约支付首期购房款后，于2002年5月23日，原告、被告及第三人签订了《住房抵押贷款合同》【合同编号：AJ20020455），约定由原告向第三人申请购房贷款，共计人民币398000元，贷款期限为25年，从贷款发放之日起300月内偿还完毕，被告作为保证人，以确保借款合同的履行。贷款合同签订后，第三人依合同约定将贷款数额转入被告指定账户，原告按照约定如期支付月供款。依约原告获得房屋所有权，其购房行为合法有效。原告于2003年12月10日入住，现原告已入住多年，截至本诉状提交之日，经原告多次催促，协商，被告始终不给原告开具全额购房发票，不给原告办理房屋产权证，严重损害了原告的合法权益。按照《商品房买卖合同》第十五条第3项：“出卖人应在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告应按照合同约定为预告办好房产证以及承担违约责任至办好房产证给原告之日止。同时，按照合同补充协议约定，入伙前，原被告双方将按统一装修标准圈定户型方案并签订装修合同书，由被告统一装修交付原告使用（本楼价含装修费用），被告将按每平方米不低于500元标准进行装修。然而被告交付原告使用的房屋是毛坯房，被告并没有按照协议约定进行装修，严重违反合同约定的内容。为此原、被告双方进行协商，一致同意由被告向原告返还装修款，按房屋建筑面积计算，每平米500元计算装修费。但至今为止尚有装修款17410.94元（其中包括装修押金2000元）未支付。原告有惠州市金世界物业管理有限公司出具证明被告尚拖欠原告装修款17410.94元的欠条。并根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，被告应当向原告支付利息至还清装修款之曰止。为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，请求判令：1、依法确认原告对金世界花园瑞景苑#号房产享有所有权；2、依法判令被告履行双方于2002年5月22日所签订的《商品房买卖合同》中约定的义务，开具全额购房发票、办理房地产权证并承担税费；3、判令被告支付逾期办证违约金从2004年7月1日计至被告为原告办理好房产证之日止的违约金（以502437为基数，按照同期银行存款利率计算，暂时计算至2014年1月31日违约金：人民币140686.69元）。4、依法判令被告向原告返还装修款17410.94元，利息从2005年12与24日计算至还清装修款之日止（以17410.94元为基数，按照同期贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，暂时计算至2014年1月31日利息为：12460.76元）。5、依法判令被告承担诉讼费及与处理案件有关的全部费用。被告惠州东江湾房地产开发有限公司辩称，。审理查明的事实经审理查明，2002年5月22日，原告罗进华与惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“金世界公司”）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买金世界公司开发的位于惠州市江北4号小区金世界花园瑞景苑#座#单元#号房，建筑面积为144.13平方米，购房总价为502437元，付款方式为银行按揭，首付20%，余款70%办理银行按揭，金世界公司应在2002年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，同时在正常情况下，新金世界公司应在商品房交付使用之日起l8个月内为原告办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给原告。据本院向第三人中国银行股份有限公司惠州分行调取的收据，原告于2002年5月21日向金世界公司支付首期购房款104437元。2002年5月23日，原告与第三人签订《住房抵押贷款合同》，约定原告向第三人借款39800元。被告承认已收到银行发放的按揭款。2003年12月10日，金世界公司将上述商品房交付给原告使用。但涉案房产的房地产权证至今仍未办出，现原告以逾期办证为由，诉至本院，请求判如所请。另查一，上述商品房买卖合同附件四《合同补充协议》约定，入伙前，双方将按统一装修标准确定户型方案并签订装修合同书，由发展商统一装修交付买受方使用（本楼价含装修费用），发展商将按每方米不低于500元标准进行装修。原告称金世界公司交付的是毛坯房，经双方协商，由金世界公司按500元／平方米的标准向原告返还装修款，现仍有17410.94元（含2000元装修押金）装修款未返还，并提交案外人金世界物业管理有限公司出具的《欠条》为据。另查二，金世界公司原是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市又一居投资发展有限公司。2008年1月28日，金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案被告。另查三，因金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致被告无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。对于金世界花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府于2011年7月14日召开常务会议，经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处理。之后，惠州市人民政府行政督促检查办公室在组织有关政府部门进行协调后，针对金世界花园历史遗留问题，其中包括金世界花园已售房产的办证问题，根据市政府在2011年7月14日召开的常务会议上的决议，提出了若干处理建议，最终于2011年10月31日形成了具体的解决方案。另查三，原告未缴纳涉案房屋的契税及住宅专项维修基金。裁判理由与结果本院认为，原告罗进华与惠州金世界房产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照约定履行各自义务。本案中，双方当事人争议的焦点在于被告是否应当承担逾期办证的民事责任。对此，分析如下：首先，自2007年11月23日开始，金世界公司的经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成、公司名称等事项先后发生变更，则涉及该公司的全部权利义务应由变更后的公司来承受，其中包括为金世界花园已售房产办证的义务。即本案被告需要承担涉案房产的办证义务。其次，根据原告和金世界公司所签合同的约定，金世界公司应在正常情况下，商品房交付使用之日起l8个月内为原告办理好房地产权证，而原告于2003年12月10日已经收楼，显然，涉案房产存在逾期办证的情形。但是，导致逾期办证的原因是在金世界公司变更为被告之前，由于金世界公司自身存在的诸多问题，致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件。那么，在涉案房产具备办证条件前的这一阶段，逾期办证的责任不可归责于第二被告。最后，通过政府有关部门的协调，涉案房产自2011年11月1日起具备了办证条件，第二被告就应当在合理期限内为涉案房产办理出房地产权证，并交给原告。但由于原告未主动缴纳涉案房屋的契税及住宅维修基金等费用，并将与办理房产证所需的相关资料交给被告，导致涉案房屋产权证至今未能办理，因此，为至于第一被告和第三被告都是各自独立的法人，既不是合同的一方当事人，也不是合同权利义务的承受者，无需履行涉案房产的办证义务和承担逾期办证的违约责任。因此，原告提出的关于第一被告和第三被告的诉求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，原告的诉求，部分有事实和法律依据，对其合理部分，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告李敬忠与被告惠州市永富源投资有限公司签订的合同编号为惠州（2014）10006783号、（2014）10006855号、（2014）10006858号、（2014）10006861号、（2014）10006863号、（2014）10006864号、（2014）10006865号、（2014）10006867号、（2014）10006868号、（2014）10006869号、（2014）10006870号、（2014）10006876号、（2014）10006877号、（2014）10006879号、（2014）10006880号《广东省商品房买卖合同》合法有效。二、被告惠州市永富源投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内为原告李敬忠办理上述《广东省商品房买卖合同》的备案登记。三、被告惠州市永富源投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内为原告李敬忠所购买的位于惠州市鸿昌路38号永富源御品湾房号为####################号的15套房产代办预告登记。四、驳回原告李敬忠的其他诉讼请求。本案受理费88880元（原告已预交44440元，申请缓交44440元）、保全费5000元，合计93880元，由原告李敬忠负担13603元，由被告惠州市永富源投资有限公司负担80277元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 曾宪章代理审判员 肖石平代理审判员 杨燕红二〇一四年九月三日书 记 员 梁红玉附：原告李敬忠所购房屋明细表序号房号合同编号建筑面积（㎡）购房款（人民币元）1（D1）2402惠州（2014）10006783244.9112245502（D1）302惠州（2014）10006855142.867143003（D1）402惠州（2014）10006858142.867143004（D1）1402惠州（2014）10006861142.867143005（D1）1802惠州（2014）10006863142.867143006（D1）2002惠州（2014）10006864142.867143007（D1）2102惠州（2014）10006865142.867143008（D1）2202惠州（2014）10006867142.867143009（D1）2302惠州（2014）10006868142.8671430010（D1）1403惠州（2014）10006869140.6370315011（D1）1503惠州（2014）10006870140.6370315012（D2）403惠州（2014）10006876141.7470870013（D2）503惠州（2014）10006877141.7470870014（D2）603惠州（2014）10006879141.7470870015（D2）1403惠州（2014）10006880141.7470870016总价款：118005017说明：以第1号为例，房号（D1）2402代表D栋1单元24层02号，合同编号为惠州（2014）10006783 来自：