（2014）二中民四终字第583号
裁判日期: 2014-09-03
公开日期: 2014-09-19
案件名称
天津申港置业发展有限公司与张福胤商品房销售合同纠纷二审判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津申港置业发展有限公司,张福胤,张维玉
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民四终字第583号上诉人（原审被告、反诉原告）天津申港置业发展有限公司。法定代表人陈志华，董事长。委托代理人杨晓健，女，该公司人事行政部员工。委托代理人安好，天津长丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张福胤。法定代理人王，被上诉人张福胤之母。委托代理人秦新，天津秦天律师事务所律师。委托代理人李浩，天津秦天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张维玉。委托代理人秦新，天津秦天律师事务所律师。委托代理人李浩，天津秦天律师事务所律师。上诉人天津申港置业发展有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2013）滨民初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行审理。上诉人天津申港置业发展有限公司之委托代理人杨晓健、安好，被上诉人张福胤之法定代理人王的委托代理人秦新、李浩，被上诉人张维玉之委托代理人秦新、李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，张维玉与张福胤系祖孙关系。张维玉与天津申港置业发展有限公司（以下简称申港公司）于2011年8月19日签订《房屋认购书》，拟购买复地温莎堡项目岭尚家园108-03住房一套，即本案涉诉房屋。张维玉于当天交纳房屋定金100000元。《房屋认购书》中约定，双方签署买卖合同的时间是2011年8月31日，付款方式为2011年8月31日前一次性付清房款。依照《房屋认购书》的备注部分内容，张维玉应在约定时间携带相关资料到指定地点签订《天津市商品房买卖合同》并交纳房款、契税和维修基金，如未按约定签订买卖合同，视为放弃认购该房产，所交纳定金不退。后双方未能于约定日期即2011年8月31日签署正式买卖合同。之后，张维玉在征得申港公司同意后填写《变更审批单》，将房屋购买人变更为张福胤，并在申港公司的催告下于2011年9月29日交纳了购房款3415633元及预交的房屋契税等费用136704.99元。而后就涉诉房屋买卖事宜，双方均主张通过电话、问询等方式进行交涉未果，但均未提交相关证据。至2013年8月16日，申港公司向张维玉邮寄签约通知书，书面通知张维玉与该公司签订《天津市商品房买卖合同》。该《天津市商品房买卖合同》生成的打印日期为2011年9月30日，双方当事人均未在合同上签字，涉诉房屋至今未予交付。现张福胤、张维玉提起诉讼，要求解除与申港公司之间的预约合同关系，并主张申港公司返还购房款、契税等费用，支付相应利息。申港公司辩称不同意张福胤、张维玉的诉讼请求，同时提出反诉，主张张维玉未能依照《房屋认购书》的约定在2011年8月31日前与申港公司签署正式的买卖合同，已经构成违约，申港公司有权不退还张维玉所交的定金，此后经多次交涉，双方于2011年9月29日约定由张维玉申请将涉诉房屋的购房人变更至张福胤，张维玉于申请变更当日交清了全部房款及维修基金和契税等款项，而后申港公司在2011年9月30日打印出《天津市商品房买卖合同》等待与张福胤签约，但直至本案呈讼合同尚未签订，同意解除双方之间的预约合同关系并返还购房款、契税等费用，但不同意支付利息，请求判令张维玉、张福胤支付房屋定金100000元。原审法院认为，张维玉与申港公司签订的《房屋认购书》，系双方当事人的真实意思表示，双方之间的商品房预约合同关系依法成立。《房屋认购书》中虽约定签署买卖合同的时间为2011年8月31日，但双方并未在约定的时间签订合同。在申港公司的要求下，张维玉已于2011年9月29日支付房屋全部款项及各种税费，应表明其已积极履行合同的意向。此后直至2013年8月16日申港公司向张维玉邮寄签订《天津市商品房买卖合同》的通知书期间，双方虽均主张曾以电话、问询等形式互相催办买卖事宜未果，但均未提交相关的证据。基于目前现状，原审法院认为《房屋认购书》已无继续履行的实际意义，故对双方之间的预约合同关系予以解除。上述关系解除后，申港公司应返还张维玉已付房款及契税、维修基金等费用，并应按中国人民银行同期贷款利率标准支付上述款项的利息。至于申港公司的反诉请求，缺乏事实及法律依据，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决：“一、解除双方之间订立的商品房预约合同关系；二、被告（反诉原告）天津申港置业发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）张维玉所交付的房款3415633元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付该款自2011年9月29日至2013年9月30日止的利息；三、被告（反诉原告）天津申港置业发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告张维玉（反诉被告）预交房屋契税等136704.99元；四、驳回被告（反诉原告）天津申港置业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38714元，由被告（反诉原告）天津申港置业发展有限公司负担。反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）天津申港置业发展有限公司自行负担。”宣判后，上诉人申港公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第一项关于给付利息的内容，撤销原审判决第四项，改判支持上诉人申港公司的反诉请求。主要理由：原判决认定事实不清，适用法律有误，双方签订的《房屋认购书》明确约定如被上诉人张维玉未能依照认购书约定的时间签订买卖合同，则所交定金不退，现被上诉人张维玉存在违约情形，应不予返还定金，原审法院认定上诉人申港公司支付购房款利息亦没有依据，请求依法改判。被上诉人张福胤、被上诉人张维玉一致辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。依据上诉人申港公司的上诉请求、双方争议的主要焦点即对责任及承担方式的认定问题，本院总结本案争议焦点是：1、对双方当事人未签订商品房买卖合同的责任归责的认定；2、对上诉人申港公司在返还已付款的同时是否应支付利息以及利息标准的认定；3、对上诉人申港公司主张不予返还100000元定金是否成立的认定。本院认为，上诉人申港公司与被上诉人张维玉签订的《房屋认购书》（以下简称预约合同）依法成立并发生法律效力。双方当事人在原审中均同意解除预约合同，原审法院据此判决双方之间的认购关系解除，并无不当。关于此后并未签订商品房买卖合同（以下简称本约合同）的责任归责问题，双方在2011年8月19日签订预约合同之时，约定签订本约合同的时间是2011年8月31日，并约定被上诉人张维玉应在签订本约合同之日付清全部购房款及相关税费。预约合同签订的作用是表明双方达成了购买涉诉房屋的意向，并由买受方即被上诉人张维玉以保证金（性质）的方式交纳100000元定金，作为双方在同年8月31日如期签订本约合同及交付房款的保证。然，至同年8月31日，本约合同并未签订。对此被上诉人张维玉陈述系己方提出将合同买受人变更为被上诉人张福胤，上诉人申港公司亦同意该变更。而后直至2011年9月29日，被上诉人张维玉应上诉人申港公司的要求交齐了全部购房款和相关的税费，但在此后近二年的时间里，双方没有达成签订本约合同的一致意见。咎其原因，双方各执一词，但均无证据证实。直2013年8月16日，上诉人申港公司首次寄送书面通知给被上诉人张维玉，要求与其订立本约合同，被上诉人张维玉称并未收到该份通知。综合上述案件事实分析，被上诉人张维玉于2011年9月29日交齐全部购房款及税费的行为，已经明确表明其同意与上诉人申港公司订立本约合同，且依照常理，在交齐全部购房款后，作为买受方的被上诉人张维玉应不会拒绝与出卖方签订本约合同。上诉人申港公司在收取了全部房款二年之后，于原审中出示一份本约合同文本，所载明的打印时间是2011年9月30日，并主张自打印之日起就不断联络催促被上诉人张维玉签订本约合同，但对于在已经交齐全款且本约合同文本已经打印出来的情形下，双方为何始终没有订本约合同，上诉人申港公司并未作出合理的解释，该公司提交的证据也不足以证明是被上诉人张维玉一直拒绝签订本约合同，且对于为何在本约合同打印出来二年之后才首次向被上诉人张维玉寄送签订合同的通知，而非在2011年9月30日打印本约合同后的合理期限内寄送的签约通知，上诉人申港公司的解释也不能令人信服。据此，综合考虑本案事实及在案证据，足以认定不能签订本约合同的责任归于上诉人申港公司，其应承担由此产生的相应法律后果。关于上诉人申港公司在返还已付款的同时是否应支付利息以及利息标准的问题。双方在签订预约合同后，被上诉人张维玉按照上诉人申港公司的要求全额交纳了购房款，该款项自2011年9月29日起即由上诉人申港公司占有使用。鉴于本约合同的无法签订以及履行的原因应归责于上诉人申港公司，按照归责原则应认定上诉人申港公司存在过错，故在双方解除预约合同及双方之间的认购关系后，上诉人申港公司对于已经收取的购房款及费用应如数退还。现上诉人申港公司不同意按照原审判决认定的中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息，主张即便判令其支付利息，也应按照银行存款的利息标准计付。本院经审查后认为，上诉人申港公司的该项主张并不成立，其收取了被上诉人张维玉支付的购房款后，就无偿占有了该笔资金，该资金归其使用已长达三年之久，且上诉人申港公司是从事房地产开发、经营、经纪等经营范围的企业法人，按照市场规则和商业惯例，无论向银行还是企业、个人借用如此大额的资金，是需要支付相应的利息的，且出借方一般不会按照银行存款利率标准计付利息，上诉人申港公司仅以上诉人张维玉系个人为由，主张按照银行存款利率计付利息，有违市场规则及公平原则。据此，本案应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十七条的规定，由上诉人申港公司支付相应的利息。原审法院判决依照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付息数，并无不当，本院予以确认。上诉人申港公司还主张适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第四条规定，认为依据上述内容其应只返还已收取的购房费用而不无需支付利息，只属于有利于本方利益的理解，并非客观公正的解析该条款。该条款规定只返还本金的前提是未能签订本约合同的原因不能归责于任何一方当事人，即买卖双方均无过错的情形，而非适用于本案上诉人申港公司存在过错的情形。据此，上诉人申港公司主张适用该条款的前提条件并不完整准确，其以此为由主张不支付利息，于法无据，本院不予支持。关于上诉人申港公司主张不予返还100000元定金的问题。被上诉人张维玉在签订预约合同之时交纳了100000元定金，依照预约合同的内容，该100000元定金在交纳全部房款及税费之时应转作购房款计算。依照本院对于前述争议焦点的认定以及结合在案证据分析，双方当事人不能订立本约合同的责任（即违约责任）在上诉人申港公司一方，按照预约合同的定金适用原则，作为违约方的上诉人申港公司已不再享有不返还定金的权利。据此，上诉人申港公司的该项上诉请求亦依据不足，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人申港公司的上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人天津申港置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邱 健审 判 员 宋淑芬代理审判员 孙 静二〇一四年九月三日书 记 员 刘建奇速 录 员 李晓旭 关注公众号“”