（2014）抚民一终字第196号

裁判日期: 2014-09-03

公开日期: 2014-12-31

案件名称

于冬英与ＸＸ公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省抚州市中级人民法院

所属地区

江西省抚州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广昌县ＸＸ实业科技有限公司,于冬英

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江西省抚州市中级人民法院民事判决书（2014）抚民一终字第196号上诉人（原审被告）广昌县ＸＸ实业科技有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇清水村揭家排。法定代表人严冬。委托代理人于永林，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）于冬英，女，1962年7月17日出生，汉族，江西省广昌县人。上诉人广昌县ＸＸ实业科技有限公司（以下简称ＸＸ公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江西省广昌县人民法院（2013）广民初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年10月3日，于冬英与ＸＸ公司就购买ＸＸ公司开发的莲城国际16栋1单元601室及16栋22号杂间签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人需支付购房款525358元，出卖人需在2012年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付于冬英使用。出卖人逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，于冬英按照合同约定的时间及时支付了全部房款。交付时间到期后，相关单位对该楼盘出具了工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告。但没有获得建设行政主管部门的验收备案。双方当事人之间一直未办理交房手续。双方因房屋楼板裂缝及逾期交房违约金产生矛盾，经多次协商未果，于冬英诉至法院。另查明如下事实：1、2012年11月30日，经江西赣坤建设工程司法鉴定所对ＸＸ公司开发的楼盘8栋、15栋、25栋楼板裂缝质量状况技术论证出具了鉴定报告书，鉴定结论为：莲城国际8栋、15栋、25栋住宅楼的楼面出现的各种类型的裂缝产生的主要原因是施工不规范，使得楼板面负筋保护层（按照规范）过大造成的。楼板出现各种类型的裂缝经加固或整修后，不会影响房屋整体的安全和使用功能。该裂缝不是由于外荷载或基础不均匀沉降引起的结构性裂缝，不会影响本工程的主体结构安全。并出具了维修建议。2012年12月14日，设计单位赣州现代规划建筑设计有限公司根据该鉴定报告出具了莲城国际8栋、15栋、25栋楼板裂缝修补加固方案。2、2013年7月26日，广昌县建设行政主管部门颁发了ＸＸ公司开发的16栋楼盘的《建筑工程竣工验收备案表》，该楼盘符合交付条件。3、双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”条款约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；（2）出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；（3）其他非出卖人原因的。原审法院认为，本案的争议焦点为：1、ＸＸ公司是否存在违约行为以及违约期限如何认定？2、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何计算？3、ＸＸ公司是否存在免责、减责事由？1、ＸＸ公司是否存在违约行为以及违约期限如何认定？于冬英认为，双方合同第八条约定ＸＸ公司交付的商品房应经验收合格，但ＸＸ公司因房屋质量问题导致逾期取得建设主管部门的备案，该商品房属未经验收合格的房屋，于冬英有权拒绝接收房屋，违约期限应从合同约定交房之日起至房屋验收备案之日。ＸＸ公司认为，在向建设主管部门提供备案材料之前，ＸＸ公司已组织设计、勘验等各部门验收且验收合格，符合房屋交付条件，对存在房屋瑕疵或隐性瑕疵的房屋，可以按房屋保修条款进行处理；是否取得《建筑工程竣工验收备案表》不能作为商品房验收合格标准的认定。此外，天气异常、业主上访、广昌路给水管道工程、税费清理等主客观因素，实际导致ＸＸ公司交房延迟和备案延迟。即便认定ＸＸ公司存在违约，违约期限只能从约定交房时间至ＸＸ公司通知于冬英交房时间，通知以后，于冬英拒绝接收房屋，ＸＸ公司就不存在逾期交房的违约责任。原审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等法律法规以及中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》第2.0.3“验收”条款、第6部分“建筑工程质量验收程序和组织”条款等规定，ＸＸ公司应在约定的时间内交付经验收合格的房屋给于冬英。于冬英接到ＸＸ公司交房的电话通知后，在验收房屋时，发现房屋楼板有裂缝问题，有权拒绝接收房屋。ＸＸ公司对房屋进行维修加固后至备案前，没有证据证明ＸＸ公司再次履行了交房通知义务。2013年7月26日，该房屋通过了建设主管部门的验收备案，可以认定房屋满足交付使用的要求，属于可以交付的合格的房屋。此时，有证据证明ＸＸ公司履行了通知于冬英收房的告知义务，于冬英再拒绝收房，所产生的损失应由于冬英自己承担。但是，于冬英接收房屋后，如发现ＸＸ公司未严格按照2012年12月14日赣州现代规划建筑设计有限公司出具的楼板裂缝修补加固方案进行维修加固的，ＸＸ公司仍需重新进行维修加固。同时，交付后产生新的质量问题或隐蔽瑕疵暴露的，ＸＸ公司仍应承担保修责任，如果ＸＸ公司拒绝，于冬英可另行主张权利。ＸＸ公司实际交房日晚于合同约定的交房日2012年12月31日，对此构成逾期交房违约，应承担相应的违约责任。关于违约期限的认定。原审法院认为，ＸＸ公司应对合同约定交房日至房屋验收备案日此段期间承担逾期交房的违约责任，即从2012年12月31日至2013年7月26日，并支付相应的违约金。2、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何计算？ＸＸ公司认为，双方当事人约定的违约金过高，根据有关法律规定，当事人约定的违约金不能超过造成损失的30%，以广昌县价格认证中心价格鉴定结论同地段同类房屋租金每平米4-5元为基准计算于冬英的损失，合同约定的违约金数额超过了于冬英损失的130%，违背了法律规定，应予核减。于冬英认为，双方当事人签订的合同属ＸＸ公司提供的格式合同，约定的违约金比例是ＸＸ公司的意志表现，合同第七条也约定了买受人付款的违约责任，符合权利义务对等原则。且违约金本就带有惩罚性质，不一定要以实际损失为基础，于冬英的损失也不完全是房屋租金的损失，只要违约金不超过贷款利息4倍即应受法律保护。此外，租金标准应在双方没有约定违约金的情况下适用。原审法院认为，本案中双方签订合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示，当事人应按照合同约定全面积极地履行合同义务。ＸＸ公司在履行合同中存在违约行为，于冬英根据合同约定要求ＸＸ公司承担违约责任，符合法律规定，也符合诚实信用原则和契约自由原则。关于ＸＸ公司主张合同约定的违约金比例过高并应予调整的请求。虽然ＸＸ公司提供了广昌县价格认证中心有关住房租赁价格的鉴定结论来证明于冬英遭受的损失，但综合考虑本案案情，ＸＸ公司按照合同约定的违约金比例向于冬英支付违约金并不过高，对ＸＸ公司调整违约金比例、参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准计算违约金数额的主张，不予支持。3、ＸＸ公司是否存在免责、减责事由？ＸＸ公司辩称，工程建设期间，从施工到房屋竣工，雨雪天气过多，超出正常年份，严重影响工程施工进度；政府进行广昌路给水管道工程，造成商品房工程竣工期限推迟3个月。原审法院认为，雨雪天气过多，超出正常年份，ＸＸ公司只出具了广昌县气象局近三年的天气情况统计，而没有说明天气状况是否属于异常，是否属本地区通常的气象表现形式。作为房地产开发企业在签订合同时应该可以合理预见并且予以考虑天气因素，合理安排工期，确保在约定的期限内依法交付房屋。广昌路给水管道工程是否属于政府行为，是否导致开发商不可控，是否影响了施工，ＸＸ公司仅仅提供了管道铺设工程建设合同及政府关于建设管道工程的抄告单，没有提供相关证据来印证。另从ＸＸ公司提供的交房告知公示，恰恰证明了合同所涉楼盘在约定的交付时间之前已竣工完毕。因此，ＸＸ公司的辩解不予采信。ＸＸ公司辩称，县政府于2011年底下文，因税费清理，要求建设主管部门冻结办理包括竣工备案等建设项目相关手续，直到2012年2月21日才解冻，直接延长了ＸＸ公司验收备案的时间。原审法院认为，ＸＸ公司开发的楼盘因为有些房屋出现裂缝，造成整体开发的楼盘没有及时通过验收备案，直到经鉴定后确认工程主体结构没有质量问题，经维修后，建设行政主管部门于2013年7月26日才完成了验收备案。因此，楼盘延期备案与县政府冻结办理竣工备案手续时间上没有冲突。ＸＸ公司辩称，房屋经鉴定，工程主体结构没有质量问题，造成备案逾期，是因为业主上访，出于维稳因素，建设行政主管部门没有给ＸＸ公司开发的楼盘及时进行备案。原审法院认为，房屋出现质量问题，业主采取一定的方式向相关部门反映情况，是业主的权利，但业主的上访与房屋能否验收备案没有必然的因果关系，建设行政主管部门也没有提供证明材料，证明因稳维的原因，暂缓了对ＸＸ公司开发的楼盘备案工作。因此，对ＸＸ公司的辩解，不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《商品房销售管理办法》第三十条，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、广昌县ＸＸ实业科技有限公司按2012年12月14日赣州现代规划建筑设计有限公司出具的楼板裂缝修补加固方案对于冬英购买的莲城国际16栋1单元601室住房裂缝进行维修加固。二、广昌县ＸＸ实业科技有限公司向于冬英支付逾期交房违约金32625元。（标准为：合同约定的交房日至验收备案日的违约金按照合同约定的违约金计算：（房屋价款）525358元×（日违约金比例）0.0003×（违约天数）207日=32625元）。三、驳回于冬英的其他诉讼请求。房屋维修加固需在本判决生效之日起三个月内完成；逾期交房违约金需在本判决生效之日起三十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616元，由广昌县ＸＸ实业科技有限公司承担。一审宣判后，ＸＸ公司不服，上诉至本院，请求撤销原判第二项，依法予以改判。主要理由为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房90日后，按已付房价万分之三按日向买受人支付违约金，明显超过了被上诉人实际损失的30%，依法应当予以适当减少。开发商逾期交房造成业主的损失无非就是未能及时入住新房所产生的房屋租金以及房屋装修时间差所产生的某些装修材料价格的升降。且庭审结果表明，就广昌这几年的市场行情变化，说明业主逾期交房所产生的经济损失远远不会超出其实际损失的30%。依据合同法及司法解释的规定，过分高于造成的损失的，可以实际损失为基础予以调整。违反合同的民事责任原则主要是补偿性角度考虑，合同法上的违约赔偿金是以填补损失为主，如违约金超过损失数额的30%的，则可以认定“过分高于造成的损失”，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。被上诉人于冬英未作答辩。二审双方当事人没有提供新的证据。二审查明的事实与一审经审理查明的事实一致。本院认为，本案中，上诉人ＸＸ公司与被上诉人于冬英签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应按照合同约定的内容全面积极地履行合同义务。上诉人ＸＸ公司在履行合同中存在延期交房的违约行为，被上诉人于冬英根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定要求上诉人ＸＸ公司承担违约责任，依法有据，也符合诚实信用原则和契约自由原则。关于上诉人ＸＸ公司主张合同约定的违约金比例过高应予调整的请求。本院认为，虽然上诉人ＸＸ公司提供了广昌县价格认证中心有关住房租赁价格的鉴定结论来证明被上诉人遭受的损失，但该理由不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，综合考虑本案案情，上诉人ＸＸ公司按照合同约定的违约金比例向被上诉人于冬英支付违约金并不过高。故上诉人ＸＸ公司的上诉理由不能成立，不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费616元，由上诉人广昌县ＸＸ实业科技有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘长峰审　判　员　　邹志伟代理审判员　　谢志国二〇一四年九月三日书　记　员　　刘宇璐微信公众号“”