（2014）贵民三终字第120号

裁判日期: 2014-09-29

公开日期: 2014-11-05

案件名称

上诉人黎华兴与被上诉人广西南远房地产有限责任公司、原审第三人李桂先、李成林、黄国俊、伍健安、何云利租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区贵港市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区贵港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黎华兴,广西南远房地产有限责任公司,李桂先,李成林,黄国俊,伍健安,何云利

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区贵港市中级人民法院民事判决书（2014）贵民三终字第120号上诉人（原审被告）黎华兴。委托代理人卢运波。被上诉人（原审原告）广西南远房地产有限责任公司，住所地：玉林市苗园路391号。法定代表人吴家让，总经理。委托代理人邓进任，广西业丰律师事务所律师。原审第三人李桂先。原审第三人李成林。原审第三人黄国俊。原审第三人伍健安。原审第三人何云利。上列第三人的共同委托代理人卢运波。上诉人黎华兴因与被上诉人广西南远房地产有限责任公司（以下简称南远公司）、原审第三人李桂先、李成林、黄国俊、伍健安、何云利租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2014）港北民初字第1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人黎华兴及原审第三人李桂先、李成林、黄国俊、伍健安、何云利的共同委托代理人卢运波，被上诉人南远公司的委托代理人邓进任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告广西南远房地产有限责任公司与被告黎华兴于2011年12月12日签订《土地租赁合同》，约定原告将其位于贵港市西南大道中线南侧、东至迎宾大道，西至100米，南至公司边线，北至西南大道北中线内约900平方米的地块铁棚租给被告使用，租赁期限为5个月，从2012年1月1日至2012年5月31日止，合同3个月内租赁土地不得擅自收回，因政府因素改变、其它原因需要公司开发，被告方无条件将已建好的铁棚无偿还给原告（所有水电设备、墙不得撤除，不得破坏原状）。被告一次性付清自2012年1月1日至2012年5月31日止5个月的租金40500元给原告，原告将此款项作为被告建造900平方米铁棚、硬化土地费用，铁棚所有权归属原告所有。如被告续租则从2012年6月1日起交纳租金后继续使用，每月租金为9元／每平方米×900平方米为8100元，交纳时间为每月25日以前。被告黎华兴将所租用的900㎡场地盖成铺面后把其中编号2F1-2F7号约324㎡的铺面租给第三人李桂先使用，租期自2012年1月1日至2014年12月31日止；将编号2F16-2F21号约278㎡租的铺面给第三人李成林使用，租期自2012年1月1日至2014年12月31日止；将编号2F15约46㎡的铺面租给第三人黄国俊使用，租期为三年自2012年2月1日起；将编号2F8-2F12号五间铺面租给第三人伍健安，第三人伍健安又将编号2F9-2F11号三间铺面转租给第三人何云利（租期为2012年1月1日至2014年12月31日）。前述转租均未经原告同意。2014年1月3日原告向被告发出通知，限被告于2014年2月28日将2011年12月12日签订的《土地租赁合同》所租赁的场地内的所有物品搬走。被告及五第三人未按该通知的要求将租赁的场地内的物品搬走。另查明，原告与被告黎华兴于2011年12月12日签订的《土地租赁合同》，从2012年6月1日起计至2014年2月28日共计为21个月，按每月每平方米9月计，被告应付给原告的租金为：900平方米×9元／平方米／月×21个月=170100元；原告与被告黎华兴于2012年3月30日签订的另外一份《土地租赁合同》，从2012年7月1日起计至2014年2月28日共计为20个月，按每月每平方米5元计，被告应付给原告的租金为：900平方米×5元／平方米／月×20个月=90000元；原告与被告黎华兴还签订的租赁场地位于贵港市迎宾大道西侧（以临大道长约60米，深8米，共约500平方米）的《土地租赁合同》，从2012年7月25日起计至2013年5月24日共计为10个月，按每月每平方米8元计，被告应付给原告的租金为：500平方米×8元／平方米／月×10个月=40000元。以上三份合同被告应付给原告的租金合计为300100元，被告黎华兴于2012年6月2日向原告支付97000元，2012年7月9日向原告支付13500元，2012年7月23日向原告支付40500元，2013年5月29日向原告支付20000元，2013年6月25日向原告支付126178元，共向原告支付297178元。截止到2014年2月28日止，被告尚欠原告租金2922元（应收租金300100元-已付租金297178元）。2014年2月28日以后的租金被告没有支付给原告。再查明，2010年1月21日贵国土资告（2010）33号贵港市2009年第十一期国有建设用地使用权挂牌出让公告挂牌地块位于市迎宾大道西侧，其中A区地块规划用地面积为15.63亩，B区地块为37.78亩。该挂牌地块由原告于2010年3月9日竞得，同日玉林市南远房地产有限责任公司（后于2010年11月10日在工商行政管理部门将玉林市南远房地产有限责任公司的企业名称变更为广西南远房地产有限责任公司）与贵港市国土资源局签订《贵港市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》。2009年1月16日贵港市住房和城乡规划建设委员会制作的城市建设用地规划界限图A地块的建设用地规划面积为15.63亩、B地块的建设用地规划面积为37.78亩，与挂牌出让公告、《贵港市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》中A地块、B地块的建设用地规划面积一致。2009年1月16日住建委制作的城市建设用地规划界限图A地块与B地块间有一块建设用地规划面积为37.78亩的地块（上面注明为贵港市中心血站建设用地规划界限图，面积与B地块一致），A地块、贵港市中心血站地块及B地块的北面界线在同一水平线上，其中B区西北角的坐标点为2554551.63／106019.660，A地块东北角的坐标点为2554551.630／106470.000，该两个坐标点的连线与A地块、贵港市中心血站地块及B地块的北面界线重合。2010年12月贵港市国土资源测绘院制作的广西南远房地产有限责任公司金龙湾花园建设用地勘测定界图的A地块的建设用地规划面积亦为15.63亩、B地块的建设用地规划面积亦为37.78亩，B区西北角的坐标点亦为2554551.63／106019.660，A地块东北角的坐标点亦为2554551.630／106470.000，该图A地块及B地块北面界线均注明为规划道路中线。后原告用B地块与相邻的贵港市中心血站的地块调换，因将原规划在B地块与贵港市中心血站地块之间的道路调整至调换前B地块的西侧，且调整后的道路加宽，致使调整后B地块的面积减少为33.147亩，北面界线的位置仍然不变（即仍为西南大道规划道路中线），2011年8月3日贵港市国土资源测绘院制作的广西南远房地产有限责任公司金龙湾花园建设用地勘测定界图（B地块与相邻的贵港市中心血站地块调整后）北面界线注明为西南大道规划道路中线。2012年6月6日原告取得了所竞得的土地的土地使用权证【土地使用权证为：贵国用（2012）第0604号）；座落：贵港市迎宾大道与西南大道交汇处西南角】。2012年11月23日贵港市住房和城乡规划建设委员会盖章同意的总平面图，规划总用地面积为35603.48平方米，规划净用地面积为24662.66平方米，规划总用地红线北至西南大道规划道路中线。原告已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，原告竞得的该土地开发项目现已开工建设。另外，该院依原告申请，经审查后于2014年5月16日作出（2014）港北民初字第1044号民事裁定书，裁定责令被告黎华兴、第三人李桂先、李成林、黄国俊、伍健安、何云利十五日内将其堆放在原告位于贵港市西南大道中线南侧、东至迎宾大道，西至100米，南至公司边线，北至西南大道北中线地块内（约900平方米）的钢材、办公设备等全部物品、材料搬离，将该地块清空并交还给原告使用。逾期不履行，该院将依法强制执行。该院于2014年5月20日将（2014）港北民初字第1044号民事裁定书送达给原告及第三人李桂先、李成林、黄国俊、伍健安、何云利，于2014年5月21日送达给被告黎华兴。一审法院认为，原告竞得土地后而项目开发尚未开工建设前，暂租部分竞得的土地给被告搭棚临时使用，并与被告于2011年12月12日签订了《土地租赁合同》，该合同于2012年5月31日到期后转为不定期租赁合同，此后，由被告先交租金后继续租用，原告依法有权随时解除该不定期租赁合同，但应给予合理的搬离时间。原告于2014年1月3日向被告发出了通知，限被告于2014年2月28日搬走租用场地内的所有物品，给了被告合理的搬离时间，被告亦未支付2014年2月28日以后的租金给原告，故原告与被告于2011年12月12日签订的《土地租赁合同》已于2014年2月28日解除。被告未经原告同意擅自与第三人签订超出其与原告签订的租赁合同期限的租赁合同，原告与被告的租赁合同解除后被告与第三人签订的《铺面租赁合同》随之终止。原告与被告于2011年12月12日签订的《土地租赁合同》解除后，被告及第三人未搬离租赁的场地，将租赁物返还给原告，违反了法律的规定，且原告该土地开发项目已开工建设，故原告请求被告及第三人将其位于贵港市西南大道中线南侧的地块，东至迎宾大道，西至100米，南至公司边线，北至西南大道北中线地块内（约900平方米）的钢材、办公设备等全部物品、材料搬离，将该地块清空并交还给原告，有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称被告所承租的土地不在原告的土地证范围，原告无权将租赁合同的土地出租给被告，也无权对该地块主张权利。该院认为，被告是向原告承租土地，被告也按合同约定履行支付了从2012年1月1日至2014年2月28日租金的义务，土地租赁合同还明确约定被告一次性付清自2012年1月1日至2012年5月31日止5个月的租金40500元给原告，原告将此款项作为建造900平方米铁棚、硬化土地费用，铁棚所有权归原告所有。原告从贵港市国土资源局处竞得的地块北至西南大道中线，与贵港港市中心血站的地块调换后北面界线也是西南大道中线，原告出租给被告的土地系在原告从贵港市国土资源局处竞得的土地范围内，该土地也在贵港市国土资源测绘院出具给原告的建设用地勘测定界图红线范围内及贵港市住房和城乡规划建设委员会盖章同意的总平面图规划总用地红线内，且原告已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，该土地开发项目正开工建设，该租地是在原告竞得的土地范围内，对正在进行的工程施工、通行、安全以及供水用电、道路建设等配套设施的铺设等将造成影响，故对被告的抗辩理由该院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告黎华兴、第三人李桂先、李成林、黄国俊、伍健安、何云利十五日内将其堆放在原告位于贵港市西南大道中线南侧、东至迎宾大道，西至100米，南至公司边线，北至西南大道北中线地块内（约900平方米）的钢材、办公设备等全部物品、材料搬离，将该地块清空并交还给原告。案件受理费13800元，减半收取为6900元，由被告黎华兴负担。黎华兴不服一审判决，上诉称：1、一审判决违反《物权法》第十六条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，罔顾被上诉人持有的土地使用权证宗地图的范围，错误认定被上诉人享有贵港市西南大道中线南侧、东至迎宾大道，西至100米，南至南远公司边线，北至西南大道北中线地块内约900平方米的建设用地使用权；2、本案诉争的土地属道路规划用地，属于国家所有而不属于被上诉人自身所有，被上诉人采用欺诈手段将该土地出租给上诉人，侵害了国家利益，应为无效民事行为。综上，被上诉人没有诉争土地的使用权，无权将诉争土地出租给上诉人，也没有权利要求上诉人将其堆放在贵港市西南大道中线南侧、东至迎宾大道，西至100米，南至公司边线，北至西南大道北中线地块内（约900平方米）的钢材、办公设备等全部物品、材料搬离，并将该地块清空并交还给被上诉人的义务。为此请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人南远公司答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请驳回上诉，维持原判。原审第三人李桂先、李成林、黄国俊、伍健安、何云利共同陈述称，与上诉人的上诉意见一致。二审期间，上诉人黎华兴、被上诉人南远公司向本院提供了新的证据。上诉人黎华兴提供贵港市国土资源局于2014年7月17日答复给广西农垦国有西江农场《关于核实有关土地争议问题的复函》{贵国土资涵（2014）447号}一份，拟证明1、位于贵港市西南大道中线南侧、东至迎宾大道，西至100米，南至南远公司边线，北至西南大道北中线地块内约900平方米在西南大道南侧城市道路规划用地的A地块范围内，A地块面积7052.88平方米的属于国有土地，土地使用权属于贵港市人民政府；2、贵港市国土资源局并没有将上述A地块国有土地予以出让给任何单位，南远公司也没有出资购买。被上诉人南远公司提供贵港市住房和城乡规划建设委员会分别于2014年8月21日、9月2日出具给该公司《关于请求拆除“金港明珠”工程项目总规划用地内违章建设的意见》、《关于广西南远房地产有限责任公司开发“金港明珠”项目申请建设临时道路的答复》各一份，拟证明：1、其公司已经取得城市建设主管部门的许可，可以将包括本案争议的900米土地使用权在内的西南大道南侧城市道路规划用地作为建设临时便道；2、本案争议的900米土地的地上建筑物或构筑物与城市道路建设无关且未经贵港市住房和城乡规划建设委员会审批，属于违章建设，依法应予拆除。被上诉人南远公司对上诉人黎华兴提供证据的质证意见是，1、上诉人以贵港市国土资源局复函主张位于贵港市西南大道中线南侧、东至迎宾大道，西至100米，南至南远公司边线，北至西南大道北中线地块内约900平方米的属于国有土地，土地使用权属于贵港市人民政府无异议，但对贵港市国土资源局没有将上述900平方米国有土地予以出让给任何单位，南远公司也没有出资购买的陈述有异议，事实上也与贵港市国土资源局贵国土资告（2010）33号贵港市2009年第十一期国有建设用地使用权挂牌出让公告挂牌地块及南远公司与贵港市国土资源局签订《贵港市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》的内容相违背。按照该局出具的确认书确认，包括本案争议的900平方米土地使用权在内的西南大道南侧城市道路规划用地的A地块，面积7052.88平方米是被上诉人出资购买的，出于城市规划的需要，划作城市道路规划用地而已。2、本案争议的900平方米土地均在贵港市国土资源测绘院出具给南远公司的建设用地勘测定界图红线范围内及贵港市住房和城乡规划建设委员会盖章同意的总平面图规划总用地红线内，南远公司有权利用该土地从事建设。原审第三人李桂先、李成林、黄国俊、伍健安、何云利等人的意见是对上诉人黎华兴的举证内容无异议。上诉人黎华兴及原审第三人李桂先等对被上诉人南远公司提供证据的质证意见是，对该两份证据的合法性、真实性无异议，但与本案的争议无关连，假如要拆除，被上诉人要赔偿上诉人的损失。综合当事人提供的证据，本院认为，本案争议的约900平方米的土地使用权位于贵港市西南大道中线南侧、东至迎宾大道，西至100米，南至南远公司边线，北至西南大道北中线在西南大道南侧城市道路规划用地的A地块范围内，A地块面积7052.88平方米是在贵港市国土资源局贵国土资告（2010）33号贵港市2009年第十一期国有建设用地使用权挂牌出让公告挂牌地块及南远公司与贵港市国土资源局签订《贵港市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》的范围内，由南远公司出资竞买。由于城市建设规划需要，A地块面积7052.88平方规划为城市道路用地，不在被上诉人南远公司持有的贵国用（2012）第0004号土地使用权证宗地图载明的范围，但在贵港市国土资源测绘院出具给南远公司的建设用地勘测定界图红线范围及贵港市住房和城乡规划建设委员会核准盖章同意的总平面图规划总用地红线内。本案争议的约900平方米的土地属于南远公司经贵港市住房和城乡规划建设委员会许可，用于金港明珠”工程项目建设临时道路使用，该争议的地上构筑物即铁棚建设前未经贵港市住房和城乡规划建设委员会审批。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案争议的约900平方米的土地使用权属于建设用地，是被上诉人南远公司出资竞买，被上诉人与上诉人黎华兴双方签订的《土地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，该合同已于2014年2月28日解除后，黎华兴及一审第三人应按照合同的约定将本案的争议土地构筑物内堆放的钢材、办公设备等全部物品搬走。南远公司已依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，对竞买得来的建设用地进行开工建设，因该争议的土地是在竞得的土地范围内，毗邻被上诉人的“金港明珠”项目工地，对该项目工程施工、通行、供水用电、道路建设等配套设施的铺设等将造成影响，同时，项目工程施工也会危及到上诉人及原审第三人堆放在该争议土地构筑物内的钢材、办公设备等物品安全。因此，一审判决黎华兴及原审第三人将在争议土地构筑物内堆放钢材、办公设备等全部物品自行搬离并无不当。本院予以支持。南远公司虽然不是本案争议的900平方米土地使用权人，但在金港明珠”项目工程建设过程中，因建设需要，已依法取得贵港市住房和城乡规划建设委员会的许可，将包括本案争议的900平方米土地使用权在内的西南大道南侧城市道路规划用地作为该项目临时道路用地建设，在许可使用期限及用途范围内，属于该土地的合法使用人，享有占有、使用和排除妨碍等权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨碍物权或可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者清除危险”的规定，南远公司请求法院判令黎华兴及原审第三人将在争议土地构筑物内堆放的钢材、办公设备等全部物品予以搬离依据充分，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人黎华兴负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨金伟代理审判员　　陆志然代理审判员　　陆丽映二〇一四年九月二十九日书　记　员　　黄延肖微信公众号“”