（2014）瑶民二初字第01826号
裁判日期: 2014-09-29
公开日期: 2014-11-04
案件名称
合肥启沃物业管理有限公司与张龙物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥启沃物业管理有限公司,张龙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2014）瑶民二初字第01826号原告：合肥启沃物业管理有限公司。法定代表人：罗剑平，总经理。委托代理人：佟亮。被告：张龙，男，1985年11月28日出生，汉族。委托代理人：张娟，系被告张龙姐姐。原告合肥启沃物业管理有限公司（以下简称“启沃物业公司”）与被告张龙物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理，依法由审判员方劼适用简易程序，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告启沃物业公司的委托代理人佟亮，被告张龙及其委托代理人张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启沃物业公司诉称：原告受林语人家小区开发商合肥邦华置业发展有限公司委托，于2011年进入小区进行物业管理服务。并与开发企业签订了相关的委托物业服务合约，合约规定：原告按丙级物业服务标准对小区提供相关物业服务，并按合肥市新站区物价局登记的0.5元／平方（每月）收费标准收取相关服务费用，合约同时约定了被服务对象如不按时足额交纳物业服务费用，原告有权利按3‰／日的标准收取被服务对象逾期违约金。原告在接受本小区开发商委托后，一直尽心尽责的按相关规定对小区进行物业管理，并及时解决业主提出的相关问题，在小区的物业服务获得了小区绝大多数业主的认同。本案被告无任何理由长期拒缴物业服务综合费用，经原告多次催缴，至今仍未缴纳。依据安徽省、合肥市相关物业服务法规，物业服务合约是先行付费的服务委托合约，被服务人享受了相关的服务就应当缴纳相关费用。原告受托所提供物业服务是按照相关约定等级，针对整个物业区划内的公众服务，被告无理拒缴，显然不合情理。为维护自身的合法权益，同时也是为了维护广大已缴纳物业费业主的利益，原告根据相关的法律及本小区前期物业委托合约，特据此状，请求依法判令：一、被告向原告缴纳2012年1月至2014年6月的物业服务费1251元（83.41＊30＊0.5=1251元）；二、被告向原告支付自2013年1月至裁决生效时的违约金2026元（1251＊18＊30＊3‰=2026元）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。被告张龙辩称：一、原告收取物业费没有合法依据，其行为不受法律保护。2008年交房时我们业主与合肥久盛物业管理有限公司签的入伙协议，并未与原告签订物业服务合同。原告提供的《前期物业管理服务合同》无建筑单位合同章，明显有修改痕迹，没有经过业主确认，没有对业主公示，更未在主管部门备案，所以合同根本就没有法律效力，属无效合同，对被告没有约束力。同时，原告2014年3月4日之前收费没有经过物价局核准，故2014年3月4日之前无权收费。二、原告未按合同规定，按质按量地完成物业服务。原告擅自将车库改变用途，出租给商户；改变物业用房用途，改作幼儿园出租；小区东门门岗被出租为商店；不配备任何消防设施，使整个小区存在严重安全隐患，影响小区治安与居民生活。不履行安全保卫义务，无安保、监控设备；小区保安老龄化，执行能力不够；无夜间巡逻，盗窃案件多发，给被告安全生活埋下隐患。被告家的房屋侧墙漏水；小区内卫生脏乱差，无人定期清扫；杂草丛生，从不给予养护和管理；车库护栏损失，无人维修，车库只开了一个进出口，给车辆进出造成不便的同时存在安全隐患。从未在醒目的公共位置公开账目明细及开支，公布专项维修资金的管理和使用情况。三、被告长期在外地工作，一直未收到缴费通知单，原告要求被告支付违约金没有依据。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求，并判令原告采取补救措施，赔偿业主损失，由原告承担诉讼费。经审理查明：2011年12月18日，原告与合肥邦华置业发展有限公司签订林语人家小区前期物业服务合同一份，约定由原告为合肥市瑶海区林语人家小区提供前期物业管理服务。服务内容主要包括物业共用部分、设施设备的维护、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。有偿的便民服务包括维修安装、家政服务、商务服务等。服务质量应达到合肥市住宅小区物业服务丙级标准。服务收费方式为包干制形式，费用标准为按业主拥有物业的建筑面积每月每平方米0.5元计算，合同没有约定物业费缴纳时间。如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，自逾期之日起按日加收欠费总额千分之三的标准向原告支付违约金。合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止。如合同存续期间小区成立业主委员会且与物业管理企业签订新的物业服务合同生效后，该合同自动终止。合同签订后，原告如约进入小区提供服务。被告张龙系林语人家小区×幢×××室业主，房屋面积为83.41平方米，每月应缴物业费为41.7元。其自原告为该小区提供物业服务起即未缴纳物业费，截至2014年6月共计欠缴物业费用1251元。原告多次催缴未果，遂诉至本院。另查，该小区至今未成立业主委员会。小区部分区域杂草丛生，垃圾有未及时清理等现象。本院认为：林语人家小区业主委员会至今未成立，原告与合肥邦华置业发展有限公司之间签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主均具有约束力。被告张龙作为小区业主，亦应受该合同的约束，按照双方约定行使权利，履行义务。2012年1月至2014年6月，原告已履行了自己的服务管理职责，提供了物业服务，被告理应按照物业服务协议等的约定履行给付物业费义务。根据庭审中双方提供的证据，被告主张物业服务严重不符合约定，损害业主利益，并无证据证实，应当承担举证不能的法律后果。原告在小区的卫生、绿化、安保方面的服务确有不足之处，存在瑕疵，但该瑕疵尚不足以免除被告应缴纳物业费的义务，故被告拒缴物业费的请求本院不予支持。原告就收费事宜已经于2012年1月向合肥新站综合开发试验区经贸发展局登记备案，现其向被告主张物业费1251元，合理有据，应予支持。关于违约金，被告拒缴物业费系原告提供的物业服务有瑕疵所致，故本院对原告的该项诉请，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张龙于本判决生效之日起十日内支付原告合肥启沃物业管理有限公司物业费1251元；二、驳回原告合肥启沃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 方劼二〇一四年九月二十九日书记员 杨兰附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 关注公众号“”