（2014）泰海民初字第0232号
裁判日期: 2014-09-29
公开日期: 2015-02-02
案件名称
焦丹与泰州市公元物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州市海陵区人民法院
所属地区
泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
焦丹,泰州市公元物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《物业管理条例（2007年）》：第二条，第三十四条，第三十六条第一款，第三十八条，第四十二条第一款
全文
泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）泰海民初字第0232号原告焦丹。委托代理人李思民、蒋茂杰，江苏碧泓律师事务所律师。被告泰州市公元物业管理有限公司，住所地江苏省泰州市凤凰西路苏源花园9幢104室。法定代表人陆政霖，该公司总经理。委托代理人许庆芳、陈森强，江苏强联律师事务所律师。原告焦丹与被告泰州市公元物业管理有限公司（以下简称公元物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年01月03日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋茂杰，被告委托代理人许庆芳、陈森强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩意见原告焦丹的诉讼请求：1、确认被告公元物业在某小区张贴告示解除与原告的物业管理服务协议的行为无效；2、判令被告赔偿原告各项财产损失23791元，退还原告物业管理费1048元；3、被告承担本案诉讼费。被告公元物业的答辩意见：1、被告物业公司是为某小区整体服务的，不是为某一个业主服务的，所以撤出小区，不可能与每一个业主单独签订解除协议；2、撤出小区的原因是小区大部分业主拖欠费用，物业公司不止一次向业主索要，在撤出前业主拖欠费用达100多万元；3、2013年7月5日开始多次在小区公示栏张贴公告，同时说明撤出的原因，并明确撤出时间为2013年7月30日，8月14日的公示主要内容是要求缴纳物业费的业主去物业公司领取多缴纳的物业费用以及公共能耗费用，另外泰州晚报以及泰州电视台的新闻多次报道被告撤出的事情；4、物业协议是一个服务性的协议，并不是保管协议，物业协议明确约定不对业主的人身和财产承担责任，即使按照协议履行，被告对原告家中财物被盗不存在赔偿责任，原告家中财物被盗是属于刑事案件，该案件应由公安处理；5、原告已经交清了2013年12月15日之前的物业服务费用，对于此费用被告在2013年9月以书面方式通知业主到被告处办理退费手续，所以被告同意退还2013年8月1日至2013年12月15日期间的费用，共计967元，对于原告的其他请求，请求法院依法驳回。本院查明的事实一、双方无争议的事实1、原告系泰州市海陵区某小区3幢某室业主，该物业建筑面积为149.81平方米。2009年7月被告进入某小区，从事物业管理服务。2009年12月15日，原、被告双方签订物业管理服务协议一份，约定被告对该小区实行专业化、一体化的管理，协议第二条：7、被告应当配合和协助当地公安机关进行安全监控的巡视等保安工作（但不含人身、财产、保险保管责任）；第六条：1、前期物业管理服务费：小高层住宅0.9元／平方米／月，此项费用主要用于各类人员工资福利、办公费、安全护卫、保洁、绿化、日常维修保养等；公共能耗费（对讲门、监控、电梯、电梯日常维护、年度检测、小区公共照明电费等）；二楼以上住户0.5元／平方米／月，一楼住户0.3元／平方米／月，该费用单独核算，平均分摊，多退少补等内容。2、原告缴纳了2009年12月15日到2013年12月14日期间的物业费及公共能耗费、水费。3、2012年8月被告曾经通过仲裁方式向部分欠缴物业费的小区业主主张物业费。4、被告2013年7月5日在某小区公告栏张贴通告一份，说明截止2013年6月30日，由于相关单位应该补贴小区业主回迁户的物业费53898元催要未果，另外截止2013年4月小区部分业主应缴纳和政府有关部门应予补贴的物业费用金额高达721710元，欠缴的能耗费为341673元，被告多次张贴通知通告等方式催缴上述费用，但成效不明显，上述欠缴行为使被告亏损巨大，正常工作难以未计，无力再承担小区的物业管理服务工作，决定自2013年7月30日起不再对某小区进行物业管理服务。2013年7月31日起被告撤出某小区。5、2013年9月5日被告在小区公告栏内张贴公示及小区业主物业账目明细，被告将退还部分业主多交费用。二、双方争议的事实。1、为证实某小区部分业主欠缴物业费、公共能耗费的事实，被告向本院提交小区收支情况明细表5张、收款情况明细表10张、2012年10月至2013年7月的水电费发票及员工工资单共48份。原告认为被告提交的证据是单方制作，真实性无法核实与本案没有关联。本院认证如下：被告所举的上述证据与其在2013年7月5日张贴的通告中说明的小区业主欠缴物业费、公共能耗费的事实能够相互印证，从上列证据中可见某小区共420户业主，至被告于2013年7月30日撤离该小区时只有106户业主缴纳了物业费和公共能耗费，其余314户业主均存在拖欠物业费、公共能耗费的事实。2、2013年8月11日原告住所失窃，根据泰州市公安局海陵分局的委托，泰州市价格认证中心出具价格鉴证结论书一份，认定原告主张失窃物品的价值为23431元。被告认为，由于盗窃案件并未侦破，价格认证中心的结论，只能证明原告提供的手表和首饰的价值，不能证明手表和首饰就是失窃的物品，盗窃是属于犯罪行为，原告存在损失也应该由犯罪分子承担，不应该由被告承担。本院认证如下：2013年8月11日原告住所发生失窃，公安机关至今尚未破案，原告实际损失暂不确定。本院判决理由和结果本案争议焦点为：1、被告解除与原告的物业服务管理协议的行为是否有效；2、被告应当退还原告的费用的金额。本院认为：关于第一项争议焦点，根据《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案原、被告双方在签订合同时，对于签订物业服务合同是为了由被告为包括原告在内的某全体业主提供物业服务这一合同目的是明知的。合同履行过程中，原告所在某小区共420户业主，至被告撤离该小区时只有106户业主缴纳了物业费和公共能耗费，其余314户业主拖欠物业费、公共能耗费合计100多万元。物业服务企业为小区居民提供物业服务是为了获取一定收益，而原告所在小区大部分业主拖欠物业费用，经催要后仍不履行，致使被告经营发生实际困难，已经不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案被告基于上述事实提出与某全体业主解除物业服务合同，其主张符合法定解除合同的条件，于法并无不当。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人对合同法第九十六条规定的合同解除有异议，当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。被告于2013年7月5日即通过在小区内张贴通告的方式，向包括原告在内的某全体业主通知解除双方之间的物业合同，故原告提起异议的时间已经超过法定期间，依法不予支持。原告家中失窃所导致的损失，可在公安机关侦破案件后，依法追赃。关于第二项争议焦点，原告主张退还2013年8月至12月期间的物业费用1048元，被告同意退还2013年8月1日至2013年12月15日期间多收的物业费用及水费967元。根据原告房屋面积以及合同约定期间，经计算被告应退还原告2013年7月31日至2013年12月14日期间多收的物业费用945元及水费22元，合计967元。综上，被告解除合同的行为合法有效，原告在双方合同解除后，以被告按合同约定履行合同义务为由，要求被告赔偿损失的主张依法不能支持。被告因提前解除合同应退还多收取原告的物业费用967元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、《物业管理条例》第二条、第三十四条、第三十六条、第三十八条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告泰州市公元物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告焦丹人民币967元；二、驳回原告焦丹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费420元，由原告焦丹负担400元，被告泰州市公元物业管理有限公司负担20元，（原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费420元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③账号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。审 判 长 钱惠彬人民陪审员 王亚光人民陪审员 王光祯二〇一四年九月二十九日书 记 员 包 蕾 来源：