（2014）锡民终字第1250号

裁判日期: 2014-09-29

公开日期: 2015-01-06

案件名称

王福全与成殿荣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

成殿荣,王福全

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省无锡市中级人民法院民事判决书（2014）锡民终字第1250号上诉人（原审被告）成殿荣。被上诉人（原审原告）王福全，系江阴市澄南城中房屋租赁服务商行业主。委托代理人柳芳，江苏天奕律师事务所律师。上诉人成殿荣因与被上诉人王福全房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄滨民初字第0007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：江阴市城中布政坊巷的＊＊-＊＊门面房系江阴市城中农贸市场（菜场）三区的房屋，产权属于江阴市场建设有限公司（以下简称市场公司）。2009年8月25日，市场公司与��阴市澄南城中房屋租赁服务商行（以下简称澄南商行）的业主王福全签订了房屋租赁协议书，约定市场公司将城中菜场一区、三区门面房出租给王福全经营，租赁期限从2009年9月1日起至2016年8月31日止，双方约定了王福全在租赁期内，在征得市场公司的同意下，可以对市场经营结构、经营方式进行调整，经营业态必须符合市政府对城中地区改造的总体规划与要求，所有一切经营活动，消防安全及日常管理由王福全负责，与市场公司无关，协议还约定了其他内容。2012年5月15日，成殿荣经澄南商行的同意，从他人处转租江阴市城中布政坊巷的＊＊-＊＊门面房。2012年11月11日，澄南商行与成殿荣补签了房屋租赁合同，合同载明：出租方澄南商行，承租方成殿荣，具体条款为：1、成殿荣向澄南商行租赁位于江阴市城中布政坊巷的＊＊-＊＊号门面房；2、租赁期为1年，自2012年5月15日起至2013年5月14日止；3、第一年租金为6万元，租金一年一付，采用先付后用的方式缴纳，成殿荣在签订本合同时务必将本年度的租金一次性支付给澄南商行，下年度在同等条件下，成殿荣有优先续租权，租金的支付日期按签订本合同日的前一个月支付；4、在签订本合同时，成殿荣应向澄南商行支付信誉保证金2000元，作为成殿荣履行本合同、合同附件及相关管理制度、合法、合约从事经营活动的担保。协议还约定，在租赁期内终止合同，同意澄南商行与第三者重新签订租赁合同，办理一切租赁相关手续，第三者签订合同时需向澄南商行缴纳保证金2千元，并还要重新申办营业执照和规定的一切行政法定手续，合同期内，成殿荣如遇特殊情况，提前终止合同，必须在一个月内前向澄南商行提出书面申请，批准后，双方可解除合同，剩余的租金不予退还，保证金��约定结算后兑现，合同期满，无条件地将门面房和装潢的不动产物正常地（保持在签订合同时的状态）归还澄南商行，对损坏房内的修复费用在其保证金中抵扣。双方还约定了其他内容。该协议签订后，成殿荣向澄南商行交纳了2012年5月15日起至2013年5月14日止的租赁费6万元，成殿荣同时交纳了信誉保证金4000元。2013年5月14日租赁合同到期后，澄南商行与成殿荣未再签订租赁合同。2013年6月26日下午，成殿荣因交纳电费事宜，与澄南商行的管理人员赵顺兴发生纠纷，同年7月26日，成殿荣与赵顺兴经公安机关达成《治安调解协议书》，载明：2013年6月26日下午2时许，成殿荣到城中商贸城找管理人员赵顺兴商量店面用电的事情，双方发生矛盾，后赵顺兴打了成殿荣脸上一拳。经调解，双方达成如下协议：1、赵顺兴不追究成殿荣损害其公司财物的法律责任，并赔偿给成殿荣医药费等损失共计2万元。2、此事做一次性处理，双方不得再以此事发生纠纷。此后，成殿荣既不续签租赁合同，也不交纳租赁费。王福全于2013年12月23日具状诉至法院，请求判令：1、解除双方的租赁合同；2、成殿荣退还王福全江阴市城中布政坊巷＊＊-＊＊租赁房屋；3、成殿荣给付自2013年5月15日起至2014年1月13日止的房屋租赁费4万元，给付2014年1月14日起至搬出日止按租赁合同约定租赁费计算的房屋使用费；4、成殿荣承担本案诉讼费。在2014年1月13日的庭审中，王福全明确提出解除双方的租赁合同的诉讼请求。成殿荣同意解除合同，但以其人身受到伤害为由拒绝支付租赁费。上述事实，有澄政协纪（1999）78号会议纪要、营业执照、房屋租赁协议书、门面房租赁合同、收据、治安调解协议书及双方当事人陈述予以证明。原审法院认为：市场公司将其江阴城中菜场一区、三区出租给澄南商行经营，澄南商行根据市场公司的同意，有权对外出租相关房屋。澄南商行系王福全开办的个体工商户，王福全以澄南商行名义与成殿荣之间的房屋租赁合同合法有效。按照双方的合同约定，租赁期为1年，期满后，双方应当就是否继续租赁房屋进行平等协商，但成殿荣以人身受到伤害为由，既不交纳租赁费，也不退租，因此，作为澄南商行的业主王福全，有权要求解除租赁合同，解除合同的时间以王福全在审理中向成殿荣提出时起算。成殿荣应当给付合同解除前的租赁费，并承担解除合同后搬出租赁房屋之日按租赁合同约定支付房屋占有使用费。故王福全的诉讼请求，依法予以支持。成殿荣称租赁合同的主体不是王福全，而是市场公司，与事实不符，依法不予采信。成殿荣因与赵顺兴发生纠纷，其纠纷已由在公安机关的主持下已得到解决，且与本案没有关联，故成殿荣以此为由拒不给付租赁费于法无据，对其抗辩意见不予采纳。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、王福全与成殿荣之间的租赁合同自2014年1月13日起解除。二、成殿荣应于判决发生法律效力之日起十日内给付王福全自2013年5月15日起至2014年1月13日止的房屋租赁费4万元。三、成殿荣自判决发生法律效力之日30日内向王福全返还江阴市城中布政坊巷＊＊-＊＊号房屋。四、成殿荣应于返还租赁房屋之日给付王福全该房屋自2014年1月14日至返还房屋之日止参照租赁合同约定的租赁费计算的房屋占有使用费（每日租赁费计164.84元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由成殿荣负担，此款王福全已预交，成殿荣应于判决发生法律效力之日起十日内将应负担的款项直接给付王福全。成殿荣不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方签订的是无固定期限的长期合同，不是租赁期只有一年，而且其实际仅租赁了半年，被上诉人无权解除，应当与其协商后才能解除。2、关于租赁费，其履行了交纳房租的义务，但是被上诉人不肯接收，且赵顺兴是被上诉人雇佣，对其伤害是先违约，应该赔偿其损失，其不应该承担租赁费，也不应返还房屋。请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人王福全辩称：双方合同到2013年5月14日租赁期满，上诉人没有续签合同也没有续交租金，所以合同应当要解除。至于期间发生的纠纷造成的人身损害，侵权人已经赔偿了损失。原判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为，王福全以澄南商行名义与成殿荣之间的房屋租赁合同合法有效，按照双方的合同约定，租赁期为1年，租赁期至2013年5月14日期满。租赁期间届满后，成殿荣继续使用租赁的房屋，王福全未要求成殿荣立即返还房屋，故双方形成不定期租赁合同关系，出租人可以随时要求解除合同，但应当在合理期限内通知承租人。因成殿荣累计六个月未支付租金，已构成违约，经由王福全催告后，成殿荣在一个月内仍未支付租金，故作为澄南商行的业主王福全，有权解除租赁合同。成殿荣上诉提出系王福全拒收租金，但未提供相应证据加以证明，且成殿荣与赵顺兴之间发生的纠纷已由公安机关调解解决，不能作为拒付租金的抗辩事由。故其上诉主张，无事实和法律依据，本院不予��持。综上，原审法院所作判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人成殿荣负担。本判决为终审判决。审判长　　潘华明审判员　　孙　宏审判员　　杜伟建二〇一四年九月二十九日书记员　　杨　志关注公众号“”