（2014）新民初字第1166号
裁判日期: 2014-09-29
公开日期: 2014-12-22
案件名称
朱东茂、王惠等与无锡嘉南置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款
全文
江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第1166号原告朱东茂。原告王惠。原告朱奕霖。法定代理人朱东茂（系朱奕霖的父亲。委托代理人杨晓江。被告无锡嘉南置业有限公司。法定代表人王建辉。委托代理人孙建峰、袁梓绮。原告朱东茂、王惠、朱奕霖与被告无锡嘉南置业有限公司（以下简称嘉南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2014年5月9日受理后，依法由审判员戴鸿峰独任审判，于2014年6月23日公开开庭进行了审理；后依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告朱东茂、王惠、朱奕霖的共同委托代理人杨晓江，被告嘉南公司的委托代理人孙建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱东茂、王惠、朱奕霖诉称：朱东茂、王惠、朱奕霖于2013年7月30日与嘉南公司签订合同备案号为201307300303的《商品房买卖合同》，约定：朱东茂、王惠、朱奕霖支付2653200元购买嘉南公司开发的龙湖滟澜509门牌××号商品房一套，房屋交付日期为2013年7月31日；嘉南公司逾期交房超过90日后，朱东茂、王惠、朱奕霖有权解除合同，嘉南公司应当自朱东茂、王惠、朱奕霖解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按朱东茂、王惠、朱奕霖累计已付款的10%向朱东茂、王惠、朱奕霖支付违约金等。上述合同订立后，朱东茂、王惠、朱奕霖于2013年7月30日向嘉南公司支付购房款2653200元，但嘉南公司未按上述合同约定在约定交付日期前另行书面通知朱东茂、王惠、朱奕霖交房，属于逾期交房。2014年3月15日，朱东茂、王惠、朱奕霖向嘉南公司邮寄《解除合同通知书》，要求嘉南公司按约退房退款并支付违约金。2014年3月21日，嘉南公司向朱东茂、王惠、朱奕霖邮寄《关于解除合同通知书的回函》，表示不同意退房退款。朱东茂、王惠、朱奕霖遂诉至法院，要求解除与嘉南公司签订的合同备案号为201307300303的《商品房买卖合同》，并要求嘉南公司偿付违约金265320元。被告嘉南公司辩称：案涉《商品房买卖合同》约定朱东茂、王惠、朱奕霖所购商品房的交付时间为签订合同的次日。上述合同中约定的购买商品房是朱东茂、王惠、朱奕霖与嘉南公司协商换房后确定的，且嘉南公司可以随时交付该商品现房。基于公平、诚实原则，朱东茂、王惠、朱奕霖也应于2013年7月31日与嘉南公司办理交房手续。现朱东茂、王惠、朱奕霖未按上述合同约定至嘉南公司办理案涉商品房的收房手续，并以嘉南公司未另行书面通知交房为由要求解除案涉《商品房买卖合同》，有违诚信。另外，案涉《商品房买卖合同》的补充协议约定，朱东茂、王惠、朱奕霖按合同约定的逾期交房责任行使解除权，应于约定期限届满之日起15日内向嘉南公司发出解除合同的书面通知，逾期视为放弃解除合同的权利，现朱东茂、王惠、朱奕霖2014年3月15日方才向嘉南公司邮寄《解除合同通知书》行使上述解除权，超过了双方约定的相应期间，不应再予保护。综上，要求驳回朱东茂、王惠、朱奕霖的诉讼请求。但如法院支持朱东茂、王惠、朱奕霖的诉讼请求，朱东茂、王惠、朱奕霖主张的违约金过高，应以朱东茂、王惠、朱奕霖的实际损失予以调整。经审理查明：朱东茂、王惠、朱奕霖曾向嘉南公司购买嘉南公司开发的位于龙湖滟澜565门牌××号商品房。因龙湖滟澜565门牌××号商品房存在质量问题的争议，故双方协商约定：朱东茂、王惠、朱奕霖与嘉南公司就购买龙湖滟澜565门牌××号商品房签订的合同备案号为20117290144的《商品房买卖合同》于2013年5月23日解除，嘉南公司将朱东茂、王惠、朱奕霖之前所购的龙湖滟澜565门牌××号商品房更换为龙湖滟澜509门牌××号商品房，双方另行签订相应的商品房买卖合同。2013年7月30日，朱东茂、王惠、朱奕霖与嘉南公司就上述换购商品房签订合同备案号为201307300303的《商品房买卖合同》，约定：第一至四条、朱东茂、王惠、朱奕霖购买嘉南公司开发的位于龙湖滟澜艺墅509门牌××号的商品房现房，该商品房总价为2653200元，于2013年7月30日前付清。第八条、嘉南公司在2013年7月31日前将上述商品房交付朱东茂、王惠、朱奕霖使用。第九条、嘉南公司逾期交房超过90日后，朱东茂、王惠、朱奕霖有权解除合同，嘉南公司应当自朱东茂、王惠、朱奕霖解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按朱东茂、王惠、朱奕霖累计已付款的10%支付违约金。第十一条、商品房达到交付使用条件后，嘉南公司应当书面通知朱东茂、王惠、朱奕霖办理交付手续等；该合同附件的补充协议约定：第一条第1款、在签署本合同及补充协议前，朱东茂、王惠、朱奕霖已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响朱东茂、王惠、朱奕霖权利的条款，嘉南公司已采取合理的方式提请买受人注意并作出充分说明，经与嘉南公司进行充分协商，朱东茂、王惠、朱奕霖明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。第十条第2款、朱东茂、王惠、朱奕霖按主合同“逾期交房责任”行使解除权的，应于约定期限届满之日起15日内向出卖人发出解除合同的书面通知。如果朱东茂、王惠、朱奕霖未在上述期限内将解除合同的书面通知送达嘉南公司，则视为朱东茂、王惠、朱奕霖放弃解除合同的权利等。上述合同签订时，龙湖滟澜艺墅509门牌××号商品房为现房，且已具备交付使用条件。2013年7月30日，朱东茂、王惠、朱奕霖向嘉南公司支付了购房款2653200元，并收到嘉南公司开具的相应发票。2013年7月31日，朱东茂、王惠、朱奕霖并未前往嘉南公司办理龙湖滟澜509门牌××号商品房的收房手续，此后也未要求嘉南公司交房。嘉南公司也未就2013年7月31日的交房事宜另行向朱东茂、王惠、朱奕霖发送书面交房通知。2014年3月15日，朱东茂、王惠、朱奕霖向嘉南公司发出《解除合同通知书》，言明：因嘉南公司至今未履行房屋交付义务，故依据合同备案号为201307300303的《商品房买卖合同》第九条的约定，书面通知嘉南公司解除该《商品房买卖合同》，并要求嘉南公司在收到通知书30日内返还购房款2653200元、承担违约金265320元。2014年3月21日，嘉南公司向朱东茂、王惠、朱奕霖发出《关于﹤解除合同通知书﹥的回函》，言明：2013年7月31日是双方约定的房屋交付时间，因朱东茂、王惠、朱奕霖自身时间安排原因并未如期至嘉南公司办理房屋交付手续，且嘉南公司也曾提醒朱东茂、王惠、朱奕霖办理龙湖滟澜509门牌××号商品房的交付手续，龙湖滟澜509门牌××号商品房已于2013年7月31日视为交付，故不认可朱东茂、王惠、朱奕霖向嘉南公司发出的《解除合同通知书》。2014年5月9日，朱东茂、王惠、朱奕霖诉至本院。诉讼中，朱东茂、王惠、朱奕霖表示在本案中不主张要求嘉南公司返还已付购房款2653200元。以上事实，有当事人陈述，朱东茂、王惠、朱奕霖提供的《商品房买卖合同》、发票、《解除合同通知书》、《关于﹤解除合同通知书﹥的回函》，嘉南公司提供的证明、本院作出的（2013）新民调初字第0316号民事调解书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证据在卷证实。诉讼中，朱东茂、王惠、朱奕霖主张合同备案号为201307300303的《商品房买卖合同》附件的补充协议第十条第2款系格式条款，且嘉南公司在合同签订时未向朱东茂、王惠、朱奕霖特别提醒，应为无效。本院认为：朱东茂、王惠、朱奕霖与嘉南公司就龙湖滟澜509门牌××号商品房签订的合同备案号为201307300303的《商品房买卖合同》，真实、合法、有效。该合同约定“商品房达到交付使用条件后，嘉南公司应当书面通知朱东茂、王惠、朱奕霖办理交付手续”，属于对嘉南公司书面交房通知义务的约定，其目的是为了保证嘉南公司在实际交房前准确告知朱东茂、王惠、朱奕霖交房的时间和地点。本案中，嘉南公司虽未在2013年7月30日签订商品房买卖合同后、合同约定的商品房交付日期2013年7月31日前另行书面通知朱东茂、王惠、朱奕霖交房，但合同备案号为201307300303的《商品房买卖合同》系朱东茂、王惠、朱奕霖与嘉南公司就其此前所购龙湖滟澜565门牌××号商品房达成换房意向后，就所更换的商品房即龙湖滟澜509门牌××号商品房签订的商品房买卖合同，该合同明确约定了交房日期，且双方均确认该合同签订时龙湖滟澜509门牌××号商品房是具备交付使用条件的现房，故结合朱东茂、王惠、朱奕霖的整个买房过程及双方在合同备案号为201307300303的《商品房买卖合同》中对于交房时间的约定，本院确认嘉南公司已在合同备案号为201307300303的《商品房买卖合同》的约定内容中履行了对朱东茂、王惠、朱奕霖的书面交房通知义务，无须另行在约定交房日期前再次书面通知朱东茂、王惠、朱奕霖交房。朱东茂、王惠、朱奕霖在约定的交房日期无正当理由未至嘉南公司收房，应自行承担相应不利后果，不应视为嘉南公司逾期交房。现朱东茂、王惠、朱奕霖以嘉南公司逾期交房为由，要求解除与嘉南公司解除合同备案号为201307300303的《商品房买卖合同》并要求嘉南公司偿付违约金265320元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：驳回朱东茂、王惠、朱奕霖的诉讼请求。案件受理费30148元（已由朱东茂、王惠、朱奕霖预交），由朱东茂、王惠、朱奕霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。审 判 长 戴鸿峰代理审判员 牛文冉人民陪审员 胡静妹二〇一四年九月二十九日书 记 员 陈 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 更多数据：搜索“”来源：