（2014）惠中法民一终字第912号

裁判日期: 2014-09-27

公开日期: 2015-04-07

案件名称

罗永高与惠州大亚湾东圳房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

罗永高,吴淑娟,惠州大亚湾东圳房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2014）惠中法民一终字第912号上诉人（原审原告）：罗永高，男，汉族，1985年10月21日出生。上诉人（原审原告）：吴淑娟，女，汉族，1985年11月14日出生。两上诉人共同委托代理人：张宝松，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾东圳房地产有限公司。法定代表人：纪建德。委托代理人：肖校立，该公司职员。委托代理人：李平平，该公司职员。上诉人罗永高、吴淑娟与被上诉人惠州大亚湾东圳房地产有限公司（下称东圳公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2013年4月11日，原审原告罗永高、吴淑娟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告惠州大亚湾东圳房地产有限公司按合同履行交付第51栋二单元2504号房的义务；2.请求法院判令被告惠州大亚湾东圳房地产有限公司支付违约金人民币9990元；3.诉讼费、保全费由被告承担。主要事实和理由是：原告于2011年12月28日与被告签定了《商品房买卖合同》。约定购买位于惠州大亚湾西区西南大道88号第51栋二单元2504号房，总房价款为人民币448867元。原告��按合同约定履行付款义务，但被告惠州大亚湾东圳房地产有限公司存在违约行为如下：1、双方签订的商品房买卖合同中约定原告购买商品房为第51栋二单元2504号房，但被告实际交付的商品房为第51栋二单元2404号房；2、根据置业计划书中的户型图显示商品房有三个飘窗，实际没有上述飘窗。原告为维护其合法权益，特向法院起诉，请求依法判如所请。被告东圳公司辩称：一、被答辩人的诉讼请求自相矛盾，不能同时主张。被答辩人一方面主张答辩人交付的房屋不是合同约定的房屋，是楼下的房屋，一方面又同时主张这个楼下的房屋与合同约定的装饰标准不符，其主张自相矛盾，这也充分说明被答辩人自己也认为答辩人交付的房屋就是合同约定的房屋，并没有交错房。二、答辩人交付的房屋符合合同约定，被答辩人无故拒收导致房屋未能按约定时间交付，答辩人无��错，责任在被答辩人。涉案房屋已于2012年12月24日竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，答辩人按约定通知被答辩人在2012年12月28日前办理涉案房屋的收楼手续，被答辩人无故拒绝收楼导致答辩人未能按约定时间向被答辩人交楼，责任在被答辩人。三、答辩人交付的房屋与合同附件三约定的装饰、设备标准相符，不存在违约，被答辩人要求答辩人支付违约金没有事实和法律依据。从答辩人提交的施工图、测绘报告、规划验收许可证等证据可以得知，答辩人交付的房屋与原设计图纸完全相符，阳台、入户门装饰设备标准符合设计规范，也经各单位、政府部门验收合格。1、关于阳台栏杆问题，答辩人交付的房屋阳台上有铁艺栏杆，与合同约定相符。2、关于入户门问题，答辩人基于对业主负责的态度，升级成品防盗门的档次，实际安装的入户门在质量、功能、价格��方面均优于合同约定的成品防盗门且未要求业主额外支付相关费用，被答辩人是典型的“得了便宜还卖乖”。退一万步讲，即使被答辩人认为答辩人交付的房屋在装饰、设备标准方面与合同约定不符，根据合同第十三条约定，被答辩人也应首先向答辩人提出维修、整改，被答辩人直接要求答辩人支付违约金既没有事实根据，也违反了合同约定。综上所述，答辩人已按合同约定履行了乙方的义务，且届时办理的房屋产权证书也将与合同约定的房号等相符，不存在违约行为，被答辩人的诉求无法律和事实依据，请贵院驳回被答辩入的全部诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2011年12月28日，原告罗永高、吴淑娟作为买受人与被告东圳公司作为出卖人签订一份商品房买卖合同，主要约定：1.原告罗永高、吴淑娟购买被告东圳公司开发的位于惠州大亚湾西��西南大道88号的龙光城第51栋二单元2504号房，该房建筑面积为89.63平方米，套内建筑面积为74.24平方米，总房价按照套内建筑面积计算每平方米为6046.16元，共计为448867元；2.合同关于商品房交付期限处理约定，出卖人应当在2012年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；3.合同第十一条交付期限约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，��于买受人原因，未能按期交付，双方同意按照本合同附件四本合同补充协议处理；4.合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求协商整改或者由出卖人维修、更换；5.合同附件四补充协议第十三条约定，在出卖人按本合同第十一条向买受人提供相关文件后，买受人不得拒绝或者拖延办理交付手续，否则出卖人在买卖合同中所记载的通讯地址寄送《入伙通知书》后，视为出卖人已履行了交房通知义务，而且《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本商品房的交付时间，如超过收楼及入伙期未办理入伙手续，从通知买受人办理收楼及入伙手续之日起计收物业管理费，还必须支付预期交接时间的违约金（按该房屋总价款的万分之二计算每日的违约金，计至买受人实际办理收楼及��伙交接手续之日止）；6.合同附件三约定，涉案房屋阳台为地面砂浆找平层，铁艺栏杆，入户门为成品防盗门。合同签订后，原告罗永高、吴淑娟向被告东圳公司支付了全部购房款448867元。2012年12月22日，被告东圳公司向原告罗永高、吴淑娟发出《商品房交付（入伙）通知书》，通知原告罗永高、吴淑娟于2012年12月28日办理入伙手续，原告罗永高、吴淑娟接到通知后于2012年12月30日到被告处办理了入伙手续。原告认为涉案房产存在交楼错层及没有提供置业计划书中的三个飘窗等问题，遂向本院起诉诉讼，主张上述权利。另查明：涉案房产于2012年12月24日通过建设工程勘察、设计、施工、监理、建设等单位的竣工验收，并于2013年6月21日在惠州大亚湾区住房和规划建设局取得备案登记。涉案房屋的入户门为木质隔热防火门。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告双方签订的《房屋房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的权利义务。根据合同约定，被告东圳公司须于2012年12月28日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。被告东圳公司于2012年12月24日取得上述五个单位的竣工验收意见，并于2013年6月21日办理竣工验收备案登记手续。因此，被告东圳公司通知原告罗永高、吴淑娟于2012年12月28日办理入伙手续，符合合同约定，原告罗永高、吴淑娟于2012年12月30日办理了入伙手续，因此，被告东圳公司已将涉案房产交付原告罗永高、吴淑娟使用。原告罗永高、吴淑娟主张被告东圳公司交付的房产不是合同约定的第51栋二单元2504号房，因房屋具体地址、面积等问题的确认，是由房管机关负责，即由行政机关办理房屋登记时予以确认，属行政机关行政确权问题，原告罗永高、吴淑娟未提供房屋产权证等相关证据证实涉案楼房不是第51栋二单元2504号房，因此，原告罗永高、吴淑娟主张的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原、被告签订的合同并没有约定涉案房屋有3个飘窗，原告亦未提供证据证实，为此，原告的该项诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告罗永高、吴淑娟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告罗永高、吴淑娟负担。原告已向本院预交25元，原告负担部分在本判决生效之日3日内向本院缴纳。当事人二审的意见上诉人罗永高、吴淑娟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：请求二审法院依法撤销一审判决，支持一审上诉人的诉请，并由被上诉人承担诉讼费。主要事实和理由：一、一审法院认定事实有误。（一）涉案房产的《竣工验收备案表》证明被上诉人没有按照合同约定和政府房地产管理部门确定的楼层交楼。（二）被上诉人非法篡改涉案房产的《竣工验收备案表》证明被上诉人没有按照合同约定和政府房地产管理部门确定的楼层交楼。（三）涉案房产的设计和建设特征，证明被上诉人没有按照合同约定和政府房地产管理部门确定的楼层交楼，如铁艺阳台、楼层高度、阳台结构等等均证明只要按照上诉人的要求交房，就完全不存在不匹配的情况。（四）现场的地下层、电梯、原来的楼层标示证明被上诉人没有按照合同约定和政府房地产管理部门确定的楼层交楼。究其认定事实错误的原因是，一审法院主观判案，没有接受上诉��一审提出的现场调查的申请，导致认定事实有误。如果一审法院说去了现场调查，但是没有上诉人或其代理人到场，只有被上诉人乙方人员到场，属于偏听偏信的无效调查。二、一审法院适用法律有误。（一）法律规定，开发商在办理房屋交接手续时，没有取得《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。但是一审法院却错误的认为开发商有权在没有取得《建筑工程竣土验收备案证》，就向买受人交房。（二）房地产行政管理机关正在或已经根据双方合同办理相应的产权证，对于这一点，上诉人从无异议，行政机关的确权行为，表明上诉入有法走权利要求开发商依约和依法向上诉人交房。（三）由于被上诉人违约行为，上诉人有权选择要求对方支付违约金，或者实际履行合同，但是一审在确认被上诉人存在违约行为的同时，却要上诉人另行主张，这是对上诉人选择权的侵犯。上诉人两代人倾其所有购买了被上诉人开发的楼房，但是被上诉人一直拒绝按照合同约定以及政府部门确定的楼层交付房产，而是大肆篡改设计，篡改电梯表明的楼层数字，以达到降低一层交付的目的。一审法院也睁着眼睛瞎判，我们将誓死维护自己的合法权利。无论该案打到哪里，省高院、最高院、中共中央、国务院，我们将维权到底。被上诉人东圳公司答辩称：我方的意见和一审中的答辩意见一致，请求维持一审判决。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实本院除查明一审查明的事实外，还查明：上诉人认为房屋买卖合同没有约定架空层，按照国家质量技术监督管理局的规定负层、夹层是不计算层次的，现在标注的二层应当为一层。上诉人也认可就目前的计算方式来看，架空层与第二层重合，则第一层的商铺不够一层的层高不能算作第一层。东圳公司认为，楼层不是开发商计算的而是相关部门计算的。商铺是第一层且已经取得了房产证，商铺上的架空层有设备房等应当算一层。本院再查明，在涉案的《商品房买卖合同》14页即“附件一：房屋平面图”显示，龙光城51栋2楼平面图轮廓除楼梯间外的部分均为虚线表示；3-24楼平面图轮廓均为实线表示。本院判决理由和结果本院认为，根据本案一审中原审原告罗永高、吴淑娟提起诉讼时所依据的事实与理由是：交付的涉案房屋楼层与合同不符、没有置业计划书中户型图所显示的三个飘窗。因此，上诉人在本案二审上诉时提出的铁艺窗台、阳台结构，以及房屋交接时是否取得《建筑工程竣工验收备案证》等问题，不是本案应当审理的范围。以上问题确实存在并造成业主损��的，可以待本案终结后另循法律途径解决。关于涉案房屋是否就是合同约定的楼层问题，主要是商铺和架空层是否分别应当算一层的问题。由于房屋的楼层坐落、面积等，相关行政管理部门有严格的管理规范，属于相关行政部门的职权。涉案的商品房买卖合同已经在主管部门备案登记，在商品房买卖合同附件已经明确用虚线表示架空层是2层的情况下，则可以推定架空层下面的商铺是第一层。上诉人仅仅凭自己的主观认识认为商铺不能算为第一层，或者架空层不能算为第二层的，没有相应的事实依据。在本案诉讼中，上诉人并没有举证涉案的房屋楼层确定不符合所在楼栋报建时的相关规定和主管部门的审批，也没有举证行政主管部门已经认定涉案楼栋的商铺、架空层不应当作为一层计算。一审法院以证据不足驳回其诉讼请求的处理正确，本院予以支持。关于飘窗的问题，上诉人一审中提交的证据只有买卖合同、收款收据、竣工验收备案表、现场照片等，并未提交其在诉状中所称的置业计划书。因此，该置业计划书中是否显示有3个飘窗也未可知。一审法院同样以证据不足驳回其诉讼请求的处理正确，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郑　杰审　判　员　　邓耀辉代理审判员　　寇　倩二〇一四年九月二十七日书　记　员　　彭科梅附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；更多数据：