（2014）长中民三终字第03150号
裁判日期: 2014-09-26
公开日期: 2014-12-26
案件名称
湖南润天投资发展有限公司与雷旭毅租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雷旭毅,湖南润天投资发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）长中民三终字第03150号上诉人（原审被告）雷旭毅。委托代理人周先冬，湖南琨霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）湖南润天投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区杉木冲东路199号红星物流配送中心。法定代表人周治河，公司董事长。委托代理人余泽维，湖南银联律师事务所律师。委托代理人何庆元，湖南银联律师事务所律师。上诉人雷旭毅因与被上诉人湖南润天投资发展有限公司（以下简称润天公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第00031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年7月10日，润天公司（甲方）与雷旭毅（乙方）签订了《租赁合同》，约定：1，甲方提供位于红星润天（国际）灯饰广场二楼C262b号，面积为84.6平方米的铺位给乙方经营。该面积内含公共分摊。乙方租赁期从2012年7月10日起至2014年7月9日止，经营品类为家居照明；2，乙方所在经营场地的场地租金为每月每平方米11元，综合管理费每月每平方米44元，合计每月应缴纳总费用为4653元；中央空调使用费按实际发生费用每月每平米分摊到户，按月收取；3，乙方须在签订本合同时缴纳6个月的租金和综合管理费，以后每月应缴纳总费用由乙方按每三个月一付的方式，在下三个月届至之前提前一个月向甲方财务部支付；乙方如逾期支付应缴纳总费用等款项，甲方有权要求乙方按其欠缴总额的日2‰向甲方支付违约金。逾期30天仍未缴纳的，视为乙方根本违约。甲方有权在追讨该欠款的同时，终止本合同，并有权将提供给乙方的场地收回另行出租；4，乙方义务内约定乙方在本合同签订时，应一次性向甲方财务部缴纳商业信誉保证金12690元，该保证金不计利息。同日，润天公司（甲方）与雷旭毅（乙方）另签订《补充协议》，约定：1，甲方给予乙方免租期4个月（租金及管理费），免租起止时间自市场正式开业之日计算；2，乙方须于2012年7月25日前进场装修，确保于市场同期开业。2012年8月11日，雷旭毅（乙方）与润天公司（甲方）签订了《红星·润天（国际）灯饰广场商家装修消防安全协议书》和《红星·润天（国际）灯饰广场商家入场装修施工协议》。红星·润天（国际）灯饰广场于2012年10月19日开业。2013年6月18日，润天公司作出《关于开放中央空调的通知》，就商场中央空调开放时间、使用费用等进行了规定，通知上附有部分商户代表签名。租赁合同签订当日，润天公司向雷旭毅交付了约定商铺，雷旭毅向润天公司缴纳了6个月租金5583.6元、综合管理费22334.4元，并交纳商业信誉保证金12690元。租赁合同履行期内，雷旭毅于2012年8月1日交纳员工行为保证金1000元，2014年1月15日雷旭毅缴纳空调电费885.48元。以上除空调电费外，雷旭毅合计缴纳各项费用41608元。再查明，2013年7月18日，润天公司（甲方）与雷旭毅（乙方）另签订《仓库租赁协议》，约定：1，甲方同意乙方租赁四楼编号为A418a的商铺作为乙方临时过渡仓库使用，面积为34平方米，使用功能为乙方经营的灯饰产品；2，租赁期限一年，即从2012年10月19日起至2013年10月18日止；3，租金标准为每平方米每月20元，管理费用为每平方米每月2元；租金及管理费用半年一付，乙方在本合同签订时，向甲方支付第一期半年租金及管理费4488元，下期租金在上期租金及管理费到期日之前30天支付。审理过程中双方确认该合同签订后雷旭毅未缴纳任何一期租金和管理费。另查明，润天公司于2010年10月22日通过转租赁合同取得涉案建筑物使用权，租赁期限20年。涉案建筑物座落于韶山路以西、杉木冲路以南中意一路红星物流配送中心，土地使用权证为长国用（2006）第032361号，地类（用途）为综合，使用权类型为出让，使用权面积为26829.25平方米；房屋于2007年1月8日取得房屋产权证，产权证号为雨花字第00594594，所有权人为红星实业集团有限公司，建筑面积为37473.15平方米。2011年7月15日，红星实业集团向长沙市城乡规划局报送了《红星物流配送中心改扩建申请报告》，2011年11月30日，长沙市雨花区发展和改革局作出雨发改投备（2011）045号《关于红星·润天（国际）灯饰广场装修项目备案的通知》，经审查，该项目符合《湖南省企业投资项目备案暂行办法》的有关要求，准予备案，备案内容为：项目名称“红星·润天（国际）灯饰广场”，建设地点“韶山路以西、杉木冲路以南”，建设内容“红星·润天（国际）灯饰广场项目建设；建设规模：总建筑面积39539.8平方米”。2012年4月13日，红星·润天（国际）灯饰广场装修工程取得编号430107201204130219《建筑工程施工许可证》。2012年7月25日，长沙市公安消防支队作出长公消审（2012）第W0106号《建设工程消防设计审核意见书》，意见如下：1，该工程消防设计审核合格；……7，该工程竣工后，应向我支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2012年11月28日，因润天公司向长沙市公安消防支队申请对红星·润天（国际）灯饰广场室内装修建设工程进行消防验收，长沙市公安消防支队出具了长公消验凭字（2012）第302号《建设工程消防验收申请受理凭证》，内书“经审查，申请符合规定，予以受理。我支队将自受理消防验收申请之日起十五个工作日内组织消防验收，并出具消防验收意见。依法需要听证、检验、检测、鉴定的，所需时间不计算在内”。2013年4月24日，长沙市公安消防支队出具长公消验字（2013）第W0071号《建设工程消防验收意见书》，对红星·润天（国际）灯饰广场1-3层室内装修局部消防验收，意见如下：1，综合评定该工程消防验收合格……4，根据《中华人民共和国消防法》第十五条，该场所应向公安机关消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。2013年5月10日，长沙市公安消防支队发放长公消安检字（2013）第W0023号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明红星·润天（国际）灯饰广场投入使用、营业前消防安全检查合格。还查明，红星·润天（国际）灯饰广场2013年6月至9月购电分别为109080度、185520度、188430度、129570度，合计612600度；缴纳电费分别为94339.14元、163700.95元、166582.56元、114300.84元，合计538923.49元。由此计算电费标准为每度0.88元（538923.49元÷612600度）。2013年6月19日至2013年9月22日该商场总用电量为541560度，各分表（含办公用电、消防用电、商业用电）用电量合计为222080度，商场除去公摊及待租面积为15533.88平方米，计算此期间中央空调电费商铺分摊为每平方米18.10元（（541560-222080）度×0.88元／度÷15533.88平方米）。审理中润天公司确认空调电费按商铺实际使用面积，即合同约定面积（含公摊面积）乘以0.77计算。因雷旭毅未缴纳约定所有费用，润天公司于2013年12月23日诉至原审法院，请求依法裁决。经原审法院调解，双方无法达成一致。原审法院认为，涉案房屋具有合法房屋产权证及土地使用权证，在进行改、扩建时办理了相关行政手续并取得了《建筑工程施工许可证》，属于合法建筑物，雷旭毅认为房屋系非法的主张，原审法院不予支持。双方在签订租赁合同时该经营场所虽未经消防验收合格，但该租赁物在起诉前已经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，雷旭毅认为润天公司出租商场铺位时未经消防验收、违反法律的强制性规定，要求认定双方租赁合同无效的主张，原审法院不予支持。雷旭毅主张因租赁物消防验收未合格造成其不能正常开业经营及润天公司对商铺断电缺乏充分证据证明，原审法院不予支持。雷旭毅以润天公司招商广告为依据主张润天公司虚假宣传、招商欺诈欠缺充分依据，招商广告为要约邀请，润天公司、雷旭毅之间的权利、义务应以《租赁合同》为依据。2012年7月10日润天公司、雷旭毅签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思的表示，且合同签订后，润天公司即向雷旭毅交付了商铺，双方均应按照《租赁合同》享有权利、承担义务。润天公司按约履行了交付商铺义务，雷旭毅则应履行按约支付租金及管理费义务。考虑涉案租赁物为商场，依法必须经过公安消防机构验收才能投入使用，2012年7月10日合同签订后，润天公司迟至2013年5月10日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其行为对雷旭毅的经营行为确会产生一定负面影响，原审法院酌情认定消防验收合格前双方租金、管理费按合同约定标准70%收取。另，润天公司主张取消免租期欠缺合同依据，原审法院不予支持。润天公司要求雷旭毅支付中央空调电费，因租赁合同内双方对此有约定且润天公司已实际开放中央空调，润天公司该项主张原审法院予以支持。因雷旭毅长期未缴纳约定费用，润天公司根据合同约定要求解除《租赁合同》，雷旭毅第二次庭审中也要求解除，对润天公司解除合同主张，原审法院予以支持，原审法院认定《租赁合同》自第二次庭审之日（2014年4月16日）解除。雷旭毅应于2014年4月16日前搬离租赁铺位，延期搬离的参照双方合同约定的租金及管理费标准每日155元（4653元÷30天）向支付至实际返还租赁物之日的铺位占有使用费损失。根据租赁合同，雷旭毅应支付2013年2月19日至2014年4月16日共13个月又29天的租金和综合管理费（2012年10月19日至2013年2月18日为免租期），合计金额为61171.44元（（4653元／月×2月＋4653元／月÷30天×22天）×70%＋（4653元／月×11月＋4653元／月÷30天×7天）），扣除雷旭毅已缴纳各项费用41608元（含应退还的保证金13690元），雷旭毅欠交租金和管理费合计为19563.44元。合同解除后占用铺位，雷旭毅应按每日155元（4653元÷30天）的标准向润天公司支付自2014年4月17日至实际返还租赁物之日的铺位占用损失。另，雷旭毅应支付空调电费1179.07元（84.6平方米×0.77×18.10元／平方米），除去已缴纳部分（885.48元），雷旭毅还应支付293.59元，润天公司主张超出部分，原审法院不予支持。《租赁合同》虽约定租金逾期支付日违约金为2‰，但该标准过高，原审法院酌情调整为每日万分之二，自最后一期租金支付之日起算。按三个月一付、提前一个月支付方式，最后一期支付时间应为2013年10月18日前。另，根据《仓库租赁协议》，雷旭毅应支付润天公司2012年10月19日至2013年10月18日承租期内租金及管理费8976元（4488元×2），润天公司主张雷旭毅支付仓库租金8527.2元，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、润天公司2012年7月10日与雷旭毅签订的《租赁合同》于2014年4月16日解除；二、雷旭毅于本判决生效后3日内搬离红星·润天（国际）灯饰广场二楼C262b号铺位；三、雷旭毅在本判决生效后7日内支付润天公司从2013年2月19日至2014年4月16日期间欠缴的租金和综合管理费19563.44元及逾期支付违约金（以19563.44元为基数，自2013年10月18日起至租金清偿之日止，按每日万分之二标准计算）；四、雷旭毅在本判决生效后7日内按每天155元的标准向润天公司支付自2014年4月17日至实际返还租赁物之日的铺位占有使用费损失；五、雷旭毅在本判决生效后7日内支付润天公司仓库租金和综合管理费8527.2元；六、雷旭毅在本判决生效后7日内向润天公司支付中央空调电费293.59元；七、驳回润天公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1512元，由雷旭毅负担。上诉人雷旭毅不服原审判决上诉称，一、一审法院认定事实不清。1、本案涉案房屋不符合安全使用标准且润天公司未将该情况在双方签订的《租赁合同》中向雷旭毅予以说明。2、润天公司在涉案房屋没有消防验收合格的情况下，强行于2012年10月19日开业，导致雷旭毅不能实际经营而蒙受巨大损失。3、润天公司采取虚假广告宣传及欺诈与雷旭毅签订合同，但因不符合客观条件造成合同目的不能实现。4、雷旭毅延付或拒付租金是行使不安抗辩权，但润天公司却对雷旭毅的铺面强行断电并进行锁门，导致问题复杂化，润天公司应承担相应的后果。5、原审法院将《仓库租赁协议》与《租赁合同》一并审理明显不当，不是同一之诉。二、一审法院适用法律错误。1、本案属于格式合同，许多条款对雷旭毅不利，一审并未认定。2、一审法院对雷旭毅主张的将近一年时间不能正常经营的损失、装修损失、润天公司强行锁门断电造成的损失均未认定。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回润天公司的全部诉讼请求，并判令润天公司对雷旭毅的各项损失予以赔偿，且承担本案一、二审诉讼费。被上诉人润天公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回雷旭毅的上诉请求。在本案二审过程中，上诉人雷旭毅申请谭亮军、王文初、郭宏向本院陈述如下事实：润天公司对黄乔波、雷旭毅、谭亮军、郭宏等业主的商铺采取了断电和锁门措施，之后这些业主与润天公司进行了协商，但并未达成协商结果。被上诉人润天公司认为谭亮军、王文初、郭宏所述情况与事实不符。本院认为，上诉人并未提交其他的证据予以佐证，本院对谭亮军、王文初、郭宏的陈述不予采信。另，本院在二审审理过程中查明，红星实业集团有限公司在一审中提交了其于2013年7月9日、8月6日、9月4日、10月8日向湖南省电力公司长沙电业局交纳电费的四张发票，根据四张发票载明，客户名称为红星实业集团有限公司，用电地址为天心-雨花区井湾子中意一路101号。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实无异。本院认为，一、2012年7月10日，雷旭毅与润天公司签订《租赁合同》，双方约定租期从2012年7月10日起至2014年7月9日止。同日，双方签订《补充协议》，双方约定雷旭毅须于2012年7月25日前进场装修，确保与市场同期开业。2013年7月18日，雷旭毅与润天公司签订《仓库租赁协议》，双方约定租期从2012年10月19日起至2013年10月18日止。本院认为，该三份合同均系雷旭毅与润天公司签订，标的物均在红星·润天（国际）灯饰广场内，原审法院根据润天公司的起诉一并进行处理并无不当。2012年10月19日，红星·润天（国际）灯饰广场开业。原审法院在原审中已经查明，本案涉案房屋原为红星物流配送中心，经过相关行政部门的审批，该房屋改扩建为红星·润天（国际）灯饰广场，长沙市公安消防支队于2012年7月25日向润天公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，其中载明红星·润天（国际）灯饰广场室内装修工程消防设计审核合格。后长沙市公安消防支队于2013年5月10日向润天公司发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该房屋已经消防安全检查为合格。雷旭毅上诉称本案涉案房屋在签订合同之时并未取得消防验收许可，而润天公司故意隐瞒了该情况，导致雷旭毅不能正常营业，故而雷旭毅所租赁的铺面并未在红星·润天（国际）灯饰广场开业之时进行实际营业。本院认为，红星物流配送中心改扩建为红星·润天（国际）灯饰广场系经过行政部门批准而为，且在一审中，润天公司提交了一份售电记录，从2012年8月20日至2013年10月7日，润天公司对雷旭毅有不间断的售电记录，雷旭毅在一审庭审中亦表示认可该份证据，由该售电记录可以看出，雷旭毅一直在实际使用该门面，且雷旭毅并未提出其他证据证明其未实际经营铺面，也未提交证据证明其实际损失，但综合考虑到润天公司在合同履行过程中有瑕疵，一审酌情认定在本案涉案房屋消防验收合格前双方租金、管理费按合同约定标准的70%计算并无不当，本院予以维持。二、雷旭毅上诉称润天公司采取的断电、锁门措施，致使其遭受损失，故要求润天公司对雷旭毅予以赔偿。本院认为雷旭毅所述的情况倘若成立，雷旭毅应该就其因润天公司的断电、锁门行为所遭受的损失另行向润天公司主张权利，本案不宜一并解决。综上，本院认为上诉人雷旭毅的上诉理由不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1512元，由上诉人雷旭毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 黄 琦二〇一四年九月二十六日书 记 员 金新贵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”