（2013）平民初字第313号
裁判日期: 2014-09-26
公开日期: 2014-12-22
案件名称
原告杨家明诉被告余京波、张勤合同效力纠纷一案一审民事判决书
法院
信阳市平桥区人民法院
所属地区
信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨家明,余京波,张勤
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）平民初字第313号原告杨家明，男，汉族，1970年5月10日生。委托代理人黄国胜、陶世琴，河南黄国胜律师事务所律师。被告余京波，男，汉族，1996年2月5日生。被告张勤，女，汉族，成年。与余京波系母子关系。原告杨家明诉被告余京波、张勤合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨家明及其委托代理人黄国胜、陶世琴，被告余京波到庭参加了诉讼，被告张勤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告在自己的宅基地上返迁建房，经人介绍，被告余京波的母亲张勤欲为余京波购原告的一间三层的一套房屋。原告与被告的母亲协商后，于2011年4月30日签订了《卖房合同》，约定了双方的权利义务。该合同是被告的母亲代被告签订的，由于原告对法律了解甚少，后来才知道卖给被告的房屋系农村宅基地建房，依法不能买卖。特提起诉讼，要求依法确认原、被告签订的《卖房合同》无效，本案受理费由被告负担。被告张勤、余京波辩称，1、要求法院否定原告请求事项的全部，并监管原告在15日内交房。2、要求原告赔偿乙方张勤因购买原告房屋而贷款29万元所产生的费用与利息，并要求杨家明继续履行双方的口头协定（在签订合同三个月后不交房，原告赔偿乙方5万元，在半年之后不交房，每月按总房款的2%赔偿乙方）。3、所有费用由原告全部负责。经审理查明，张勤、余京波系母子关系。余京波系城镇居民，户口所在地平桥区平桥镇人民路58号，平时在平桥区洋河镇与父母开一超市。杨家明系平桥区洋河镇二十里河村（现为平桥陆庙核心试验区）村民，农业户口。2010年，因政府拆迁，杨家明在自己的宅基地上（集体土地）返迁建房（有拆迁协议、拆迁证，无城建手续）。2011年4月30日，经协商，余京波的母亲张勤依余京波（乙方）名义与杨家明（甲方）签订《卖房合同》约定：1、甲方现有自建返迁房一间，此房面东朝南，建筑面积大约为146.1平米，甲乙双方商定售价为贰拾玖万元整。3、甲方保证此房没有产权纠纷和债权纠纷……，5、双方商定，乙方当场交付甲方现金壹拾壹万元整，实收壹拾万零捌仟伍佰元整。6、剩余房款壹拾捌万元整，在甲方通知乙方拿钥匙时，十天内付清，逾期不能付清时，甲方视为自动放弃。甲方将收取总房款的2%，作为甲方损失补偿，总房款为贰拾玖万元整。此房大门前路面硬化、排水沟费用，由甲方负责全部。本合同一式两份，双方各持一份，签字后生效。杨家明在甲方处签名，张勤以余京波的名义在乙方处签名。合同签订后，杨家明收张勤、余京波购房款108500元。2011年10月起，杨家明要求办理房屋交接手续，余京波以路面未硬化、排水沟没弄好为由拒绝办理房屋交接手续，致该房至今未交付。双方买卖的房屋，至今未取得权属证书。基于当事人的申请，本院于2013年3月7日裁定中止诉讼，2014年9月22日恢复审理。本院认为，杨家明为农民，其在集体分给其的宅基地上建房，后又将该房出售给城市居民余京波。根据土地随房走的交易习惯，杨家明出售房屋，含有宅基地使用权一并出售，杨家明的宅基地属于集体土地，违反了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农民的住宅不得向城市居民出售”及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设”之规定。综上，原、被告双方签订的《卖房合同》因违反行政法规的强制性规定而无效。原告的诉讼请求，有法律、事实依据，本院予以支持。被告辩称，无法律、事实依据，本院不予支持。因张勤、余京波未提起反诉，卖房合同确认无效后，二被告所交购房款，可另行主张权利。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告杨家明与被告张勤以被告余京波名义于2011年4月11日签订的《卖房合同》无效。本案受理费100元，由被告余京波、张勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 李祥斌审判员 王春勇审判员 刘书强二〇一四年九月二十六日书记员 谭清丽 更多数据：