（2014）穗中法民五终字第2567号

裁判日期: 2014-09-25

公开日期: 2014-11-25

案件名称

广州市住宅建设发展有限公司与刘多勋房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广东中奥置业有限公司,广州市住宅建设发展有限公司,刘多勋

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2014）穗中法民五终字第2567号上诉人（原审被告）广东中奥置业有限公司，住所地。法定代表人朱松林，董事长。委托代理人李慧、黄志江，该公��职员。被上诉人（原审原告）广州市住宅建设发展有限公司，住所地。法定代表人崔浩江，董事长。委托代理人江仲明、陆倩婷，该公司员工。原审第三人刘多勋，男。上诉人广东中奥置业有限公司（以下简称中奥公司）因与被上诉人广州市住宅建设发展有限公司（以下简称住建公司）、原审第三人刘多勋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1988年10月29日，住建公司经广州市规划局（88）城地批字第935号文批准征用犀牛路农本新村西七巷的门牌××平方米用地兴建统建房和幼儿园工程。之后，该地块扩征为4299平方米。因该项目为拆迁烂尾地块，2007年国土局决定收回，同年7月4日，该局发出《广州市国有土地使用权挂牌公告》出让包括地块1越秀区犀牛路农本新村地段和地块2越秀区珠光路80-108号、文德南路100-116号、厂后街5-35号地段等国有土地使用权。公告载明：“一、地块基本情况。（二）地块现状：地块1：大部分已拆平，并完成挖基坑、打桩和基坑维护等基本工程。根据原用地单位提供的资料显示，本地块有138户拆迁户，其中128户已签订房屋拆迁补偿安置协议，协议约定的回迁补偿安置面积约7800平方米，每月临迁费约12.91万元（按原协议的本金部分，不含逾期回迁增加的费用），尚余10户拆迁户，约800平方米房屋未签拆迁协议。二、出让附带条件。2、竞得人必须按原用地单位与被拆迁人已签订的拆迁补偿安置协议约定，提供回迁房进行补偿安置及负责办理回迁房产权手续；4、地块1竞得人自签订《成交确认书》之日起，按原用地单位与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议支付临迁费，直至回迁安置完毕，另须支付原用地单位拖欠的工程款400万元；5、地块2竞得人自签订《广州市国有土地使用权出让合同》之日起60日内付清原用地单位拖欠历年的临迁费（含逾期回迁费用）、临迁房租金、交通费等共约3855万元等；7、本次出让地块所有拆迁遗留问题均由竞得人负责”等。中奥公司竞得上述地块，并于2007年9月11日与广州市房地产交易登记中心签订穗挂出（2007）第24号《广州市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。2007年10月10日，广州市国土资源和房屋管理局（甲方）与中奥公司（乙方）就上述地块签订了穗国合440104-2007-000013号《广州市国有土地使用权出让合同》，其中约定，甲方以挂牌方式出让位于越秀区犀牛路农本新村地段，宗地面积4299平方米的土地使用权；本合同项下的国有土地使用权出让金总额为9000万元；从2007��9月11日起，本合同项下地块所有拆迁遗留问题均由乙方负责等。刘多勋是原广州市农林下路西七巷93号房屋的共有产权人之一，住建公司是广州市犀牛路农本新村西七巷地段地块的原用地单位。双方曾因拆迁期间延期补助费及补偿金的支付等问题进行诉讼。2001年3月20日，原审法院作出（2001）东法房初字第174号民事判决书，判决住建公司在该判决发生法律效力之日起15日内向刘多勋发放从2000年11月18日至该判决生效之日止的延期补助费（每月按1252元的300%计付）；以后住建公司每月按此额向刘多勋计付延期补助费至其安置刘多勋回迁之月止等。住建公司不服判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院以（2001）穗中法房终字第1108号民事判决书判决驳回上诉维持原判。2001年10月29日，原审法院作出（2001）东法房初字第1051号民事判决书，判决住建公司在该判��发生法律效力之日起7日内按每日1252元×3%向刘多勋支付从2001年5月18日起至清付拖欠延期补助费之日止的逾期付款补偿金；之后如逾期支付补偿金，则按上述标准自逾期之日起计至付清逾期补助费之日止（该补偿金以不超过住建公司应付拖欠延期补助费的总额为限）等。上述判决均已发生法律效力。2013年4月17日，原审法院向住建公司发出（2013）穗越法执字第3758、3759号《执行通知书》，称（2001）东法房初字第1051、174号民事判决书已经发生法律效力，因住建公司对上述法律文书所确定的义务未能自动全部履行，权利人已向原审法院申请强制执行；并要求住建公司立即履行法律文书所确定的全部义务，包括：（2013）穗越法执字第3758号为4507.2元，执行费50元，时间段：2012年12月17日至2013年4月16日；（2013）穗越法执字第3759号为15024元，执行费125元，时间段：2012年12月17��至2013年4月16日。刘多勋确认收到上述款项。2010年住建公司因向中奥公司索要向刘多勋垫付的2010年1月17日至2010年5月16日的延期补助费、补偿金、执行款共计19706.02元向原审法院提起诉讼，中奥公司在该案诉讼过程中提出与本案基本相同的答辩意见。该案经审理，原审法院作出（2010）越法民三初字第2268号民事判决书，判决中奥公司在该判决发生法律效力之日起十日内一次性向住建公司支付从2010年1月17日起至2010年5月16日止的延期补助费15024元、逾期付款补偿金4507.02元、执行费175元，三项合计19706.02元等。中奥公司不服该判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院以（2011）穗中法民五终字第1069号民事判决书判决驳回上诉维持原判。此外，还有（2011）穗中法民五终字第362号民事判决、（2011）穗中法民五终字第363号民事判决、（2012）穗中法民五终字第2274号民事判决，均判令中奥公司向住建公司支付由住建公司向刘多勋垫付的相应延期补助费、逾期付款补偿金及执行费。中奥公司至今未安置刘多勋回迁。住建公司于2013年6月8日向原审法院诉称，住建公司经广州市规划局（88）城地批字第936号批准征用犀牛路农本新村西七巷××平方米用地兴建统建房和幼儿园。同时省人防办以（81）城地批字230号文征用农本新村土地1427平方米、广东省司法厅以（81）城地批24号文征用该土地651平方米兴建商住楼。同时广东长城广州房地产开发有限公司分别与住建公司和省司法厅、省人防办签订《合作开发协议书》。三文件征用的土地合并由长城公司实际投资和开发。经广东省信访局协调，住建公司已将××平方米用地转名至长城公司名下，但未到国土部门办理转名手续。该项目用地实际已变更为长城公司、省司法厅、省人防办。因长城��司投资不到位造成该工程烂尾。2007年国土局决定收回该土地，同年7月4日，该局发出《广州市国有土地使用权挂牌公告》出让该项目。2007年9月11日，中奥公司与广州市房地产交易登记中心签订穗挂出（2007）第24号《广州市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。2007年10月10日，中奥公司与广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》。该合同第33条第4款约定：“从2007年9月11日起，本合同项下所有拆迁遗留问题均由乙方负责。”第三人刘多勋是农本新村项目用地的被拆迁人。根据（1993）东法房初字第354号、（2001）东法房初字第174、1051号、（2001）穗中法房终字第1108号民事判决书，住建公司作为该项目的原拆迁人每月向第三人支付延期补助费、逾期付款补偿金等。又根据中奥公司与广州国土局签订的《广州市国有土地出让合同》第33条第4款��从2007年9月11日起，该地块的所有拆迁遗留问题均由中奥公司承担。但中奥公司拒绝向第三人支付延期补助费、逾期付款补偿金，并一直由住建公司代为垫付。由于中奥公司未按与广州市国土资源和房屋管理局的约定承担农本新村地块的所有拆迁遗留问题，严重损害了住建公司利益。故住建公司请求法院判决：中奥公司向住建公司支付住建公司代为垫付给第三人农本新村项目用地拆迁户刘多勋2012年12月17日至2013年4月16日的延期补助费15024元和逾期付款补偿金4507.2元，执行款175元，共19706.2元。中奥公司原审辩称，不同意住建公司的全部诉讼请求。1、住建公司要求中奥公司支付的费用缺乏基本的合同、法律、事实依据。广州市城市拆迁管理事实办法第5条规定，拆迁人是只依法取得建设用地许可证的单位或个人，该办法第43条规定对自行安排住处的使用人，由于拆迁人��责任导致延期回迁的，从逾期之日起按照原临迁补助费的150%补偿，本案中被拆迁逾期回迁是住建公司造成的。穗国房协查复字（2011）第251号复函进行了明确，住建公司应该对其违约行为负责，承担因此产生的延期回迁滞纳金等费用。即使住建公司已经不是该地块的使用权人也无法免除因其违约而应该承担的责任。由于中奥公司是通过公开竞价的方式取得该地块的使用权，而不是向原土地使用权人购买取得的。国土局在挂牌公告及合同中均没有提及要求土地受让人为地块原使用权承担其违约责任。故中奥公司无此义务。因此中奥公司没有违约事实，也没有与住建公司达成协议承担其违约导致的责任。住建公司的诉讼缺乏相关依据。2、从挂牌公告及出让金合同约定来看，中奥公司需要承担的具体责任义务并不包括支付延期补助费及补偿金，应该根据挂牌公告第二条第二、四项约定的提供回迁房办理回迁房产权手续，支付临迁费（支付临迁费12.91万元／月，不含逾期回迁增加的费用）。而根据该挂牌公告第二条第五项显示，地块2竞得人的义务包括付清临迁费（含逾期回迁费）。中奥公司认为在公告发表前地块1、2均已经出现逾期回迁的事实，房管局是知道该情况的，在此情况下公告对地块1、2进行不同的表述，特别明确地块2的义务是付清临迁费（含逾期回迁费）。而对地块1的竟得人的义务也是非常明确的，只是限于支付临迁费而没有含支付逾期回迁费的字眼。从此说明中奥公司支付临迁费的义务不包括支付逾期回迁费。而只是限于公告的第2条第2、4项的义务。在本案中双方争议的问题是即公告第二条第七款，本次出让地块所有拆迁遗留问题如何处理，在各方对此有不同理解的情况下，出让单位的解释是最具有权威的。根据251号��函的最后一段可知，公告中所表述的所有拆迁遗留问题，并非广义的约束条款，应是从属与公告的相关权利义务条款。故不应该作扩大的解释增加中奥公司的义务。应该以公告列明的具体责任义务为准。其他超过公告的具体义务条款的则不属于中奥公司应该承担的义务。3.逾期付款补偿金因第三人的原因产生，不应该由中奥公司承担。中奥公司多次信函通知第三人，要求其进行权益登记，但第三人拒收函件并一直未配合。因此中奥公司要求支付逾期付款补偿金的诉请没有相关依据。4.逾期补助费和逾期补偿金的适用标准错误。住建公司与第三人的拆迁补偿法律关系在1993年形成。当时有效的法律是1992年实施的《广州市城市房屋拆迁实施办法》，因此第三人主张的延期补偿费的标准应该根据该办法确定。按照原临时按照补偿费的150%支付。5.而逾期付款补偿金的请求没��任何依据。住建公司提交的1051号判决书可以看出，并无2012年之后判令住建公司向第三人支付补偿金及支付标准的内容，故住建公司关于该项请求没有依据。6.住建公司要求中奥公司支付执行费没有法律依据。执行费的产生是因住建公司没有按照生效判决履行义务的结果，根据相关规定该费用是由法院收取，被执行人承担，住建公司要求中奥公司承担该费用没有依据。且不应做任何扩大的解释，执行费不应该包括在拆迁遗留的费用中，该费用是法院收取的，与拆迁费无关。第三人刘多勋述称，住建公司主张中奥公司支付的费用，第三人已经通过执行程序收到。原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局于2007年7月4日出具的涉案越秀区犀牛路农本新村地段的《土地使用权出让挂牌公告》中已明确出让的附带条件包括竞得人必须按原用地单位与被拆迁人已签订的拆��补偿安置协议约定，提供回迁房屋进行补偿安置及负责办理回迁房产权手续，并负责出让地块所有拆迁遗留问题。中奥公司作为该地块土地使用权的竞得人，于2007年9月11日与广州市房地产交易登记中心签订了穗挂出（2007）第24号《广州市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，理应全面履行上述公告所确定的竞得人的义务。其与广州市国土资源和房屋管理局就涉案地块签订的《广州市国有土地使用权出让合同》亦约定自2007年9月11日起，该合同项下地块所有拆迁遗留问题均由其负责，故其应当自2007年9月11日起履行为涉案地块的被拆迁人提供回迁房屋进行补偿安置的义务。现因中奥公司未能履行其向该地块被拆迁人即本案第三人提供回迁房屋进行补偿安置的义务，致使住建公司在（2001）东法房初字第174号和（2001）东法房初字第1051号民事判决执行过程中向第三人支付了2012年12月17日至2013年4月16日的延期补助费15024元和逾期付款补偿金4507.2元，以及两次执行费共175元，第三人亦确认已收取上述款项，因此，住建公司要求中奥公司向其返还其已支付给第三人的上述费用合法合理，原审法院予以支持。对于中奥公司的答辩意见。第一、关于其是否应当承担向第三人支付延期补助费等责任的问题，中奥公司已在之前的多次诉讼中提出抗辩，（2011）穗中法民五终字第1069号民事判决等多份生效判决已经对此作出认定，在此不再重复。第二、关于中奥公司提出的延期补助费、补偿金计算标准的问题，因上述费用是（2001）东法房初字第174号和（2001）东法房初字第1051号民事判决及相关执行案确定，并非由本案确定。而该费用已由住建公司支付，中奥公司理应返还。第三、关于中奥公司称其多次通知第三人进行权益登记，但第三人不予配合��故逾期付款并非中奥公司责任的问题。住建公司、中奥公司之间就中奥公司返还住建公司垫付第三人延期补助费等费用的问题进行过多次诉讼，多份生效判决已经明确了中奥公司的付款义务，但中奥公司至今未主动向第三人支付延期补助费等相关款项，也未将款项提存，且本案中中奥公司仍答辩不同意住建公司的诉讼请求，故其辩称逾期付款是第三人责任与事实不符，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，、作出如下判决：中奥公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将住建公司垫付给第三人刘多勋的2012年12月17日至2013年4月16日的延期补助费15024元和逾期付款补偿金4507.2元，及执行费175元，共计19706.2元支付给住建公司的判决。判后，中奥公司不服��向本院提起上诉称原审法院认定事实不清、判决错误，事实与理由：一、原审法院判决我方支付延期补助费、逾期付款补偿金、执行费等费用缺乏基本的合同依据、法律依据和事实依据。因为：（1）《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第五条规定：“拆迁人，是指依法取得建设用地许可证和房屋拆迁许可证的单位或者个人》”。第四十三条规定：“对自行安排临时住处的被拆迁房屋使用人，由于拆迁人的责任使被拆迁房屋使用人延长回迁安置期限的，从逾期之月起，应按原临时安置补助费的150%付给”。本案中，住建公司作为第三人的拆迁人，被拆迁人逾期回迁完全是因为住建公司违约所造成的，《穗国房协查复字（2011）第251号复函》对此也进行了明确，住建公司理应对其违约行为负责，承担因此产生的“逾期回迁滞纳金”、“延期补助费”和“补偿金”，即��其现在已经不是该块地的使用权人，也无法免除其对于被拆迁人因其违约而应承担的责任。由于我方是通过公开竞价的方式取得犀牛路农本新村地段的使用权，而不是通过向原土地使用权人即住建公司购买取得的，国土局在挂牌公告及合同中均未提及要求土地受让人为地块原使用权人承担违约责任，我方也自然无此义务。我方既无违约事实，也未与住建公司达成协议承担其违约导致的责任。（2）从《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》（以下简称《挂牌公告》及《广州市国有土地使用权出让合同》（简称《出让合同》）约定看，作为犀牛路农本新村地段的竞得人，我方需承担的义务并不包括支付“延期补助费”和“补偿金”，因此原审法院判决我方承担该费用缺乏法律依据及合同依据。①中奥公司通过公开竞价的方式取得犀牛路农本新村地段的使用权，所以相��的权利义务应以《挂牌公告》及《出让合同》约定为准。根据《挂牌公告》第二条第2、4项可知，地块1（本案农林地块）竞得人的义务包括“提供回迁房”、“办理回迁房产权手续”、“支付临迁费”以及“支付原用地单位拖欠的工程款400万元”；且公告第（二）条明确了竞得人只承担临迁费每月12.91万元（不含逾期回迁增加的费用）。而根据《挂牌公告》第二条第5项所示，地块2竞得人的义务包括付清临迁费（含逾期回迁费）、付清临迁房租金、交通费、另安排回迁和承担诉讼费用。我方认为，在公告发布之前，地块1、2均已经出现逾期回迁的事实，广州市国土资源局和房屋管理局是知悉这一情况的，在此情况下，《挂牌公告》对地块1、2进行了不同的表述，特别明确地块2竞得人所负有的义务是付清“临迁费”（含逾期回迁费），特别注明含逾期回迁费；而对于地块1竞得人的义务也规定的十分明确，仅是“支付临迁费”，没有“含逾期回迁费”这样的修饰字眼，说明了地块1竞得人“支付临迁费”的义务并不包括支付“逾期回迁费”，而仅限于《挂牌公告》第二条第2、4项所明确约定的义务。②对于本案双方的争议焦点问题，即《挂牌公告》第二条第7款“本次出让地块所有拆迁遗留问题均由竞得人负责”的表述如何理解，在各方有不同的理解的情况下，发文单位的解释是最为权威的和符合公告愿意的。根据《穗国房协查复字（2011）第251号复函》最后一段可知，《挂牌公告》第二条第7项所述的“：所有拆迁遗留问题”，并非“广义性的约束条款”，应是从属公告相关具体责任义务条款。从发文单位的解读可以看出，“拆迁遗留问题”不应作扩大化解释，任意增加竞得人的义务，应以《挂牌公告》列明的具体责任义务为准。《挂牌公告》对地块1竞得人应承担的义务已约定的非常明确具体，即“按拆迁管理程序和规定，负责完成尚未拆迁的补偿安置工作”、“按原用地单位与被拆迁人签订的拆迁安置协议约定，提供回迁房屋进行补偿安置及负责办理回迁房产权手续”、“按原用地单位与被拆迁人签订的拆迁安置协议支付临迁费，直至回迁安置完毕，另须支付原用地单位拖欠的工程款400万元”。其他超过公告具体约定的，则不属于我方应承担的义务。二、逾期补偿金因第三人原因产生，不应由中奥公司承担。由于第三人的原因，拒绝受领延期补助费，因此逾期付款补偿金不应由中奥公司承担。我方曾多次通知第三人，要求其进行权益登记及领取相关费用，但其一直拒收函件，导致我方未能及时给付，所以住建公司要求我们给付“逾期付款补偿金”的请求没有实施和法律依据。三、延期补偿费和逾期补偿金的判决适用法律错误。住建公司主张的延期补助费的数额超过法律法规确定的数额。新旧法律的适用应当按照最初法律关系形成的时间节点来确定，具体到房屋拆迁新旧法律法规定的适用，根据广州市人大常委会法制工作委员会针对拆迁法规的适用时限的答复（见附件）：“广州市城市房屋拆迁新旧法规适用，应以最初的房屋拆迁公告期限起始日期应始于1993年或早于1993年。故住建公司与第三人的拆迁补偿安置法律关系至迟形成于1993年，当时行之有效的法律是1992年的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》，因此第三人主张的延期补助费的标准应根据1992年的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》确定，即按原临时安置补助费的150%给付；而逾期付款补偿金的请求没有任何法律和事实依据。四、住建公司诉请的要求我方向其支付2012年12月17日起至2013年4月16日止的逾期付款补偿金没有判决依据。住建公司提交的（2011）东法房初字第1051号《民事判决书》无2012年之后判令住建公司向第三人支付补偿金及支付标准的判决内容，故住建公司关于该项的请求内容没有依据。五、判决我方承担执行费没有法律依据。执行费的产生是由于住建公司没有按照生效的判决履行义务的结果，根据相关规定，该费用由法院收取，被执行人承担，故要求我方承担该费用没有任何法律依据，而且无论作怎样的扩大化解释，执行费也不能被涵括到”拆迁遗留问题“中，该费用与拆迁没有任何关系。综上，中奥公司上诉请求本院：1、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1643号民事判决书；2、驳回住建公司全部诉讼请求；3、住建公司承担本案诉讼费。二审庭询中，中奥公司对原审查明的事实没有异议，但认为原审遗漏了事实：在2011年穗国房协查复字第251号复函中，房管局对逾期回迁滞纳金、延期补助费及利息等问题进行了解释，该问题是由住建公司的违约行为导致的，案涉地块所有的拆迁遗留并非广义的约束条款，中奥公司不应该承担刘多勋所有的拆迁费用。住建公司、刘多勋二审答辩均称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回上诉，维持原判。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，住建公司与中奥公司在本案二审中争议的焦点是中奥公司竞得涉案地块后，原住建公司对刘多勋的逾期安置回迁的延期补助费及补偿金自中奥公司竞得涉案地块起应否由中奥公司负担的问题。涉案地块在烂尾后，广州市国土资源和管理局对涉案地块进行公开出让，发出了《广州市国有土地使用权挂牌公告》，该公告载明的地块现状为协议约定回迁补偿安置面积、每月��迁费，地块出让的附带条件其中之一是“竞得人必须按原用地单位与被拆迁人已签订的拆迁补偿安置协议约定，提供回迁房屋进行补偿安置及负责回迁房产权手续”、“竞得人自签订《成交确认书》之日起，按原用地单位与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议支付临迁费，直至回迁安置完毕”、“本次出让地块所有拆迁遗留问题均由竞得人负责”等；该地块属按现状附带条件出让。由此可见，“本次出让地块所有拆迁遗留问题均由竞得人负责”，包括但不限于其上述列举的情形，未尽事宜由该条款予以确定。另中奥公司与广州市国土资源和房屋管理局亦就涉案地块签订的《广州市国有土地使用权出让合同》亦约定自2007年9月11日起，本合同项下地块所有拆迁遗留问题均由中奥公司负责。据此，住建公司主张“所有拆迁遗留问题”包含其向刘多勋支付的2012年12月17日至2013年4月16日的逾期付款补偿金4507.2元和延期补助费15024元、执行费175元，有事实依据，住建公司主张其向刘多勋支付的逾期安置回迁的延期补助费及补偿金应由中奥公司负担、诉请要求中奥公司向其支付上述款项，原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。中奥公司上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费292元，由广东中奥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张燕宁代理审判员　　陈慧芳代理审判员　　黄春成二〇一四年九月二十五日书　记　员　　郝　烨来源：百度搜索“”