（2013）常民初字第50号
裁判日期: 2014-09-25
公开日期: 2014-12-22
案件名称
常州金昌房地产建设发展有限公司与上海朋新投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常州金昌房地产建设发展有限公司,上海朋新投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款，第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十二条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）常民初字第50号原告常州金昌房地产建设发展有限公司，住所地江苏省常州市竹林南路14号。法定代表人吴伟良，该公司董事长。委托代理人沃小贤，江苏致达律师事务所律师。委托代理人袁俊杰，江苏致达律师事务所律师。被告上海朋新投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区奉炮公路448号17幢127室。法定代表人耿德义，该公司总经理。委托代理人薛晓军，江苏常辉律师事务所律师。原告常州金昌房地产建设发展有限公司（以下简称金昌公司）诉被告上海朋新投资管理有限公司（以下简称朋新公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告金昌公司于2013年7月9日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭进行审理，并依法向当事人送达相关诉讼材料。在提交答辩状期间朋新公司提出管辖权异议，本院于2013年9月5日裁定驳回朋新公司的管辖权异议。朋新公司不服上述裁定，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2013年12月11日裁定驳回朋新公司的上诉，维持原裁定。2014年1月27日，本院依法重新指定举证期限。2014年4月9日，本院依法对本案组织证据交换。2014年5月15日，本院依法公开开庭审理本案。原告金昌公司的委托代理人袁俊杰、被告朋新公司的委托代理人薛晓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金昌公司诉称，2009年12月5日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：1、被告承租原告位于香缇湾集中商业楼的房屋，建筑面积为3920平方米；2、租赁期限从2010年5月1日起至2030年4月30日止；3、第一阶段计3个租赁年的租金为300万元／年，设施设备租赁费为100万元／年，以后上述费用每三年在上一阶段的基础上递增5%；4、房屋租金和设施设备租赁费支付按照先付后用原则执行，三个月支付一次，在上一个三个月期限届满前15日支付后三个月租金和使用费；5、若被告逾期支付，则每逾期一日按应付款的3‰支付违约金；6、若被告逾期支付租金或者设施设备租赁费累计超过15日的，原告有权解除合同；7、被告应当在合同解除后15日内返还房屋，否则每逾期一日，被告应按4元／平方米支付房屋使用费等内容。2011年4月30日，原、被告签订补充协议，约定：1、房屋租金在原合同基础上从2011年5月1日起降低50万元／年；2、若被告逾期支付房屋租金和设施设备使用费的，每逾期一日按应付款的3‰向原告支付违约金。同时被告向原告承诺若再发生拖欠租金的行为将无条件接受原告的处罚等内容。房屋租赁合同签订后，原告即将房屋交付给被告，但被告在合同履行过程中累计超过15日未能按时足额支付租金和设施设备租赁费，且从2012年5月1日起至2012年7月31日期间尚拖欠房屋租金和设施设备租赁费10万元，从2012年8月1日起至今的房屋租金和设施设备租赁费分文未付。原告曾多次要求被告支付房屋租金和设施设备租赁费及逾期付款违约金，并于2013年4月3日致律师函给被告，要求被告支付拖欠的租金和设施设备使用费以及逾期付款违约金，但被告拒绝支付。2013年4月20日，原告向被告发出解除合同通知书，解除原、被告签订的房屋租赁合同和补充协议。被告于2013年6月13日返还租赁房屋。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告房屋租金和设施设备使用费2725000元、房屋和设施设备使用费978082元，合计3703082元；2、被告支付原告逾期付款违约金1597575元（暂从2012年7月15日算至2013年5月4日止），要求被告支付逾期付款违约金直至付清时止，并要求被告另行支付违约金100万元，合计2597575元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告朋新公司辩称，一、被告不应向原告支付租金，因为合同约定了先后的履行义务。根据双方合同约定，原告要求被告支付租金前，应先行向被告开具发票，然后由被告向原告支付租金。因原告应先履行的义务没有履行，故被告没有履行支付租金的义务。二、本次租赁合同是双方协商解除，不存在因被告拖欠租金被原告通知解除的事实。根据合同约定，对被告在租赁房屋上装修及安装的设施如空调等，原告应给被告进行补偿，但原告没有履行。三、原告诉请的违约金，因为不存在被告违约的事实，其主张没有事实依据。另外，其主张的违约金没有相应的证据证明实际损失的金额达到了诉状上的金额，请法院对原告主张的违约金不予支持。合同约定的逾期违约金及解除合同后使用费的计算标准过高，请法院酌情调整降低。四、被告实际租赁房屋面积为3760平方米，比合同约定的3920平方米少了160平方米，要求按实际租赁面积结算租金。五、如被告需要承担支付租金的义务，被告则主张将已支付的60万元保证金与应付的租金相抵销。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年12月15日，原告（出租人）、被告（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定：一、出租房屋情况。1.1原告出租给被告的房屋坐落在常州市通江南路和飞龙东路交叉口香缇湾花园集中商业楼一层局部。该房屋出租建筑面积约为3920平方米（见附件一，建筑面积按实际测绘为准，但不影响本合同约定的房屋租金和设施设备租赁费标准）。双方确认的租赁范围平面图复印件作为本合同附件。房屋用途为商业，结构为框架。1.2原告作为该房屋的房地产权利人与被告建立租赁关系。签订本合同前，原告已告知被告该房屋设定抵押（抵押给银行）。1.3鉴于原告出租房屋现仍在建设过程中，为了保障被告利益，该建筑物的《建设工程规划许可证（副本）》复印件（见附件二）和《建筑工程施工许可证》复印件（见附件三）作为本合同附件。原告保证其对于出租房屋拥有完整和合法权利，但是被告不得以出租房屋未取得房产所有权证为由主张合同无效或者可撤销，由此产生的损失原告不予承担。二、租赁用途。三、交付日期和租赁期限。3.1原被告双方约定，本协议签订之日即作为原告向被告初步移交该房屋（提供临时水电，未进行消防验收和竣工验收）供被告进场装修，被告视同接收。原告于2010年4月30日前向被告正式移交该房屋（已通过消防验收和竣工验收）。被告的装饰工程纳入原告土建工程的总包范围，相应的设计、监理、土建单位总包管理等费用由被告承担。原告由于施工原因可推迟初步移交，但最迟不能迟于12月31日，此范围内的推迟交房不影响该房屋租赁的起始计算日期及开业日期。由于被告装饰工程的原因影响原告工程整体验收的，原告不承担违约责任，也不影响该房屋租赁的起始计算日期及开业日期。房屋租赁期自2010年5月01日起至2030年4月30日止。被告保证承租的物业与同物业内家乐福超市同日开业，具体开业时间由被告与家乐福超市协调确定。3.2原告应提前通知被告进行交房，被告自收到该书面通知后7日内派专人到该商业用房现场与原告的授权代表办理验收与移交手续。四、房屋租金、设施设备租赁费支付方式和期限。4.1房屋租金、设施设备租赁费按日同时计取，不可分割单独计算。第一阶段计3个租约年（第一租约年至第3租约年）房屋租金为300万元／年，消防设施设备及用户变设施设备租赁费100万元／年，此后上述费用每三年均在上一阶段基础上环比递增5%（详见附件四）。4.2原告除收取该房屋租金、设施设备租赁费外不再向被告收取其他任何形式的费用（包含但不仅限于物业管理费等，物业管理由被告自行负责）。被告使用该商业用房所产生的水电（包括公摊部分）、燃气、通讯等公用事业费用、运营费用和政府的相关税费，均由被告承担。4.3房屋租金和设施设备租赁费支付按先付后用原则执行。第一阶段计3个租约年（第一租约年至第3租约年）被告每三个月一次性支付后三个月房屋租金、设施设备租赁费。在上一个三个月期限届满前15日内向原告支付下一个三个月的房屋租金、设施设备租赁费。自第四个租约年起，被告每六个月一次性支付后六个月房屋租金、设施设备租赁费。在上一个六个月期限届满前15日内向原告支付下一个六个月的房屋租金、设施设备租赁费。被告在支付每笔费用前，原告均开具国家税务部门规定的相关发票。4.4原告收取该商业用房（含附属的场地、设施）租金及相关费用所产生的相关税赋及土地使用税费与房产税费等，均由原告承担。4.5若被告逾期支付房屋租金和设施设备租赁费的，每逾期一日，被告需按应付相应费用的3‰支付违约金。五、保证金和其他费用。5.1原、被告双方约定，本合同签订后15个工作日内，被告支付给原告保证金人民币60万元（大写：陆拾万元整），原告收取保证金后应向被告开具收款凭证。5.4租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金和电费押金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。六、房屋使用要求和维修责任。七、房屋返还时的状态。7.1被告应在本合同的租期届满或合同解除后的15日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按4元／平方米向原告支付该房屋占用期间的使用费（无论是否转租）。7.3被告或次承租人另行装修或者增设附属设施和设备的，在返还房屋时，可移动部分装饰、设备，由被告或次承租人负责搬出；不可移动部分装饰、设备，被告或次承租人自愿赠送给原告，不得向原告主张补偿。如被告或次承租人擅自拆除装修装饰材料以及其他添附物品，造成房屋或装饰损坏的，原告有权要求被告及次承租人承担连带赔偿责任，赔偿金额计算方式：现今同品牌、同型号、同规格设备、材料（如无该型号、规格的，则按照相近的型号、规格计价）采购费用＋施工费。八、转租、转让和交换。九、解除本合同的条件。9.2原、被告双方同意，除本合同另有约定外，同时有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当年的年租金标准支付违约金，如属于被告违约的，已付租金及保证金均不予退还，若支付的保证金、违约金不足以抵付原告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（五）被告逾期不支付保证金、水电费押金以及房屋租金或者车库运营费或者设施设备租赁费累计超过15日的。十、违约责任。10.3租赁期间，原、被告双方不得中途擅自退租。如一方确因市场变化等原因不能继续出租或承租，必须提前三个月和对方协商，协商一致后方可解除合同，双方互不承担违约责任，并被告保证在协商一致后的20日内全部撤场。此处的全部撤场概念为：被告租赁范围内全部场地的经营户全部撤离。如被告不能做到全部撤场则视作违约，被告需承担违约责任及由此造成的各项损失。十一、其他条款。11.2本合同自双方签字盖章后生效。11.3本合同未尽事宜，经原、被告双方协商一致，可订立补充协议。本合同补充协议及附件均为本合同不可分割的一部分。本合同及其补充协议和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。2009年12月18日，被告支付原告保证金60万元。2010年4月19日，被告支付原告2010年5月1日至2010年7月31日的房屋租金及设施设备租赁费100万元，随后，原告于2010年6月12日向被告开具了金额为50万元的发票1张、于2010年9月12日向被告开具了金额为50万元的发票1张。2010年9月30日，被告支付原告2010年8月1日至2010年10月31日的房屋租金及设施设备租赁费60万元。2010年10月21日，被告再支付原告2010年8月1日至2010年10月31日的房屋租金及设施设备租赁费40万元。随后，原告于2010年11月16日向被告开具了金额均为50万元的发票2张。2011年2月25日，被告支付原告2010年11月1日至2012年1月31日的房屋租金及设施设备租赁费30万元。2011年3月2日，被告支付原告2010年11月1日至2012年1月31日的房屋租金及设施设备租赁费40万元。2011年3月11日，被告支付原告2010年11月1日至2012年1月31日的房屋租金及设施设备租赁费30万元。随后，原告于2011年6月1日向被告开具了金额为100万元的发票1张。2011年4月29日，被告支付原告2011年2月1日至2011年4月30日的房屋租金及设施设备租赁费50万元。2011年5月24日，被告支付原告2011年2月1日至2011年4月30日的房屋租金及设施设备租赁费50万元。随后，原告于2011年6月2日向被告开具了金额为100万元的发票1张。2011年4月30日，原、被告就房屋租赁合同协商达成补充协议，约定：一、房屋租金在原合同基础上由2011年5月1日起降低50万元／年。具体每年租金见附件。二、若被告逾期支付房屋租金、水电费和设施设备租赁费的，每逾期一日，被告需按应付相应费用的3‰向原告支付违约金。若逾期支付租金、水电费、设施设备租赁费超过15日的，原告有权解除合同，若合同被解除的，则被告应当向原告再支付违约金100万元。三、被告应当在合同解除后30日内或者租赁期限届满之日撤场并将商铺交还给原告，否则每逾期一日按合同解除（或租赁期限届满）时房屋租金和设施设备租赁费标准的3倍向原告支付房屋和设施设备的使用费。四、未尽事宜，协商解决。五、本补充协议自双方签章之日起生效。同日，被告向原告出具承诺函，内容为：在我公司提交“情况说明及租金调整的申请”后，获悉贵公司在充分理解的基础上，同意在原合同的基础上年租金降低50万元。在此我公司深表感谢！特作以下承诺：在以后租赁时间内，认真履行合同，按时交付租金。如再发生拖欠租金的行为，我方将无条件接收贵公司的处罚。在今后的经营管理中，积极主动的与贵公司沟通，让贵公司充分了解商场的经营情况。2011年5月1日至2011年7月31日的房屋租金及设施设备租赁费87.5万元，被告分别于2011年6月3日、2011年6月21日支付原告57.5万元、30万元，原告于2011年7月13日向被告开具了金额为87.5万元的发票1张。2011年8月1日至2011年10月31日的房屋租金及设施设备租赁费87.5万元，被告分别于2011年8月5日、2011年8月30日、2011年9月1日支付原告60万元、7.5万元、20万元，原告于2011年10月25日向被告开具了金额为87.5万元的发票1张。2011年11月1日至2012年1月31日的房屋租金及设施设备租赁费87.5万元，被告分别于2011年11月10日、2011年11月17日、2011年11月22日支付原告40万元、25万元、22.5万元，原告于2011年11月25日向被告开具了金额为87.5万元的发票1张。2012年2月1日至2012年4月30日的房屋租金及设施设备租赁费87.5万元，被告分别于2012年2月1日、2012年2月10日支付原告47.5万元、40万元，原告于2012年3月21日向被告开具了金额为87.5万元的发票1张。2012年5月1日至2012年7月31日的房屋租金及设施设备租赁费87.5万元，被告分别于2012年6月1日、2012年7月6日支付原告47.5万元、30万元，共计77.5万元，尚余10万元未支付。原告于2013年3月28日向被告开具了金额为87.5万元的发票1张。2013年4月2日，原告委托江苏致达律师事务所沃小贤律师向被告发送律师函，要求被告支付拖欠的房屋租金及设施设备租赁费、逾期付款违约金等。2013年4月3日，被告收到上述律师函。2013年4月12日，被告回函给原告，内容为：贵公司委托江苏致达律师事务所沃小贤律师发给我公司的律师函，我公司已收到。函中所提的租金一事，我公司正在积极筹划之中。我公司自2010年6月开业以来的近三年中，由于周边市场的成熟度不高，我公司在经营上已经历了三次大的调整，其中从品牌专卖店到苏宁电器再到鞋服卖场，三年中为培育市场始终在亏损经营，付出了很大人力、物力的代价。同时在该场地的经营者也承受了很大的亏损，所有在该处经营的客户几乎都在亏损后选择离场。以苏宁电器为例，在一年的经营中亏损达到180万元。周边人口导入缓慢，新商业、大型卖场不断涌现。自我方进驻香缇湾商业楼的近三年以来，仅新北区三公里内新开大型商业五处，而新增人口很少。综合各种情况，我公司希望和贵公司进行洽谈（此前也提出过），根据香缇湾商业楼周边的商圈情况和主力商业家乐福的经营情况，能对租金进行调整。希望贵公司能派相关负责人与我方洽谈租金及其他相关事宜。我公司将本着互利、友好的态度来协商解决。2013年4月20日，金新控股集团有限公司接受原告的委托向被告寄送了两份落款时间为2013年4月19日的解除合同通知书，要求与被告解除房屋租赁合同及补充协议，并要求被告支付房屋租金、设施设备租赁费及逾期付款违约金。一份解除合同通知书的寄送地址为上海市奉贤区海湾旅游区奉炮公路448号17幢127室（被告注册登记地），另一份解除合同通知书的寄送地址为常州市天宁区通江路飞龙路交叉路口（租赁房屋所在地），且均留有被告法定代表人耿德义的手机号码。寄往被告注册登记地的解除合同通知书的签收情况不明。寄往租赁房屋所在地的解除合同通知书于2013年4月21日由黄韵萍签收，备注栏写有“电同事”字样。被告则陈述从未收到过原告寄送的解除合同通知书。2013年6月13日，原、被告办理了租赁房屋交接手续，并形成了书面记载，具体内容为：现被告将承租房屋1-10号门钥匙交付给原告，不再承租该房屋；另位于该房屋西南角的一个办公室和好比家租赁的商铺到2013年6月20日前交还给原告。逾期则原告有权直接进入该办公室和商铺，由此造成的损失均由被告承担。房屋内没有遗留被告的任何设施设备，2个消防水枪缺失。目前移动公司和阿呀呀仍在承租商铺，由原告另行与移动公司和阿呀呀签订租赁合同。双方将根据租赁合同的约定进行结算工作。对于装饰装修的处理，被告认为，房屋租赁合同签订后，经原告同意，被告对租赁房屋进行装修并支付了装修费用1556802元，另外，被告购买及安装中央空调共花费了958433元，因房屋已返还原告，中央空调无法拆除，且拆除费用昂贵，不利于空调价值的利用，故应由原告对被告的房屋装修损失及安装的中央空调予以补偿。为此，被告提供了装修租赁房屋的决算书复印件、收据复印件、租赁房屋内中央空调安装合同复印件、报价单复印件。原告对被告的上述主张不予认可，并认为根据双方签订的房屋租赁合同和交接手续，表明交接后没有拿走的设施设备就视为放弃，被告不得要求补偿。审理中，原、被告双方对于60万元保证金均同意进行抵销，但对于抵销何种费用存在分歧：原告认为应抵销违约金，于原告主张的合同解除之时即2013年4月20日抵销；被告认为应抵销租金本金，于2013年6月13日双方协商解除之日抵销。以上事实有原告提供的房屋租赁合同、补充协议、已收租金明细表、律师函、解除合同通知书、交接手续，被告提供的装修租赁房屋的决算书、收据、租赁房屋内中央空调安装合同、报价单及证据交换笔录、庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，一、关于合同效力：双方签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。二、关于房屋租金及设施设备租赁费的支付：1、支付标准。在签订房屋租赁合同时，租赁房屋仍在建设过程中，为此，原、被告双方在合同中约定的租赁房屋建筑面积是约数，并明确建筑面积以实际测绘面积为准，同时，明确租赁房屋建筑面积误差不影响合同约定的房屋租金及设施设备租赁费的标准。因此，对于被告以原告交付房屋面积与合同约定不符为由要求扣减相应数额的租金的抗辩，不予采纳。另外，在合同履行一年后，双方经协商一致签订了补充协议，对房屋租赁合同中约定的租金标准进行了变更，双方应按补充协议对于租金标准的调整进行履行。2、支付条件是否成就。被告认为，根据合同约定，在原告向其开具相应期间的房屋租金及设施设备租赁费之前，其可以拒绝原告要求其支付房屋租金及设施设备租赁费的履行请求。此问题涉及被告主张的先履行抗辩权能否成立。本案中，从双方在房屋租赁合同关于房屋租金及设施设备租赁费的约定来看，虽然在被告支付房屋租金及设施设备租赁费前，原告应向被告开具发票，但同时还约定，房屋租金和设施设备租赁费支付按先付后用原则执行。另外，考虑到原告已将租赁房屋交由被告占有、使用、收益，即原告已履行了合同主给付义务，在此情况下，被告以原告未履行向其开具发票的从给付义务为由拒绝履行支付房屋租金及设施设备租赁费的主给付义务，因原告向被告开具发票的义务与被告向原告支付房屋租金及设施设备租赁费的义务不属于本案房屋租赁合同中互为对待给付的义务，且原告向被告所负的该合同从给付义务的履行也不影响被告合同目的的实现，故对于被告以此为由拒绝支付房屋租金及设施设备租赁费，不予支持。被告应按房屋租赁合同约定的时间向原告支付房屋租金及设施设备租赁费。三、关于合同解除：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告逾期支付房屋租金及设施设备租赁费已超过15日，原告要求解除合同的条件已成就，原告称已将解除合同通知向被告寄送，但被告否认收到相关解除通知，而原告提供的相关证据不能有效证明已将解除合同通知送达被告，故对于原告所称双方的房屋租赁合同因其发出书面通知而解除的意见不予采纳。但从原、被告双方2013年6月13日办理租赁房屋交接手续来看，双方决定终止履行房屋租赁合同。基于此，被告应支付原告2012年5月1日至2013年6月13日期间的房屋租金及设施设备租赁费3144734.6元。四、关于违约责任：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方在补充协议中对于被告逾期支付房屋租金及设施设备租赁费的违约金及合同解除后的违约金进行了约定。被告抗辩称原告依此主张的违约金明显高于逾期付款所造成的损失，并要求酌情予以调整。对此，本院认为，双方在补充协议中关于被告逾期支付房屋租金及设施设备租赁费等违约金的约定明显过高，可依法调整为参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%进行计算。据此，被告支付原告2012年7月17日起至2013年5月4日止的逾期支付房屋租金及设施设备租赁费的违约金为140962.5元。另外，被告还应支付原告自2013年5月5日起至实际付清之日止房屋租金及设施设备租赁费3144734.6元按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算的逾期付款违约金。五、关于保证金的抵销：关于被告向原告交纳的保证金60万元，现双方一致同意在本案中进行抵扣，但双方对于抵扣租金还是违约金存在争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债务的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”故60万元保证金应先抵充违约金，再抵充房屋租金及设施设备租赁费。截至2014年9月4日，被告应向原告支付逾期付款违约金共计377368.2元，剩余222631.8元抵充房屋租金及设施设备租赁费。据此，被告还应向原告支付房屋租金及设施设备租赁费2922102.8元，并支付2014年9月5日起至实际付清之日止房屋租金及设施设备租赁费2922102.8元按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算的逾期付款违约金六、关于装饰装修：双方在合同中对于房屋返还时被告的装饰装修进行了如下约定：被告或次承租人另行装修或者增设附属设施和设备的，在返还房屋时，可移动部分装饰、设备，由被告或次承租人负责搬出；不可移动部分装饰、设备，被告或次承租人自愿赠送给原告，不得向原告主张补偿。故对于被告提出的要求原告对其相应装饰装修进行补偿的主张，不符合合同约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告朋新公司于本判决生效之日起十日内支付原告金昌公司房屋租金及设施设备租赁费2922102.8元，并支付自2014年9月5日起至实际付清之日止房屋租金及设施设备租赁费2922102.8元按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算的逾期支付房屋租金及设施设备租赁费的违约金；二、驳回原告金昌公司的其他诉讼请求。如果朋新公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56325元，由原告负担25000元，由被告负担31325元。原告预交的案件受理费本院不再退还，被告应在本判决生效之日起十日内将应负担的案件受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 顾 洋代理审判员 刘岳庆人民陪审员 盛菊芳二〇一四年九月二十五日书 记 员 熊水莲 来源：百度“”