（2014）株中法民四终字第200号
裁判日期: 2014-09-25
公开日期: 2014-10-31
案件名称
邹炜与姜璎房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹炜,姜璎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）株中法民四终字第200号上诉人（原审被告）邹炜，男，1972年4月7日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区。委托代理人张新伟，女，1976年6月24日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。系邹炜之妻。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解。被上诉人（原审原告）姜璎，女，1696年7月21日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。上诉人邹炜与被上诉人姜璎房屋买卖合同纠纷一案，上诉人于2014年8月25日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月11日公开开庭审理了此案。上诉人邹炜及其委托代理人张新伟，被上诉人姜璎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2012年6月28日，原告姜璎与被告邹炜就购买被告所有的位于株洲市荷塘区东环新城44栋303号房产达成口头协议。原告交付被告押金10000元，被告出具了收条，双方在收条上约定一个月之内付清余款，如一方违约，双倍赔偿对方损失。后因经济适用房的相关规定，双方房屋买卖交易并未成功，由此酿成纠纷。另查明，被告所有的位于株洲市荷塘区东环新城44栋303号为经济适用房，且���买不满五年。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。但该合同标的物东环新城44栋303号房屋性质为经济适用房，根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》通知（建住房（2007）258号）的规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用房不满五年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市州、县市区房地产（住房保障）主管部门根据合同约定，按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中原、被告双方明知该房为经济适用房，且购买未满五年而私自交易，属恶意串通行为，双方之间的口头协议无效。因原、被告均有过错，故被告收取原告购买该放的押金应予以退还，故原告要求被告退还押金10000元，法院予以支持；而原告要求被告支付���偿金20000元，因协议无效，法院不予支持；被告明知自己的房屋属于经济适用房不能随意处置，而与原告达成房屋买卖协议，应承担相应的赔偿责任，故原告要求被告按同期银行贷款利率支付利息，法院予以支持，被告应支付原告利息1041.84元（自2012年6月28日至2014年3月7日起诉之日止）；自2014年3月8日至判决生效时止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定判决如下：一、被告邹炜于本判决生效后十日内返还原告姜璎所付押金人民币10000元；二、驳回原告姜璎要求被告邹炜支付赔偿金人民币20000元的诉讼请求；三、被告邹炜于本判决生效后十日内支付原告姜璎利息人民币1041.84元；2014年3月8日之后至判决生效时的利息按中国人民银行同期贷款利率计算。本案受理费550元，减半收取275元，由原��姜璎承担137.5元，被告邹炜承担137.5元。一审宣判后，上诉人邹炜不服提起上诉，认为一审认定双方之间的口头协议无效是错误的，经济适用房的买卖并不违反法律强制性规定；被上诉人所交的是定金，由于被上诉人放弃交易构成违约，所交定金不应退还；一审判决支付利息没有依据。被上诉人姜璎答辩称：我交的是押金，公证处不能对双方的买卖行为进行公证，房屋买卖不成，押金理应该退回。二审中双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。本院二审认为：本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点是双方的买卖行为是否合法有效？预交款1万元是押金还是定金？现分析如下：2012年6月28日，姜璎与邹炜就购买位于株洲市荷塘区东环新城44栋303号房产达成口头协议。姜璎预先交付邹炜10000元，邹炜出具了收条载明该款的性质是押金，双方在收条上约定一个月之内付清余款，如一方违约，双倍赔偿对方损失。因涉案房屋系经济适用房且购买不满五年，根据《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。...上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”的规定，姜璎与邹炜双方在明知该房为经济适用房，且购买未满五年而私自交易，属违反国家禁止性法律规定，所以双方之间的口头协议无效。因买卖协议无效，所以邹炜收取姜璎购买该房屋的押金依法应予退还，邹炜认为其收取的10000元是定金，因与其出具收条上载明该款的性质是押金的事实不符，故上诉人邹炜的该上诉的理由不能���立，本院不予支持；在本案中因双方均有过错，姜璎要求邹炜支付赔偿金20000元的诉求，一审法院不予支持是正确的；因房屋买卖协议无效，双方应互返还义务，回到双方交易前的状态。上诉人没有法律依据占用涉案的10000元押金，故一审法院判决邹炜向姜璎按同期银行贷款利率支付占用押金的利息，并无不妥。综上，上诉人邹炜的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费76元，由上诉人邹炜负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢飞虎审 判 员 阳桂风代理审判员 陈 强二〇一四年九月二十五日书 记 员 王 琳附：本案适用的法律条文：《经济适用住房管���办法》第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定��式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自