（2014）常民终字第1256号
裁判日期: 2014-09-25
公开日期: 2014-11-28
案件名称
溧阳市溧城镇八字桥村村民委员会与赵小平、张志琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵小平,溧阳市溧城镇八字桥村村民委员会,张志琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1256号上诉人（原审被告）赵小平。委托代理人陈浩益，江苏圣圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）溧阳市溧城镇八字桥村村民委员会，住所地溧阳市溧城镇八字桥村委李诗圩村。法定代表人周华，该村村委主任。委托代理人杨福金，溧阳市东方法律服务所法律工作者。原审被告张志琴。委托代理人陈浩益，江苏圣圆律师事务所律师。上诉人赵小平因与被上诉人溧阳市溧城镇八字桥村村民委员会（以下简称八字桥村委）、原审被告张志琴房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2013）溧民初字第1549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审情况：八字桥村委诉称，2007年4月19日，双方当事人经过协商，自愿签订了一份《房屋租赁合同》，我村委将所属的原脱水菜厂的平房15间租赁给张志琴、赵小平饲养生猪，合同约定的期限为2007年3月1日至2012年2月30日，为期五年，每年租金2500元。合同于2012年2月底期满后，张志琴、赵小平继续占用着房屋饲养生猪，我村委未进行继续出租，因张志琴、赵小平饲养生猪对周围环境污染，村民反映强烈，我村委多次口头要求张志琴、赵小平停止养猪。并于2013年11月2日书面通知，要求张志琴、赵小平停止养猪，交回房屋，可张志琴、赵小平依然无动于衷。请求判令张志琴、赵小平立即迁让出租的15间房屋，支付占用房屋的使用费20个月计4164元，并承担本案的诉讼费。张志琴辩称，我按约租赁讼争的房屋，八字桥村委所诉无事实依据，请求依法驳回八字桥村委的全部诉请。赵小平未作答辩。原审经审理查明，张志琴、赵小平陈述，两人系夫妻关系，一直承租八字桥村委房屋养猪。2007年4月19日，八字桥村委与张志琴签订《房屋租赁合同》一份，该合同主要条款约定，八字桥村委将原脱水菜厂的平房15间出租给张志琴，租赁时间为2007年3月1日至2012年2月30日止，为期五年，承租方每年交房租2500元，第一年订立合同时预交2500元，其余年份在前年预交来年的房租金，房屋修理费由承租方承担，并在合同期满时保持原状。原审另查明，本案出租房屋自上世纪70年代建成后，原是脱水菜厂，当时没有办理用地、建房等审批手续，至今也未补办相关手续。原审庭审中，张志琴、赵小平提供另外一份房屋租赁合同，证明2009年7月6日，赵小平与八字桥村委签订房屋租赁合同，将原租赁方式改为长期租赁，五年一个租赁周期，在原来2500元每年基础上，每租赁周期增加500元；张志琴、赵小平认为目前合同还没有到期，不能要求其返还房屋；实际张志琴、赵小平已交租金至2012年5月，因当时村委合并，后一直未缴纳；同意按2500元每年的标准缴纳租金。八字桥村委陈述，张志琴、赵小平于2012年3月起未交纳租金，多次要求张志琴、赵小平停止养殖生猪，并于2013年11月2日向张志琴、赵小平猪舍张贴停止养猪及迁让的通知；2009年7月6日的合同是张志琴、赵小平伪造的，并没有签订该合同。八字桥村委明确其请求为判令张志琴、赵小平返还承租的15间平房，并支付自2012年6月起至2013年11月30日止的使用费，按每年2500元计算。2014年4月22日下午，原审法院工作人员前往张志琴、赵小平租赁猪舍现场查看，张志琴、赵小平现场陈述，现猪舍有生猪一百条左右，大部分可以出栏销售，但因最近生猪市场行情不好，就一直养着；并陈述对猪舍进行过翻修，就算要返还房屋也应作出相应补偿。以上事实，有八字桥村委提供的租赁合同、通知、照片，张志琴、赵小平提供的合同及双方庭审陈述附卷佐证。原审法院认为，本案中村委出租的原脱水菜厂15间房屋，至今未办理相关土地使用、房屋建设等审批手续，为此，对涉及未办理相关行政审批手续的房屋而签订的出租合同，违反法律的效力性规定，应属无效。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。本案中，双方均认可租金按2500元每年计算，且2012年6月起未支付租金，现八字桥村委要求张志琴、赵小平支付2012年6月至2013年11月的房屋使用费，共计3750元（2500元／年＊18个月／12个月）符合法律规定，法院予以支持。鉴于张志琴、赵小平现养猪场内未出售的生猪较多，且部分还不能出栏销售等情况，法院依法酌定给以其三十日的合理期限予以及时腾空。对于张志琴、赵小平陈述其返还房屋将造成其损失，但在本案中未提起反诉，本案不作处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、赵小平、张志琴于本判决生效之日起三十日内返还溧阳市溧城镇八字桥村村民委员会位于原脱水菜厂房屋15间；二、赵小平、张志琴于本判决生效之日起十日内支付溧阳市溧城镇八字桥村村民委员会房屋使用费3750元；三、驳回溧阳市溧城镇八字桥村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由赵小平、张志琴负担。上诉人赵小平不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人八字桥村委的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由在于：原审认定事实、适用法律错误。一、本案所涉租赁房屋虽系违章建筑，但并不导致双方签订的租赁合同当然无效。本案所涉房屋原来有土地使用权证，也属于可以补领房屋建设手续的房屋，原审应当认定双方签订的租赁合同有效。二、本案租赁未到期限。原审中，上诉人提供了双方于2009年7月6日关于租赁事项签订的新合同。该合同约定租赁方式改为长期租赁，以五年为一个租赁周期，每个租赁周期租赁费加500元。因而，租赁合同根本未到期，不能要求返还房屋。三、被上诉人在原审过程中未向法庭提供其系涉案房屋所有权人的依据，故被上诉人作为原审原告的主体不适格，其起诉不符合民诉法第119条的规定。此外，原审法院的庭审程序违法。原审法院在开庭审理时未按民诉法第137条的规定询问上诉人是否需要回避。被上诉人八字桥村委辩称，原审判决认定事实清楚。村委和张志琴签订合同租赁的房屋是村委早年自行建造后用于村委开办的脱水菜厂的，脱水菜厂早已关闭，出租的15间砖瓦平房没有建房规划许可证或产权证，被张志琴用于饲养生猪多年加上年久失修，已没有再补办相关书面手续的必要。原审依据我国合同第52条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定进行判决，法律适用完全正确。此外，张志琴与村委签订合同时已经认可了房屋是村委建造的。原审开庭审理时，我村委已向法庭陈述该房屋是七十年代建造的，没有审批手续和产权手续提供，所以本案主体不存在问题。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告张志琴辩称，我认可上诉人的上诉请求。二审经审理查明，上诉人赵小平系被上诉人八字桥村委向原审法院申请追加的原审第二被告，原审法院经审查并追加上诉人赵小平为本案当事人后，在2014年3月25日开庭审理过程中向各方当事人告知了合议庭组成人员，并询问各方当事人是否申请回避。上诉人赵小平参加了此次庭审，其在庭审中未申请回避。上述事实，有原审庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点在于，被上诉人八字桥村委与上诉人赵小平、原审被告张志琴签订的房屋租赁合同是否合法有效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。又根据该《解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。就本案而言，根据原审查明的事实，涉案房屋在上世纪七十年代建造时未办理用地、建房等审批手续，此后至今亦未补办相关手续。据此，八字桥村委与他人就涉案房屋签订的租赁合同应当认定无效，原审判决支持八字桥村委要求赵小平、张志琴迁让房屋、支付占用房屋使用费的诉请并无不当。此外，上诉人赵小平主张被上诉人八字桥村委在本案中主体不适格以及原审庭审未询问上诉人是否申请回避因而程序违法等情况，缺乏相应的事实依据，本院对此不予支持。综上，上诉人赵小平的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵小平负担。本判决为终审判决。审 判 长 段若鹏代理审判员 周韵琪代理审判员 吴立春二〇一四年九月二十五日书 记 员 蒋 洁 关注公众号“”