（2014）朝民初字第29726号
裁判日期: 2014-09-25
公开日期: 2015-06-29
案件名称
北京市均豪物业管理股份有限公司与胥飞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市均豪物业管理股份有限公司,胥飞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第29726号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人樊学峰，北京永绥律师事务所律师。被告胥飞，男，1973年3月23日出生。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称原告）与被告胥飞（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑瑞涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人樊学峰，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2002年3月1日，我公司与北京华森房地产有限公司（后更名为北京华森置业有限公司）签订了《芳菁苑物业管理委托合同》，合同明确约定：由我公司对芳菁苑小区提供物业管理服务，物业服务费为1.9元／月／平方米。2006年7月1日，我公司与北京市朝阳区朝阳无限芳菁苑业主委员会签订了《朝阳无限芳菁苑小区物业服务合同》，合同约定物业服务费为1.7元／月／平方米。被告系芳菁苑小区的业主，从2006年12月起（计至2013年12月20日）未交付物业服务费，经我公司多次催促仍不支付。根据我公司与北京市朝阳区朝阳无限业主委员会签订的《朝阳无限芳菁苑小区物业服务合同》第七章第24条约定催费期为半年为限，我公司可以从催交期满之日起按应缴纳费用千分之一加收违约金（按照未付款金额的30%左右计算）。为维护我公司的合法权益，现诉请法院判决被告支付自2005年4月2日起至2013年12月20日期间的物业服务费18683.7元和违约金5500元。被告辩称：我是北京市朝阳区朝阳无限芳菁苑第×栋×室房屋（以下简称涉案房屋）的业主，于2003年入住该房屋，房屋建筑面积为99.87平方米。对原告所述合同约定的物业服务费的收费标准没有异议，但原告所提供的服务没有达到物业服务标准，故不应收全额物业服务费，应根据其多年间提供的物业服务情况予以折减40%。我自觉遵守国家法律法规，不存在恶意拖欠物业服务费的主观故意。我未交物业服务费的原因基于：第一、原告管理芳菁苑小区公共事务的能力严重不足，小区保洁越来越差，小区设施品质维护极差，原告的工作人员没有取得职业资格证书；第二、原告收取物业服务费的标准与其提供的服务不相称；第三、原告管理的芳菁苑小区存在诸多消防安全隐患，小区消防通道不同时间、不同地点总有一些车辆长时间停放占用，原告安全意识淡薄，对实施违法占用、堵塞行为的单位和个人疏于劝阻、管理和清理，消防安全隐患长期得不到消除；第四、原告管理的芳菁苑小区治安管理隐患颇多，随意撤掉小区一些死角必要的安防治安岗，封闭小区门禁失控，入室盗窃案件频发，地下室出租人员混杂；第五、原告管理的芳菁苑小区违背物业管理“服务”的根本宗旨，置服务于不顾，一味追求利润最大化；第六、原告违法使用小区地下空间，业主公摊面积中的地下空间被物业无偿占有予以出租经营；第七、不择手段收取物业费，其经营盈利意识远远超过服务意识，原告与业主委员会关系莫逆。经审理查明：2011年10月28日，经北京市工商行政管理局核准，北京市均豪物业管理有限责任公司名称变更为北京市均豪物业管理股份有限公司。涉案房屋系被告所有，房屋建筑面积为99.87平方米。2006年，原告（合同乙方、受委托方）与北京市朝阳区朝阳无限业主委员会（合同甲方、委托方）签订了《朝阳无限芳菁苑小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对芳菁苑小区进行物业管理，物业范围包括小区规划红线范围内的建筑物、构筑物、绿地、树木、道路、共用设备、设施、人工景观等；物业服务费为1.7元／建筑平方米／月，由乙方向业主／交费义务人按年或半年收取，合同自2006年7月1日起生效。2009年，原告与北京市朝阳区朝阳无限小区业主委员会签订了《朝阳无限芳菁苑小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对芳菁苑小区进行物业管理，物业范围包括小区规划红线范围内的建筑物、构筑物、绿地、树木、道路、共用设备、设施、人工景观等；委托服务内容为对上述范围内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；物业服务费为1.8元／建筑平方米／月，业委会活动经费为0.02元／建筑平方米／月，费用合并为1.82元／建筑平方米／月，自2010年1月1日实行，由乙方向业主／交费义务人按年或半年收取，业主自由选择按年或半年交纳，委托管理期限自2009年7月1日至2011年6月30日。双方又分别续签了委托管理期限自2011年7月1日至2012年6月30日及自2013年7月1日至2014年6月30日的《朝阳无限芳菁苑小区物业服务合同》。原告称物业服务费的收费标准分为几个阶段：自2005年4月2日至2006年6月30日期间的物业服务费标准为1.9元／平方米／月、自2006年7月1日至2009年12月31日期间的物业服务费标准为1.7元／平方米／月、自2010年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费标准为1.82元／平方米／月。原告要求被告支付自2005年4月2日至2013年12月20日期间的物业服务费18683.7元及违约金5500元，并提交了欠费追缴告知单以证明其主张。被告认可原告所述的物业服务费的收费标准，但认为被告的物业服务存在诸多问题，要求对物业服务费予以折减，并提交其在诉讼期间拍摄的照片以证明其主张。上述事实，有《朝阳无限芳菁苑小区物业服务合同》、欠费追缴告知单、照片等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告为被告的涉案房屋及所在小区提供了物业服务，双方形成事实上物业服务合同关系，被告对原告所述物业服务费的收费标准予以认可，现原告要求被告支付自2005年4月2日至2013年12月20日期间的物业服务费18683.7元并不不当，本院予以支持。被告提交的照片系某个时间段拍摄且不在原告所主张的物业服务期间内，并不能完全地反映常态的管理状况和之前物业管理情况，故本院对被告关于物业服务存在问题的抗辩意见不予采信。被告未缴纳物业服务费系事出有因，其拖欠物业服务费并非恶意违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。希望原告在今后的物业管理服务当中进一步提升物业管理水平，被告亦应当对原告的正常工作给予理解和配合，为创造一个良好、和谐的居住环境而共同努力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告胥飞于本判决生效之日起七日内向原告北京市均豪物业管理股份有限公司交纳自二○○五年四月二日至二○一三年十二月二十日期间的物业服务费一万八千六百八十三元七角；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担66元（已交纳）、由被告胥飞负担134元（于本判决生效后七日内直接给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 郑瑞涛二〇一四年九月二十五日书 记 员 祁文然 来自：