（2014）和民二初字第0624号

裁判日期: 2014-09-25

公开日期: 2014-12-22

案件名称

丁玉海与刘洪春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市和平区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁玉海,刘洪春

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十五条

全文

天津市和平区人民法院民事判决书（2014）和民二初字第0624号原告丁玉海。委托代理人李小慧，广东竞德（天津）律师事务所律师。被告刘洪春。原告丁玉海与被告刘洪春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月17日受理后，由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人李小慧，被告刘洪春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁玉海诉称，2010年11月1日，原、被告双方签订房屋租赁协议。协议约定，原告将天津市和平区×房屋出租给被告，租赁期限为2010年11月1日至2013年11月1日，租金每年为人民币28万元，付款方式为，租金按季度支付。自合同生效之日起15日内，被告支付原告1个季度的租金，以后应在每季度最后一个月的月底前付清下一季度的租金。同时约定，根据本合同约定提前终止合同或者合同期满，被告应在收到原告正式书面通知之日起15日内，搬出全部设备、物件。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告。由于在履约过程中，被告存在拖欠租金的情况，故原告决定合同期满后不再与被告续约，并已经书面通知被告。但被告在合同期满后，拒不归还房屋，原告多次与被告面谈协商搬迁事宜，但被告仍拒绝归还，非法占用房屋至今。2014年6月16日，原告向被告发出了律师函，按照合同约定要求其搬出诉争房屋，但是被告未予回应。所以原告诉至法院请求：1、判令解除原、被告双方于2010年11月1日签订的房屋租赁合同，判令被告将占用的房屋归还原告；2、判令被告支付拖欠租金70000元；3、判令被告支付原告房屋占用费（自2013年11月2日至被告实际归还房屋之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。提交证据：1、房屋租赁合同书；2、公证书、律师函、邮寄回执；3、房产证。被告刘洪春辩称，不同意原告的诉讼请求。1、租赁合同没有到期，应是到2015年11月1日止。在2010年签合同时，原告提出是租3年，我希望租赁时间长，因此双方约定是5年，租金是上涨的，2014年度是29万元，2015年是30万元。2、不给租金是因为改变了原有的经营状态，房屋门口的通道内在经营停车场，停车场影响了被告的经营，停车场是翟宏生以惠佳公寓物业的名义经营的，提供的照片上显示的黄线都是停车场画的，来我这消费的消费者停车都不让停。对于停车场的问题我也多次反映过，但是没有回应。从2013年7月8日开始停车场画了黄线，并装了护栏，之后因为有这个问题我就没有全额交租。3、我因为停车场的原因，我的货从2013年8月份开始都卖不出去了，有很大损失。另外对于2013年8、9、10三个月的租金我已经给了3万元。提交证据：1、房屋租赁合同；2、营业执照；3、照片三张；4、补充协议（丁玉海与亚中房地产签订）。经审理查明，诉争房屋位于天津市×底商，建筑面积342.18平方米，产权人为原告。2010年11月1日，原、被告签订租赁合同，约定原告将房屋租赁给被告使用。租金每年28万元，租金按季度支付，每季度最后一个月月底付清下一季度租金。合同第22条约定，合同期满后，被告应在收到原告正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。被告交纳租金至2013年7月31日。对于2013年8月1日至2013年10月31日的租金，被告自称交纳了3万元，但未提交相关证据。2014年6月16日原告向被告邮寄了一封律师函，并进行了公证。被告在庭审中自认收到过该份邮件。该份律师函的内容为：1、请被告在收到律师函之日起7日内一次性支付拖欠的最后一个季度租金7万元。否则将向被告主张逾期利息；2、请被告在收到律师函之日起7日内一次性支付从2013年11月2日至实际搬出租赁房屋之日止的房屋占用费（参照租赁合同约定的租金标准并结合占用时间）；3、请被告在收到律师函之日起15日内搬出租赁房屋，并完成租赁房屋交接。否则原告将依据合同约定，视租赁房屋内的剩余物品为无主物，自行处理。诉争场地现由被告经营服饰销售。在案件审理过程中，本院与原、被告一同在涉案房屋进行现场勘验，对房屋内情况拍照并当场制作了房屋平面图。经现场确认，被告租赁使用的房屋即为天津市和平区营口道×房屋（建筑面积342.18平方米）。另查，被告在庭审中提交了一份房屋租赁合同（7页），被告提交的该份合同与原告提交的合同（5页）相比，除多出第2、3页外其余内容均与原告提交的合同一致。被告提交合同第1、2、3页除租赁期限和租金之外其余内容均一致。被告提交合同第1页约定租赁期限为2010年11月1日至2013年11月1日，第2页中约定的租赁期限为2013年11月1日至2014年11月1日，合同第3页中约定的租赁期限为2014年11月1日至2015年11月1日。被告自称合同文本是由被告提供的，且合同第2、3页的手写文字全部是其妻子所填写。原告提交的租赁合同约定的租赁期限为2010年11月1日至2013年11月1日。原告不认可对方提交的合同的真实性。且原、被告提交的两份租赁合同，均无页码和骑缝章。再查，对于被告抗辩理由所称门前停车场问题，被告提交了照片三张进行证明。对于该停车场被告称系案外人翟宏生以惠佳公寓物业的名义经营的。原、被告双方签订的租赁合同中没有对门前经营场所的维护进行相关约定。以上事实，有当事人的当庭陈述，对原、被告所提交的证据，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违背法律法规效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行合同。租赁合同期届满，合同终止，承租人负有向出租人返还租赁房屋的义务。对于原告请求解除双方于2010年11月1日签订的房屋租赁合同的诉请请求。在庭审中原、被告分别提交了两份不同的租赁合同，两份合同均未编页及盖印骑缝章。被告提交之合同较原告提交之合同，除多出第2、3页其余内容均与原告提交之合同一致。因原告提交合同内容前后具有完整性，而被告提交合同第1、2、3页内容，除租期和租金之外内容均为重复，其合同形式不符合常规形式，加之根据被告在庭审中自认合同中手写内容均为被告妻子填写，故本院对被告提交的合同中第2、3页的真实性无法采信。另被告除该份合同外，没有其他证据可以证明租赁期限届满之日为其称的2015年11月1日，因此对于被告关于租赁期限的该抗辩本院不予采信。故本院认定双方租赁的期限为2010年11月1日至2013年11月1日。本院确认，原、被告双方签订的租赁合同至2013年11月1日租期届满，合同自动终止。租赁合同到期后双方未续签租赁合同，则根据双方租赁合同第22条约定，合同期满后，被告应在收到原告正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件。原告于2014年6月16日原告向被告邮寄了一封律师函，并进行了公证，该函件第3条为请被告在收到律师函之日起15日内搬出租赁房屋，并完成租赁房屋交接。被告在庭审中自认收到过该份邮件。则被告在收到该邮件后的15天内应当搬出诉争房屋。现上述搬迁归还房屋时限已到，被告仍占用涉案房屋，侵犯了原告合法权益，故对原告要求被告将涉案房屋腾空归还原告的诉讼请求，本院予以支持。对于原告请求被告支付拖欠租金70000元的诉讼请求，被告抗辩提出了两点抗辩理由一是为因为诉争房屋门口停车场造成经营困难所以不同意给付租金。二是其自述对于2013年8月1日至2013年10月31日的租金已经交纳了3万元。对于被告的第一点抗辩意见本院认为原、被告在租赁合同中并未对涉案房屋门前经营环境进行约定，另停车场也并非原告经营，即使停车场影响了被告经营，也并非原告之过错，故被告的该点抗辩理由不能成立。对于被告第二点抗辩，在庭审中被告没有书面证据证明其确实交纳了该3万元，原告也否认被告曾交纳过该3万元，被告作为该义务的履行方应对其主张履行义务承担举证责任，被告不能提供证据证明已经向原告支付该3万元，被告应承担举证不能的责任。故被告对于支付租金两点的抗辩意见本院均不能采信。根据双方的租赁合同的约定年租金为28万元，被告交纳房租至2013年7月31日，原告要求被告支付2013年8月1日至2013年10月30日租金共计7万元符合双方合同约定，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告请求被告向原告支付自2013年11月2日至被告实际归还房屋之日止的房屋占用费诉讼请求。本院认为，双方合同自2013年11月1日终止后被告占用原告房屋至今，应向原告支付房屋的占有使用费，根据公平合理、等价有偿的原则，原告参照原合同约定的租金标准要求被告支付占用涉案房屋的使用费，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定之规定》第二条的规定，判决如下：一、原、被告双方于2010年11月1日签订的房屋租赁合同于2013年11月1日合同终止；二、本判决生效之日起十日内，被告刘洪春将租用原告天津市和平区×房屋（建筑面积342.18平方米）腾空归还原告；三、本判决生效之日起十日内，被告刘洪春向原告丁玉海支付2013年8月1日至2013年10月30日的租金70000元；四、被告刘洪春向原告丁玉海支付自2013年11月2日至被告刘洪春实际归还房屋之日止的房屋占用费（使用费标准按照每年280000元计算）。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费5500元，减半收取2750元，由被告刘洪春全部负担（本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员　　喻润东二〇一四年九月二十五日书　记　员　　高汐滢更多数据：搜索“”来源：