（2014）梅江法民三初字第217号
裁判日期: 2014-09-25
公开日期: 2015-02-04
案件名称
原告赖东福诉被告廖荣强、廖荣普租赁合同一审民事判决书
法院
梅州市梅江区人民法院
所属地区
梅州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖东福,廖荣强,廖荣普
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款，第五十六条，第五十七条，第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2014）梅江法民三初字第217号原告（反诉被告）赖东福，男，汉族，成年，住址：梅州市环市西路。委托代理人谢炳泉，系广东客中梅律师事务所律师。委托代理人张萍，系广东客中梅律师事务所律师。被告（反诉原告）廖荣强，男，汉族，成年，住址：梅州市梅县区。被告（反诉原告）廖荣普，男，汉族，成年，住址：梅州市梅县区。两被告委托代理人江洪伟、温健光，均系广东温凯律师事务所律师。原告（反诉被告）赖东福诉被告（反诉原告）廖荣强、廖荣普租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张萍、谢炳泉律师，两被告的委托代理人江洪伟、温健光律师，被告廖荣普均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2013年5月23日，原、被告双方签订“场所租赁合同”。约定了租赁场所、租赁期限、租金、保证金、转让金及违约责任等内容。合同签订后，原告按约履行合同条款，把前三个月的租金110400元、保证金80000元、转让金90000元在2013年7月15日前支付给了两被告。原告联系装修师傅正准备搞装修时，租用场所旁边的好心人过来提醒原告说，不能再装修了，此场所己被通知征收，早己丈量过面积，征收公告于2013年7月15日在《梅州日报》上已有登载。原告听到后，觉得受到欺骗，后停止了装修，马上找两被告理论，并要求拿回已付款项，但两被告却以各种理由予以拒绝。原告认为，双方签订合同应当秉承诚实信用的原则，依《合同法》第52条规定，两被告的行为是欺诈行为，在早知道其场所会被征收进行国家建设的情况下，仍然隐瞒事实，与原告恶意磋商，并签订不可能实施的合同，既损害了原告的利益，又损害了国家的征地利益。两被告的行为违反了《合同法》的规定，应当认定为无效行为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还，造成损失的，有过错方应当赔偿。故两被告不但要承担返还责任，还要承担赔偿损失责任，损失按违约金计。原告为维护合法权益，向法院起诉请求判令：1、确认双方于2013年5月23日签订的“场所租赁合同”无效；2、两被告返还租金110400元（36800／月×3个月）给原告；3、两被告返还保证金80000元给原告；4、两被告返还转让补偿金90000元给原告；5、两被告赔偿100000元（按违约金计）给原告；6、本案诉讼费由被告承担。原告提交的证据有：场所租赁合同、收条、房屋征收告知书、征收土地预公告（以上为原件），原告身份证、汇款凭证、人口信息表（以上为复印件）等以证明其诉请。两被告（反诉原告）答辩称，一、原告援用法律有错误。原告以被告有欺诈行为为由，援用《合同法》第52条规定，但即使一方欺诈、胁迫的手段订立合同，只要未损害国家利益的，也非无效合同，而本案原告的个人利益显然不能视为国家利益，所以即使被告是以欺诈、胁迫的手段订立的合同，也非无效合同；二、被告与原告订立合同时未使用欺诈手段。原、被告签订合同时间是2013年5月23日，而政府在报纸上发布的征收告知书、征收土地预公告是在2013年7月16日发布的，二被告作为普通的平民百姓何以能提前知道政府的征收行为。因此，原告诉称被告隐瞒事实，与原告恶意磋商，并签订不可能实施的合同，显然与事实不符。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条的规定，“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”也就是说如果2013年7月15日前，政府如果已确定涉案房屋属于征收范围，那原告也不可能在2013年6月7日以涉案房屋注册新公司了；三、原、被告双方签订的合同是合法有效的。合同的双方均为完全民事行为能力人，是适格的合同主体。梅州市东南汽车配件门市是经依法登记成立的企业，其有权委托两被告签订合同。本案租赁场地是梅州市东南汽车配件门市依法所有的场地，依法取得建设用地规划许可证后所建，因此享有占有、使用、收益及处分的权利。合同是双方真实意思的表示，不存在一方以欺诈、胁迫等的手段使另一方在违背真实意思的情况下签订的情形。合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的；四、合同已于2013年5月23日成立，依法成立的合同，自成立时生效；五、两被告已按合同约定将租赁场所交付原告使用。原告在签订合同后即开始使用租赁场所，并注册成立梅州市宏成汽车销售服务有限公司，可以证明原告一直占有、使用租赁场所，也可以证明租赁场所不存在违法情况，否则原告是无法进行公司登记注册的。从原告签字确认的租赁场所水、电度单看，2013年7月15日原告已实际占有、使用租赁场地；六、原告请求返还租金、保证金、转让补偿金、违约金的诉讼请求并无任何法律依据，请求法院依法驳回。综上，原、被告双方签订的合同是合法有效的，被告已经按合同约定交付了租赁场地，二被告并不存在任何违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。反诉原告（两被告）提起反诉称，2013年5月23日，反诉人与被反诉人签订《场所租赁合同》，合同约定了租赁场所、租赁期限、租金、保证金、转让金及违约责任等内容。双方之间的合同于订立之日生效，合同内容均为双方真实意思表示。合同订立后，反诉人于当日履行了向被反诉人交付租赁场地的义务，被反诉人也从7月份开始进行房屋装修。然而被反诉人在交付了第一期租金、保证金及转让补偿金后即开始拖欠租金，至今尚欠反诉人租金共计人民币220800元。由于被反诉人的严重违约行为，导致该合同已经无法继续履行。反诉人为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼请求判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《场所租赁合同》；2、被反诉人向反诉人支付至实际返还场所之日的拖欠租金，租金暂计人民币220800元（从2013年12月11日计至2014年5月10日止）；3、被反诉人向反诉人支付逾期未付租金利息，利息总额为人民币1507.49元（从2014年2月10日暂计算至2014年5月10日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、被反诉人向反诉人支付违约金人民币100000元；5、被反诉人将承租场所恢复原状；6、本案诉讼费用由被反诉人承担。两被告（反诉原告）答辩及提起反诉时提交的证据有：建设用地规划许可证、授权委托书、照片、证明、税务通知书、店铺租赁合同、原告企业营业执照、水电表签收单等予以证实其答辩意见及反诉请求。反诉被告（原告）对被告反诉请求答辩称，双方之间签订的租赁合同违反了行政法规的强制性规定，被告出租的场所并未取得合法的权证，即使被告取得建设用地规划许可证也只是划拨土地，明显违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，签订合同的时候被告应该知道租赁场地会被征收，仍以欺诈的手段签订合同，该行为明显损害国家利益，是无效的合同，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2013年5月23日，原告（乙方）赖东福与被告（甲方）廖荣强、廖荣普签订一份《场所租赁合同》，合同约定：租赁场所为梅江区环市西路小雨油站侧，乙方承租甲方展厅约700平方米、门坪约200平方米及维修车间及后院空地约1300平方米、公用过道、地下停车场约700平方米等，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准；租赁期限自2013年9月10日至2023年9月9日止，共拾年；租金按每三个月支付一次，每月租金为36800元，第一次租金支付时间为2013年7月15日前付清，否则合同自动解约，第二年起年租金每年基数按4%递增，每三个月支付一次；保证金，乙方在经营期间向甲方支付保证金80000元，于2013年7月15日前一次性付清，合同履行期满后，甲方应归还保证金给乙方；转让补偿金，甲方将店面车间及空地转让给乙方经营，转让补偿金为90000元，乙方于2013年7月15日前一次性付清；违约责任，甲、乙双方应全面实际履行本合同，不履行或不完全履行的应负违约责任。如违反本合同规定，违约方应承担违约责任，损失不能确定的，支付10万元作为违约金，如实际损失超出该违约金的，则按实际损失赔偿；免责条款，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲乙双方可协商变更或解除合同。此外，还约定双方权利义务、争议解决方式等内容。合同签订后，原告按约向被告支付了保证金80000元、转让补偿金90000元、2013年9月10日至2013年12月10日三个月租金共110400元，原告于2013年6月7日登记注册了梅州市宏成汽车销售服务有限公司。2013年7月15日双方进行了水电表验收交接手续。2013年7月16日，梅州日报登出梅州市梅江区人民政府于2013年7月15日发布的征收土地预公告及房屋征收告知书。后原告要求被告返还已付的保证金、转让补偿金、租金，双方未能协商一致，原告遂于2014年4月29日诉至法院提出了上述诉讼请求，被告则作出上述答辩意见及反诉请求。另查明，2013年7月15日，梅州市梅江区人民政府发布征收土地预公告及房屋征收告知书，征收范围为梅江区城北镇黄明村、黄留村和西郊街道黄塘村，东北至206国道，西南至黄明村大塘村道，东南至205国道，西北至黄明村委会址。2013年10月28日，梅江区人民政府正式发布关于房屋征收决定公告和关于征收土地的公告。本案租赁场所位于梅江区环市西路小雨油站侧，属梅江区人民政府征收红线图范围内。该场地由东南汽车配件门市取得建设用地规划许可证。2004年被告在该场地建起一层带夹层的水泥框架结构展厅，用铁皮瓦搭建一修理场。租赁场所的展厅及修理场现状为闲置状态。上述事实，有法庭到梅江区城北镇政府的调查笔录、调取的有关拆迁红线图纸及法庭对租赁场所现场勘验笔录，经出示，原、被告对上述笔录无异议。经质证，被告对原告提交的场所租赁合同、收条、房屋征收告知书、征收土地预公告、原告身份证、汇款凭证、人口信息表均无异议，但认为其是在征收公告发出以后才知道征收事宜的，并非有原告所述的有欺诈行为，被告已按约交付了租赁物，履行了合同义务，即使合同无效，原告也应支付承租期间的使用费。原告对被告提交的：建设用地规划许可证，认为该证不能等同于土地使用证，该土地的性质是公共设施用地，被告无权对该场地进行出租；照片不能证实由原告占有使用租赁物；证明、税务通知书、店铺租赁合同，认为与本案无关，且是复印件不予质证；原告企业营业执照，注册地与公司所在地址不一致；水电表签收单无法证实是涉案场所水电费交接清单；对2013年5月23日东南汽车配件门市出具授权委托书无异议，但在签订合同时，原告不知道受托人与委托人之间的代理关系，被告也未出示有书面受托书。庭审中，双方确认原告预付的租金为2013年9月10至2013年12月10日的租金，在2013年9月份前为免租期。本院认为，签订合同时，原告不知道委托人（东南汽车配件门市）与受托人（廖荣强、廖荣普）之间的代理关系，被告也未出示书面委托书。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”原告选择受托人即本案两被告作为相对人主张权利，符合法律规定，本院予以准许。关于原、被告之间签订的《场所租赁合同》的效力问题。本案涉及的租赁场所是梅江区城北镇政府招商引资项目东南汽车配件门市所在位置，由东南汽车配件门市于2004年11月2日取得建设用地规划许可证，同时在该场地建起一层带夹层的水泥框架结构展厅，搭建一修理场。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，作为租赁标的的展厅、修理场等，被告未提交建设工程规划许可证或相关的证据来证实该建筑物的合法批建手续，原、被告双方之间签订的《场所租赁合同》应为无效合同。对原告要求确认《场所租赁合同》无效的请求，本院予以支持，但对原告以被告知道租赁场地会被征收，仍以欺诈的手段签订合同及被告无权对该地方进行出租为由请求合同无效的意见，原告未提交相关证据证实，本院不予采纳。因合同为无效，对被告反诉要求解除《场所租赁合同》的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十七条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。”之规定，合同无效，自始没有法律约束力。现原告要求两被告返还保证金80000元、转让补偿金90000元的请求，理由充分，本院予以支持。《场所租赁合同》签订后，原告登记注册了梅州市宏成汽车销售服务有限公司，并于2013年7月15日双方进行了水电表验收交接手续，应视为被告已将租赁场所交由原告。2013年7月16日梅州日报登报载明梅江区人民政府发布征收土地预公告及房屋征收告知书，原告得知政府预公告后，要求被告协商解决，但原告未提交证据证实何时向被告提出解决要求，故至2013年10月28日梅江区人民政府正式发布征收土地决定公告及房屋征收告知书期间，均由原告占有租赁物，应支付在此期间（共3个月）的费用，双方确认原告向被告已付2013年9月10至2013年12月10日的租金110400元，被告同意在2013年9月10前为免租期，所以原告应支付从2013年9月10日至10月28日止的租金合计58880元给被告，余款51520元被告应返还给原告。对原告要求两被告返还租金110400元的请求，予以支持51520元。2013年7月16日政府发布征收土地预公告及房屋征收告知书，因政府征收行为不可抗力事件发生，双方之间的租赁合同履行不能，合同目的不能实现。原告为此向被告提出要求返还已付的保证金等款项，原告该行为应为向被告提出解除租赁关系的意思表示，被告亦未提出异议，且在2013年10月28日政府正式发布征收土地决定公告及房屋征收告知书后，可视为原告未再实际继续占有使用租赁物，因此对两被告反诉要求原告支付租赁场地从2013年12月11日起至实际交还租赁场地之日止的占用费的请求，本院不予支持。对两被告反诉要求原告支付逾期未付租金利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的请求，因合同无效，原告不存在逾期支付租金的行为，也无支付利息的约定，所以对该反诉请求亦不予支持。原告要求两被告赔偿损失10万元，原告未提交相关证据证实，不予支持。两被告反诉要求原告支付违约金10万元，因合同自始无效，原告不存在违约行为，本院不予支持。对两被告反诉要求原告将承租场所恢复原状的请求，两被告将租赁场所交付给原告时，两被告并未提交相关证据证实租赁场所具体现状，也未提交相关证据证实原告对租赁物存在哪些方面的改变，故对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赖东福与被告（反诉原告）廖荣强、廖荣普于2013年5月23日签订的《场所租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）廖荣强、廖荣普应在本判决生效之日起10日内返还保证金80000元、转让补偿金90000元、租金51520元给原告（反诉被告）赖东福。三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。四、驳回两被告（反诉原告）反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7006元，反诉费3067元，合计10073元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长 刘育平审判员 曾士芳审判员 赖志明二０一四年九月二十五日书记员 陈 悦