（2014）岳中民一终字第345号
裁判日期: 2014-09-25
公开日期: 2014-11-02
案件名称
胡晓红与李晔房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李晔,胡晓红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岳中民一终字第345号上诉人（原审被告、反诉原告）李晔，男，1975年1月30日出生，汉族，湖南省岳阳市人。被上诉人（原审原告、反诉被告）胡晓红，女，1981年7月17日出生，汉族，湖南省华容县人。委托代理人赵顺成，湖南昌言律师事务所律师。委托代理人沈忱，湖南昌言律师事务所实习律师。上诉人李晔因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年1月11日，胡晓红作为甲方与作为乙方的李晔签订了一份《房屋买卖合同书》，合同约定：一、甲方自愿将坐落在岳阳楼区琵琶王路锦城嘉园小区的X号楼X室房地产权出让给乙方，并将与所出卖该房产相关的土地使用权同时出让给乙方；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币伍拾陆万陆千元整，即人民币小写566000元整；三、在签订本合同时，乙方当场向甲方支付定金人民币壹万元整，即人民币小写10000元整，此款项在购房程序启动后可直接转抵购房款；四、从乙方支付定金之日起三日内，甲方将该处房屋及全部产权资料完整交付给乙方，乙方向甲方支付购房款人民币贰拾万元整，即人民币小写200000元整；五、甲方保证该房产权属清楚、产权合法，确保甲方对该房产拥有全部合法的房屋产权和土地使用权，保证将全部房屋产权和土地使用权转让给乙方；六、甲方应在合同签订后三日内将该房产完整交付给乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；七、甲方有义务积极协助乙方办理全部产权及相关的房产过户手续；甲方承诺在本合同签订后壹个月时间内，将全部产权及相关的房产过户手续办理完毕。房产证过户手续所产生的有关税费由乙方承担；八、待全部房产和国土产权手续办理完毕，且全部产权过户到乙方名下之后，乙方应向甲方付清全部购房款余额人民币叁拾伍万陆千元整，即人民币小写356000元整。九、本合同签订后，如任何一方违反本合同条款，违约方应向对方支付违约金人民币伍万元整，即人民币小写50000元整。任何一方如不能按规定交付房产及办理产权转让手续或按规定支付购房款，每逾期一日，应向对方支付延误费伍百元整，即人民币小写500元整，逾期30日视为毁约。合同签订当日，李晔向胡晓红支付了1万元定金，2013年1月14日支付购房款20万元，2013年1月22日支付购房款20万元，2013年2月1日支付购房款10万元。2013年1月22日胡晓红向李晔移交了购房办证费用收据1张、按揭贷款收据1张、预售房差额款收据1张、预售房款收据1张、房产产权信息证明1张等。2013年1月14日，胡晓红向工商银行还清住房贷款。同日，胡晓红将房屋交付给了被告使用。2013年2月6日，李晔向岳阳市地税局缴纳房屋交易的营业税及附加、教育费附加、城市维护建设税合计31235.48元以及价格调节基金1420元；同日，胡晓红向市房产局缴纳房屋维修基金14198元，《湖南省物业专项维修资金专用收据》上显示缴存单位或个人姓名为李晔。岳阳市房产局房屋所有权基本信息显示2013年2月20日该房屋的所有权人已变更为李晔。李晔于2013年3月27日领取了土地证书。庭审后，李晔补充提交了一份证据即证据13（20000元定金收条一张），该收条与10000元定金收条时间为同一天。经被告申请，原审法院于2013年9月10日委托平安司法鉴定所对该收条是否为胡晓红书写进行鉴定。该所于2013年9月11日出具鉴定意见书确认该收条为胡晓红书写，鉴定意见书同时认定20000元定金收条与10000元定金收条系同一张纸整体分离。胡晓红称是先写了一张20000元的定金收条，由于李晔提醒定金是10000元，胡晓红将20000元收条撕下后在剩余的纸上另写了一张10000元的收条交给了李晔，没想到开始写好的20000元定金收条被李晔拿走了。而被告称是先付了10000元定金后，胡晓红恳求李晔还付20000元，李晔又付了20000元后胡晓红又出具了一张20000元的收条。原审法院认为，本案争议的焦点1为，购房价究竟是多少。胡晓红主张房屋总价款为580000元，但《房屋买卖合同书》上约定的是566000元，而胡晓红提供的证据不足以证明合同双方另行对房屋价款作过约定，因此，原审法院认定该房屋总价款为566000元；焦点2为，李晔实际已支付多少购房款。李晔在答辩和庭审时，均认可已向胡晓红支付购房款为510000元，但庭审后又主张2013年元月11日还有一笔20000元的定金收条未计算在内。如果如李晔所说2013年元月11日被告支付了1笔10000元定金给胡晓红后又依胡晓红的请求支付了20000元的话，已支付的房款应为530000元，与李晔之前多次陈述的已付房款为510000元不符，且合同约定的定金是10000元，即使同一天胡晓红要求被告多付20000元钱，该20000元收条上也不应该再写定金，而应该写购房款，胡晓红后来几次收取李晔的钱均写的是购房款而不是定金，因此原审法院认为胡晓红关于这20000元定金收条已作废的说法比被告关于这20000元定金收条是同一天同一张纸同时收取了李晔两笔定金的说法更符合常理，原审法院认定被告已向胡晓红交纳的购房款为510000元；焦点3为，胡晓红是否构成违约。李晔主张产权手续办理完毕的时间为2013年3月27日，超过了合同约定的时间，但从李晔提供的《税收转账专用完税证》以及胡晓红提供的《专项维修资金专用收据》来看，双方于2013年2月6日办理完毕了产权过户手续，李晔所指的2013年3月27日是被告领取国土证的时间，因此，李晔提出胡晓红拖延办理房产证构成违约不能成立。李晔主张胡晓红房屋办理了抵押担保构成违约，因胡晓红提供的证据证实了其于签约后三日结清了银行按揭贷款，符合《房屋买卖合同书》第六条之约定，故不构成违约。另李晔主张胡晓红应向其返还营业税及附加、个人所得税、土地增值税及价格调节基金等共计32655.48元，因双方在《房屋买卖合同书》第七条已经约定了“房产证过户手续所产生的税费由乙方（被告）承担，故上述税费应由李晔自行承担。李晔还主张胡晓红存在不能如期交出产权资料、逼迫李晔提前付款等违约行为，因李晔并无相应证据证实胡晓红存在上述行为，因此李晔的反诉请求原审法院不予支持。胡晓红严格按照合同约定履行了其主要义务，作为买方的李晔在接收、使用房屋并且产权过户手续办理完毕后，仍拒绝按照《房屋买卖合同书》的约定支付房屋余款，构成违约。胡晓红主张李晔按《房屋买卖合同书》第九条之约定支付违约金50000元，而李晔在庭审中并没有向原审法院申请减少违约金，因此，原审法院对合同约定的违约金是否过高不作审查，胡晓红提出的违约金主张原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、李晔向胡晓红支付56000元购房款及违约金50000元；二、驳回胡晓红的其他诉讼请求；三、驳回李晔的全部反诉请求。本案本诉受理费2700元，由胡晓红负担315元，李晔负担2385元，反诉受理费1200元由李晔负担。上诉人李晔不服，向本院提起上诉称，1、原审法院对被上诉人合同违约与合同欺诈行为未作追究是错误的，被上诉人没有按照合同约定履行相关义务构成违约，房屋质量有问题，且被上诉人违法造成上诉方人身损害。2、原判决认定上诉人履行合同的认定错误，被上诉人没有如期提交产权资料。3、原审判决认定10000元定金是错误的，应当是30000元。4、被上诉人应当返还营业税及附加、个人所得税、土地增值税及价格调节基金。5、原审法院对证据认定错误。综上，请求二审法院依法改判，判决被上诉人违约，并承担营业税及附加、个人所得税、土地增值税及价格调节基金等税费、依法承担多收的定金20000元即鉴定费3000元，并承担违约金50000元，并赔偿人身伤害相关费用。被上诉人胡晓红答辩称，1、一审认定事实正确，被上诉人依约交付了房屋，还清了贷款，该房屋有被上诉人夫妻约定归被上诉人个人所有。一审时上诉人没有提出房屋有质量问题。被上诉人已经向开发商缴纳了房屋维修基金，在办理手续时才知道开发商没有交给房产局，后进行了补缴。且如期提交了产权资料。办理产权过户手续的时间为2013年2月6日，没有超过合同约定的期限。2、上诉人只缴纳了1万元定金。3、上诉人在一审时没有提出过5万元违约金过高，说明对此是认可的。请求二审维持原判。二审期间，上诉人李晔向本院提交了以下证据：证据1、鉴定费发票，证明鉴定费由上诉人交纳。证据2、询问笔录、报警记录，证明被上诉人存在违约，双方发生纠纷经过了派出所的处理。证据3、房屋质量问题的报告、照片，证明房屋质量存在问题。被上诉人对上诉人提交的证据发表质证意见为，对证据1，该证据无需质证，系法院委托的。证据2，真实性无异议，但关联性有异议。对证据3，对照片不予认可。该份报告系当事人单方陈述，且签署日期为2014年7月28日，即使房屋存在质量问题，也是交房后发生的。被上诉人向本院提交了蔡镇业（系被上诉人之夫）的证明一份，证明本案诉争的房屋系被上诉人个人所有。上诉人对被上诉人提交的证据发表质证意见为，在办理房产证时，对方提供的房产证上显示房屋的共有权人为蔡镇业。根据当事人上述举证、质证意见，本院对上诉人李晔提交的证据的认证意见如下：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。故上诉人与被上诉人所提交的证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项所规定的二审程序中新证据的范围，对双方所提交的证据，本院均不予采信。经审理查明，2013年2月1日，被上诉人向上诉人移交房屋产权信息表。双方签订房屋买卖合同之时，上诉人并未查清被上诉人的房屋系被上诉人个人所有还是夫妻共同共有以及房屋是否办证已满5年。被上诉人胡晓红结婚之时其夫结婚证名字为蔡建新，后其户口迁至岳阳时改名为蔡镇业。本院二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。本院认为，一、依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案纠纷系因房屋买卖而引起，上诉人作为买受人购买房屋，及时支付房款是其主要义务，被上诉人作为出卖人交付房屋、协助办理房屋产权登记也是其主要义务。依据《房屋买卖合同书》第四条，从乙方支付定金之日起三日内，甲方将该处房屋及全部产权资料完整交付给乙方。第六条，甲方应在合同签订后三日内将该房产完整交付给乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住，使用；无任何欠账，如电话费、燃气费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。那么从双方履行合同的情况来看，被上诉人并未按时向上诉人提供完整的房屋产权资料如房屋产权信息表、未按照合同约定及时查清、缴纳房屋维修基金到房产局从而保证房屋无任何欠账，其自身并未严格完全按照合同履行相关义务。而在被上诉人在已交付房屋、并最终协助上诉人办理了房产和国土过户登记手续后，上诉人仍未履行其付款义务，可见其也构成违约。故本院认为，双方在房屋合同履行过程中均未严格按照合同要求履行义务，双方均有违约行为，均应承担各自相应责任，但双方各自应承担的违约金因均有违约行为而折抵。一审法院认定被上诉人严格按照合同履行了相关义务而上诉人违约应当单方承担违约责任系认定事实错误，本院予以纠正。二、民事活动遵循当事人自愿原则，本案双方当事人在合同中约定房产证过户手续所产生的有关税费由乙方承担，该条约定并未违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，上诉人所缴纳的营业税及附加、个人所得税、土地增值税及价格调节基金等税费属于上述约定的有关税费范围，双方按照合同约定由上诉人承担并无不当。上诉人主张返还相关费用没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于定金的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。因上诉人在一审答辩中明确表明其仍欠被上诉人购房款56000元。且从相关事实来看，双方合同约定定金为10000元，假若上诉人支付了30000元，也无必要全部写成定金，合同约定的10000元定金在没有充分理由的前提下改成30000元不符合常理，且上诉人在提供了其余房屋收条的情况下辩称其因为结婚太忙而恰好不记得该20000元的定金收条显然也不符合常理。上诉人对其主张的20000元定金收条的不能足够推翻其自认尚欠56000元购房款的陈述，本院对其主张已支付的20000元定金不予采信。四、关于对20000元定金收条进行鉴定的3000元费用问题，因该鉴定由上诉人主张申请且法院并没有采信该证据，故该笔费用应由上诉人自行负担。另上诉人认为被上诉人对其人身造成伤害应当赔偿相应费用的请求既超出了其一审的反诉请求范围且与本案无关，本院不予处理。综上，上诉人李晔的上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实基本清楚，但部分处理不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第159号民事判决；二、由上诉人李晔于本判决书生效之日起十五日之内向被上诉人胡晓红支付56000元购房款；三、驳回被上诉人胡晓红的其他诉讼请求；四、驳回上诉人李晔的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3900元（本诉2700元，反诉1200元），二审案件受理费3480元，共计7380元。由上诉人李晔负担4380元，被上诉人胡晓红负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长 陈玉香代理审判员 程 鹏代理审判员 余立根二〇一四年九月二十五日书 记 员 胡 娜附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 来自：