（2013）闵民五（民）初字第1389号
裁判日期: 2014-09-25
公开日期: 2015-02-25
案件名称
陈威与上海莲申房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈威,上海莲申房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第1389号原告陈威。委托代理人陈某，系原告父亲。被告上海莲申房地产有限公司。法定代表人金静福，董事长。委托代理人陈初，上海市海华永泰律师事务所律师。原告陈威与被告上海莲申房地产有限公司（以下简称莲申公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理，并适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年9月5日公开开庭予以审理。原告的委托代理人陈某，被告的委托代理人陈初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈威诉称，2010年9月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买上海市闵行区锦梅路××号××室房屋，单价为人民币（币种下同）27，280元，总房价3，759，457元。该合同约定商品房建成交付前被告应取得新建商品房房地产权证，被告定于2011年10月31日前将该房屋交付给原告，在验收交接时，被告应出示符合合同约定的交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，被告应向原告提供《新建住宅质量保证书》及《新建住宅使用说明书》，同时被告应当根据原告要求提供实测面积的有关材料。被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房责任由被告承担。同时合同还约定被告逾期交房应向原告支付按已付房款万分之五每日计算的违约金。被告已选聘狮城怡安（上海）物业管理有限公司（以下简称怡安物业）对该房屋进行前期物业管理。合同签订后，原告向被告支付了房款3，759，457元，2011年10月30日原告委托陈某按约去验收交接房屋。怡安物业工作人员于某同原告代理人到××号××室验收交接房屋，但房屋内吊顶、地砖、墙面未完工，多只插座外壳打不开无法使用等问题，质量不符合国家规定，当日于某将问题载入验房表交有关人员整改，被告表示整改完工后通知原告交房，双方未能签署《房屋交接单》。此后原告多次要求被告整改，但被告承认存在问题却对承担责任存在异议，现被告仍未能向原告交付完工且符合国家标准的房屋，故原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告交付上海市闵行区锦梅路××号××室房屋，质量符合国家标准；2、被告以3，759，457元为本金，按每日万分之五的标准向原告支付自2011年11月1日起至判决生效之日止的逾期交房违约金。本案审理过程中，原、被告双方于2014年9月5日办理了系争房屋的交接手续，原告撤回第一项诉讼请求，但认为被告支付维修资金已逾期，同时被告应按照规定修复房屋质量问题。被告莲申公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋并非是被告不交付，被告已经按照相关规定及合同约定通知原告交房，原告一直拒绝收房，被告随时可以交付房屋。2、原告曾经向法院起诉要求解除合同并承担逾期交房的违约责任，经法院判决已经驳回其诉讼请求，该判决已生效，且原告申诉亦被裁定驳回。3、被告交付维修资金是依据法律法规及上海市闵行区住房保障和房屋管理局的要求，系按规定缴纳了相应的维修资金，并无违约。经审理查明，2010年9月20日，被告莲申公司（出卖方，签约甲方）与原告陈威（购买方，签约乙方）签订《定金合同》一份，约定乙方预定闵行区锦梅路××号××室，甲方已领取该房屋商品房预售许可证（证书号：闵行房管（2010）预字0000193号），并经上海泓诚测绘服务有限公司预测，该房屋建筑面积为137.81平方米，该房定于2011年10月31日前交付。乙方预定的该房屋每平方米单价为27，280元（含房屋全装修价格），房屋总价为3，759，457元；乙方同意签订本合同时，支付定金100，000元，甲、乙双方商定，预定期为3天，乙方于2010年9月23日前到××路××号售楼中心与甲方签订《上海市商品房预售合同》。同年9月27日被告莲申公司（出售方，签约甲方）与原告陈威（购买方，签约乙方）签订《上海市商品房预售合同》约定乙方向甲方购买锦梅路××号××室，暂测房屋建筑面积为137.81平方米，每平方米建筑面积单价27，280元，总房价款3，759，457元，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；签订本合同时，该房屋建设工程建设到取得预售许可证；该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2012年1月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；甲方定于2011年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过30天，乙方有权单方面解除本合同；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起5天内，会同甲方对房屋进行验收交接；在验收交接时，甲方应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料，甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担；双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；乙方行使单方解除权时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，在退还房价款时一并支付给乙方；按本合同约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向约定的解决争议机关确认解除合同的效力；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。同时该合同补充条款中约定：该房屋交付时，房屋实测建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准；实测建筑面积小于暂测套内建筑面积或实测分摊的共有建筑面积小于暂测分摊的共有建筑面积的，甲方应按该房屋每平方米建筑面积单价×减少面积向乙方退还房款；在房屋交付过程中发生或发现下列情况的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续：（1）质量与瑕疵问题（主体结构不合格的除外）；（2）装修和材料设备未达到合同附件三约定的标准或对是否达到标准有异议的，如乙方因此拒绝交接该房屋的，甲方亦不承担延期交房的责任，甲方通知乙方的收房之日视为房屋已交乙方之日。乙方以合同记载的住所为联系地址，即上海市××路××号××室；甲方的联系通讯地址为上海市闵行区××路××号售楼中心。合同及补充协议还对其他内容做了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告莲申公司于2011年8月29日取得了上海市闵行区建设和交通委员会出具的系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》，并于同年9月16日取得了上海市闵行区住房保障和房屋管理局出具的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2011年8月31日，上海市房地产测绘管理办公室出具《房屋土地权属调查报告书》，系争房屋的实测建筑面积为137.45平方米。2011年9月27日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向被告莲申公司出具《商品住宅维修资金交款通知》，要求被告于2011年11月30日前将维修资金交至建行闵行支行营业室银行。被告后于11月21日缴纳了相应的维修资金。2011年12月20日，被告取得了系争房屋的新建商品房房地产权证。2011年10月22日，被告莲申公司向原告陈威邮寄《入住通知书》，要求原告陈威于2011年10月30日前往莲花南路969弄27号办理系争房屋入住手续，10月23日由原告母亲许某签收该通知。2011年10月30日，原告父亲陈某（即本案原告的委托代理人）前往××路××弄××号办理房屋交接手续，并于当日由张某陪同对系争房屋进行验收，后因原告对房屋质量存在异议，故于当日未能交接。2012年2月17日被告向原告邮寄《催告书》，表示因原告未按《入住通知书》规定日期前来办理房屋交付手续，再次催告原告接函后五日内前来办理房屋交付，办理地址为××路××号售楼中心。2月18日由原告母亲许某签收该催告书。另查明，被告莲申公司在其售楼处张贴公告说明，售楼中心已将营业执照、开发资质、预售许可证、预售合同样本（及补充条款）、面积测绘报告、1：500总平图、销售方案、一房一价表、区房管局投诉电话及投诉电子信箱于预接台上的各类证照公示专用文件夹内公示。此后原告因对系争房屋的质量存在异议未能办理交接手续，原告并起诉至本院，认为被告交房时未能向其出具相应的材料且房屋存在质量问题，要求解除该预售合同，被告返还房款并承担相应的违约责任。本院于2012年04月11日立案予以受理，经审理并于2012年07月25日作出（2012）闵民五（民）初字第816号民事判决，本院经审理认为：被告在向原告邮寄《入住通知书》之前已取得《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》及《房屋土地权属调查报告书》，而合同约定的《新建住宅质量保证书》与《新建住宅使用说明书》均由被告自行制作，被告于交房当日已具备向原告提供合同约定房屋资料的条件。而在该案的法庭审理过程中，原告提交的证据中包括《房屋分套建筑面积计算成果表》一份，原告也表示该测绘表系被告于验房当日提供，且若确实存在被告拒绝提供的情况，原告于当日可拒绝接受房屋，但其仍然至房屋内进行了检查，故原告认为被告未能提供相关材料的意见本院难以采信，其以未提供交房材料主张解除的意见本院也未予支持。同时原告提出大部分质量问题均为装修瑕疵，并非严重的房屋质量问题，也不是房屋主体结构的瑕疵，依据双方签订的预售合同，原告可以要求被告维修，但不能成为原告拒收房屋的条件，故原告不能据此要求被告承担逾期交房的违约责任。据此本院驳回了原告的诉讼请求。该判决作出后，原告不服判决提起上诉，因原告未按规定预交上诉案件受理费，上海市第一中级人民法院于2012年9月14日作出（2012）沪一中民二（民）终字第2383号民事裁定，按撤回上诉处理，（2012）闵民五（民）初字第816号民事判决已生效。原告因不服（2012）闵民五（民）初字第816号民事判决，向上海市第一中级人民法院申请再审，上海市第一中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）沪一中闵二（民）申字第83号民事裁定，认为原告在再审审查期间提交的证据既非新证据，也与原告是否有单方解除权无关，裁定驳回原告的再审申请。后原告以本案讼称事由诉至本院。本案审理过程中，原、被告双方于2014年9月5日办理了系争房屋的交接手续，被告根据实测面积与原告进行了结算，并向原告返还多支付的房款9，821元。同时被告向原告提交了被告营业执照复印件、被告法定代表人身份证复印件、被告公司委托书、预售合同、维修资金缴款凭证、住房情况申报表、小产证登记申请书、预告登记、房屋交接书、房款全额发票、大产证复印件、实测报告复印件、房屋质量保证书、房屋使用说明书。同时被告向原告出示了大产证原件、面积实测报告原件、交付许可证原件、维修资金缴纳凭证。原告在房屋交接书上签字确认，接收了系争房屋。上述事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、购房发票、入住通知书、售楼处公告照片及被告提供的（2012）闵民五（民）初字第816号民事判决书、（2012）沪一中闵二（民）申字第83号民事裁定书等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，原告为证明系争房屋内的装修质量问题，申请进行质量鉴定。本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司（以下简称建筑设计院）对系争房屋内的相关问题进行鉴定，建筑设计院于2014年1月6日出具司法鉴定意见书。该意见书作出后，原告认为系争房屋内还存在许多问题，经本院与原、被告双方确认，原告明确了系争房屋内所有其认为存在的问题，本院委托建筑设计院进行了补充鉴定。建筑设计院再次鉴定后于2014年8月6日出具汇总后的司法鉴定意见书。经鉴定系争房屋装修工程质量存在如下问题：1、主卫门槛大理石开裂，大理石地砖开裂；2、次卧门口一块地板划伤，划伤痕迹明显；3、墙面局部有灰色污渍；4、阳台墙面污渍明显；5、主次卫生间墙面多块瓷砖明显空鼓；6、多个门套（冒头）与墙面间隙未打胶；7、书房窗上下各少一个螺丝固定；8、主卫生间铝扣板四周与石膏板接缝不严密；9、主卫生间淋浴房地板两侧未打胶；10、次卫生间镜箱灯裸放，灯管及电线外露。同时建筑设计院就质量问题给出修复方案。经庭审质证，原告认为北阳台没有装修；瓷砖空鼓问题严重，修复需要拆除淋浴房、马桶和门，被告对鉴定报告无异议。鉴定单位工作人员到庭陈述道：根据施工图纸，北阳台未明确需要贴瓷砖，瓷砖修复不一定需要拆除淋浴房等；鉴定报告中存在的装修问题不存在导致根本无法居住的情况；又此次鉴定费用共计32，000元，原告预付了22，000元，被告预付了10，000元。本院认为，鉴定过程程序合法，本院对鉴定报告的证据效力予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。现本案的争议焦点为被告是否存在逾期交房，是否需要承担相应的逾期交房违约责任。对此原告认为系争房屋内存在质量问题，同时被告并未能按照合同约定按时缴纳维修资金，已构成逾期交房。首先，关于房屋质量问题，原告认为已于第一次验房时已经提出较多问题，此后被告虽经整改，但至今仍存在较多问题，被告未能交付完工并且符合国家标准的房屋。本院注意到，原告提交的二份入住验房表中提出质量问题均为装修瑕疵，并非严重的房屋质量问题，也不是房屋主体结构的瑕疵。同时本案中经与原告明确，原告向本院穷尽了其认为系争房屋内存在的所有问题，但经鉴定单位鉴定，房屋内存在10处装修质量问题，而这些问题也不存在导致根本无法居住的情况。依据双方签订的预售合同，原告可以要求被告维修，但不能成为原告拒收房屋的理由，故原告不能据此要求被告承担逾期交房的违约责任。其次，关于维修资金缴纳问题，被告依据上海市闵行区住房保障和房屋管理局出具的交款通知，在规定的时间内缴纳了相应的维修资金，并于此后取得了新建商品房房地产权证，并未违反相关法律法规及规定，亦符合原、被告双方合同的约定。综上，被告在合同履行过程中，并无逾期交房的违约行为，原告主张的逾期交房违约金本院不予支持。现原、被告双方已办理房屋交接手续，原告已接收系争房屋并撤回要求交房的诉讼请求。至于系争房屋的10处装修工程质量问题，被告应按照鉴定单位于2014年8月6日出具的鉴定意见书中的修复方案予以修复。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、被告上海莲申房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，按照上海市房屋建筑设计院有限公司于2014年8月6日出具的司法鉴定意见书，对上海市闵行区锦梅路××号××室房屋内的装修质量问题进行修复；二、驳回原告陈威的其余诉讼请求。案件受理费15，221.21元，由原告陈威负担；鉴定费32，000元，由原告陈威负担16，000元，由被告上海莲申房地产有限公司负担16，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 蒋鸣良代理审判员 殷 雪人民陪审员 陈务宁二〇一四年九月二十五日书 记 员 许雯燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。