（2014）杨民四（民）初字第1664号
裁判日期: 2014-09-24
公开日期: 2015-06-15
案件名称
上海仁恒物业管理有限公司与严云飞、严珅雅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海仁恒物业管理有限公司,严云飞,严珅雅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四（民）初字第1664号原告上海仁恒物业管理有限公司。法定代表人钟百灵。委托代理人贺晓旻。委托代理人雷雯。被告严云飞。被告严珅雅。法定代理人严亚非。法定代理人王佳申。上列两被告共同委托代理人陶永祥，江苏同大律师事务所律师。原告上海仁恒物业管理有限公司（以下简称仁恒物业公司）诉被告严云飞、被告严珅雅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人贺晓旻、雷雯，被告严云飞，被告严珅雅的法定代理人严亚非、王佳申及两被告共同委托代理人陶永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁恒物业公司诉称，原告是上海市杨浦区政和路XXX弄XXX-XXX号房屋的物业服务企业，两被告系上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）和372号车位所有权人；两被告未支付2012年7月起至2014年6月期间的物业服务费及车位管理费，原告多次催讨未果；原告按照物业服务合同的约定履行了相关职责，被告要求调阅房屋资料但未讲明档案名称，故未能调阅成功；被告所称房屋质量问题并非原告造成，与原告无关；被告不能以房屋质量问题作为拒付物业费的理由，故诉至法院请求判令两被告向原告支付2012年7月至2014年6月期间的物业管理费人民币37，608元（本案币种均为人民币）、车位管理费2，880元，并向原告支付物业管理费滞纳金34，481.83元，自2012年10月1日起按每日千分之三的标准分段计算，算至2014年6月15日。两被告共同辩称，因系争房屋存在严重的质量问题，已构成重大责任事故，两被告已向杨浦区人民法院提起行政诉讼，请求确认竣工备案行政行为违法，现该案尚未判决，若法院确定备案行政行为违法，则该房屋没有经过备案，也就没有交付，不存在支付物业管理费的问题；即便不存在房屋质量问题，原告也未按服务规约的约定提供物业服务，对业主的报修没有给予维修，也没有按《前期物业服务合同》的约定保管与房屋相关的档案材料，小区里经常100多个人在内施工，产生噪音、灰尘，木料乱堆乱放，影响业主生活；系争房屋存在严重质量问题至今未予修复，导致被告无法入住；故请求驳回原告诉请。经审理查明，两被告系上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋及388弄43号地下1层372号车位的所有权人，房屋建筑面积为281.86平方米，实测面积为195.88平方米。2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司与原告签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业座落于杨浦区新江湾国晓路XXX号（政和路XXX弄XXX-XXX号）；原告按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米5.80元；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，原告可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；车位所有权人应按车库车位每月每个120元的标准向原告交纳车位管理费，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，原告可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；合同另行约定了其他权利义务。《怡庭会所前期委托管理协议》中约定会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，原告可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，地下机动车库车位按每月每车位120元向车位使用人收取车位管理费，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费和车位管理费，以后物业服务费、车位管理费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另行约定了物业公司和业主的其他权利、义务。2011年11月19日，被告严亚飞在该临时公约及附件《确认函》上署名，并代严珅雅署名，同意遵守该临时公约，并支付了3个月的物业服务费及车位费。2014年6月13日，原告向被告寄送《催款通知书》，要求被告于2014年6月30日之前付清2012年7月至2014年6月的物业服务费及车位管理费。被告收函后，未予处理。2014年6月24日，原告诉至本院，作如上诉请。审理中被告主张滞纳金约定标准过高，如法院判决支持原告诉请，要求对滞纳金数额予以减少。以上事实，有上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》、《仁恒怡庭临时公约及会所会则》及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内包括被告在内的每个业主。原告依据合同约定提供物业服务，有权按合同约定的标准主张物业服务费。业主按时交纳物业服务费是应尽义务，无正当理由逾期支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。被告称系争房屋存有质量问题、装修问题，原告的物业服务存有瑕疵，并不构成被告拒付物业服务费之正当理由。被告称其已提起确认竣工备案行政行为违法的行政诉讼，本案应待该案审结后再行判决，但未就其主张提供法律依据，对此本院不予采纳。《前期物业服务合同》明确约定物业服务费交纳时间及违约责任，被告逾期拒不支付物业服务费，原告要求被告支付滞纳金，本院可予准许。但对滞纳金金额，根据酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告严云飞、被告严珅雅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室2012年7月至2014年6月物业服务费人民币37，608元；二、被告严云飞、被告严珅雅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司物业服务费滞纳金人民币3，448元；三、被告严云飞、被告严珅雅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号地下1层372号车位2012年7月至2014年6月车位管理费人民币2，880元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1，674元，减半收取计人民币837元，由原告上海仁恒物业管理有限公司负担人民币388元，由被告严云飞、被告严珅雅负担人民币449元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 莹二〇一四年九月二十四日书记员 袁甄乙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》1、第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……2、第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”