（2013）奉民三（民）初字第1302号

裁判日期: 2014-09-24

公开日期: 2015-07-08

案件名称

上海城建道桥工程有限公司��上海善胜建筑材料有限公司、上海练定混凝土制品有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市奉贤区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海城建道桥工程有限公司,上海善胜建筑材料有限公司,上海练定混凝土制品有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第八十八条，第二百一十二条，第二百三十五条

全文

上海市奉贤区人民法院民事判决书（2013）奉民三（民）初字第1302号原告（反诉被告）上海城建道桥工程有限公司。法定代表人潘桂龙，董事长。委托代理人沈汇贤，上海理帅律师事务所律师。委托代理人徐洁，上海理帅律师事务所律师。被告上海善胜建筑材料有限公司。法定代表人童震国，总经理。被告（反诉原告）上海练定混凝土制品有限公司。法定代表人刘斌，总经理。委托代理人宇红兵，男，上海练定混凝土制品有限公司工作。委托代理人张会新，上海天之健律师事务所律师。原告上海城建道桥工程有限公司诉被告上海善胜建筑材料有限公司、上海练定混凝土制品有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月7日立案受理，依法适用简易程序，于2013年6月17日、2013年7月3日公开开庭进行了审理。上海练定混凝土制品有限公司于2013年7月15日提起反诉，本院依法予以受理。后依法组成合议庭，于2014年5月22日、2014年7月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐洁、被告上海善胜建筑材料有限公司法定代表人童震国、被告上海练定混凝土制品有限公司委托代理人张会新均到庭参加了诉讼。被告上海练定混凝土制品有限公司委托代理人宇红兵到庭参加了第二、三、四次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上海城建道桥工程有限公司（以下简称“城建公司”）本诉诉称，2005年1月13日，原告与被告上海善胜建筑材料有限公司（以下简称“善胜公司”）签署《场地租赁合同》，被告善胜公司向原告租赁位于南奉公路XXX号内的场地6亩。合同约定，租金为每年每亩人民币（下同）20，000元，租金先付后用，于每年提前一个月支付，租赁期限为8年，至2013年2月28日止。合同签订后，原告即将场地按约交付给被告善胜公司使用。至2013年1月，原告发函给被告善胜公司，明确告知被告善胜公司合同到期后将不再续租，并要求被告善胜公司结清所欠租金等。但至2013年2月底合同到期后，被告善胜公司仍未搬离租赁场所，并结欠2013年1月起的租金。为此，原告与被告善胜公司交涉，得知被告善胜公司已将在租赁场地上添置的财产有偿转让给了被告上海练定混凝土制品有限公司（以下简称“练定公司”），原告遂要求两被告搬离，未果。故原告诉讼来院，��求判令：1、两被告立即搬离租赁的奉贤区南桥镇南奉公路XXX号；2、被告善胜公司支付自2013年1月1日起至实际搬离日止的租金，暂计算到2013年4月30日为40，000元；3、被告善胜公司偿付以租金20，000元为本金，自2012年12月1日起至判决生效日止，按中国人民银行贷款利率计算的逾期付款违约损失。后原告变更诉讼请求为要求判令：1、两被告搬离租赁的奉贤区南桥镇南奉公路XXX号；2、两被告连带支付自2013年1月1日起至实际搬离日止的租金，暂计到2013年4月30日为40，000元。；3、两被告连带偿付以租金20，000元为本金，自2012年12月1日起至判决生效日止，按中国人民银行贷款利率计算的逾期付款违约损失。原告（反诉被告）城建公司针对其本诉诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、场地租赁合同一份，证明被告善胜公司向原告租赁场地，对租金、付款时间和期限作了约定，明确了租赁期间被告善胜公司不能将场地转租给第三方，期满后被告善胜公司需要搬出全部物件。2、上海市房地产权证一份，证明原告出租的场地系原告合法持有使用权。3、2013年1月通知书及快递凭证各一份，证明原告已明确通知被告善胜公司期满不续租，并要求及时支付租金并搬离。4、资产转让协议一份，证明被告善胜公司将租赁场地上的资产转让给了被告练定公司，是2013年4月11日被告善胜公司传真给原告的，原告对该协议并不清楚。5、租金收据一组，证明被告善胜公司在租赁期间一直在按时支付租金，原告只知道原告收取的是被告善胜公司的租金，且练定公司也在庭审中确认练定公司是在收到收据之后付钱的。被告善胜公司本诉辩称，诉请第一项不成立。第二项，因为2010年7月12日善胜公司与练定公司签订了资产转让协议，当时告知了原告，原告口头��也同意了，没有书面材料，且善胜公司欠原告的所有租金都已经全部付清，2010年7月12日以后的租金由被告练定公司支付。所以第三项不成立。被告善胜公司支付租金至2010年7月，资产转让后，租赁场地这件事情与被告善胜公司已经没有关系了，原告不应向被告善胜公司提出诉讼请求，是不公平的。被告善胜公司针对其本诉辩称向法庭提供了工资单一组，证明鞠兴官是原告的员工，资产转让后，被告练定公司将该员工退回，现在该员工回到了原告公司工作。被告（反诉原告）练定公司本诉辩称，不同意搬离，被告练定公司与被告善胜公司签订了资产转让协议，支付了6，000，000元，取得相应的财产和土地使用权，是善意取得，之后被告练定公司又追加了2，000，000元投入该场地。被告练定公司和原告没有债权债务关系，故请求驳回原告对被告练定公司的诉讼请求。��于本案系合同纠纷，被告练定公司和原告不存在合同关系，被告练定公司不符合被告的资格，要求驳回原告的请求。被告练定公司受让的资产都是建筑物和地下物，所以拆除的话，基本没有什么价值了，被告练定公司希望做一个资产的评估。且被告练定公司于2013年1月已经搬离了系争场地，所有能搬离的东西都搬离了，剩下的不动产被告练定公司也没有办法搬离，故不产生租金了，也不同意支付违约金。被告（反诉原告）练定公司针对其本诉辩称未向法庭提供证据。同时，被告（反诉原告）练定公司反诉诉称，2005年1月，城建公司与善胜公司签订《场地租赁合同》，由善胜公司租赁城建公司工业用地六亩，用于建设并运营混凝土搅拌站，租赁期限为八年。合同签订后，善胜公司进行了投资扩建，包括码头重建等在内的建设项目共投入资金千万以上。2010年7月份，��征得城建公司法定代表人潘桂龙董事长同意的前提下，经反诉原告练定公司与善胜公司多次磋商，善胜公司与练定公司签订了《资产转让协议》。协议签订后双方即予以积极履行，练定公司为生产经营之需，又投入资金2，000，000余元。善胜公司完全退出。自练定公司接手后，按约定向城建公司缴纳场地租赁费，并为城建公司安排员工就业（从事门卫工作）。双方还口头约定：租赁期限可以延长，且从第九年开始，租赁费可提高到150，000元每年。两年多的时间里，练定公司正常生产经营，在以搅拌站为中心二十公里半径范围内发展了大量客户，签订合同进行供货。但到2013年1月底，城建公司突然发函要求练定公司立即停止生产并搬离场地，同时立即停水停电，并关闭大门，致使练定公司被迫停产至今。因混凝土产品性质特殊，供货距离受到严格限制，纵然练定公司找到新场地重新进行混凝土搅拌生产，此前众多客户的供货因距离关系，也不得不被迫停止。为此产生重大违约，造成了极大的经济损失。反诉原告认为，自2010年7月份开始，反诉原、被告之间虽然尚未重新签订书面租赁合同，但有口头约定：1、可以续租；2、原合同期内租金不变，自第九年始提高至150，000元每年。反诉原告练定公司严格按约将租金直接缴纳于反诉被告城建公司，双方各自承担义务享受权利。显然，双方之间已经形成事实租赁关系，事实清楚，证据确凿。原租赁合同约定的各项条款（除租赁期限以及第九年后的租金另有约定外）对双方均有约束力。反诉被告城建公司答应延长期限而不予延长，形成违约，应承担违约责任。另外，原合同约定：“租赁期满或本合同经双方协商解除，乙方（承租人）应及时搬出全部物件”、“乙方办公场地及实验室等场地另与甲方（出租方）协商解决”，上述条款约定了搬离时动产、公用场地、实验室等场地的处理方式，但对于核心资产即其他不动产如何处理并未作出约定。故城建公司起诉练定公司要求立即搬离没有依据，应按合同约定双方协商解决。故反诉原告练定公司诉讼来院，要求判令：反诉被告补偿建筑物、构筑物等所投入费用8，000，000元（具体数额按照评估计算）。被告（反诉原告）练定公司针对其反诉诉称向法庭提供了如下证据：1、场地租赁合同一份，证明练定公司作为权利义务受让方承继了该租赁合同。2、资产转让协议一份，证明善胜公司与练定公司约定，善胜公司把全部资产转让给练定公司，协议有效且已履行，练定公司现在已经全部取得了善胜公司的动产和不动产。合同到期后，城建公司不续租，在场地租赁合同中对动产、不动产如何处置没有明确约定��造成练定公司大量损失。3、上海银行客户对账单一份、进账单两份，证明练定公司向城建公司支付土地租赁费120，000元，从2010年8月至2011年8月，其中3，067元支付的是电费。4、工资表一组，证明城建公司的门卫在练定公司处值班，由练定公司支付工资，证明城建公司对资产转让是明知的，对由练定公司继续租赁也是同意的。原告（反诉原告）城建公司反诉辩称，不同意反诉请求。城建公司不知道善胜公司与练定公司有资产转移，也不同意两公司的转让行为；城建公司与练定公司不存在租赁关系。不存在练定公司反诉状中说的有口头约定。对于反诉原告提出的反诉标的金额，认为练定公司向善胜公司受让资产时，练定公司明知土地是属于城建公司的，故造成的损失不应由城建公司承担。原告（反诉被告）城建公司针对其反诉辩称未向法庭提供证据。经当庭质证，原、被告双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于原告提供的本诉证据，被告善胜公司对证据1真实性无异议，但认为善胜公司将资产转让给练定公司的时候，是得到城建公司法定代表人的口头同意的，且之后的租金也是练定公司用支票支付给城建公司的，后来的租金城建公司也没有问善胜公司催讨，说明城建公司知道资产转让的事情；善胜公司早已搬走，原本聘用的城建公司的员工也由练定公司退回了。对证据2无异议。对证据3认可收到，并马上转交了练定公司。对证据4真实性无异议，是城建公司说要赶走练定公司，让善胜公司传真给城建公司，善胜公司才传的。对证据5认可其中一张50，000余元的是善胜公司支付的，其余都不是善胜公司支付的。被告练定公司对证据1真实性无异议。对证据2无异议。对证据3认可收到了。对证据4真实性无异议。对证据5真实性无异议。对于被告善胜公司提供的本诉证据，原告城建公司对真实性无法确认，认为工资条上没有体现鞠兴官缴纳三金的情况，城建公司也同意这些挂靠的员工在外兼职，不认可被告练定公司说的因为员工工作原因城建公司应当知道土地租赁关系，认为劳动关系与租赁关系是不同的法律主体之间的。对于被告（反诉原告）练定公司提供的反诉证据，原告（反诉被告）城建公司对证据1真实性无异议，但认为合同明确约定租赁期内不能转租，对于练定公司称由于资产转让而自然成为租赁合同的承继者认为没有法律依据；城建公司不知道资产转让的行为，也不承认该转让行为，更加不同意续租的要求。对证据2真实性无异议，但认为在租赁合同即将到期的情况下，善胜公司和练定公司还签订资产转让协议，所造成的损失应当由练定公司自己承担；原告城建公司��练定公司没有租赁合同关系。对证据3真实性无异议，但认为城建公司于2011年9月6日开具给善胜公司两张收据，练定公司的付款都是在收到收据的第二、第三天支付的，且练定公司在庭审中承认是原告城建公司将收据给善胜公司，善胜公司再给练定公司，由练定公司付款的，练定公司支付租金不能证明租赁性质的改变，租赁合同转租或者续租不以租金支付方式的改变而变更。对证据4真实性不予认可，关联性也不予认可，被告练定公司说与门卫形成劳动关系证据不足，且门卫的工资仅300元肯定不是劳动关系，工资签收人也是不同的，门卫的签收不能代表原告城建公司同意由被告练定公司承租。上述原告城建公司提供的本诉证据、被告（反诉原告）提供的反诉证据1、2、3，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于被告善胜公司提供的本诉证据及被告（反诉原告）练定公司提供的反诉证据4，因原告城建公司未予认可，且与本案无关联，故本院不予认定。另，根据被告练定公司的申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托上海达智资产评估有限公司对位于上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号场地上的设施残值进行评估。评估单位于2014年5月28日出具《委托司法鉴定报告》，评估结论为：所涉标的物：1、岸线码头；2、地下料仓土建设施；3、厂房办公室等建筑物；4、其他不动产设施；评估价值（相关设施按照维持现状的情况下）为6，494，094元。原告城建公司对该鉴定报告关联性不予认可，认为合同约定的租赁期满后，建筑物、设施等的残余价值已经不存在了，故对报告结论中的重置价格不认可，无论报告正确与否，都与本案没有关联。被告善胜公司对鉴定报告无异议。被告练定公司认为鉴定报告真��合法，虽然评估数字有点偏低，但被告练定公司还是认可；评估报告上列的项目是土建和构筑物，不属于物件，场地租赁合同中对这些如何处理没有约定，故认为与本案是有关联的。本院依法对该司法鉴定报告的真实性予以确认。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2005年1月13日，原告城建公司与被告善胜公司签订《场地租赁合同》一份，约定由城建公司将所有的位于上海市奉贤区南奉公路XXX号内的面积六亩的场地租赁给善胜公司；租赁期限自2005年3月1日起至2013年2月28日止；租金按20，000元每亩每年计算，租金每年应提前一个月先付后租；租赁期满或本合同经双方协商解除，善胜公司应及时搬出全部物件；租赁期间，善胜公司不得将场地转租给第三方使用；善胜公司办公用场地及实验室等场地另与城建公司协商解决。合同签订后，善胜公司��系争场地上建造码头、地下料仓土建设施、厂房、办公室等建筑物。2010年7月21日，善胜公司与练定公司签订《资产转让协议》一份，约定：善胜公司将位于上海市奉贤区南奉公路XXX号混凝土搅拌站范围内约六亩土地上的所有原属于善胜公司的地上及地下的所有建筑物和设施、设备、室内现有的全部办公用品、试验器材、拌楼设备及吊机转让给练定公司；转让价格6，000，000元，其中现金3，000，000元，另3，000，000元以等价的水泥抵充现金支付。2013年1月28日，城建公司向善胜公司发送《通知书》一份，载明：双方签订的《场地租赁合同》即将到期，现决定该场地到期后不再对外继续出租，故通知：1、善胜公司在2013年2月25日前付清之前所欠的租金、水电费等相关费用；2、善胜公司在2013年2月28日前搬清出租场地内的全部物件，对逾期仍不搬走的物件将收归城建公司所有；……。另查明，善胜公司共计向城建公司支付租金至2012年12月底。其中2011年9月6日，城建公司向善胜公司开出收据两份，要求善胜公司支付租金120，000元及3，067元，该两笔费用由练定公司于2011年9月7日通过支票方式支付给城建公司。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告城建公司与被告善胜公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效，各方均应恪守。对于被告善胜公司及被告练定公司辩称城建公司与善胜公司之间的租赁合同已由被告练定公司继受获得善胜公司的权利义务的辩解意见，本院认为，合同权利义务的一并转让必须经对方当事人的同意，现被告善胜公司及被告练定公司均未能举证证明系经由城建公司同意进行了合同权��义务的一并转让，故本院对被告善胜公司、练定公司的该辩解意见不予采信。对于被告善胜公司、练定公司辩称，经原告城建公司法定代表人同意，租赁合同期限延长的辩解意见，本院认为，鉴于原告城建公司对该说法不予认可，且被告善胜公司、练定公司未能举证证明双方达成了延长租期的合意，故对被告善胜公司、练定公司该辩解意见本院亦不予采信。现原告城建公司与被告善胜公司的租赁合同已经到期，且双方未能达成续租房屋的协议，故被告善胜公司应当向原告城建公司归还租赁场地并支付占用场地期间的占有使用费。被告练定公司作为场地的实际使用人，亦负有向原告城建公司归还租赁场地的义务。故对原告城建公司要求被告善胜公司、被告练定公司搬离位于上海市奉贤区南奉公路XXX号场地的诉讼请求，本院依法予以支持。但原告城建公司要求被告练定公司支付占有使用费的诉讼请求，于法无据，本院难以支持。故本院对原告要求被告善胜公司支付自2013年1月1日起至实际搬离日止按原合同约定租金计算的占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。对于被告善胜公司、练定公司辩称已搬离系争场地的辩解意见，本院认为，庭审中，两被告均认可系争场地的钥匙还未交付给原告城建公司，且仍派驻了留守人员在系争场地，故本院认为系争厂房仍未归还原告城建公司，被告善胜公司作为承租人仍应承担支付占有使用费的义务，本院对被告善胜公司、练定公司该辩解意见不予采信。对于原告城建公司要求两被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因无合同及法律依据，故本院不予支持。对于被告（反诉原告）练定公司要求原告（反诉被告）城建公司补偿建筑物、构筑物投入费用8，000，000元的诉讼请求，于法无据，故本院不予支持。庭审中，鉴于被告善胜、练定公司不同意搬离、要求整体性解决，城建公司表示对于其可以利用的评估报告评估汇总表中2-7项的项目同意利用并自愿补偿评估价值共计700，900元，系对自己权利的合法处分，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告上海善胜建筑材料有限公司、上海练定混凝土制品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区南奉公路XXX号的场地。二、被告上海善胜建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城建道桥工程有限公司自2013年1月1日起至实际搬离日止，按年租金人民币120，000元计算的占有使用费。三、对原告上海城建道桥工程有限公司的其余诉讼请求不予支持。四、对被告（反诉原告）上海练定��凝土制品有限公司的反诉诉讼请求不予支持。五、原告（反诉被告）上海城建道桥工程有限公司于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）上海练定混凝土制品有限公司人民币700，900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币800元，由被告上海善胜建筑材料有限公司负担。反诉案件受理费人民币33，900元，由被告（反诉原告）上海练定混凝土制品有限公司负担。案件鉴定费人民币100，000元，由原告上海城建道桥工程有限公司负担人民币10，000元，由被告上海练定混凝土制品有限公司负担人民币90，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第��中级人民法院。二〇一四年九月二十四日审　判　长　张　慧代理审判员　苏　姝人民陪审员　顾秀英二〇一四年九月二十四日书　记　员　郑伟丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍��付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。更多数据：搜索“”来源：