（2014）滨塘民初字第3691号

裁判日期: 2014-09-24

公开日期: 2014-12-04

案件名称

李思雯与天津塘沽和利丰投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市滨海新区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李思雯,天津塘沽和利丰投资有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨塘民初字第3691号原告李思雯，女。被告天津塘沽和利丰投资有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区第7号。法定代表人高志文，总经理。委托代理人李昆，男。原告李思雯与被告天津塘沽和利丰投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李桂华独任审判，公开开庭进行了审理，原告李思雯，被告天津塘沽和利丰投资有限公司的委托代理人李昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李思雯诉称，原、被告于2012年10月11日签订商品房买卖合同及协议书，约定如原告一次付清所有房款及费用则根据协议书原告可以签订商品房买卖协议一年后提出无理由退房。被告承诺按约定准予退房且支付原告总款项5%资金占用费。原告于2013年10月14日与被告达成一致并签署解除合同通知书，但被告未履行协议书中约定的返还房款及约定赔偿，后经原告多次协商，到政府部门上房被告才于2014年5月29日退回原告房款，但拒不支付原告资金占用费及相关损失，对原告造成了严重的经济损失与精神压力，为维护原告合法权益，故起诉，要求1、被告立即支付协议书约定的总款项5%资金占用费17296.64元；2、由于被告违约且拒不还款造成原告资金损失，根据银行同期贷款利率计算，日期截止到被告实际还款之日；3、被告承担本案的全部诉讼费用及相关经费；4、被告赔偿原告因追索债权所产生的相关费用损失约3000元，共计20296.64元。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供下列证据：证据一、天津市商品房买卖合同，证实原、被告存在真实的房屋买卖关系；证据二、协议书，证实原告依合同及协议书有退房及请求赔偿的合法理由；证据三、发票一张（复印件），证实原告已一次性付清全款购买被告的房屋；证据四、临时收据一张（复印件），证实原告已将税费交给被告保管；证据五、收条一张，证实被告已承认退房事实，并收回原告发票、收据；证据六、解除合同通知书，证实原告依协议书要求按时提出退房；证据七、划款记录（打印件），证实被告已退回原告购房款，即承认原告请求；证据八、退款单，证实被告承认退款数额共计362511.19元；证据九、建行、中行、招行、工行个人活期明细查询，证实建行于2012年8月26日消费21万元，10月11日消费28300元。中行于2012年10月11日消费6900元。工行于2012年8月26日消费60000元陈锴垫付，2012年10月11日消费27300元。招行2012年10月11日消费3432.89元王利利垫付，共计335932.89元＋10000元定金，合计345932.89元；证据十、天津市社会保险缴费证明，证实证人王利利是被告公司的员工；证据十一、录音，证实刘芳、王利利、吴思婧均是被告公司的员工，被告有收取过原告房款和税费；证据十二、出租车票、票据、快递单、机票打印单，证实原告主张3000元损失，包括出租车费500元、机票1259、银行手续费20元，原告曾向被告邮寄催款通知快递费20元无票，住宿费1300元无票；证据十三、证人证言，证实原告购房、退房的经过。被告辩称，不同意原告全部诉请。根据协议书第四条约定，被告应在双方签订合同解除协议书后才退房款，被告完全可以行使先履行抗辩权，拒绝退房款，但被告基于诚信原则仍然超额退还原告房款，由于双方约定有关资金占用费的具体问题，依据合同解除协议来确定，而原、被告没有签订该协议，所以被告有理由拒绝支付资金占用费。退一步讲即使不依据合同解除协议书计算资金占用费的具体问题，被告已多支付14366.89元实际已经包含资金占用费。原告主张的相关经费没有法律依据不予确认。被告为证明其答辩意见成立，向本院提供下列证据：证据一、协议书，证实原、被告约定必须签订合同解除协议书才支付房款。资金占用费的具体问题由合同解除协议书来确定；证据二、凭证一张，证实被告于2014年6月2日向原告支付345982元，已超出房款14366.89元。经审理查明，2012年10月11日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落于天津市塘沽区滨河路东侧熙元广场XXX酒店型公寓，建筑面积33.99平方米，每平方米单价9754.81元，总价款为人民币331566元，房屋交付时间为2014年6月30日，原告选择一次性付款，应于2012年12月1日前将全款给付被告。合同还就其他事宜进行了约定。该合同签订当日，原被告又签订了一份《协议书》，该协议第一条约定：被告同意在原告购买该物业满一年后的7天内，即自2012年10月11日起至2013年10月11日止（《买卖合同》签订日视为该物业购买日），或在原告购买该物业满两年后的7天内，即自2012年10月11日起至2014年10月11日止，如被告满足本协议约定条件，则原告有权在上述两个时段单方解除《买卖合同》，协议第二条即约定了原告有权单方解除《买卖合同》必须同时满足的条件。协议第四条约定：被告收到原告的《解除合同通知书》后，经审核确认符合本协议第二条列明的条件的，原、被告签订《合同解除协议书》。《合同解除协议书》签订后，被告按照该协议约定，按照《买卖合同》约定的价款返还购房款给原告，同时根据解除合同的时间给予原告相当于总房款5%（《买卖合同》签订满365日退房）或10%（《买卖合同》签订满730日）的资金占用费，相关税费由原告承担，个人所得税由被告代扣代缴，具体以《合同解除协议书》约定为准。协议签订后，原告先后几次将购房款交付完毕，2012年10月22日，被告为原告出具了销售不动产统一发票，表明原告已交付全款。庭审中，原告提供“临时收据”复印件一份，称原告除交付全部购房款外，还向被告交纳了契税9946.98元，维修基金3399元，预告登记费550元，印花税165元，转让手续费305.91元，合计14366.89元。上述款项加之购房款总计345932.89元，原告当庭提供的银行交易明细，与上述款额相符。2013年10月14日，原告向被告提出解除合同，2014年5月9日，被告退还原告款项345932.89元。原告认为被告未能给付5%的占用费，故提起诉讼，本案成讼。本次诉讼，原告同时主张了利息损失，分两个部分，一是已交付总款345932.89元自2013年11月15日至2014年5月29日共计195天的利息即11242.82元；二是按交款总额计算的5%资金占用费17296.64元自2013年11月15日至实际给付之日止的利息。另查，庭审中，原告提供了退款申请单据一份，称被告方销售人员申请退款时的数字包含应给付的5%资金占用费，上有原告姓名和身份证号码，打印的金额为362511.19元，并有被告方销售经理刘芳和现场财务吴思婧的签字，上述数额刚好为原告已交付款项的总和加之购房款5%的资金占用费16578.3元。被告当庭否认该证据的真实性，并称未收到过原告交纳的契税等费用，原告提供的临时收据因系复印件，真实性不予认可。原告称该原件被告已收回，并有证人王利利（王莉莉）当庭证实原告购买的出资情况及购房发票和临时收据两张票据的存在。再查，本案涉诉合同未有登记备案，亦未进行购买人登记公告。上述事实，有原、被告当庭陈述及提供的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》和《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应依约行使权利、履行义务。本案中原告依约履行了付款的义务，又在《协议书》约定的时间内向被告发出《解除合同通知书》，被告亦将相关款项退还给原告，说明原、被告就双方的买卖关系已经达成新的一致意见，即解除了双方曾签订的《天津市商品房买卖合同》，并就解除后的事宜进行了履行。现双方的争议焦点在于被告退还原告的款项中是否包括按照协议约定被告应给付原告5%的资金占用费？从原告交付的款项上看，其交款总额与购房款＋临时收据上的数额刚好相符，虽然原告持有的是临时收据的复印件，但从复印件表明的各项交款名目、数额和盖有被告公司财务章，以及证人当庭证言，足以形成证据链，证实原告在交纳购房款时亦向被告交纳了契税等相关费用，即被告为原告开具的临时收据中的费用。从退款数额上看，被告退还原告的数额与原告购房款＋临时收据的总额相符，由此说明，被告退还原告的款项与原告先期交付的款项数额相同，因此，被告并未按照协议约定给付原告5%的资金占用费。被告抗辩称已退还的款项中包括资金占用费，但按其所述计算方法，名目与金额不能相符，被告又无其他证据证实，故被告抗辩本院不予采信。原告主张5%的资金占用费，按照约定应以购房款数额为基数即331566＊5%=16578.3元，原告按照交款总额345932.89元计算，无事实依据，对于超出部分本院不予支持。关于原告主张的利息问题，按照《协议书》约定，被告在收到原告的《合同解除通知书》后，经审核符合条件的，双方要签订《合同解除协议书》，原告还需协助办理相关解除手续，解除手续完成后且原告向被告交付该物业后30个工作日内，被告将购房款返还给原告。而本案中，双方均未提供就解除合同而达成相关约定的材料，能够表明双方已经确认解除合同的证据即被告于2014年5月29日退还原告已交付款项的行为，该行为即说明原、被告双方就合同解除问题达成一致意见。因此原告主张第一部分即2014年5月29日之前的利息损失缺乏事实依据，本院无法支持。至于原告主张的第二部分利息，根据上述分析，利息计算时间应从2014年5月29日始，且基数系以购房款额的5%来计算即16578.3元。关于原告主张的因追索债权所产生的相关费用损失3000元，因原告就此提供的证据无法证实与本案的关联性，且数额不符，故原告该项请求证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津塘沽和利丰投资有限公司于本判决生效后五日内给付原告李思雯资金占用费16578.3元；二、被告天津塘沽和利丰投资有限公司于本判决生效后五日内给付原告李思雯利息损失，自2014年5月29日起至判决生效指定给付之日止，以16578.3元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；三、驳回原告之其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501.64元，减半收取后为250.82元，原告负担117.82元（已交纳），被告负担133元（被告于本判决生效后五日内直接交付原告李思雯）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。审判员　　李桂华二〇一四年九月二十四日书记员　　刘　岩 关注公众号“”