（2014）佳民终字第180号
裁判日期: 2014-09-24
公开日期: 2018-09-19
案件名称
黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司、何春兰商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省佳木斯市中级人民法院
所属地区
黑龙江省佳木斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司,何春兰
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佳民终字第180号上诉人（原审被告）黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区滨江社区。法定代表人初述新，经理。委托代理人张洪超，该公司职员。委托代理人戴俊峰，黑龙江桦南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何春兰，女，1971年2月14日出生，汉族，住桦南县，委托代理人武艳波，黑龙江龙之剑律师事务所律师。上诉人黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司（以下简称鸿拓公司）与被上诉人何春兰商品房预售合同纠纷一案，桦南县人民法院于2014年5月19日作出（2012）桦民初字第443号民事判决。宣判后，被告鸿拓公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人鸿拓公司委托代理人张洪超、戴俊峰、被上诉人何春兰及其委托代理人武艳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告诉称，2011年3月26日，原告与被告签订购楼协议一份，约定原告购买被告单位开发的奥林新村二期A5栋二单元301室住宅楼，原告交付房款15.5万元，被告给原告出具收据一份，双方约定同年12月30日交付房屋。但楼房竣工后被告将其购买的5号楼二单元301室卖给了他人。被告提供的商品房销售（预售）许可证，是桦南县鑫隆房屋开发公司的，不是被告的，原告提供的桦南县地方税务局保管的售楼合同上标明售楼方是桦南县鑫隆房屋开发公司，不是被告，被告建设和销售奥林新村商品房没有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。《建筑法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。综上，被告属于违法出售商品房，应当认定违法预售商品房行为无效。在本案中被告的行为构成“一房两卖”及没有取得商品房预售许可证明出卖商品房是事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，诉至法院，要求被告返还购房款155000元及占用期间的利息，并赔偿已付楼款一倍的经济损失。原审被告辩称，被告销售房屋合法有效，被告提供的桦南县房地产管理局核发的桦房预（销）许字2011008号商品房预售许可证证实，被告已经取得了房屋预售的相关手续，预售合法。同时，桦南县住房和城乡建设局出具的《关于同意桦南县奥林新村A区变更建设单位的函》证实了被告为奥林新村A区的合法开发、建设单位。被告取得了桦南县房地产管理局核发的桦房预售的相关手续，预售合法，建设施工、销售行为合法有效，双方仅对单元排序存在争议。被告销售给原告房屋时单元排序是从西向东排列顺序，原告明知并认可。由于房产测绘时，单元排序是根据国家房产测绘规范规定，以人面向门从左至右依序排列，按此方法争议楼房的单元排序是由东向西排列顺序，与被告房屋销售时正好相反，因此单元排序发生变化。虽然单元编号发生变化，但是房屋位置等状况没有发生改变。原告所购楼房被告一直予以保留，不存在“一房二卖”和“销售欺诈”行为，被告的行为不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》当中规定的应予赔偿的情形，不应承担一倍赔偿责任问题。原审判决认定，桦南县奥林新村于2010年经县政府批准进行棚户区改造，并以桦南县鑫隆房地产开发有限责任公司名义向相关部门申办开工审批手续，2011年3月10日桦南县房地产管理局向房屋销售单位桦南县鑫隆房产开发公司发放了商品房预（销）售许可证。2011年8月28日桦南县住房和城乡建设局给桦南县发展和改革局、国土资源局、规划局、房地产管理局发出关于同意桦南县奥林新村A区变更建设单位函一份，其全部内容如下：“奥林新村项目是2010年县政府批准的棚户区改造工程，该项目建设规模大，划分区域多，投资主体多元，其中奥林新村A区原以桦南县鑫隆房地产开发有限责任公司名义向相关部门申办开工审批手续，由于客观原因，现申请变更为黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司，该公司提验的资质证书、营业执照、机构代码、税务登记证、开户许可证等相关证件，经我局审查真实有效，同意该项目变更建设单位，敬请予以办理相关变更事宜”。原告何春兰于2011年3月26日签订合同在此购买住房一处，合同出售方为桦南县奥林新村二期销售部，认购方为何春兰。该合同约定房屋位置为“桦南县《奥林新村二期》住宅A5号楼2单元3层1号，现图纸面积69.7平方米（仅供参考）……认购价为155000元”。双方签订合同后原告何春兰于2011年4月27日交付房款155000元，收款单位以桦南县奥林新村二期项目部名义出具收据一份。现原告何春兰诉至法院，以被告又将该楼房出卖他人为由，要求被告返还已付房款及利息，并由被告承担给付原告已付房款一倍的赔偿，共计310000元。原审法院认为，原告何春兰与桦南县奥林新村项目部在平等自愿的基础上，经过协商签订了认购书，是双方真实的意思表示，本案涉案房产开始是以桦南县鑫隆房产公司名义开发，并依法取得商品房预售许可证明，在本案起诉之前，有关行政管理部门对被告资质已经审查并予以认可，同意项目建设单位变更为本案被告，此变更并未改变原认购书内容，不阻碍购房协议依法履行，因此原、被告间的买卖关系已依法成立。被告应按合同约定全面履行义务。被告作为房产开发、出售商，应明知房屋建设及测绘方面的相关规定，但双方合同签订后，又非因原告的原因使双方约定的单元号发生改变，致使被告不能按双方合同中约定的单元号的房屋进行交付，被告的违约行为致使不能实现合同目的，原告要求被告返还房款及占用期间利息的诉讼请求应予支持，双方于2011年3月26日签订的《奥林新村二期商品房》认购书应予解除。因被告未经合同一方许可而改变楼房单元号，致使不能按合同的约定全面履行合同，被告应赔偿原告因此造成的损失。原告要求被告赔偿损失的合理部分应为双方在认购书中约定的房屋交付日期之后的房租。原审法院判决：一、被告返还原告何春兰购房款155000元及利息（自2011年4月27日交付房款时起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日），并赔偿房租费用（自认购书中约定的交付房屋之日即2011年12月30日起按每年7000元计算至给付之日）。于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告何春兰其他诉讼请求。宣判后，被告鸿拓公司不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：1、原审法院认定事实不清，证据不足。被上诉人陈述的先看房后购房的事实虚假；上诉人销售给被上诉人的房屋是从西向东排列顺序，被上诉人是明知并认可的；奥林新村部分业主也可以证实，虽然单元号发生变化，但房屋位置等状况没有发生改变；因此，原审法院仅因为单元号发生变化，就认定合同目的不能实现，属于认定事实不清、判决错误。2、原审法院适用法律错误。原审法院适用《合同法》第一百一十三条错误。被上诉人何春兰认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。在二审期间，双方当事人均未提出新证据。本院经审查，对原审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人鸿拓公司主张原审判决认定事实错误，上诉人单位销售的房屋认购书是依据从西向东排列顺序确定的单元号第2单元301室，而依据房地产管理局确定的排列顺序应当是第6单元，上诉人对该房屋没有出售给其他人，不属于合同目的不能实现的情形，一审法院适用《合同法》第一百一十三条错误，因上诉人将被上诉人何春兰原本认购的2单元301室改为6单元301室，楼房整体也由原来的7个单元改为6个单元，导致被上诉人认购的房屋发生了位置变化，由西侧第二单元变成西侧第一单元，被上诉人因此要求解除合同并无不当，由于上诉人的原因导致合同不能继续履行，应当承担因此给被上诉人造成的损失，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费3675元由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 莹代理审判员 王雪洁代理审判员 高明峰二〇一四年九月二十四日书 记 员 蒋婧玮 关注公众号“”