（2013）绍民初字第3961号
裁判日期: 2014-09-22
公开日期: 2014-11-03
案件名称
绍兴县涛杰纺织有限公司与绍兴市柯桥区柯岩街道澄湾村经济合作社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴县涛杰纺织有限公司,绍兴市柯桥区柯岩街道澄湾村经济合作社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十三条第一款，第九十四条，第九十八条
全文
绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）绍民初字第3961号原告：绍兴县涛杰纺织有限公司。法定代表人：杜金良。委托代理人（特别授权代理）：余燕红。被告：绍兴市柯桥区柯岩街道澄湾村经济合作社。负责人：王建华。委托代理人（特别授权代理）：杨国勤。本院于2013年11月19日立案受理原告绍兴县涛杰纺织有限公司（以下简称涛杰公司）诉被告绍兴市柯桥区柯岩街道澄湾村经济合作社（原名称为绍兴县柯岩街道澄湾村经济合作社，以下简称澄湾村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员周国鑫独任审判，于2013年12月24日公开开庭进行了审理，因本案须以另一案审理结果为依据，本院于2014年1月17日裁定中止本案诉讼，中止诉讼的原因消失后，本院予以恢复审理，审理中发现案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并组成由审判员周国鑫担任审判长，人民陪审员黄志新、王国林参加评议的合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余燕红，被告的委托代理人杨国勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涛杰公司诉称：2012年11月被告就位于柯东路南工业集聚区标准厂房4号楼第三层车间以公开招标方式招租。同年11月27日，原告依照规定按期参与招投标，并以80元／平方米的出价取得租赁权。双方于当日签订《厂房租赁合同》一份，约定由原告承租被告上述厂房，面积2424㎡，租期三年（自2013年3月1日至2016年2月28日止），年租金80元／平方，共计193920元。但因当时被告已收取原承租人绍兴县飞洲针织有限公司（以下简称飞洲公司）的租金，故经被告法定代表人何国庆与原告法定代表人杜金良一再协商，同意由原承租人继续使用上述厂房至2013年9月30日止，将原告租期延后至2013年10月1日起算。现上述期限已过，经原告一再要求，被告至今仍不交付厂房。原告认为，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，为此诉请（变更后）：1.请求解除原、被告之间的厂房租赁合同；2.依法判令被告立即退还原告租金100000元，并支付自2012年11月27日起至判决确定付款之日止按同期同类贷款利率标准计算的利息损失；3.依法判令被告赔偿原告因另行租赁厂房所支出的租金损失322416元。4.本案诉讼费由被告承担。被告澄湾村经济合作社辩称：1.被告同意解除合同。根据绍兴市柯桥区人民法院作出的（2013）绍民初字第4225号民事判决，我们与飞洲公司的合同需要继续履行，所以我们也只能解除与原告的合同。2.涉案合同盖印章、租赁费的交付都没有通过村两委会讨论，也没有开具合法的手续。3.本案中双方的合同关系解除后，我们认为原告方提出的赔偿依据和理由不能成立。我们同意返还租赁费并支付适当的法律规定的银行利息。至于原告向其他单位租赁的应该支付的租金不应由被告方来赔偿。因为该协议本来就没有经过合法的或者村民代表大会认可的。原告的该租赁费用与本案无关，且双方合同中也没有写明违约金的问题。故请求法院依照本案事实解除双方的合同关系，同时返还原告租金及相应的利息。经审理本院认定，2012年11月，原、被告订立《厂房租赁合同》一份，合同规定，甲方（指被告）位于柯东路南工业集聚区标准厂房第三层按招标规则，现由乙方（指原告）租赁，根据投标前约定，订立如下协议，一、乙方承租甲方4号楼第三层厂房，面积2424㎡，租期叁年（2013年3月1日至2016年2月28日止），年租金80元／平方，共计193920元。租费及物业管理费在合同签订时付清，同时按所租面积10元／平方交纳履约保证金（24240元），押金需租期满后在未损坏甲方财产前提下方可归还。二、乙方在租赁期间一切生产费用由乙方自负，水、电费按实际使用度数承担，每月清付一次。电费按澄湾工业园区内统一价结算，水费按自来水公司价格结算，损耗费按承租户实用吨位分摊；物业管理费按所租面2元／平方／年计算，电梯及楼梯灯的电费按租用面积分摊。三、（内容略）。四、（内容略）。五、甲、乙双方不得无故解除合同。如乙方租费未能按期付清，甲方有权收回厂房。下次重新投标在期满前一个月进行，租赁期满后，乙方需按期腾空（继续中标者除外），逾期每天按原租金加倍收取。腾空时一切附着物及财产物资由乙方自行处置。甲方及继承租者不予作价收购。期满在同等条件下乙方有优先续租权。六、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，街道农村经营管理部门备案一份，合同自双方签字后生效。未尽事宜，由双方共同协商补充，有关补充条款及招租竞投规则相关内容与本合同具有同等法律效力。合同订立后，被告于同年11月27日收取原告预交的租金100000元。因被告未能如期将租赁厂房交付给原告，原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。同时认定，上述租赁物现有案外人飞洲公司占有使用，飞洲公司占有租赁物是基于其与被告澄湾村经济合作社于2009年8月26日订立的《厂房租赁合同》，该合同规定，租期叁年（2009年10月10日至2012年10月9日止），年租金50元／平方，共计121200元。期满在同等条件下飞洲公司有优先续租权，2012年10月1日双方又续订为期三年的《厂房租赁合同》，该合同对年租金约定为65元／平方，年租金共计157560元，电费按1.02元／度结算，合同其他内容与前一份厂房租赁合同一致。因本案被告不能将租赁物交付给原告涛杰公司，原告涛杰公司遂于2013年11月19日向本院起诉出租人即本案被告，要求其履行交付租赁物的义务并赔偿延期交房所造成的损失，为此被告澄湾村经济合作社于2013年12月6日另行诉至本院要求飞洲公司腾退房屋，该案经审理，本院于2014年7月14日作出（2013）绍民初字第4225号民事判决书，该判决认为，飞洲公司作为承租人就案涉厂房先后与澄湾村经济合作社订立两份租赁合同，租赁期限到2015年10月9日到期，两份合同均系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，均应认定有效，依法受法律保护。澄湾村经济合作社在上述租赁合同履行期间，又与涛杰公司就同一厂房另行订立厂房租赁合同，但两者在履行期限上有交叉，因飞洲公司已经合法占有租赁房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，在飞洲公司要求继续履行合同的情况下，应确定飞洲公司为履行合同的承租人，现澄湾村经济合作社要求解除合同，并据此要求飞洲公司腾退房屋并赔偿损失，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件，亦有悖上述司法解释之规定，本院不予准许，据此判决驳回澄湾村经济合作社的全部诉讼请求。该判决生效后，本案原告经本院释明，同意变更诉讼请求。以上事实认定，由双方当事人在庭审中所作陈述及下列证据所证实：证据一，原告提供的《厂房租赁合同》一份，证明双方订立的租赁合同期限为三年，于2016年2月28日到期，双方另对租金及支付方式等作了约定的事实；证据二，原告提供的日期为2012年11月27日的收条一份、绍兴市农村集体经济组织统一收据一份，证明原告已预付被告租金100000元的事实；证据三，本院依职权收集的（2013）绍民初字第4225号民事判决书一份，证明生效判决确认案外人飞洲公司系履行合同的承租人的事实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原、被告订立的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。被告在上述租赁合同约定的租期内，又与案外人飞洲公司就同一厂房另行订立厂房租赁合同，本院（2013）绍民初字第4225号生效判决已确定案外人飞洲公司为履行合同的承租人，亦即本案《厂房租赁合同》继续履行存在法律上的障碍，现原告经本院释明，要求解除合同，被告亦表示同意，本院应予准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现原告要求被告退还已付租金100000元及自2012年11月27日起按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的利息，理由正当，本院应予支持。关于原告要求被告赔偿因另行租赁厂房所造成的租金损失322416元。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经查，本案双方当事人在合同中并未对出租人逾期未能交付厂房的违约责任作出约定，现原告提供的日期为2013年1月24日的《租房协议》、绍兴正印家纺有限公司《公司基本情况（在册）》、房屋所有权证、中国农民银行金穗借记卡明细对帐单等证据，用以证明原告另行租赁厂房所造成的差价损失，因不符合上述法律规定的损失可预见性规则，故原告该组证据缺乏有效证据必备的关联性要件，对其证明力本院不予认定，原告该项诉请，理据不足，本院不予支持，被告该项抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、原告绍兴县涛杰纺织有限公司与被告绍兴市柯桥区柯岩街道澄湾村经济合作社订立的《厂房租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告绍兴市柯桥区柯岩街道澄湾村经济合作社应返还给原告绍兴县涛杰纺织有限公司租金100000元并偿付该款自2012年11月27日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的利息，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告绍兴县涛杰纺织有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7636元，由原告负担5623元，被告负担2013元，其中被告负担部分限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费7636元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 周国鑫人民陪审员 王国林人民陪审员 黄志新二〇一四年九月二十二日书 记 员 李琼珏 更多数据：搜索“”来源：