（2014）深中法房终字第1298号

裁判日期: 2014-09-22

公开日期: 2014-12-26

案件名称

邓杰珍与江南控股有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邓杰珍,江南控股有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第1298号上诉人（原审被告）：邓杰珍，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。委托代理人：陈秋红，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江南控股有限公司，住所地：香港。法定代表人：邵作生，该公司董事。委托代理人：刘子平，广东卓建律师事务所律师。委托代理人：张维光，广东卓建律师事务所律师。上诉人邓杰珍因与被上诉人江南控股有限公司（以下简称江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：（一）2006年6月25日，江南公司、邓杰珍签订编号为0118922的《房屋租赁合同》，约定江南公司将位于深圳市福田区东园路a大厦裙楼第一层a部分1号出租给邓杰珍用于商业用途，建筑面积800平方米，租赁期限自2006年6月25日起至2009年5月24日止，月租金55200元。合同第二十一条约定，本合同终止后，邓杰珍应于3日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由邓杰珍承担的各项费用并办理有关移交手续。邓杰珍逾期不迁离或不返还租赁房屋的，江南公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向邓杰珍收取双倍租金。合同签订后，江南公司依约将上述房产交付邓杰珍使用。（二）2009年4月28日，江南公司与邓杰珍经协商，就邓杰珍提出降低租金及延长租赁期限等以减轻经营压力的事宜，订立《协议》，约定：江南公司同意延长邓杰珍租用涉案房产的期限至2014年5月24日，并同意自2009年5月25日起月租金降低至25000元。同时，邓杰珍向江南公司出具了支付此前拖欠租金的付款方案。2009年5月25日，江南公司（甲方）与邓杰珍（乙方）签订编号为0370049的《房屋租赁合同》，约定甲方继续将涉案房产出租给乙方做商业用途使用，租赁期限自2009年5月24日起至2014年5月24日，月租金25000元。租赁保证金5万元，乙方拖欠租金达10天以上，或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达25000元以上，甲方不予退还租赁保证金、除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。本合同终止后，乙方应于3日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。（三）2009年10月起，邓杰珍开始未依约支付租金；自2009年10月25日至2011年8月24日期间，累计拖欠江南公司租金共计52万元。期间，江南公司要求邓杰珍支付累计欠缴租金未果。2011年9月16日，江南公司向邓杰珍发出《解除房租租赁合同通知书》，通知邓杰珍解除房屋租赁合同，要求邓杰珍收到通知之日起5日内将租赁房屋恢复原状并返还，并全额支付拖欠的租金。2011年9月18日，上述解除合同通知到达邓杰珍。（四）2011年11月15日，江南公司诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由邓杰珍返还租赁房产；2、邓杰珍给付拖欠的房屋租金直至交付房屋之日（拖欠租金暂计至2011年8月30日，暂计694920元）。原审法院经审理后，作出（2011）深福法民三初字第2479号民事判决书，判决：“一、江南控股有限公司与邓杰珍于2009年5月25日签订的《房屋租赁合同》已于2011年9月18日解除；二、邓杰珍应于判决发生法律效力之日起30日内向江南控股有限公司返还承租的深圳市福田区东园路a大厦裙楼第一层a部分1号房屋；三、邓杰珍应于判决发生法律效力之日起10日内向江南控股有限公司偿还剩余历史欠租149920元；四、邓杰珍应于判决发生法律效力之日起10日内向江南控股有限公司支付暂计至2011年8月24日的欠租520000元。”对于2011年8月25日后的租金及房屋占有使用费，原审法院在该判决中载明：“由于邓杰珍交房的时间不能确定，自2011年8月25日起的租金或房屋占有使用费也不能确定，且江南公司也未缴纳该部分的诉讼费。对江南公司请求的自2011年8月25日起的租金或房屋占有使用费，本案不予处理。待上述租金或房屋占有使用费确定后，江南公司再另循法律途径主张权利。”上述判决作出后，邓杰珍不服，提出上诉。二审审理过程中，深圳市中级人民法院于2012年11月23日组织双方对涉案房产进行了交接，江南公司收回了涉案房产。2012年12月19日，该院作出（2012）深中法房终字第2686号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已于2013年1月31日发生法律效力。江南公司在原审的诉讼请求为：1、邓杰珍给付自2011年8月25日至2011年9月18日所拖欠的房屋租金，共计2万元；2、邓杰珍给付自2011年9月19日至2012年11月23日的房屋占有使用费，共计708333.33元；3、本案全部诉讼费由邓杰珍承担。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，关于双方2009年5月25日签订的《房屋租赁合同》的解除时间，已经由原审法院生效判决确认为2011年9月18日，无可争议。邓杰珍关于“在原案判决生效之前合同尚未终止”的主张，是对合同解除时间与判决生效时间两个概念的混淆，原审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。据此，因双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，其中关于“本合同终止后，乙方应于3日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金”的约定，具有法律约束力，依法需严格予以执行。由于邓杰珍在江南公司发出解除通知时已连续拖欠租金21个月，江南公司主张适用该条款亦符合《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条关于“租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十八条规定，未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应当加倍向出租人交付租金”的规定。因此，邓杰珍关于江南公司以双倍租金标准诉请房屋使用费缺乏法律依据及合同依据的主张，不符合上述法律规定及合同条款，原审法院不予采信。基于上述理由，江南公司请求邓杰珍向其支付原案尚未处理的合同解除前及搬迁期届满前的租金，以及按双倍租金标准支付搬迁期届满后至实际返还房屋之日的占有使用费，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于占有使用费的起算时间，由于江南公司在《解除房租租赁合同通知书》中给予的搬迁期为5天，多于合同所约定的3天，基于该事项是解除权人行使权利的行为，原审法院认可合同解除后的搬迁期为5天。故，按照上述合同条款的约定，租金应计至搬迁期届满之日（自2011年8月25日至2011年9月23日，共30天），由于合同并非按日计算租金，亦未区分大／小月，30天租金即为月租金25000元；房屋占有使用费应计至实际返还房产之日（自2011年9月24日至2012年11月23日，共14个月整），即70万元。江南公司在诉讼请求中的计算，忽略了搬迁期5天，原审法院予以调整。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十八条、第四十二条之规定，判决：一、邓杰珍应于原审判决发生法律效力之日起十日内向江南控股有限公司支付2011年8月25日至2011年9月23日的租金25000元；二、邓杰珍应于原审判决发生法律效力之日起十日内向江南控股有限公司支付2011年9月24日至2012年11月23日的房屋占有使用费70万元；三、驳回江南控股有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11083元（已由江南控股有限公司预交），由江南控股有限公司负担55元，邓杰珍负担11028元。邓杰珍不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审法院超出原审诉讼请求范围作出判决，违反民事诉讼法“不告不理”的原则。江南公司原审诉讼请求第1项中请求法院判令：“被告给付自2011年8月25日至2011年9月18日所拖欠的房屋租金，共计20000元”，然而，原审法院却在判决第1项中作出：“被告邓杰珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江南控股有限公司支付2011年8月25日至2011年9月23日的租金25000元”，显然超出诉讼请求范围，违反法律规定，应予撤销。2011年9月18日至9月23日为腾房期间，双方合同及江南公司解除合同函内容，以及法律规定均未就腾房期间需要支付房屋租金予以规定或约定，因此不应计算租金。（二）在另案判决生效前，《房屋租赁合同》尚未终止，更谈不上邓杰珍存在逾期不迁离或不返还租赁房屋的情形。《房屋租赁合同》约定：“本合同终止后，乙方应于3日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。”首先，从合同字面理解，“终止”系指合同到期而终止，而不应是其他事由，双方租赁合同到期日是2014年5月24日，在合同未到期前，任何一方解除合同的行为均是法律上的单方解除，而不是合同约定的“终止”情形，本案合同并不是因合同到期而终止，故本案不应适用上述约定的双倍收取租金条款。只有出现合同到期终止且邓杰珍逾期不迁离或不返还租赁房屋的，邓杰珍才应支付双倍租金，原审法院对此作扩大解释，是错误的。其次，本案合同解除亦是江南公司于2011年9月18日无合理理由单方面提出的，邓杰珍对此享有法律赋予的异议权。在双方将纠纷诉诸法院后，应由法院最终确认解除合同的效力。因此，法院未作出生效判决前，合同解除的效力就处于不确定状态，即合同尚未终止，邓杰珍就仍有权继续承租房屋，而无需迁离或返还租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，法律赋予了承租人对出租人单方解除合同时的异议权和救济权，在异议期及救济期内承租人理应享有维持合同现状的权利，且另案尚处于解决纠纷的程序中，如在该期间内视为邓杰珍逾期不迁离或不返还租赁房屋，法律所赋予邓杰珍的异议权及救济权则形同虚设。即便合同被认定为自江南公司通知到达邓杰珍时解除，解除后应计算房屋占有使用费，也应合理考虑房屋交接的具体情况以及邓杰珍此前确实存在经营不景气以及目前存在较大经济压力的实际情况，由法庭予以酌定，而不应适用合同约定的情形，况且该情形确实不符合本案的实际情况。（三）原审法院对《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条及第二十八条规定的适用错误。《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条规定：“租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十八条规定，未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应当加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任。”第二十八规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：（一）利用房屋进行非法；活动，损害公共利益或者他人利益的；（二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；（三）擅自将房屋转租第三人的；（四）超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。”结合本案，一方面，租赁期限为2009年5月24日至2014年5月24日，因此租赁期限未届满；另一方面，邓杰珍并未违反第二十八条规定，即既未利用房屋进行非法活动，擅自改变房屋结构或约定用途，擅自转租于第三人，也未超过合同约定期限。而第二十八条第（四）项“合同未约定，拖欠租金达三个月以上的”，明显是指如合同未约定期限的，而承租人拖欠租金达三个月以上的，出租人有权解除合同。而本案，租赁合同是已明确约定期限的，因此不适用前述（四）项的情形，从而不能适用第四十二条关于“未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应当加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任”的规定。故原审判决邓杰珍双倍支付房屋占用费错误，应予以纠正。据此，邓杰珍请求本院判令：1、撤销原审判决第一、二项，驳回江南公司原审全部诉讼请求；2、江南公司承担本案的全部诉讼费用。江南公司答辩称：（一）原审法院并未超出江南公司的诉讼请求，相反对于租金以及占用费期间，原审法院还将部分占用费调整为租金，减少了邓杰珍应支付的费用，原审没有超出诉讼请求范围，只是对租金和占用费的计付期间进行了调整。（二）根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，自出租人发出解除合同到达承租人之日起，合同解除。法院确认的是解除合同的效力，而不是解除合同的时间，因此不存在房屋租赁合同尚未终止或者解除的情形。因此，解除合同通知到达邓杰珍之日合同已经解除，此时邓杰珍支付的应当是房屋占用费，应按照租金双倍计算。（三）对于合同解除后邓杰珍逾期搬离的行为，根据合同约定，邓杰珍应该按照租金两倍支付房屋占用费，原审法院认定的数额以及期间没有不当之处。本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）原审判决确认的合同解除时间是否正确；（二）江南公司是否有权主张邓杰珍按双倍租金标准支付房屋占用费。关于原审判决确认的合同解除时间是否正确的问题。根据本院（2012）深中法房终字第2686号生效民事判决书的认定，涉案租赁合同已于2011年9月18日解除，原审法院采信该生效法律文书的前述认定并无不当。本院认为，合同解除权属形成权，自权利人行使该权利的意思表示达到对方时即产生相应效力，《中华人民共和国合同法》第九十六条已明确规定合同自解除通知达到合同相对方时解除，在前述生效法律文书已经确认江南公司合法享有合同解除权的情况下，邓杰珍上诉主张以该合同解除纠纷案件的判决生效时间来认定合同解除时间，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，江南公司主张邓杰珍支付合同解除前的欠付租金符合法律规定及合同约定。因2011年9月18日至9月23日的搬迁期系江南公司主动提出，原审判决认定搬迁期内仍依约定租金标准计付租金并无不当，鉴于江南公司在原审已经诉请支付2011年9月19日及其后的房屋占用费，故原审法院判令邓杰珍支付2011年8月25日至2011年9月23日期间的租金，实质并未超出当事人诉讼请求的范围，邓杰珍相应上诉主张不成立，本院不予支持。关于江南公司是否有权主张邓杰珍按双倍租金标准支付房屋占用费的问题。本案中，双方《房屋租赁合同》已明确约定，如邓杰珍在合同终止后3日内未迁离或交回房屋，则江南公司有权就逾期部分向其收取双倍租金。因此，江南公司主张按双倍租金标准计付逾期搬离期间的房屋占用费，符合前述合同约定及《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，原审法院予以相应支持并无不当。邓杰珍上诉称合同约定的租期届满才属于“合同终止”，本院对此认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条已明确将“合同解除”列为“合同的权利义务终止”的情形，邓杰珍此项上诉主张无法律依据，原审法院依据合同解除时间及江南公司提出的搬迁期认定逾期搬离期间，符合法律规定，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，实体处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11083元，由邓杰珍承担。本判决为终审判决。审　判　长　邱裕华审　判　员　杨潮声代理审判员　唐　毅二〇一四年九月二十二日书记员（兼）　李　欢百度搜索“”