（2014）清中法民二终字第129号
裁判日期: 2014-09-22
公开日期: 2015-10-12
案件名称
苏蔚青与清远市清城区华禧新村房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏蔚青,清远市清城区华禧新村房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）清中法民二终字第129号上诉人（原审原告）：苏蔚青。委托代理人：禤卓权，系上诉人配偶。被上诉人（原审被告）：清远市清城区华禧新村房地产有限公司。法定代表人：郭炳林，总经理。委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。上诉人苏蔚青因与被上诉人清远市清城区华禧新村房地产有限公司（以下简称华禧新村公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第2224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2011年9月2日，苏蔚青与华禧新村公司签订一份《商品房买卖合同》，约定苏蔚青向华禧新村公司购买位于清远市清城区东城街道办事处青云居委会星光大道三号黄金海岸华庭三号楼一梯***号房屋，建筑面积125.95平方米，套内面积106.32平方米,房屋总价款为553298元。付款方式为银行按揭，签订合同时苏蔚青已付首期房款166298元，余款387000元办理银行按揭。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府有关部门审批有关事项发生的延误；3、由于市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”签订合同后，苏蔚青通过银行按揭的方式付清了剩余房款387000元。2012年5月25日，华禧新村公司向苏蔚青发出房屋交付使用通知书，通知苏蔚青于2012年5月30日办理收楼手续。2012年6月2日，苏蔚青前往华禧新村公司处办理收楼手续，但是由于华禧新村公司未能向苏蔚青出示竣工验收备案方面的资料，苏蔚青拒绝收楼。苏蔚青为此于2012年6月3日向华禧新村公司发出了一份书面材料要求华禧新村公司尽快完善相关手续，并在涉案楼房经过验收合格后书面通知苏蔚青。2012年7月1日，由于涉案房屋仍未完成验收合格手续，也没有书面通知苏蔚青，故苏蔚青向华禧新村公司发出了一份解除合同的通知书，要求解除双方签订的商品房买卖合同、退还购房款并支付合同约定的违约金。2013年1月24日，华禧新村公司开发建设的黄金海岸华庭C座经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，并于同年1月30日报清远市住房和城乡建设局进行工程竣工验收备案。苏蔚青称涉案房屋在验收合格后，华禧新村公司并无通知其前来办理收楼手续，直至2013年7月9日，华禧新村公司才向苏蔚青发出房屋交付使用通知书，通知苏蔚青于2013年7月15日办理收楼手续，苏蔚青则按照该通知的要求于2013年7月15日办理了收楼手续。华禧新村公司则称其在涉案房屋验收合格后通知过苏蔚青该房屋已通过竣工验收，并要求苏蔚青前来收楼，但是华禧新村公司对此说法除了提供了2013年7月9日发出的房屋交付使用通知书外，没有提供其他证据。原审诉讼中，华禧新村公司提出合同约定按已付购房款每日万分之三计算违约金过高，要求以涉案房产租金标准调低违约金。华禧新村公司提供了其自行委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商品房市场租金估价的评估报告书，评估报告确定苏蔚青所购房产的月租金单价为13.20元/平方米。苏蔚青则认为违约金的计算应该按照合同的约定，不能以房屋的租金损失作为违约金，同时认为评估报告书是华禧新村公司单方委托，评估报告有失公平，如果法院认为应该按照租金损失确定违约金，评估报告则不应被采信，应该由法院委托鉴定机构鉴定租金损失。苏蔚青原审的诉讼请求为：1、判令华禧新村公司向苏蔚青支付逾期交房的违约金67890元；2、本案诉讼费用由华禧新村公司承担。原审法院认为：本案的争议焦点有：1、华禧新村公司未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给苏蔚青是否构成违约；2、如果构成违约，双方约定的违约金是否过分高于苏蔚青的实际损失，可否对违约金进行调整，以及以何标准进行调整。对于第一个争议焦点。苏蔚青与华禧新村公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，苏蔚青已支付全部购房款，华禧新村公司应依照合同约定在2012年5月31日前将经验收合格的商品房交付苏蔚青使用。尽管华禧新村公司答辩认为其逾期交房的原因在于政府各职能部门审批的延误以及市政配套设施的施工、安装验收或批准手续的延误，但华禧新村公司也没有提供任何证据证明其逾期交房的原因在于政府有关部门审批的延误，故华禧新村公司无合同约定的理由可对交房时间进行延长。因此，华禧新村公司未在约定时间内交付商品房给苏蔚青已构成违约，苏蔚青有权要求华禧新村公司继续履行合同，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，华禧新村公司认为约定的违约金过分高于苏蔚青的损失，其有权提出要求适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由于华禧新村公司迟延交楼违约导致苏蔚青的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住所造成的租金损失。对于租金损失，华禧新村公司提供了由第三方有资质的评估机构所作出的评估报告书，虽然苏蔚青对评估报告书提出异议，但其并无提供异议成立的相应依据。在苏蔚青并无提出足以认定评估意见依据明显不足的情况下，原审法院对华禧新村公司提供的评估报告书予以采信，对苏蔚青的租金损失依该评估报告书确定为55.42元/日（13.20元/平方米×125.95平方米÷30日）。通过计算可知，苏蔚青和华禧新村公司双方在合同中约定的按已付购房款的万分之三计算每日违约金确实过分高于苏蔚青的实际损失，原审法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，华禧新村公司应当按照55.42元/日的130%即72.05元/日的标准支付自2012年6月1日起的违约金。至于违约金的计算截止日期，由于双方在商品房买卖合同中约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，而在涉案房屋在经验收合格后，华禧新村公司并无证据证明其向苏蔚青发出过通知收楼的书面材料，即华禧新村公司无证据证明在涉案房屋验收合格后，苏蔚青经华禧新村公司通知收楼而怠于办理收楼手续，未收楼的过错在于苏蔚青。故违约金应该计算至苏蔚青按照华禧新村公司的要求实际收楼的日期止，即计至2013年7月15日，经计算为29540.50元（72.05元/日×410日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原审法院判决如下：限华禧新村公司于判决生效之日起10日内向苏蔚青支付逾期交楼违约金29540.50元。案件受理费749元，由苏蔚青负担423元，华禧新村公司负担326元。宣判后，苏蔚青不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决华禧新村公司按照合同约定的标准再支付逾期交楼的违约金38349.5元；2、一、二审诉讼费用由华禧新村公司承担。主要事实和理由是：（一）评估机构是社会中介机构，良莠不齐。华禧新村公司舍近求远，评估机构的公正性令人怀疑，不能排除评估机构偏向华禧新村公司的可能性。一审直接采用该单方评估机构的意见，违反法律规定。（二）双方签订的合同已对逾期交楼的违约责任有了明确约定，该约定与买受人逾期支付房款的违约责任对等，公平合理。（三）原审判决认定华禧新村公司逾期交楼给苏蔚青造成的损失仅仅是租金损失，是错误的。华禧新村公司逾期交楼给苏蔚青造成的损失是多方面的，包括幸福感降低、装修费用上涨等损失；更直接还是相关的银行利息损失，包括已经支付购房款、契税、物业维修基金、律师费、公证费资金的银行利息和归还银行按揭贷款的利息。华禧新村公司答辩称：（一）华禧新村公司的评估报告合法、充分，苏蔚青并没有证据予以否定。（二）合同的违约金是可以调整的。虽然本案的合同对违约金的标准已经有了约定，但是根据我国合同法第一百一十四条、商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条的规定，对于过高违约金是可以调整的，以超过损失的30％为限。（三）本案是合同纠纷，不是侵权纠纷，精神损失是不存在的。银行利息的损失也是不存在的。无论是否存在延迟交楼的情况，不影响苏蔚青的按揭还款利息。人工、材料涨价等其他损失，没有事实依据。经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列1种方式处理。1、1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。……”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕苏蔚青上诉请求的范围进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为华禧新村公司能否请求减少违约金的问题。本案中，苏蔚青与华禧新村公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按合同约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。根据合同约定，华禧新村公司应当于2012年5月31日前将经验收合格的房屋交付苏蔚青使用。逾期交付房屋的，应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之三的违约金。但华禧新村公司至2013年7月15日才履行交房义务，故应当向苏蔚青支付2012年6月1日至2013年7月15日期间的违约金，当事人对此均无异议，本院予以确认。双方在《商品房买卖合同》第七条和第九条中对逾期付款和逾期交房两种不同的违约行为约定包括违约金在内的相同的违约责任，可见双方所约定的逾期交房违约金具有惩罚性质。该约定体现了合同双方的意思自治，而华禧新村公司作为房地产开发法人应更能充分评估、预见该约定的风险。在苏蔚青已经交付全部购房款并因此负担按揭债务，而华禧新村公司却没有合法抗辩理由长达409天逾期交楼的情况下，华禧新村公司仅以其单方委托对涉案房屋租金标准所作评估并不足以证明合同约定的按日支付已交付房价款万分之三的标准的违约金过高，其认为按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及相关司法解释的规定请求减少违约金依据不足，本院不予采纳。苏蔚青要求华禧新村公司按合同约定支付违约金于法有据，本院予以支持。结合苏蔚青的诉讼请求，华禧新村公司应当向苏蔚青支付逾期交楼违约金67890元（553298元×0.0003/日×409日）。综上所述，苏蔚青的上诉主张理由成立，对其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第2224号民事判决为：限清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向苏蔚青支付逾期交楼违约金67890元。一审案件受理费749元，二审案件受理费1497元，均由被上诉人清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李文宇代理审判员 余允添代理审判员 林士嵛二〇一四年九月二十二日书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。