（2014）韶中法民一终字第559号
裁判日期: 2014-09-22
公开日期: 2014-10-20
案件名称
李文兵与樊韶琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李文兵,樊韶琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）韶中法民一终字第559号上诉人（原审原告）：李文兵，男，1967年6月12日出生，汉族。委托代理人：麦继章，广东怿胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：樊韶琴，女，1954年9月29日出生，汉族。委托代理人：陈小雄，广东众同信律师事务所律师。委托代理人：陈晓琴，广东众同信律师事务所律师。上诉人李文兵、樊韶琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2013）韶浈法民一初字第884号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案双方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：“明珠某”系个体工商户的字号，由樊韶琴个人经营。2000年10月20日，樊韶琴以“明珠某”的名义与韶关市机电设备公司签订一份《房屋租赁合同》，当中主要约定：“明珠某”租用韶关市解放路168号二楼办公室作为餐厅、住宿使用，租赁期限从2001年1月1日起至2006年12月31日止共6年等内容。2000年10月20日，樊韶琴还与韶关市旧机动车交易中心签订一份《租用场地协议书》，当中主要约定：樊韶琴租用韶关市旧机动车交易中心、韶关市机电设备公司在解放路168号东侧通道，宽为2.9米、长为12.5米（即解放路164号与168号之间），租赁期限从2001年1月1日起至2006年12月31日止等内容。上述合同和协议签订后，樊韶琴开始租用韶关市解放路168号第二层经营“明珠某”，并将解放路168号与164号楼房之间的公用通道改建为“明珠某”的自用通道兼大堂。2002年11月19日，李文兵通过公开竞价成交购得解放路168号首层商铺四间及第二层房屋（即樊韶琴向韶关市机电设备公司所租赁之房屋）。同年12月，李文兵取得了解放路168号所在土地的国有土地使用证【证号：韶府国用（2003）第020100135号】，该证注明土地的用途为门店、住宅用地，土地使用权面积为583平方米，土地分摊面积54.8平方米，包括樊韶琴向韶关市机电设备公司及韶关市旧机动车交易中心租赁通道的一部分。随后，李文兵取得了解放路168号第二层房屋的房地产权证（该证注明的房屋建筑面积为305.49平方米）。2004年4月14日，樊韶琴仍以“明珠某”（乙方）名义与李文兵（甲方）补签一份《房屋租赁合同》，当中主要约定：甲方同意乙方租用韶关市解放路168号二楼办公室作为餐厅、住宿使用，出租面积为280平方米，每月租金4500元；租赁期限从2003年1月1日起至2006年12月31日止；租金缴付期限从2003年1月1日起缴付，每次付两个月，每次1-5日前缴付；缴付在签订合同之日预交首期，如拖欠租金每十天加缴滞纳金2%，超过一个月甲方可以收回房屋；乙方可根据营业要求，在不影响楼层整体结构和安全的情况下对房屋进行装修，一切费用由乙方负责；合同期满后如乙方需要继续租赁，甲方应优先考虑乙方续约，期满后搬出时，对已装修的墙、地面、天花板等材料不能拆除或损坏，不需甲方任何补偿等内容。2006年12月，合同期限届满前，李文兵多次与樊韶琴就加收租金并续签合同问题进行协商，但均无结果，李文兵遂于2007年3月14日向韶关市浈江区人民法院（以下简称浈江法院）提起诉讼【案号：（2007）韶浈法民二初字第96号】，请求浈江法院判令：1、樊韶琴立即返还韶关市解放路168号二楼房屋给李文兵，并要求樊韶琴将一楼通道即解放路164号与168号之间的通道恢复原状后交还给李文兵使用；2、樊韶琴从2007年1月1日起至返还房屋房屋时止，按每月8000元赔偿因非法占用房屋而给李文兵造成的损失；3、诉讼费用及其他费用由樊韶琴负担。浈江法院经审理后于2007年9月12日作出（2007）韶浈法民二初字第96号民事判决：1、限樊韶琴在判决生效之日起10日内将韶关市解放路168号第二层房屋返还给李文兵；2、限樊韶琴在判决生效之日起10日内按每月5700元赔偿因占用租赁房屋而给李文兵造成的2007年1月至8月的经济损失共计45600元，扣减已付的9000元，尚应赔偿35600元，之后的经济损失持续计至返还租赁房屋之日止；3、限樊韶琴在判决生效之日起10日内将韶关市浈江区解放路164号楼房与168号楼房之间的通道恢复原状。樊韶琴不服，上诉至本院【案号：（2008）韶中法民一终字第13号】。经本院主持调解，李文兵与樊韶琴达成如下协议：一、双方继续保持租赁关系，期限至2013年5月31日；二、2007年1月1日起至2008年5月31日止的租金按每月5100元计，17个月共86700元，此前已付9000元，余款77700元，由承租方樊韶琴于调解书签收之日付清；三、2008年6月1日起至2011年5月31日止的租金按每月6000元计算，2011年6月1日至2013年5月31日止的租金按每月6600元计算；四、其他内容按2004年4月14日的合同执行等内容。此后，该调解协议一直处于持续履行状态。另查明：李文兵与樊韶琴对于涉案租赁物在租赁期限届满前双方是否曾就续租问题进行协商一节各有说辞，李文兵一方的说法是：李文兵在2013年3、4月间曾多次询问樊韶琴是否续租，但樊韶琴一直没有明确表示不续租。而樊韶琴一方的说法是：樊韶琴在2013年3、4月间已打电话明确告知李文兵，樊韶琴在租赁期满后不会再续租。李文兵与樊韶琴对各自的说辞均未提供证据加以证明。另外，李文兵与樊韶琴对于租赁物在租赁期满后如何处理问题也是各有说辞，樊韶琴称其已于2013年5月30日腾空所租赁的房屋，樊韶琴并通过电话将此节明确告知了李文兵，但李文兵对樊韶琴该说法予以否认，李文兵并坚称租赁期满后其还一直催促樊韶琴交纳房屋的租金。还查明：樊韶琴一直声称“明珠某”已于2013年11月1日正式结束营业，但樊韶琴对此节一直没有提交证据证明。2013年9月12日，李文兵向原审法院提起诉讼称：李文兵与樊韶琴于2004年4月14日签订一份《房屋租赁合同》，当中主要约定：李文兵将位于韶关市解放路168号二楼房屋共计280平方米出租给樊韶琴作为餐厅、住宿使用，每月租金4500元，租赁期限为四年，即从2003年1月1日起至2006年12月31日止。租金从2003年1月1日起缴纳，每次缴纳二个月，每月1-5日缴纳，如拖欠租金每10天加缴滞纳金2%，超过一个月李文兵可立即收回房屋。合同签订后，双方均能认真履行合同至租赁期满。租赁期满后，樊韶琴不同意增加租金，亦不肯返还房屋给李文兵，从而给李文兵造成较大损失，为维护李文兵的合法权益，李文兵曾向浈江法院提起诉讼，该院于2007年9月12日作出（2007）韶浈法民二初字第96号民事判决，判令樊韶琴在生效之日起10日内返还李文兵房屋，将通道恢复原状，并赔偿占用房屋期间的损失，一审判决后，樊韶琴提起上诉，后在韶关市中级人民法院的主持下，李文兵与樊韶琴达成调解协议，协议约定双方续约至2013年5月31日，樊韶琴支付占用房屋期间的租金，其他内容除租金增加外均按2004年4月14日的合同执行。2013年租赁期届满前，李文兵多次找樊韶琴协商，但没有结果。现租赁期早已届满，樊韶琴既不续租、交租，亦不返还租赁房屋给李文兵，至今仍非法占用李文兵的房屋，给李文兵造成较大损失，故提起诉讼，请求法院判令：1、樊韶琴立即返还韶关市解放路168号二楼房屋给李文兵，并将一楼通道（即解放路164号与168号之间的通道）恢复原状返还给李文兵使用；2、樊韶琴从2013年6月1日起至返还房屋时止，按每月人民币10000元赔偿因非法占用房屋而给李文兵造成的损失；3、案件诉讼费用由樊韶琴负担。原审期间，根据李文兵的申请，原审法院通过本院委托韶关市公信房地产与土地评估有限公司对解放路168号第二层房屋在2014年1月10日的市场租赁价值进行评估。2014年2月11日，上述评估公司作出韶公信房地评字（2014）第097号《房地产估价报告》，结论为：“……估价对象（即韶关市浈江区解放路168号第二层房屋）于2014年1月10日的市场租赁价值如下：1、月租金总价为9776元；2、月租金单价为32元／平方米。评估费6760元由李文兵交纳。上述《房地产估价报告》中的“房地产估价技术报告”第一点“实物状况描述与分析”中有如下表述：“……2014年1月10日评估人员对委估对象进行现场查勘，查勘情况为：外墙面为水刷石，天花及内墙为刮塑，铝合金窗外，水电安装齐全，层高为3.2米，室内装修部分已拆除，目前空置待租。”此外，樊韶琴没有参与原审第一次庭审。原审第二次庭审时，樊韶琴提交了张某等10位原“明珠某”员工出具的书面《证明》，用以证实解放路168号第二层房屋已于2013年5月30日腾空（上述书面证明均是事先打印好后分别由各个证人签名），樊韶琴并申请上述10位证人当中的3位-张某、游某、朱某出庭作证。证人朱某出庭时接受李文兵质询时称上述书面证明是其本人亲自书写；证人张某出庭时则称当时不知道是腾空哪间房的东西；证人游某出庭时则称是“明珠某”的财会人员叫其签名的，所腾空房屋在三楼。另外，2014年1月16日，李文兵向原审法院递交《撤回部分诉讼请求申请书》称：“申请人诉樊韶琴侵权纠纷一案，已由浈江区人民法院立案受理，案号：（2013）韶浈法民一初字第884号，因樊韶琴已于2014年1月14日将房屋交回给申请人，因此，现申请人撤回第一项诉讼请求，保留第二、第三项诉讼请求。”原审法院认为：韶关市解放路168号二楼房屋是李文兵名下物业。樊韶琴租赁李文兵上述房屋，租赁期限至2013年5月31日已届满。期限届满之后，樊韶琴是否续租李文兵房屋，樊韶琴称已在期限届满前电话通知了李文兵不再续租，李文兵则予以否认，双方各持已见，根据已查明的事实，该院确认樊韶琴已不续租李文兵房屋这一事实。樊韶琴不续租李文兵房屋就应返还租赁房屋给李文兵。樊韶琴租赁李文兵房屋是用作经营“明珠某”，就通常而言，即使租赁期限到期，使用人未知会出租人的情况下，出租人是不可能自行收回房屋的，况且租赁期限届满时，“明珠某”尚在正常的经营期间，因此，李文兵不可能在未得到樊韶琴通知并许可的情况下自行收回租赁房屋。那么樊韶琴是否在租赁期限届满后通知李文兵收回房屋，樊韶琴作为履行义务一方，负有举证证明其主张的义务。樊韶琴提交的关于2013年5月30日已腾空租赁房屋的证明，李文兵提出异议，且其中出庭作证的3位证人均是樊韶琴经营的“明珠某”的员工，有利害关系，该院不予采信；其余7位证人无正当理由未出庭作证，该院亦不采信。也就是说，樊韶琴所举证据不能证明已于2013年5月30日腾空租赁房屋的主张，况且即使樊韶琴在期限届满前已腾空房屋，樊韶琴也未能提供证据证明通知李文兵房屋已腾空可收回租赁房屋的证据，因此樊韶琴既不续租又不腾空并返还房屋，在期限届满之后仍继续占用李文兵房屋，李文兵要求樊韶琴赔偿占用房屋期间的损失，该院予以支持；樊韶琴抗辩无理，该院不予采纳。李文兵于2013年9月12日已提起诉讼主张收回租赁房屋，且“明珠某”已于2013年11月1日结束营业，樊韶琴一直同意李文兵收回租赁房屋，那么李文兵就应该知道可以并应尽快收回租赁房屋，以避免扩大损失，因此樊韶琴占用李文兵房屋的期间应计算至2013年11月1日止共计5个月。至于樊韶琴占用李文兵房屋的期间的损失，应按韶关市公信房地产与土地评估有限公司作出的韶公信房地评字（2014）第097号房地产估价报告为依据，每月按9776元计算，李文兵的损失为9776元×5个月=48880元；李文兵要求每月按10000元计算损失的请求，超出部分，该院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第六十九条第（二）项、第（五）项的规定，于2014年3月24日作出（2013）韶浈法民一初字第884号民事判决：一、限樊韶琴在判决生效之日起10日内赔偿因占用租赁房屋而给李文兵造成的损失48880元。二、驳回李文兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费633元，评估费6760元，由樊韶琴负担。李文兵不服原审判决，向本院提起上诉称：一、在2014年1月14日以前，李文兵不可能自行收回房屋。1、根据李文兵提供的《国有土地使用证》、（2007）韶浈法民二初字第96号民事判决、2004年1月9日拍摄的照片、原审主审法官组织的现场勘查、评估公司出具的《报告书》中陈述的本案出租屋的实物描述等证据可以证实：樊韶琴原来经营的“明珠某”的大堂是解放路164号和168号之间的两条通道打通连接使用的，《国有土地使用证》中明确标明两栋楼之间的通道居中有一堵红砖墙以分隔两栋楼各有的一条专用通道，李文兵出租给樊韶琴的168号的二楼正是要从168号的专用通道中进入。而事实上正如原审判决中查明的事实，樊韶琴己将168号与164号楼房之间的公用通道改建为“明珠某”的自用通道兼大堂。并在通道的临街一面装设了“明珠某”的大门，将通道完全锁住。在这种情况下，李文兵无法自行出入出租屋，也即是樊韶琴实际上是一直在掌控住该房屋，那李文兵又如何能够自行收回该出租屋？且樊韶琴既未通知返还房屋，又未移交房匙等，即使李文兵依法行使物权，强行收回房屋，但在“明珠某”尚在营业，或者停业未清空财物的情况下强行破门而入，则“入户抢劫”的罪名又该由谁来承受？为避免扩大损失，李文兵在起诉后就一直要求樊韶琴先行返还房屋，原审法院也进行了两次调解，但樊韶琴同意返还房屋的前提是李文兵需要出入该房屋时由樊韶琴来开锁放行。樊韶琴表面态度非常诚恳，在原审时明确声明即使是半夜两点也会派人开锁放行，但这种返还不是真正意义上的返还，不是所有的物权所有人都能够接受这种返还模式。2014年1月9日，李文兵发现樊韶琴己贴出广告，要将“明珠某”的1、2层出租，且李文兵发现新的承租人己准备进行装修，为避免与新的承租人产生新的纠纷，李文兵迫于无奈才于2014年1月9日书面向原审法院提交《先予执行申请书》，要求先予执行，立即执行将房屋返还给李文兵，但原审法院没有支持李文兵的申请。2014年1月13日，原审法院组织双方及评估公司到现场进行勘查，在现场发现“明珠某”正在进行搬迁，第二天，在原审法院调解及申请先予执行均无果的情况下，李文兵为避免扩大损失，趁“明珠某”有人在搬迁未锁住大门的机会，李文兵通知了原审法院后强行收回了自己的房屋。综上事实，樊韶琴一直未同意返还房屋且实际掌控着该房屋，原审法院要求李文兵在2014年1月14日前自行收回房屋不可能实现。二、樊韶琴并非于2013年11月1日结束营业，占用期间算至2013年11月1日有误。本案中，除了樊韶琴自己的陈述外，没有任何证据可以证明“明珠某”是于2013年11月1日结束营业，原审判决在没有任何有效证据的情况下认定这一事实很明显错误，而根据李文兵提交的相片、评估公司拍摄的相片以及法院组织的现场勘查均可以证明，樊韶琴于2014年1月13日仍在对“明珠某”进行搬迁。即使李文兵真的是在2013年11月1日结束营业，但其在结束营业后仍实际掌握着该房屋，未即时将房屋返还给李文兵，那也不能计算到其结束营业止，樊韶琴结束营业后十年不返还房屋，难道这十年的损失也该由李文兵承担？因此，占用期间应计算至李文兵实际收回房屋的2014年1月14日止。据此，李文兵请求二审法院：1、撤销原审判决第二项，改判樊韶琴赔偿李文兵损失72668.31元，即除去原审判决第一项已支持的48880元以外，樊韶琴还需赔偿23788.31元。2、案件全部诉讼费用由樊韶琴负担。樊韶琴答辩称：樊韶琴的上诉状作为部分答辩内容，除此之外补充如下答辩意见：第一，李文兵在上诉状中混淆了“明珠某”和解放路二楼的168房屋，“明珠某”实际使用的房屋不仅包括本案的涉案房屋，还包括了解放路164房屋。其中本案所涉及168房屋已经在2013年5月30日腾空，从该时间之后，实际使用的场地就仅限于164号的房屋，因此，“明珠某”从什么时候歇业，与腾空时间不能直接划等号。第二，李文兵的上诉状里面提到发现樊韶琴贴出广告，但事实上该广告和照片的联系人以及联系电话均不是樊韶琴，这个广告与樊韶琴没有关系。第三，本案从原审开始樊韶琴就没有阻止李文兵收回房屋，因此不存在现实障碍，也不存在阻止李文兵收回房屋的任何障碍。本案涉及到的168号的二楼除了在“明珠某”大堂使用的这道门外，二楼以上还有楼梯可以出入，楼梯在这栋楼背面，还有两个楼梯可以上，可以察看现场确认，因此该道门不是唯一的通道，樊韶琴对168号、164号的公用通道的租用和使用并不影响其他单元的使用和收回。因此樊韶琴不承认在租赁合同时限外继续使用房屋，因此对方诉讼请求不成立。樊韶琴亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对樊韶琴是否已在租赁期限届满前腾空租赁房屋的事实认定错误，原审法院认为证人与樊韶琴有利害关系而对证人的证言不予采信的理由不能成立，原审判决对证人证言内容断章取义，对李文兵的质证意见偏听偏信，无法令人信服。（一）原审期间，张某等10位“明珠某”前员工向原审法院出具《证明》证实涉案租赁房屋已在2013年5月30日腾空，其中的3位证人还亲自出庭作证。这些证人均已不在“明珠某”工作，与樊韶琴无亲属关系，无利益瓜葛，只是为了证明事实真相而向法庭作证。原审法院却以证人是樊韶琴经营的“明珠某”的员工，有利害关系为由，对证人证言不子采信。且不说司法实践中以证人是当事人员工为由排除其证据效力闻所未闻。就本案证人而言，在证人出庭作证时，“明珠某“已是全面停止营业，这些证人也已在其他单位工作，原审法院认定有利害关系的依据是什么？显然，原审法院对证人证言不予采信的理由牵强附会，没有事实和法律依据。（二）原审判决肢解证言内容，对证人证言断章取义，其实3位证人在庭审时均已明确《证明》中的签名是其本人所签，《证明》中的内容是真实的，证人在接受质询时的回答存在瑕疵并不影响其证明力，原审法院对证人证言的理解不应有歧义。二、原审判决确认了樊韶琴已不再续租的事实，但对李文兵不可能收回房屋的认定没有事实依据。首先，樊韶琴在租赁期满前己明确告知李文兵不再续租，并在租赁期满前己按合同约定将房屋腾空，李文兵还到现场看过腾空的房屋，当时并未提出任何异议。李文兵明知房屋已腾空，其可以随时自行使用或另行出租。其次，作为房屋的出租方，在租赁期限己满，承租人已不缴纳租金，也明确表示不再继续承租的情况下，出租人不要求收回物业是难以想象的，也违背基本的生活常识。合理的解释是，因为还没有找到新的承租人，是否收回该物业对业主无关紧要。但无论如何，李文兵作为出租人，其房屋不能及时出租的商业风险不能转稼给原承租人。第三，樊韶琴经营“明珠某”时曾租用解放路164号和168号的二层两套房屋。因众所周知的原因，如其他很多餐厅一样，“明珠某”生意越来越差，已经不需要使用这么大的经营而积，正好解放路168号二楼的租赁合同即将到期，因此，“明珠某”在2013年5月31日后已经缩小营业面积，直至2013年11月1日，“明珠某”正式全面结束营业。因此，樊韶琴在164号房屋继续经营并不影响李文兵收回其租赁房屋，樊韶琴并没有实施阻挠李文兵收回房屋的行为，樊韶琴已多次表示168房屋已腾空，李文兵收回房屋没有任何障碍。所以原审判决认定李文兵不可能在未得到樊韶琴的通知并许可的情况下自行收回租赁房屋没有事实根据。据此，樊韶琴请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，改判驳回李文兵全部诉讼请求。2、案件全部诉讼费及评估费由李文兵负担。李文兵答辩称：除了李文兵的上诉状作为部分答辩内容以外，李文兵补充答辩意见如下―关于樊韶琴提出原审法院不予采纳证人证言问题，原审法院该处理正确，原审法院对证人当庭质证符合程序，原审法院审查证人证言符合事实，证人在原审庭审作证时，证人说《证明》是其亲笔所写，这证明证人对《证明》并不熟悉，不知道是打印而非手写，这是虚假的证明材料。此外，对具体腾空什么房屋第二个证人也说不清楚，也表示不知道，第三个证人，也说不清楚提供《证明》的内容，只是说“明珠某”财务人员叫他签名，这是虚假证明。第二，樊韶琴认为已经腾空房屋，并说李文兵对此没有提出异议不是事实，原审判决查明事实很清楚，李文兵没有接过樊韶琴的电话，李文兵也不知道樊韶琴是否腾空房屋，樊韶琴没有通知李文兵，樊韶琴认为已通知李文兵是虚构的事实。樊韶琴上诉所说是歪曲客观事实。房屋是否可以自行收回的问题，樊韶琴一直坚持说可以收回房屋，但樊韶琴作为承租人，有义务交回房屋给出租人李文兵，这是合同附随义务。樊韶琴老是说李文兵可以自行收回房屋，但是这是樊韶琴的附随义务，樊韶琴应该完好地交回房屋给出租人李文兵。本案中，李文兵无法强行收回房屋，因为在两个公共通道间建了大堂，阻碍了通道，李文兵的房屋在里面，房屋的特性致使李文兵只能从通道进去，导致李文兵无法强制收回，而且“明珠某”当时也正在营业，李文兵无法强行收回房屋。通道问题，原审法院也组织双方去现场查看，只有一个铁门（已锁住）进去，钥匙还在樊韶琴手中，钥匙没有交付给李文兵，李文兵如何收回房屋，樊韶琴是否正在经营李文兵无法得知。因此，李文兵不可能收回房屋。对方没有证据证明“明珠某”已交回我方。原审判决遗漏了部分事实，故李文兵请求驳回樊韶琴的上诉请求。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，原审法院对本案的法律关系性质认定正确，本院亦予认同。由于提起本案诉讼的是李文兵，根据民事诉讼须遵循当事人意思自治原则，李文兵作为本案原审原告，法律赋予其可自行处分自身诉讼权利的自由，而李文兵在原审时已主动撤回要求法院判令樊韶琴立即返还韶关市解放路168号二楼房屋给李文兵，并将一楼通道（即解放路164号与168号之间的通道）恢复原状返还给李文兵使用的诉讼请求，只保留了要求法院判令樊韶琴从2013年6月1日起至返还房屋时止，按每月人民币10000元赔偿因非法占用房屋而给李文兵造成的损失以及案件诉讼费用由樊韶琴负担这两项诉讼请求，故本案应将审查重点放在樊韶琴对所租赁房屋租期届满后如何处置问题上。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、樊韶琴在涉案房屋租期届满后有否履行返还租赁物的法定义务。二、樊韶琴应否因怠于履行法定义务的不当行为而给予李文兵适当赔偿。三、赔偿的起止时间以及赔偿标准。一、关于樊韶琴在涉案房屋租期届满后有否履行返还租赁物的法定义务问题。经查，李文兵与樊韶琴原签订的房屋租赁合同的届满日期为2013年5月31日，此后，樊韶琴与李文兵未续签租赁合同，樊韶琴也没有再向李文兵支付过租金，樊韶琴也没有提交证据证明得到李文兵的允许继续使用涉案房屋，此时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，樊韶琴作为原承租人就应将租赁物（即涉案房屋）无条件返还给李文兵。但樊韶琴一直没有提交充分且让人信服的证据证明自身已履行上述法定义务，故樊韶琴对该问题应承担举证不能的法律后果。樊韶琴未履行上述法定义务的原因虽不是出于主观恶意，而是因为自身怠于履行，但这并不是樊韶琴抗辩的借口，也不能成为樊韶琴据以免责的理由。二、关于樊韶琴应否因怠于履行法定义务的不当行为而给予李文兵适当赔偿问题。由于樊韶琴在涉案房屋租赁期限届满后没有履行返还租赁物的法定义务，而该房屋地处闹市，根据韶关市公信房地产与土地评估有限公司出具的估价报告显示，涉案房屋的市场租赁价值相当可观，在此情况下，樊韶琴上述不当行为必然造成涉案房屋权属人李文兵遭受一定的经济收益损失，故樊韶琴应向李文兵承担适当的赔偿责任。三、关于赔偿的起止时间以及赔偿标准问题。既然樊韶琴应向李文兵承担适当的赔偿责任，则该赔偿的起止时间以及赔偿标准问题就应首先予以厘清，否则本院也无法下判。关于赔偿的起止时间问题，因李文兵与樊韶琴原签订的房屋租赁合同的届满日期为2013年5月31日，此后，樊韶琴与李文兵未续签租赁合同，因此，该时间就是计算赔偿的起始时间。虽然李文兵坚称租赁期限届满后其仍一直向樊韶琴催缴租金，到2014年1月其才明确知悉“明珠某”已结业，因此李文兵主张赔偿时间应计至2014年1月，但从李文兵在2013年9月12日已提起本案诉讼，要求收回涉案租赁房屋的行为分析，此时李文兵已用自身的行动表明不再与樊韶琴续租并寻求司法途径向樊韶琴主张返还租赁物，结合“明珠某”的经营者樊韶琴在接到李文兵诉状后仍持续营业至2013年11月1日止，且樊韶琴一直同意李文兵收回租赁房屋等情况判断，李文兵在提起本案诉讼时就应该知道可以并应尽快收回租赁房屋，以避免扩大损失，因此，从公平角度出发，樊韶琴赔偿李文兵损失的时间应计算至2013年11月1日止共计5个月，原审法院对此问题处理并无不当，本院予以支持。至于赔偿标准问题，因韶关市公信房地产与土地评估有限公司受原审法院的委托已对涉案房屋在2014年1月10日的市场租赁价值进行了评估，并出具韶公信房地评字（2014）第097号《房地产估价报告》，虽然樊韶琴一直不认同该报告，但因樊韶琴没有提交任何证据推翻该鉴定结论，故本院对该鉴定报告予以采信，并以此作为计赔标准。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院予以维持。樊韶琴与李文兵的上诉理据不足，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1417元，由上诉人樊韶琴负担1022元，上诉人李文兵负担395元。本判决为终审判决。审 判 长 江晓华审 判 员 何伟军代理审判员 邓荣斌二〇一四年九月二十二日书 记 员 丘 毅第1页，共21页 关注公众号“”