（2014）珠香法民三初字第321号
裁判日期: 2014-09-20
公开日期: 2014-12-15
案件名称
珠海市先诚物业顾问有限公司与王品孙荣选物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市先诚物业顾问有限公司,王品,孙荣选
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第三十六条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠香法民三初字第321号原告：珠海市先诚物业顾问有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：张汉杰，该公司经理。委托代理人：谢伟攀，该公司员工。被告：王品，女，汉族，1983年7月30日生，地址：珠海市吉大白莲路。被告：孙荣选，男，汉族，1983年8月23日生，地址：珠海市吉大白莲路。原告珠海市先诚物业顾问有限公司诉被告王品、孙荣选物业服务合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠海市先诚物业顾问有限公司的委托代理人谢伟攀、被告王品、孙荣选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市先诚物业顾问有限公司诉称：被告是长环西小区1-某房的业主，原告于2011年3月至2012年7月15日是长环西小区的物业管理单位。按照物业服务合同的约定，长环西小区的物业服务费，住宅高层电梯房：按照建筑面积每月每平方米1.25元收取；住宅多层：按建筑面积每月每平方米0.68元收取；商铺按建筑面积每月每平方米2元收取。另以上物业按建筑面积每月每平方交纳0.1元作为小区的维修资金；小汽车露天车位使用费70元／月。逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之一支付滞纳金。被告1-某房自2011年8月至2012年7月累计欠物业服务费2301.12元及应付滞纳金366.84元。原告为被告提供了物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告应当按照约定交纳物业服务费。被告逾期不交纳物业服务费，严重损害了原告的权益。现为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二条等规定，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、依法判令被告立即支付物业管理费2301.12元及滞纳金366.84元，合计2667.96元；2、本案全部诉讼方面的费用由被告承担。原告珠海市先诚物业顾问有限公司提交了以下证据：1、被告身份证明及房地产权登记表；2、物业服务合同；3、被告拖欠费用明细。被告辩称：一、原告要求被告支付所谓拖欠费用己大部分超过诉讼时效，应当依法驳回已超过诉讼时效部分的诉讼请求。在被告应诉前，原告从未向被告提出过被告欠缴任何费用的主张或通知。至于原告提交的拖欠费用明细表中所列2011年5月至2012年7月的拖欠费用，被告认为其已用于抵扣。退一步讲，即使原告所提交2011年8月至2012年7月间被告所谓拖欠费用，要求被告支付，但其中大部分己超过诉讼时效，根据《民法通则》第135条有关规定，法庭应当驳回已超过诉讼时效部分的诉讼请求。二、原告在2011年至2012年间未取得物业服务企业资质证书，不具备物业管理服务资质，故无权收取物业管理服务费，应当依法驳回其诉讼请求。经查，原告在2011年至2012年间未取得政府相关部门核发的物业服务企业资质证书和备案手续。根据《珠海市物业管理条例》第47条“物业服务企业应当按照物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书核定的资质等级从事相应的物业管理服务活动，从业人员应当按照规定取得资格证书。”之规定，原告及其从业人员不具备从事物业管理服务的资格，故无权收取物业管理服务费，应当依法驳回其诉讼请求。三、原告严重违反合同约定，拒不维护公共设施，应当依法驳回其要求支付维护基金和公共设施维护费的诉讼请求，并退还或抵扣其已收取的该部分费用。原告入驻小区后，不仅并未按《物业服务合同》及其附件的约定建造门楼保安亭、道闸、车棚等设施，而且还不配备足够的工作人员，尤其是水电工和电梯维修工，拒不维护大门、道路、电梯等公共设施，未投入分文资金，致使小区（特别是电梯）面临巨大的安全隐患。在多次催告无效的情况下，业主自发委托珠海巨人电梯有限公司并聘请电梯维修人员朱刚，来维护保养检修电梯，在此期间，自费修复及更换受损设备设施，共花费24709元。据此，法庭应当依法驳回其要求支付维护基金和公共设施维护费的诉讼请求，并退还或抵扣其己收取的该部分费用。四、原告严重侵害了业主合法权益，甚至使业主人身财产遭受重大损失，严重违反合同约定，履行合同存在重大瑕疵，应当依法驳回其所有诉讼请求。原告存在下列严重侵害了业主合法权益，严重违反法律和合同约定的行为：1、未按照《物业服务合同》及其附件的约定建造门楼、保安亭、道闸、车棚、加装设监控摄像头等设施，拒不维护大门、道路、电梯等公共设施。2011年4月23日，业委会召集原告开会并出会议纪要，就如何建设保安亭、道闸、车棚等设施，划定小区交通标识等事项作出决定，并督促其实施。其后，业委会多次督促其履行合同义务，但是，直到《物业服务合同》被解除原告撤离时，不仅该加装加建的没有做，而且原有的包括摄像头、大门、电梯等设施都损毁严重，原告仍未就此履行任何合同义务。2、未按照合同约定配备足够的工作人员，导致服务质量未达到合同要求。按照合同约定应派一名专职清洁工，而原告仅安排一名兼职清洁工韦秀琼，清洁工不堪工作重负，导致小区长期脏乱差；合同约定配置一名兼职绿化工，而原告从未派人维护绿地、花草和树木，导致小区杂草丛生，蚊虫遍布；合同约定配置一名兼职水电工，而原告从未安排水电工，导致小区水电、电梯故障频发，无奈业主自发自费聘请水电工，维护小区水电、电梯并自费支付相关费用和人工薪酬；合同约定应派两名专职保安，而业主经常只见到一名保安，且保安人员上班时常常离岗或睡觉，严重失职，导致小区入室盗窃、毁坏业主财产案件频发，小区治安环境恶化。3、原告非法侵占业主财产，不仅涉嫌违法犯罪，而且还严重违反了合同约定。2011至2012年间，原告未经业主同意，撬开2栋202房门，充当其宿舍，非法强占数月之久，旁人并不知晓，直到业主朱赛娇回家才事情败露。业主们心有余悸，我们诧异请来的是贼、强盗还是管家因此，原告的行为不仅涉嫌违法犯罪，而且还严重违反了合同约定。4、由于原告未按合同约定配置足够的服务管理人员，完善小区道闸、保安亭、大门、摄像头等安防设施，导致小区入室盗窃、毁坏业主财产案件频发，小区治安环境恶化，使业主人身财产遭受很大损失，原告应当赔偿业主人身和财产的损失。5、原告从未对小区进行消杀防疫、化粪清淤、绿化种植等工作，造成小区脏乱差，蚊虫遍布；甚至连电梯房门锁、对讲机系统、大门闭合器坏了也不修理，业主只得自费修理；由于原告不维护智能化对讲机系统、消防报警系统，导致该类系统大部分瘫痪，在出现误报时，保安嫌吵索性关闭消防报警系统……凡此种种均应在原告收取的物业管理费中支出，但原告只收钱不办事，业主们每天能见到的仅仅是一名无精打采的保安和偶尔相遇的清洁工，这与合同所约定的服务内容大相径庭。五、《物业服务合同》显失公平，按照公平原则，法庭应当平衡合同双方的权利义务对等关系，依法驳回其诉讼请求。首先，在与原告签订《物业服务合同》时，小区业委会刚刚成立，业委会及其成员严重缺乏物业管理及法律方面的专业知识和经验，在原告的忽悠下，签订了该合同，信息严重不对等，侵犯了业主的知情权；其次，该合同是原告提供的格式，原告欺骗业委会说是政府部门提供的标准版本，但该合同格式被原告肆意地大量篡改，加重业委会和业主责任，减轻原告责任，尤其是违约责任方面，例如该合同第23条第2、3款业主逾期交费将遭受按每日千分之一的高额赔偿的惩罚，而对原告违约则未作出任何相应的约定，确定其违约责任，权利义务严重不对等。根据《合同法》第四十条规定，应当认定该类条款无效，驳回原告有关滞纳金的诉讼请求；再次，业委会与原告签订合同时，并未征得大多数业主同意，被告甚至根本不知道签订合同这回事，更谈不上同意签订该合同，退一步讲，原告一直居住在小区内，原告是完全有条件、有机会请求与被告签订物业服务合同的，但为什么不与被告直接签订合同呢被告不认可该合同主体的合法性；由于信息不对等，业委会与原告签订的《物业服务合同》存在重大瑕疵，显失公平，法庭应当公平原则平衡合同双方的权利义务对等关系，依法驳回其诉讼请求。被告提交证据：1.电梯维护发票；2、业委会备案确认书；3、清洁工证明；4、珠海巨人电梯营业执照、保养证明、维护费；电梯半月保养项目及要求、电梯保养资料；5、对物管服务综合量化考评总结；6、函（业委会）；7、物业公司未履行合同义务情况说明；8、图片；9、房屋被盗情况说明；10、报警回执、车损图片；11、光碟。经审理查明，原告珠海市先诚物业顾问有限公司成立于1999年4月16日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。2011年3月14日，珠海市香洲区长环西业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了一份物业服务合同，约定甲方将香洲区迎宾北路1618号长环西小区委托给乙方实行物业管理，该合同主要内容有：委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共安全和公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。乙方日常服务包括1、公共环境卫生，人员配备为1名清洁工；2、绿化与建筑小品的维修养护与管理，人员配备为1名绿化工（兼）；3、治安防范，人员配备门岗1人，巡逻岗兼监控室1人，实行24小时值班及巡逻制；4、交通、车辆停放秩序及停车场的管理，人员配备管理员、值班保安；5、装饰装修管理，人员配备管理员；6、消防管理，人员配备义务消防员；7、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，人员配备水电工（兼）。乙方定期服务包括每天清扫生活垃圾一次、常规清疏花粪池、排水系统、检修水泵、半月检修电梯一次等。乙方综合管理小区内涉及共用财产和公共事务。乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积高层电梯房每月每平方米1.25元收取，多层每月每平方米0.68元收取，智能化监控及对讲系统维护费每月每户5元，露天车位使用费小汽车70元／月／辆。高层、多层住宅以及商铺一律按建筑面积收取每月每平方米0.10元作为小区的维修资金，小区的维修资金由物业公司在收取物业管理费时代为收取，每季度结算一次，物业公司将小区维修资金转入小区业委会开设的小区维修资金专用帐户。乙方在本合同生效后的2011年3月15日开始实施物业服务工作，并从2011年3月15日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月15日前。业主或非业主使用人应按期缴交物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金给乙方。合同服务期限为5年，自2011年3月15日起至2016年3月14日止。本合同连同合同附件一式七份，具有同等法律效力。合同附件内容为长环西小区整改完善项目，包括：1、在小区的大门建造门楼和保安亭，并安装停车管理道闸系统，把小区建设成相对封闭的物业管理小区，提升小区的物业管理形象；2、在保安亭旁建造防雨单车棚，集中单车、电动车和摩托车的停放，改善小区的单车、电动车和摩托车的停放安全有序管理；3、在小区的适当位置加装监控摄像头，完善小区监控管理体系，提升小区的安全防范管理水平；4、重新划定小区停车位以及汽车进出方向，完善小区的停车管理体系。合同签订后，原告即进场进行物业管理，后于2012年7月15日撤出，原告共对长环西小区提供了16个月的物业管理服务。被告系珠海市香洲迎宾北路1618号1栋某房的业主，该房屋建筑面积144.35平方米，用途为成套住宅。原告主张被告共拖欠其管理期间内的物业管理费2075.06元、维护基金166.06元、公共设施维护费57.5元、公用水费分摊2.5元，以及上述费用的滞纳金366.84元，合计2667.96元。另查明，长环西小区1栋有52户、2栋20户、3栋20户、4栋38户，共计130户。原告认可有过半的拖欠物业管理费，原告已向本院起诉58户。根据另案到庭应诉业主提供的证据材料，查明以下事实：珠海市香洲区长环西业主委员会成立于2011年1月13日。2011年9月15日、2012年1月5日、2012年3月14日，珠海市香洲区长环西业主委员会多次向原告发出限期整改通知书，主要内容涉及：1、限期整改完善合同附件的4项内容；2、配备足够的工作人员，加强工作管理；3、加强小区安全保护，保护业主人身与财产安全；4、支付电梯维修保养费及加装监控摄像头的费用。2012年5月11日，珠海市香洲区长环西业主委员会对原告的管理服务质量进行了综合量化考评，原告得分为27.5分。2013年10月26日，珠海市香洲区长环西业主委员会出具了一份关于原告未履行合同义务的情况说明，主要内容为原告没有履行物业服务合同的约定，损害了全体业主的合法权益，部分业主的利益受到了严重的损害，具体表现有：1、从一开始物业公司就没有按合同配备专职保洁员，而是雇用了一名兼职保洁员，小区环境卫生状况长期存在着清扫质量与次数没有达到合同所规定的要求；2、从珠海市先诚物业顾问公司担任物管后，小区治安情况恶化，没有配备门岗及实行保安24小时巡逻制，保安及值班人员不到位，未尽职尽责，小区内经常发生偷盗、车辆无故损坏事故；3、小区内的共用设施设备的维修与保养管理工作一直缺失，如水电工一直没有配备，物业公司没有担当起1栋电梯的维保管理工作，长期靠业主自主维保并垫付电梯的维护及年检等费用；4、防盗对讲系统一直处在不完好状态，有些业主家中的对讲系统故障，长期找不到人员来检修维护，至该物业公司撤离时仍处在损坏状态；5、存在物业服务费有收不支现象，长期不向业主公布物业服务费的收支与使用情况；6、一方面收取露天停车费，另一方面不尽管理与保安职责，致使在不到半年的时间内，有数辆车被不法分子破坏；7、《物业服务合同》附件中列的珠海市先诚物业顾问公司进入长环西小区后，在6个月内需整改完善项目4项，但在长达一年多时间中竟然无一项目着手开始，更谈不上落实完成，全部成为空谈。有40余位业主在该情况说明上签名证明。庭审中，原告称长环西小区1栋有两部电梯，委托给珠海巨人电梯有限公司保养、维修，原告交纳了2011年3月至7月的电梯保养费用，每月800元，1栋业主自行交纳了2011年8月之后的电梯维修保养费用。在管理服务期间，原告仅在长环西小区划了停车位黄线，其余合同附件约定的项目未完成。以上事实，有以上证据及多案当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业三级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。原告与珠海市香洲区长环西业主委员会签订的物业管理合同系签订方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对原告和长环西小区业主及物业使用人均具有法律约束力。被告所有的珠海市香洲迎宾北路1618号1栋某房在上述物业服务范围内，被告作为业主已享用了原告提供的物业管理服务，应向原告支付相应的管理服务费用。关于物业管理费的收费标准，合同约定按高层电梯住宅按每月每平方1.25元收取。而原告作为讼争物业的物业管理服务公司，应根据《物业管理委托合同》的约定，充分履行其物业管理职责，但从被告提交的证据以及庭审查明情况来看，长环西小区尚存在环境卫生状况差、治安情况恶化、共用设施设备维修与保养缺失、未完成物业服务合同约定事项等诸多问题，说明原告在管理服务中确实存在部分缺陷，未能完全履行合同约定义务，从而证明了原告履行合同存有一定瑕疵，系违约行为，被告拒交服务费有一定的原因，属于行使合同履行抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应与原告的违约程度相对应。综合原告的物业管理服务水平、物业管理的成本，以及收费标准和收支情况，本院酌定长环西小区的物业管理费标准按物业服务合同约定的70%计算。被告应支付原告物业管理费为1452.52元（1.25元／㎡／月×144.35㎡×11.5个月×70%）。关于原告要求被告支付维护基金的请求，原告只是代收，不具有追偿权利，本院不予支持。关于原告要求被告支付公共设施维护费的请求，庭审中原告明确该请求为智能化监控及对讲系统维护费，每月每户5元。长环西业主委员会出具的关于原告未履行合同义务的情况说明中证实：防盗对讲系统一直处在不完好状态，有些业主家中的对讲系统故障，长期找不到人员来检修维护，至该物业公司撤离时仍处在损坏状态。故在原告未尽到检修维护义务的情况下，其请求每户每月5元的公共设施维护费，不符合情理，缺乏事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付公用分摊水费2.5元的请求，没有相关证据说明，本院不予支持。至于原告请求被告支付滞纳金的问题，由于原告的管理服务确实有不足之处，基于其上述违约行为，对原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，物业管理服务费用按合同约定为每月分期交纳，被告持续拖欠上述费用，故诉讼时效应从最后一期履行期届满之日即2012年8月起计算。本案系原告于2014年3月提起诉讼，尚未超过2年，故被告关于本案已过诉讼时效的抗辩主张，不能成立，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告王品、孙荣选于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市先诚物业顾问有限公司支付物业管理费1452.52元；二、驳回原告珠海市先诚物业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告王品、孙荣选负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨永峰二〇一四年九月二十日书记员 何惠敏