（2014）元民二初字第00358号
裁判日期: 2014-09-02
公开日期: 2014-09-24
案件名称
丹东安居房屋物业有限公司诉被告曹恩杰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
丹东市元宝区人民法院
所属地区
丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丹东安居房屋物业有限公司,曹恩杰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2014）元民二初字第00358号原告丹东安居房屋物业有限公司，住所地丹东市振兴区五街52-1号。法定代表人王学玲，系该公司经理。委托代理人范军，男，汉族，系丹东安居房屋物业公司工作人员。委托代理人张艳秋，女，汉族，系该公司工作人员。被告曹恩杰，男，汉族。原告丹东安居房屋物业有限公司（以下简称安居物业公司）诉被告曹恩杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董淑华独任审判，公开开庭进行了审理。原告丹东安居房屋物业有限公司的委托代理人范军、张艳秋，被告曹恩杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司诉称，2010年12月1日，原告与被告所居住的北麓园小区业主委员会签订了《物业委托管理合同书》，原告依约对该小区进行物业管理及服务。依据该合同，被告作为业主应按期向原告交纳物业费，但自2011年7月1日至2014年6月30日被告共欠原告物业费1657.20元，此欠款原告曾多次向被告催要，均被其拒绝，故原告起诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费1657.20元，并交纳滞纳金2371.84元，本案诉讼费由被告承担。被告曹恩杰辩称，不同意原告的诉讼请求。对物业费的数额没有异议，但我不同意缴纳物业费。理由是被告房屋墙体（房屋共用部位）漏水，致我家墙面和地板发霉；楼梯单元门对讲失灵，门体腐烂，公共护栏腐烂，原告至今未给维修；物业毁坏草坪，破坏公共设施，污染环境，擅自在业主共有的通道和绿地上设置停车场，不仅用于业主停车，还招引小区外的车主进小区停车，以便收取费用，致使业主通行受阻，消防车无法进入小区；小区内的保安也只是负责看管车辆，拒绝给业主服务，而且物业公司还雇佣一个黑社会当保安；物业公司收取的物业费、广告费、电信网线施工费去向不明，没有用在小区建设上；物业列资公示上的项目绝大多数业者都没有看到等等；综上，被告对物业公司的服务不认可，另外物业服务合同到2013年12月31日止已经到期，2014年并没有跟物业重新签合同，更没有理由收取2014年的物业费。在到期时候承诺给业主做防水保温层，直到今天也没有做。经审理查明，2010年11月28日原告安居物业公司与被告所在的北麓园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定委托服务期限为三年，自2010年12月1日至2013年12月31日。并根据丹东市物价局、丹东市住房和城乡建设委员会（房产）联合下发的丹价发（2011）43号关于印发《丹东市物业服务收费管理规定（试行）》的通知第五条第3款规定的四级收费标准即按建筑面积0.4元／月／㎡，作为原告对北麓园小区物业服务的收费标准在合同中约定。合同中同时约定物业服务包括房屋建筑共用部位的维修、改造。包括：楼盖、屋顶、外墙体、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、共用的下水管道、落水管、共用照明、绿地、楼内消防设施设备、监控设备及电梯设备。其费用应在公共设施、设备住宅专项资金中提取。公共设备设施的维护、运行和管理，包括：共用的下水管道、共用照明、绿地，楼内消防设施设备及电梯设备（维修与维护的区分以维修资金中心认定为准）。原告必须按设备运行正常、房屋及共用设施、设备的维护、养护及时的要求进行管理。物业管理费每季中旬交纳一次，每次交纳的时间为每季中旬月的10日至20日。业主和物业使用人需按期缴纳物业费，逾期未交按日千分之三缴纳滞纳金。被告居住在北麓园小区5号楼306室，房屋建筑面积为108㎡。自2011年7月1日起被告未缴纳物业费。被告居住的房屋及所在的北麓园小区存在以下问题：房屋墙体（房屋共用部位）漏水，致被告家墙面和地板发霉；所在的楼梯单元门对讲失灵，门体腐烂，公共护栏腐烂，原告至今未给维修；以及把小区内的绿地草坪变成停车场等。另外物业服务合同于2013年12月31日期满。原告于2014年6月30日撤出北麓园小区。本院所确认的上述事实，有《物业管理委托合同》、丹东市物价局文件、丹东市住房和城乡建设委员会（房产）丹价发（2011）43号、收费许可证、营业执照、欠费明细表、滞纳金明细表、物业管理费收据、照片及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与北麓园业主委员会签订的物业管理委托合同依法成立，受法律保护。原、被告均按照合同约定全面履行合同约定的义务。物业服务合同是双务合同，原告不仅要提供物业管理服务其管理服务质量必须达到了相应的等级标准，才能按照该等级标准所对应的收费标准向被告收取费用。本案中，双方虽然在合同中约定物业服务收费标准为按建筑面积0.4元／月／㎡，根据原告提供的丹东市物价局、丹东市住房和城乡建设委员会（房产）联合下发的丹价发（2011）43号关于印发《丹东市物业服务收费管理规定（试行）》的通知第五条第3款规定该收费标准的相应服务等级为四级。现被告对原告的服务管理质量不予认可。并提出原告在实际物业管理服务中存在一些问题至今没有得到解决。原告并未提供证据证明其物业管理服务达到了四级标准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第1款规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，故原告要求被告按四级服务标即按建筑面积0.4元／月／㎡缴纳物业服务费，并交纳滞纳金。没有事实基础，本院不予保护。但考虑原告对该小区业主确实提供了保安、保洁等服务，原告可以向被告主张单项收费，本庭已向原告释明，原告表示不请求单项收费。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第1款之规定判决如下：驳回原告丹东安居房屋物业有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告丹东安居房屋物业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判长 董淑华二〇一四年九月二日书记员 包滢祺 关注微信公众号“”