（2014）中中法民一终字第689号
裁判日期: 2014-09-02
公开日期: 2015-01-06
案件名称
史新辉与江丽华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史新辉,江丽华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第689号上诉人（原审被告）：史新辉，男，1970年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江丽华，女，1979年4月20日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托代理人：游珍玲，广东威格信律师事务所律师。上诉人史新辉因与被上诉人江丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年10月13日，江丽华与史新辉签订房屋买卖合同一份，约定江丽华向史新辉购买位于中山市西区富华道10号西苑广场富荣阁918房，房屋价款为288226元，双方约定：在签订合同之日起不超过360个工作日内交付房屋使用和办理过户手续；如因史新辉原因延迟办证的，史新辉以总楼价为基数按日息万分之五向江丽华支付违约金，如因史新辉证件不齐导致不能办理过户手续，史新辉必须无条件退回江丽华已支付史新辉的房款，并支付江丽华所付的房款5％的违约金，双方并约定了其它事项。江丽华于2011年10月7日向史新辉支付定金10000元、2011年10月25日向史新辉支付房款134226元、2013年1月18日向史新辉支付房款144000元，共向史新辉支付了房款288226元。2011年10月25日江丽华支付了银行按揭律师费550元、评估费500元，2011年11月2日江丽华支付了律师见证费300元。在合同约定签订合同之日起不超过360个工作日内史新辉未能将涉案房屋交付江丽华使用。江丽华称史新辉未能按合同约定将涉案房屋交付其使用，亦未开具购房款的全额发票，双方协商未果，江丽华向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除富华道10号公寓房屋买卖合同；2.史新辉向江丽华返还购房款288226元及利息（从2013年1月18日起至返还款项之日止，按银行同类中期贷款利息计算）；3.双倍返还定金20000元；4.赔偿江丽华经济损失10000元；5.本案诉讼费和其他费用由史新辉承担。原审诉讼中，江丽华将其诉讼请求第2项变更为利息从2011年10月13日起至返还款项之日止；第4项变更为为违约金86467.8元（288226元×30%=86467.8元）；第5项为本案诉讼费和其他费用1350元由史新辉承担。原审法院另查明：史新辉在2013年1月12日以书面形式通知江丽华于2013年1月30日前收楼和办理过户手续，江丽华确认收到通知。江丽华称其于2013年1月18日办理过户手续后，史新辉拒绝江丽华去看房，此后，史新辉一直未能让江丽华看房和收楼。在诉讼期间，原审法院为查明涉案房屋可否交付使用，原审法院工作人员前往涉案房屋实地查看，但史新辉拒不配合原审法院工作人员进入涉案房屋实地查看。原审法院再查明：根据江丽华的申请，原审法院依法通知韦某某、周某某、唐某某出庭作证，三人均证明听到史新辉承诺将购房款退回江丽华。原审法院经审理认为：本案为房屋买卖合同纠纷。江丽华与史新辉经协商一致签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定及房屋的实际交付时间，史新辉应当于2011年10月13日起360个工作日内即2013年3月21日前将涉案房屋交付江丽华使用。因史新辉的自身原因导致在规定期限内未能将涉案房屋交付江丽华使用，史新辉对此存在违约，应当承担违约责任。由于史新辉的自身原因导致在规定期限内未能将案涉房屋交付江丽华使用，双方签订的合同虽为合法有效，但涉案房屋仍未交付江丽华使用，责任在于史新辉。虽然史新辉称其以书面形式通知江丽华收楼和办理过户手续，江丽华虽办理过户手续，但江丽华要求查看涉案房屋，史新辉拒绝江丽华去查看。原审法院工作人员前往涉案房屋实地查看，而史新辉亦不配合原审法院工作人员进入涉案房屋实地查看。史新辉不让他人查看涉案房屋，说明涉案房屋在规定期限内未能交付使用。现江丽华要求解除双方签订的房屋买卖合同，并由史新辉返还江丽华已付的购房款288226元及利息的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持，但对其主张利息计算至返还之日止不妥，宜计算至本判决指定的履行期限之日止。对于江丽华请求史新辉双倍返还定金20000元、支付违约金86467.8元的问题，因返还的购房款已含定金部分及相应利息，合同中没有明确该违约责任，故原审法院对江丽华该两项请求不予支持。对于江丽华请求史新辉支付律师见证费、银行按揭律师费、评估费1350元的问题，因合同中已明确该费用由江丽华承担，故原审法院对江丽华该请求不予支持。史新辉的辩解不符合法律规定，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除江丽华与史新辉于2011年10月13日签订的富华道10号公寓房屋买卖合同；二、史新辉于判决发生法律效力之日起七日内向江丽华返还购房款288226元及利息（利息计算方法：以10000元、134226元、144000元为基数，按中国人民银行的同期同类贷款利率分别从2011年10月13日、2011年10月25日、2013年1月18日起计算至判决指定的履行期限之日止）；三、驳回江丽华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间向履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7241元（江丽华已预交7241元），由江丽华负担1971元，史新辉负担5270元（史新辉于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。上诉人史新辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决解除合同没有法定和约定依据，在存在根本性违约构成法定解除的情况下才能解除合同，本案未达到法定解除要件。江丽华拒绝收楼，不利后果应由其承担。江丽华在原审庭审中已经确认收到了史新辉在2013年1月12日以书面形式发出的收楼通知，但拒绝办理收楼手续，原审判决认定“史新辉一直未能让江丽华看房和收楼”没有事实依据。证人证言不能作为定案依据，“韦某某、周某某、唐某某出庭作证，三人均证明听到史新辉承诺将购房款退回江丽华。”不能作为判决依据。1.韦某某与唐某某系另案（案情与本案基本相同）的当事人，与本案的当事人之间存在非常明显的利害关系，其证言可信度极低；2.史新辉是否同意退款与本案最后的判决毫无关联。二、原审判决称“江丽华要求查看涉案房屋，史新辉拒绝江丽华去查看。原审法院工作人员前往涉案房屋实地查看，而史新辉亦不配合原审法院工作人员进入涉案房屋实地查看。史新辉不让他人查看涉案房屋，说明涉案房屋在规定期限内未能交付使用。”没有事实和法律依据。1.江丽华并未要求查看房屋装修进度，相反史新辉多次要求江丽华来看房和收楼，但江丽华不予配合；2.原审法院从未以书面或口头方式通知史新辉配合实地查看，涉案房屋是装修完毕的二手房，在没有得到事先通知的情况下，史新辉不在场，导致原审法院工作人员无法进入涉案房屋，是非常合理的，并非不配合；3.原审判决不能依据没能当场进入涉案房屋而推定涉案房屋没有装修。综上，原审判决认定事实不清，适用法律有误，请求判令：1.撤销（2013）中一法沙民一初字第473号民事判决并依法改判；2.江丽华承担本案的诉讼费用。被上诉人江丽华答辩称：1.史新辉已同意解除合同并退还房款。本案原审法院的工作人员是在联系胡梦贞的情况下到现场查看，并非未经通知即去现场查看涉案房屋。2.史新辉要求江丽华先办理房屋过户手续且不允许江丽华查看购买的房屋，不符合常理。3.江丽华购买的房屋并非毛坯房，合同约定带装修，但史新辉未向江丽华出具任何报建验收资料，不符合合同的约定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人史新辉二审中提交：证据一、（2014）中中法民一终字第116号、117号民事判决书，拟证明本案的证人韦某某、唐某某是相关联的案件当事人，与本案当事人史新辉存在利害关系；证据二、装修工程合同书及工程款付款收据，拟证明涉案房屋已经在2012年11月30日之前全部装修完毕；证据三、快递单回执，拟证明史新辉曾书面请求原审法院承办人到涉案房屋现场勘察装修情况。被上诉人江丽华对证据一关联性不予确认；对证据二真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据三真实性、关联性不予确认。被上诉人江丽华提交照片一组作为二审新证据，用以证明涉案楼盘仍在装修，不符合交付条件。上诉人史新辉确认涉案楼盘部分房间仍在装修，但并非江丽华购买的房屋，江丽华购买的房屋已经装修完毕。本院于2014年7月18日向中山市国土资源局发出咨询函，询问：1.业务号为B20-2013-000462及B20-2013-000459的房地产转让业务是否已经办理完毕，若未办理，原因是什么？2.涉案的两处房屋目前的权属人分别是谁？中山市国土资源局于2014年7月29日出具《关于史新辉与熊仁华、江丽华房屋买卖合同纠纷案有关问题的复函》答复：业务号为B20-2013-000462及B20-2013-000459的房地产转让业务因申请人未按法律法规规定缴纳税费已作退件处理，涉案房屋目前的权属人为史新辉。本院另查明：史新辉与江丽华签订的富华道10号公寓房屋买卖合同还约定：该商品房交易、办理过户等所需缴纳的税费由买卖双方各自承担。其中，该商品房的测量费、签约及办理按揭所需的律师费、评估费、工本费等由买方承担。史新辉应于签订本合同之日起不超过360个工作日内将该商品房交付给江丽华使用，因不可抗力影响交楼时间，史新辉可相应顺延，而无需支付违约金。交楼标准约定了外墙、内墙、地面、门窗、卫生间、阳台、厨房等具体装修标准作为认购合同附件内容。中山市国土资源局房地产转让业务收件回执（业务号：B20-2013-000459）载明：兹收到史新辉、江丽华交来办理房产转让资料中山市房地产（土地）转让登记申请表、集体（国有）土地使用证、房地产权证等，收件时间2013年1月18日，领证时间2013年2月4日。原审庭审中江丽华明确其解除合同的原因是史新辉同意退款、史新辉没有如约交楼、为逃避税收没有开具全额发票。本院又查明：装修工程合同书约定史新辉将中山市西区富华道10号西苑广场富华阁第8楼至10楼共计120套房间的室内装修部分工程分别承包给杜某某、钟某某，约定水电铺砖等基本工程工期为2012年7月15日至2012年11月15日，造型天花乳胶漆橱柜安装等二期工程工期为2012年8月1日至2012年11月30日。收款收据显示，合同签订后，史新辉按进度支付工程款。杜某某、钟某某二审期间出庭作证，证实其承包涉案商品房的装修工程，相应装修工程已于2012年年底完工。本院再查明：江丽华申请证人韦某某、周某某、唐某某作为证人出庭作证，韦某某、唐某某是（2014）中中法民一终字第116号、117号案件的当事人，该两案与本案案情基本一致，韦某某、唐某某与史新辉存在房屋买卖合同纠纷。周某某在证言中称当时通话时江丽华告知其对方是史新辉，韦某某与唐某某称从通话声音分辨通话对方是胡梦贞。除本院查明的上述事实外，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是江丽华与史新辉签订的房屋买卖合同是否能够解除？合同的解除是指合同有效成立后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向未来消灭的一种行为。合同的解除必须具备一定的条件，包括法定的条件或者是约定的条件。所谓法定的条件就是由法律规定在何种情况下合同当事人享有解除合同的权利。所谓约定的解除条件就是指当事人在合同中约定的如果出现了某种约定的情况当事人一方或双方享有解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”江丽华主张解除合同原因之一是史新辉未按合同约定交楼，双方签订的富华道10号公寓房屋买卖合同并未约定逾期交楼江丽华享有合同解除权，即江丽华不享有约定的合同解除权。且江丽华亦未充分举证证明史新辉有拒绝继续履行合同义务因而可行使法定解除权的情形。另江丽华称其与史新辉就解除合同退还房款曾达成一致意见，并申请韦某某、周某某、唐某某作为证人出庭作证，韦某某、唐某某与史新辉之间存在房屋买卖合同纠纷，韦某某、唐某某对该纠纷的生效判决不服，正准备申请再审，本案的审理与其有直接的利害关系，因此本院对其证言不予采信。周某某证言中所述的通话对象与韦某某、唐某某的陈述相矛盾，本院对其证言亦不予采信。史新辉对协商解除合同退还房款不予确认，江丽华提交的证据亦不足以证实其主张，本院对江丽华称与史新辉协商一致解除合同的主张不予支持。史新辉与江丽华是房屋买卖关系，史新辉已于2013年1月12日向江丽华发出过户、收楼须知，江丽华亦已经收到该通知并去办理过户手续，江丽华称史新辉未按照合同约定交楼理据不足，本院不予支持。史新辉与江丽华于2013年1月18日在中山市国土资源局办理了涉案房屋的房地产转让手续，交易未完成是申请人未按照规定交纳税费，不能完全归责于史新辉，江丽华称其未开具全额发票并非当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的行为，亦不符合其他法定解除合同的条件。至于江丽华主张史新辉未合同按约定履行交楼手续，史新辉提供了装修工程合同书及工程款支付凭证，杜某某、钟某某亦证实其承包涉案商品房的装修工程，相应装修工程已于2012年年底完工。江丽华虽提供了部分图片拟证实涉案房屋尚未装修完毕，但上述图片均不足以证实该图片拍摄的就是涉案房屋现场图片，本院采信史新辉的证据，认定涉案房屋在2012年11月30日前已装修完毕。原审判决以未能进入涉案房屋查看就认定涉案房屋在规定期限内未能交付使用，并判决解除合同属适用法律错误，应予纠正。综上，上诉人史新辉上诉有理，本院对其合理的请求予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第473号民事判决；二、驳回江丽华的全部诉讼请求。一审案件受理费7241元（江丽华已预交），由江丽华负担。二审案件受理费7241元（史新辉已预交），由江丽华负担（江丽华于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 官 琳代理审判员 陈爱玲二〇一四年九月二日书 记 员 谭长琴 关注微信公众号“”