（2014）闵民五（民）初字第1042号
裁判日期: 2014-09-02
公开日期: 2014-11-22
案件名称
徐甲与赖某某定金合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐甲,赖某某
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第1042号原告徐甲。委托代理人江永茜，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托代理人王丽琼，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告赖某某。委托代理人赵海江，上海市ＸＸ律师事务所律师。委托代理人臧文婕，上海市ＸＸ律师事务所律师。原告徐甲与被告赖某某定金合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理。依法由代理审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐甲的委托代理人江永茜，被告赖某某的委托代理人臧文婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐甲诉称，2014年3月8日，原告与被告之母案外人葛某某签订《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告位于上海市闵行区顾戴路XX弄XX号XX室的房屋，总价为人民币（下同）3，900，000元。原告按约向葛某某支付定金50，000元，并约定双方于2014年4月7日正式签订《上海市房地产买卖合同》。2014年4月7日，原告、原告丈夫及父亲与被告的父母及女友在中介处见面，被告母亲告知原告由于被告本人在美国，系争房屋买卖事宜由其女友代为操作，但未能向原告方出具授权委托书。中介提供了买卖合同的样张后，原、被告就具体的条款进行磋商。因原告是通过置换方式购买系争房屋，原告自身房屋的买受方贷款存在问题，而原告需用该笔贷款支付本案系争房屋的后续房款，故对于后续房款的支付时间未能确定。另外，原告置换房屋后，需将户口迁入系争房屋，但被告的户口短期内无法迁出。故基于上述原因，原、被告双方约定推迟一周左右时间再行签订买卖合同。2014年4月12日，中介电话通知原告，被告要求第二天签订买卖合同。同年4月13日，原告到中介处，被告方未到场，中介联系后被告方称被告母亲在医院挂水。至同年4月14日，中介约了双方见面，被告方向原告父亲表示不再出售系争房屋。原告认为被告未按约签署买卖合同，构成违约，遂诉诸法院要求判令被告双倍返还定金100，000元。被告赖某某辩称，不同意原告的诉讼请求。对于由被告母亲代为签署居间协议和代收定金不持异议，认可定金合同的主体是被告。但被告不存在违约行为，实际上造成合同没有签订的过错在原告。2014年4月7日，被告的女友出示了授权委托书，因为原告贷款出现问题，无法支付首付款，导致买卖合同无法签订。当天，被告方虽认为原告存在违约，但同意推迟签约时间，遂要求原告明确宽限的日期，在原告方未能确定的情况下，被告方仅同意宽限两天。但过了两、三天后，原告也没有联系被告方。此外，被告方没有与中介约定2014年4月13日见面的事情，4月14日是中介通知被告去解决定金的问题，并非继续商谈签约问题，因中介不愿意再代管定金，遂将50，000元都给了被告母亲。被告认为，是原告违约，故拒绝返还原告定金。经审理查明，2014年3月8日，原告徐甲（作为买受方，签约乙方）与被告赖某某（作为出售方，签约甲方，由赖某某之母葛某某代签）及案外人上海某某房地产经纪事务所第二十一分所（作为居间方，签约丙方，以下简称某某地产）签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方经丙方居间介绍，购买甲方所有的上海市闵行区顾戴路XX弄XX号XX室房屋，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金50，000元，并全权委托丙方在本协议所示的交易条件内与甲方进行洽谈，如甲方接受本协议交易条件并签订本协议的，则乙方同意将意向金作为购房定金委托丙方转交给甲方，如甲方委托丙方保管该购房定金的，可以在与乙方签署买卖合同后取回定金；房屋转让总价款为3，900，000元；甲、乙双方签订房地产买卖合同当日内，乙方向甲方支付首期房款2，150，000元，乙方通过向银行申请按揭贷款的方式向甲方支付房款750，000元，乙方贷款的，应于签订买卖合同后5日内办理银行贷款申请手续，如乙方不贷款或乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至该房地产所在房地产交易中心办理过户手续时，且交易中心出具受理单当日，补足该不足部分，尾款20，000元于交房当日支付给甲方；甲方需在该房地产过户后向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁移手续；甲、乙双方确认并同意于2014年4月7日或在此之前依约到丙方处按本协议交易条件签署上海市房地产买卖合同，任何一方未按时签署或拒绝签署或甲乙双方合意解除本协议的，即视为该方违约或甲乙双方均违约；乙方违约的，无权要求返还定金，已付定金作为给甲方的赔偿，甲方违约的，应当双倍返还定金，作为给乙方的赔偿。该协议补充条款一栏以手写形式注明：1、第二笔房款为980，000元，在过户当日支付；2、甲方承诺产权人在上海只有唯一生活住宅；3、本协议在葛某某签字后如果产权人不同意出售该房产，甲方需双倍赔偿乙方100，000元；4、甲乙双方约定2014年去交易中心办理过户手续。当日，被告母亲出具《收据》1份，载明：本人葛某某现收到客户徐甲购买上海市闵行区顾戴路XX弄XX号XX室购房定金50，000元。同时，出具《承诺书》1份，载明：本人系坐落于闵行区顾戴路XX弄XX号XX室房屋权利人赖某某的代理人，代理出售该房屋，本人与该房屋权利人是母子关系，本人郑重承诺，受该房屋权利人委托，代理出售该房屋的行为是真实的，如有虚假不实，本人承诺承担由此造成的一切经济和法律责任。2014年4月7日，原告及其丈夫和父亲与被告父母及女友在中介处见面。被告母亲表示被告本人不到场，已委托授权其女友代为处理售房事宜。后某某地产提供了《上海市房地产买卖合同》的样张，双方就买卖合同的具体条款进行磋商。因原告对其后续房款的支付时间未能确定及对被告户口的迁移时间持有异议，当天未能签订《上海市房地产买卖合同》，双方均同意推迟签约时间。2014年4月14日，原、被告双方至中介处，被告方表示不再签署买卖合同，双方遂产生争议，后协商未果。2014年4月15日，被告女友向原告方发送短信，表示被告方不追究原告的违约责任，前几天已叫某某地产将定金还给原告。2014年4月18日，原告丈夫再次联系被告父亲及女友，协商签署买卖合同，但被告方未予同意，表示定金中20，000元已给付中介，其余部分愿意退还原告。双方最终协商未果，遂成讼。另查明，2014年3月25日，原告及其丈夫的银行活期账户余额合计2，224，036.77元。同年4月13日，原告及其丈夫的银行活期账户余额合计2，327，028.58元。再查明，2014年4月16日，被告与案外人网签《上海市房地产买卖合同》，涉案房屋并于同年6月23日核准登记于该案外人名下。审理中，应原告申请，本院传唤证人徐乙（系原告之父）当庭作证，证人称，因原告夫妻工作较忙，故由证人具体操作买房事宜。2014年3月8日，原告与被告母亲葛某某签署了居间协议，告知证人葛某某已对其代理权限作出承诺，证人仍对其是否获得被告本人同意持有怀疑。故在2014年4月7日当天未见到被告本人时，证人即向原告强调要弄清被告方是否具有签约权限。当天，原告已准备好首付款，但对中介提供的合同样张部分条款持有异议，一是认为被告户口的迁出时间太晚，二是因原告自身房屋的买受方贷款未审批通过，对第二笔钱款的支付时间持有疑虑，故与被告协商能否宽裕一点时间，被告女友说原告自身下家的贷款付不出来，就不和原告签署合同。原、被告协商期间，被告母亲出去转了一圈回来，用方言告诉被告父亲及女友有买家出现，故双方约定推迟七至十天的时间再行签约。2014年4月13日，原告应中介通知带齐资料至某某地产签署合同，却被告知因被告母亲在医院挂水未能签约。同年4月14日，原告又应中介通知去签约，但证人先与被告父母及女友见面后，未谈及合同签署事宜，双方即发生争执。此后，双方未再见面。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》、中介名片、葛某某身份证及其出具的《收据》及《承诺书》、涉案房屋的《上海市房地产权证》、上海市房地产登记簿及《上海市房地产买卖合同》、被告的出入境记录查询结果、原告与中介的通话记录、原、被告在中介处的谈话录音、被告女友发送原告方的短信、原告丈夫与被告父亲及女友的通话录音、原告及其丈夫的银行活期账户明细，被告提供的对其女友的委托公证书及被告女友机票确认单，证人徐乙的当庭证言以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。对于被告提供的《通知》，因无出具日期，且也与被告方的短信及通话内容存在冲突，本院对其证据效力不予认定。本院认为，本案的争议焦点是原、被告最终未能签署《上海市房地产买卖合同》的原因和责任。本案原告交付被告的定金性质为立约定金，其作用在于担保原、被告于2014年4月7日前按《房地产买卖居间协议》的条件进一步磋商签署《上海市房地产买卖合同》。本院注意到，《房地产买卖居间协议》中关于原告支付贷款及被告迁出户口的时间均以涉案房屋的过户时间为节点，而该协议中关于过户时间仅约定为2014年，即原告贷款支付及被告户口迁出的具体时间事实上在居间协议中均未能确定，故2014年4月7日原告就上述问题与被告进一步磋商属于合理行为，该日未签成《上海市房地产买卖合同》的责任并非在于原告，且被告亦同意推迟合同的签约时间，即双方均同意就合同签署问题再行磋商。现原告认为推迟的时间为七至十天，被告认为推迟的时间为两天，但双方均未能提供证据证明其各自主张，也未能提供证据证明在2014年4月14日前催告对方签署合同或作出相关期限限定，即关于再行签署合同的时间原、被告双方未能达成一致。在此情况下，被告于2014年4月16日将涉案房屋另行出售于案外人，亦无过错。纵观本案，原、被告就《上海市房地产买卖合同》的条款磋商未成，最终未能签约不可归责于其中任何一方，故被告应将定金本金返还原告。事实上，在磋商过程中，被告亦同意返还原告定金本金，至于其在双方的违约责任未能确定的情况下，自行将其中20，000元给付中介，系被告自身的问题，不能因此由原告负担该笔损失。关于被告所持2014年4月7日当天系原告无法支付首付款导致买卖合同无法签署的辩称意见，原告提供的银行活期账户明细显示，在该日前乃至2014年4月14日的一段时间内，原告方能够提供足额的首付款，故对于被告的该项辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：被告赖某某于本判决生效之日起十日内返还原告徐甲定金计人民币50，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，财产保全费1，020元，合计2，170元，由原告徐甲负担1，085元，被告赖某某负担1，085元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 袁白薇二〇一四年九月二日书 记 员 林 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 来源：